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¿Soy el único que opina que estamos ante el mercado inmobiliario más extraño desde que el toro "Avispado" mató a Paquirri? Aquel año el precio de la vivienda comenzó a subir y no paró hasta la crisis de 1992, para recuperar  poco a poco el ritmo a partir de 1995. No paró de subir hasta el precipicio de 2009. Finalmente, tras la visita a los infiernos de los brotes verdes, en 2014 volvieron las subidas, al principio muy tímidas, pero finalmente más sostenidas. Hasta ahora.

Pero ahora tenemos el Covid y no sabemos dónde estamos.

A mi el decreto de confinamiento me llegó con dos pisos y dos chalets en venta. Acabábamos de hacer los encargos de venta a las inmobiliarias de sus respectivas zonas cuando nos encerraron a todos.

Y lo cierto es que, con los pésimos vaticinios que pesan sobre el futuro económico de España, llegué a temer que no íbamos a poder vender al precio que habíamos calculado cuando compramos los activos. Tampoco sería un drama porque cuando has comprado muy barato consigues ganar dinero incluso aunque tengas que hacer rebajas importantes. De hecho calculé que podría rebajar un 20% el precio estimado inicialmente y aún así ganar al menos un 25% de rentabilidad en los 4 casos.

Lo curioso fue que, cuando el pasado 21 de junio las inmobiliarias pudieron comenzar a enseñar las propiedades en venta, el interés y el número de visitas nos sorprendieron muy positivamente.

Según una reciente encuesta de Fotocasa, el 70% de los españoles creen que ahora es muy buen momento para comprar casa.

¿Nos hemos vuelto todos locos?

¿Soy el único que ve los telediarios?

A partir del próximo septiembre en España va a caer la mundial porque muchas empresas van a chocar con la dura realidad y van a comenzar a despedir con la esperanza de capear el temporal con menos carga en las bodegas. Esta situación, que va a comenzar tímidamente, se va a acelerar a final del año.

Esto va a suceder sí o sí.

¿Cómo va a ser el mejor momento para comprar vivienda justo antes de que haya semejante escabechina en las cifras de empleo? 

Por esto ahora mismo es tan difícil valorar las propiedades inmobiliarias.

Esta es la situación: estamos a cien metros de llegar a las cataratas del Niágara y luego vendrá un periodo de muchos meses de navegación por los rápidos del río Baker.

De los 4 activos que tenía a la venta el 1 de junio, uno de ellos, un chalet adosado en Valdemoro, lo vendí en los primeros 10 días. E piso de Villaverde, el barrio más barato de Madrid, lo acabo de apalabrar. Y el chalet de la Sierra de Madrid está recibiendo segundas y terceras visitas. De un momento a otro se venderá también. Solo se nos está quedando un poco retrasado un piso que tenemos en Vallecas, pero acabamos de hablar con el de la agencia y nos dice que tiene a varios interesados deshojando la margarita. 

Pues bien, si tuviera que valorar estos activos porque otros muy similares estuvieran ahora mismo subastándose, ni de coña los valoraría en los precios de venta que acabo de cerrar.

Como inversores no podemos eliminar de la ecuación lo que está por venir.

Por eso os digo que el valor de los pisos que algunos os estáis adjudicando estos días no va a ser el mismo que tendrán cuando os den la posesión de los mismos y los podáis poner a la venta.

Algunos estáis encantados porque los inversores han bajado el pistón y ahora se está pudiendo comprar en subasta más barato que hace 6 meses, pero esto no es nada comparado con lo que va a bajar el precio de las adjudicaciones a partir de septiembre.

Ya he comentado en este blog cuando mencioné aquello de la ventana de oportunidad para inversores despiertos, y también en alguna entrevista que me han hecho y que están colgadas en YouTube, que cuento con que el precio de las subastas va a bajar muchísimo en los próximos meses y que los bancos y los fondos de inversión también van a bajar mucho el precio de sus activos "pegajosos".

 

             

 

 

             

 

De hecho ya están bajando los precios y yo estoy recibiendo ofertas muy interesantes todas las semanas. Pero ojo, que son interesantes si las comparamos con los precios que ofrecían por estos mismos activos el pasado mes de febrero, pero que no son nada interesantes si las comparamos con las ofertas que vamos a comenzar a recibir más adelante.

Por eso yo les respondo a todos que NO voy a estudiar ninguna oferta de compra hasta el próximo otoño.

Estoy convencido de que por muy barato que podamos comprar ahora, en otoño nos vamos a lamentar de cada euro que ahora gastemos.

Y las noticias de prensa apuntan en la misma dirección:

Los fondos del ladrillo pinchan la burbuja y preparan ventas masivas para este verano

Vender ladrillo para salir de la crisis

La banca se prepara para la venta masiva de tóxicos

Así que tenedlo en cuenta cuando estéis con los ojos pegados a la pantalla de ordenador añadiendo ceros a vuestras pujas.

Y a vosotros, ¿cómo os está yendo con vuestras ventas de pisos?

 

  1. en respuesta a tonigs
    #40
    chustazo
    Hola Tonigs, feliz viernes.
    Lo del alquiler con opción a compra no me viene bien porque difiere la compraventa y tengo minusvalías que me conviene compensar este año (además de que el funcionamiento es muy similar, porque con la hipoteca me paga ahora una parte y lo pendiente es el préstamo que me paga mensualmente).
    El modelo es porque yo es la primera que hago y siempre es más fácil cuando se parte de un texto ya hecho... 
  2. en respuesta a chustazo
    ¿Y qué tal vender al contado, como hacemos todos? Si tu comprador no tiene la suficiente solvencia para que el banco le dé un crédito,  no parece la mejor idea dárselo tú. 
  3. en respuesta a chustazo
    #38
    tonigs
    Hola Chustazo,

    Nosotros hemos hecho bastantes pero siempre nos la hace el notario...

    Y un alquiler con opción de compra? De esta manera te paga una parte ahora y luego a plazos con un máximo, como lo verías?

    Suerte
  4. en respuesta a Aprendis
    #37
    chustazo
    Hola Aprendis, gracias por tu comentario.
    ¡Ojalá fuese como dices! (" la condición resolutoria la propiedad se revierte una vez se haga el requerimiento del pago "). Nada más lejos de la realidad.
    Además de aportar el título el vendedor ha de notificar judicial o notarialmente que de no cumplir dará por resuelta la transmisión. El adquirente, en este caso, podría oponerse (aduciendo, por ejemplo,  que falta algún presupuesto de la misma). Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave.
    Ha de aportarse, además, documento que acredite haberse consignado el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario).  Este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula penal pactada en escrituras. De la posesión en caso de que haya éxito en este procedimiento ya ni hablamos...

    Resumiendo: como vendedor la cláusula expresa de resolución parecía ser ideal, pero no es ni de lejos lo ágil que a priori cabría pensar. Una hipoteca es una hipoteca y creo que al final me sentiré más seguro vendiendo así.

    Por cierto... ¿alguien tiene algún modelo?
  5. en respuesta a chustazo
    #36
    Aprendis
    Creo que tonigs tiene razón aconsejandote la condición resolutoria

    Yo he comprado un par de inmuebles con esas condiciones y yo creo que para el vendedor es lo más  fácil y beneficioso

    Como vendedor , es la forma más rápida de recuperar el inmueble en caso de impago, ya que si tienes que meterte en una ejecución hipotecaria te vas a los dos años (por lo menos) y con la condición resolutoria la propiedad se revierte una vez se haga el requerimiento del pago.

    En cuanto a tener que devolver lo pagado, creo que puedes poner una cláusula en la escritura con la penalización por daños y perjuicios de lo pagado


  6. en respuesta a tonigs
    #35
    chustazo
    Hola Tonigs, muchas gracias por la sugerencia.
    De hecho es lo primero que barajé, pero en mis circunstancias creo que es mejor la hipoteca porque... ¿sabías que para instar la ejecución de la cláusula de resolución hay que consignar todo lo cobrado hasta la fecha e independientemente de que luego puedas reclamar la posible cláusula penal que hayas pactado? Eso, además, para que la propiedad revierta en ti (cosa que yo no quiero) y que, quizás, tengas que iniciar un desahucio por precario en caso de que esté ocupada. ¡Sin contar con que para el comprador hay Actos Jurídicos Documentados de ida y (si no haces apaños) y de vuelta cuando cancele!
    Por eso al final pensé que una hipoteca se me ajustaba más. En teoría el procedimiento es más ágil, está encaminado a cubrir la deuda más que a recuperar una propiedad de la que ya me considero desprendido, se recupera la posesión más fácilmente y está sujeto pero exento de AJD.
    En fin... espero que vaya bien el negociete y las dos partes nos beneficiemos.
  7. en respuesta a chustazo
    #34
    tonigs
    Yo de ti más que una hipoteca haría una compraventa aplazada con condición resolutoria que si no paga vuelve a ser tuya al momento sin subasta ni complicaciones.

    Suerte
  8. #33
    chustazo
    Yo acabo de vender un estudio y tuve muchas más llamadas y visitas de las que esperaba justo después del confinamiento. He notado pulsión compradora, aunque con poca financiación disponible.
    De hecho esta propiedad la he vendido facilitando la vida al comprador mediante una hipoteca entre nosotros, entre particulares.
    La verdad es que las había visto con asiduidad en las certificaciones de cargas porque así lo hacen los prestamistas, pero nunca me guardé ninguna. 
    Aunque tengo ya perfilado el texto, me vendría bien si alguien tiene alguna de esas certificaciones a mano o alguna escritura tipo...
  9. #32
    Telesubasta
    Buenos días a todos.
    Ante todo, muchas gracias por la gran cantidad de información útil que aportais.

    Os explico mi caso,  y a ver que opináis:

    - el año pasado me adjudiqué una vivienda de subasta, de la AEAT , pagué el remate y me dieron la adjudicación 

    - siendo de la AEAT, solicité un desahucio en precario para la toma de posesión.  Todas las veces que fui allí no habia nadie, es una comunidad de vecinos principalmente extranjeros,  que usan la vivienda como segunda residencia

    - el funcionario del juzgado confirmó que alli no parecia haber nadie, llegando a preguntar a los vecinos tmb.

    - pues bien,  en la sentencia del juzgado,  la jueza dice que para proceder al desahucio en precario, debe haber una enajenación de mi posesión,  pero, si no tengo la posesión,  ¿como la van a enajenar?

    Ademas, añade que yo mismo indico que alli no hay nadie,  por lo que no hay nada que desahuciar, y encima, me condena en costas 

    - para mas inri, ha llegado el propietario anterior, extranjero, y un abogado nos ha mandado un email diciendo que ha habido graves irregularidades de hacienda, y que no nos atrevamos a solicitar la posesion, pues , segun él,  somos conscientes de dichas irregularidades, y estariamos cometiendo una infraccion penal.  
    De haber visto alguna irregularidad de hacienda,  no se me habria ocurrido participar en dicha subasta.

    Entiendo que lo dice para asustar, y tmb entiendo que, de haber habido alguna irregularidad de hacienda con las notificaciones,  lo peor que puede sucedernos es que se anulase y nos devolviesen el dinero, ¿no?

    - si con la adjudicación nos dan solo el dominio y no la posesion, y el juzgado dice que no se hace el desahucio en precario porque no ha habido enajenacion de nuestra posesion (que no tenemos), ¿como solicitamos la posesión? Estamos en una encruzijada

    - habiendo ya una persona alli, ni me planteo entrar en la vivienda (aun con la sentencia del juzgado que dice que no se ha enajenado mi supuesta posesion), pero, ¿que puedo hacer?

    - ¿conoceis algun caso de alguna irregularidad administrativa en una subasta de hacienda? A mi me suena a intento de susto por parte del otro abogado

    A ellos no les han dejado personarse porque han llegado tarde a ello

    Con el confinamiento se retrasó todo, maldita sea. Nosotros ya tenemos todo a nuestro nombre, la adjudicación,  inscrita en el registro,  hasta estamos empadronados alli, pero sin poder entrar por la posesión 

    Menos mal que no entramos, porque hasta consultamos con un notario que nos dijo "¿por que no vais a entrar, si es vuestra?". No lo hice por haberos leído por aquí numerosos mensajes aconsejando no hacerlo.  De haber entrado, estariamos en un follon mayor.

    La compra fue en octubre de 2019, y ahi seguimos, y la apelacion , de darse, retrasará todo otro año más 

    No entiendo por qué la jueza ha sentenciado esto, de verdad
  10. en respuesta a Lucho48
    #31
    Pepeluis1972
    Correcto lucho. ...pero ya es una preocupación y otro gasto más....por no hablar de cómo te lo puedan dejar etc.....vamos lo de siempre en estos casos......
    Por cierto....buen hilo y particularmente espero todas las aportaciones que se puedan....ideas....experiencias etc....y como dice un gaditano que sigo.....bienvenida sea la discrepancia....
    Saludos y muuuuucha suerte amigos y a cuidarse mucho

    JL
  11. en respuesta a Pepeluis1972
    #30
    Lucho48
    Ese riesgo que comentas  se neutraliza con una buena póliza  de seguro de arrendamientos , la cual te cubrirá no solamente en caso de impago  sino también en caso de okupación , ya que te garantizará las rentas  y pondrá  a tú servicio (por la cuenta que les tiene) los abogados  que harán posible que recuperes la posesión de tú  inmueble  en el menor tiempo posible...  saludos
    1 recomendaciones
  12. en respuesta a ValEco
    #29
    T.toros
    gracias ValEco
  13. en respuesta a T.toros
    #28
    ValEco
    Dentro del siempre interesante blog de Enrique Roca hay una serie de posts sobre una cartera de fondos que va cambiando trimestralmente.

    El enlace a la última composición de la cartera: https://www.rankia.com/blog/erre/4662385-cartera-fondos-para-iii-trimestre
  14. en respuesta a canko
    #27
    Pepeluis1972
    Bingo para el señor.....tener okupas que aparentemente empiezan bien, posteriormente se puede convertir  en un mal sueño....
  15. en respuesta a Pepeluis1972
    #26
    canko
    Absolutamente cierto, las aseguradoras de rentas inmobiliarias ya se frotan las manos.. 
    1 recomendaciones
  16. en respuesta a Tristán el subastero
    #25
    canko
    Esa liquidez deberá ser revertida sobre otros campos de beneficio, de lo contrario, el fisco será duro con la plusvalía que genere. 
  17. #24
    T.toros
    Hola, buenas tardes, 
    Me ha gustado mucho este hilo. Comparto totalmente el escenario actual a nivel de inversiones inmobiliarias con sus proyecciones a medio plazo.
    Pregunto: alguien sabrá de un hilo parecido respecto a inversiones en Fondos de inversion. He vuelto a tener liquidez  y estoy a punto de invertir en Fondos ( tecnologicas, salud, AI , Robotica). Todos estos sectores se han recuperado muy bien del batacazo de finales de Marzo, pero no acabo de percibir si es real o una clase de burbuja.. 
    Perdonar pir el toston... 
  18. en respuesta a Lucho48
    #23
    Pepeluis1972
    Solo una pequeña pero importante apreciación. 
    De acuerdo con casi todos los comentarios.....solo habrá  que poner mucha atención a quien alquilamos en los próximos tiempos....
    Saludos amigos

    JL
    2 recomendaciones
  19. en respuesta a canko
    No se por qué lo hará el resto de inversores, pero yo lo hago ahora para conseguir la mayor liquidez posible para el atracón que se avecina.
    3 recomendaciones
  20. #21
    canko
    Lanzó aquí una doble pregunta al vuelo.. ¿Cual es la razón que motiva a los inversores en inmobiliaria a vender cuando el precio del alquiler les genera una renta más segura y estable? ¿Tiene que ver con el factor de control de los arrendatarios y el desgaste económico y personal que esto supone? 
    Gracias
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