La inversión inmobiliaria en los tiempos del cólera

A mi me sale que para sacar un 15% de alquiler, hay que comprar por 45000 euros un piso que sin hacerle nada lo puedas alquilar por 1000 euros al mes.
¿No os parece difícil el tema?

jejeje, a los de letras nunca se os han dado bien las cuentas.

Uhmmm, has mirado si la calculadora tiene las pilas bien??

Para que sea un 15% si te costo 45000 hay que alquilar en 562€/mes. Que no es nada fácil pero más que en 1000

Para que sea un 15% si te costo 45000 hay que alquilar en 562€/mes. Que no es nada fácil pero más que en 1000. Un saludo 

Objetivamente te digo que se acordó un rescate encubierto de X millones a los bancos y posteriormente, para que cuadrara todo al céntimo, se asignaron los valores a cada inmueble que se aportó a la SAREB a cambio de dicho rescate.

Así, los valores de los inmuebles están muy por encima del valor de mercado actual y, en muchos casos, de un valor que no se alcanzará nunca.

Dicho lo cual, tienes que entender que la SAREB es un instrumento al que le viene todo dado. Si en el Registro de la Propiedad figura una hipoteca sobre un edificio y es un solar o hay calificaciones erróneas sobre inmuebles, creo que está claro quién ha estafado a quién.

 

Primero me dicen que soy de letras, la respuesta es NO. 

Después me hablan de las pilas de la calculadora, la respuesta es que para los cálculos sencillos como este los hago de cabeza. 

Luego alguien calcula un 15% no se de que coste. 

Mis supuestos eran los siguientes: 

1-Como he realizado el curso de subastas, consigo que en una mañana me adjudiquen el piso de 2 dormitorios por 45000 euros, lo escrituro rápidamente y pago 4000 euros. 

2-De inmediato compruebo que el piso esta perfecto, solo le falta lo que han podido llevarse, muebles y electrodomésticos. Los compro en un rato y me gasto unos 5000 euros. En este momento se que la comunidad son 1200 euros/año, el seguro unos 200 euros y el IBI unos 400 euros. 

3-Para obtener un 15% de mi inversión 54000 euros, necesito 8100 euros y además el piso tiene gastos anuales de 1200+200+400=1800 euros, luego en la renta viene hacienda y de irpf quiere unos 1000 euros y cada año debo guardar unos 500 para renovar los muebles. En resumen necesito sacar 8100+1800+1000+500=11400 euros cada año para que el interés de mi inversión sea el 15%. 

4-El mismo día lo alquilo por 1000 euros/mes a un funcionario muy solvente que además de pagarme siempre me asegura que el piso nunca va a estar libre y lo conserva tan bien que nunca necesitare pintarlo. 

¿No os parece que todo lo anterior es imposible o al menos muy difícil? 

Yo tengo menos suerte y lo compro más caro, por 55.000 euros. Pago un 6% de ITP y 500 de inscripción registral, con lo que ya llevo gastados 58.800 euros. Además, me gasto 1.000 euros en instalar una puerta acorazada y 4.000 euros en lavarle la cara. Total invertido hasta ahora: 63.800 euros. 

Como no quiero líos de muebles y además se que quien hace mudanza de sus propios muebles dura más en los alquileres, lo alquilo vacío por solo novecientos euros. Así al año consigo 10.800 euros, que si les descuento los 720 de comunidad y los 500 de IBI, se convierten en 9.580 euros, con lo que estoy consiguiendo una rentabilidad bruta (of course) del 15% exacto.

Al final, qué suerte la mía, he comprado más caro, he gastado en un pequeño lavado de cara, alquilo más barato y consigo un 15% de rentabilidad anual.

¿Por qué no incluyo los impuestos en mis cálculos? Porque unos tributan como personas físicas, otros como empresa, otros como socimi, otros como empresa especializada en alquileres, otros como profesionales, unos en Madrid, otros en Barcelona y otros desde la Conchinchina. Por eso nadie del gremio incluye los impuestos en sus cálculos, porque los impuestos no son iguales y, por lo tanto, distorsionan los cálculos.

Me parece que te liás.

Lo primero cuando se habla de comprar por 45.000 se habla de coste de adquisición lo que ya incluye ITP y Registro, pero vale, aceptamos que en este caso no está incluido. Lo segundo que en tu mensaje decías que mil euros al mes sin hacerle nada, y ahora ya vas por 5500 de entrada para de "hacerle". Lo tercero, la rentabilidad que se habla, aquí y en pernambuco es siempre bruta, pues cada cual paga los impuesto de una manera diferente, no es lo mismo una persona física que una jurídica, las desgravaciones, el régimen de tributación si es sl de dedicada al alquiler o no, etc..el ITP no es igual en según que CCAA y según que régimen fiscal tengas y lo de los gastos de 5000 euros en electrodomésticos y demás gastos, pues difícil meter eso para tener un baremo comparativo respecto  de otros inmuebles pues cada cual es un mundo, por eso siempre se habla en bruto aquí y en cualquier otro sitio en el que salga este tema. Si compras por 45.000 el 15% son 6750 euros año, o lo que es lo mismo una renta de 562 euros mes lo que si, es más que posible, de hecho conozco subasteros con inversiones en alquiler mucho mejores que ese ratio.

Aún así, aceptando un coste de adquisición de 54000 euros, y aceptando tus 1800 de gastos anuales fijos, antes de impuestos una renta de 600 euros mes ya te deja un 10% de rentabilidad y 800 euros se acerca al 15%.

P.D: 5000 euros en electrodomésticos para un piso de alquiler cutre de 45.000 euros (no va a ser un loft deluxe está claro)?? Tu te gastas todos los años 500 euros en renovar los muebles a los inquilinos?? Un piso de mierda de 50.000 euros con una comunidad de 100 euros mes, lo mismo que se paga en pisos nuevos con piscina, padel, garaje y portero?? 1000 euros de IRPF desgravando los gastos y reducción del 60% o más?? 

Totalmente de acuerdo, enfocando el inmueble hacia un perfil de vivienda de 50,000 euros.

 

Vamos centrando el tema: 

Compro con suerte un piso “cutre”. Esto en realidad no es nada facil. 

No le hago nada, o en el mejor de los casos un lavado de cara. 

Si gasto en muebles, electrodomésticos, cocina etc. 5000 euros parece un disparate. 

La rentabilidad es bruta sin saber lo que queda neto, pero también se acepta que esa renta en lugar del 15% sea del 10% bruto. 

La comunidad de 100 euros parece un disparate,  está claro que el piso es una joya. 

Si miro en cualquier portal no hay ningún piso cutre en una zona decente de Madrid que valga menos de 100.000 euros aunque tenga 25 m2. 

Si miro el alquiler de estos pisos “cutres” ninguno sube de 600-700 euros. 

Pero no importa el mío  que es el más cutre de todos lo alquilo por 900 euros y sin muebles. 

¿No os parece complicado el tema? 

PD.-A mi no me importaría hacer la inversión si saco un 6% neto, pero quiero ganar dinero pudiendo mirar a la cara al inquilino y pensar que no soy un delincuente. 
Tengo varios pisos en Madrid y a ninguno le saco mas de un 6% neto de alquiler y cuanto mejor es el piso menor la rentabilidad.

Ah, vale, si no sacas más de un 6% de rentabilidad en tus alquileres, ahora entiendo tu escepticismo. Yo tampoco me creo que Rocco Siffredi calce un 30cm de pene.

Yo estoy de acuerdo contigo en que es complicado/casi imposible sacar un 15%.

Nosotros pisos comprados entre 85 y 100 (más gastos) los alquilamos por unos 600-700. Por lo que nos queda una rentabilidad bruta de un 8% en el mejor de los casos y no hablo de capitales de provincia (en ellas suele ser más bajo).

En capital de provincia un 6% me parece una buena rentabilidad aunque sea un piso cutre. Normalmente un 3-4% es habitual.

Los pisos cutres que comentais suelen ser inquilinos malos que fallan, que te dejan el piso hecho un cristo... 

Yo creo que cada uno hace sus números y tiene sus estrategias. Nosotros solíamos alquilar hace 10 años con un 8-10% de rentabilidad pero cada vez cuesta más.

Tonigs, estás hablando de pisos comprados entre 85 y 100k fuera de subasta, a precios de calle. De lo contrario no me cabe en la cabeza que solo obtengáis un 6% de rentabilidad, si eso es lo que se obtiene de forma fácil visitando inmobiliarias. A mi me ofrecen esas rentabilidades todas las semanas. Pero a poco que busques en las subastas o de los fondos de inversión mejoras esas rentabilidad sin tener que buscar demasiado. Y me refiero a precios de hace dos meses, no a los precios acojonantes que van a venir a partir de ahora, cuando levanten la cuarentena y los fondos de inversión vean la que se les ha venido encima.

Por si alguien lo dudaba: https://www.elconfidencial.com/empresas/2020-04-27/fondos-ladrillo-pinchan-burbuja-ventas-estado-alarma_2565863/?utm_source=emailsharing&utm_medium=email&utm_campaign=BotoneraWeb

En diciembre 2019 los pisos iban a subir segun tu con toda probabilidad.
https://www.elconfidencial.com/vivienda/2020-04-28/coronavirus-agencias-inmobiliarias-crisis-paro-quiebra_2570647/
Todo apunta a una bajada de precios importante.

Que le den el Premio Nobel a quien predijera en diciembre pasado la pandemia del Coronavirus.

Mi predicción una vez conocido lo de la pandemia fue esta: https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/4544262-ventana-oportunidad-para-inversores-despiertos

Y la confirmación de tal predicción la publicó ayer El Confidencial: https://www.elconfidencial.com/empresas/2020-04-27/fondos-ladrillo-pinchan-burbuja-ventas-estado-alarma_2565863/?utm_source=emailsharing&utm_medium=email&utm_campaign=BotoneraWeb

Así que si lo haces bien e inviertes con tino tú podrás incrementar la rentabilidad de lo que compres ahora para alquilar desde tu actual 4% hasta por lo menos el 10%. Yo, por mi parte lo incrementaré desde mi actual 15% hasta el 20 o el 25%. Y así, todos contentos.

Pero ojo, solo si inviertes con tino.

Y nadie ha propuesto una comisión de investigación sobre SAREB. Por qué será? :-)

Muchas gracias por tu blog Tristan. 
Como crees que van a comercializar estos fondos (blackrock y compañía) sus activos inmobiliarios para deshacerse de ellos? Gracias!

Sospecho que Blackrock va a intentar hacerlo en grandes paquetes inalcanzables para los simples mortales.