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Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Tristán, enséñame la pasta de las subastas judiciales

 

Acaba de hacerse firme y definitiva la adjudicación de una subasta que me ha hecho recordar con mucho cariño a todos esos gilipollas que llevo casi treinta años escuchando quejarse de lo mal que está el negocio de las subastas y que ya no es posible ganar el dinero que se ganaba antes.

Supongo que cuando dicen "antes" se refieren a antes de la Guerra de la Independencia.

Porque lo cierto es que desde la primera subasta en la que participé a mediados de los años ochenta hasta esta última subasta que me acaban de adjudicar, yo no he hecho otra cosa que ganar dinero y ver como mis contendientes también se hinchaban a ganar dinero. Éstos incluso más que yo, dada mi escasa afición a correr riesgos. 

Y eso que yo soy prudente y nadie me ha oído nunca manifestar que las subastas judiciales estén llenas de chollos. Al contrario, siempre digo que lo más normal es conseguir rebajas de hasta el treinta por ciento respecto del valor real de los activos subastados. De hecho, se cuentan con los dedos de las manos los dobletes que yo he podido conseguir en toda una vida de invertir mi dinero en el negocio de las subastas. Para contar los tripletes me basta una mano.

O sea, que como idea de negocio en que invertir mi dinero las subastas son una idea de negocio genial. Pero se trata de un negocio a largo plazo. Comprar, vender, volver a comprar, volver a vender y así sucesivamente vamos consiguiendo que un capital inicial modesto se vaya convirtiendo en una cosa más seria gracias a una serie de inversiones rentables sucesivas.

No existen las inversiones inmobiliarias de comprar en doscientos mil euros y vender en dos millones y conseguir en una sola operación lo que en realidad cuesta años de muchas inversiones rentables consecutivas.

Al menos yo nunca he conseguido multiplicar por diez una suma tan considerable de dinero. 

Y nunca es nunca.

Pero una cosa es eso y otra cosa es la larga procesión del santo quejido que llevo casi treinta años escuchando acerca de que en las subastas ya no se puede comprar a los precios de antes. Esas mierdas las  llevo escuchando desde que me tomo esto en plan profesional, allá por el otoño de 1991. 

Una y otra vez, en todas las subastas presenciales era típico ver al triunfador salir de la subasta contento y al resto de subasteros salir cariacontecidos y preguntando a dónde íbamos a llegar con el alza de los precios de adjudicación. Todos quejándose de lo mismo pero todos participando, una y otra vez, en todas las subastas que se celebraban.

¿Por qué iban a todas las subastas si ya no era posible comprar barato?

Parecen historias antiguas porque son de la época de las subastas presenciales, pero ahora con las electrónicas la cosa sigue igual. No hace falta más que echarle un buen vistazo al blog para ver que los cenizos, pesimistas y palizas de antaño le han dado el relevo a los cansinos, aguafiestas y agoreros de hoy.

Y es que toda esta panda de gafes y agonías no quiere darse cuenta de que este negocio de las subastas judiciales no consiste en participar en una subasta y forrarse a las primeras de cambio.

Primero hay que hacer una labor de filtrar, filtrar y filtrar.

Y esta labor de filtrar tiene que ir acompañarla con otra labor de investigar, investigar e investigar.

Y además hay que participar en todas las subastas que nos parezcan rentables, nos guste o no el activo subastado. Porque compramos para vender, no para tener una colección de casas molonas.

Tampoco hay que enamorarse de ninguna subasta. Dejad esa tontería para los novatos. Dejadles escornarse en batallas imposibles que les desmotiven. Nosotros a lo nuestro, a un poquito aquí, otro poquito allí e ir formando poco a poco nuestro capital.

Y haciendo todo esto que acabo de mencionar, lo más lógico, a menos que seamos unos tarugos, es que de vez en cuando consigamos algún éxito. ¿O es que cuando éramos niños y nos caímos cincuenta veces antes de empezar a caminar dijimos "tal vez esto no sea para mi"?

Yo nunca he comprado docenas de pisos. Mi media siempre ha sido comprar entre diez y doce pisos cada año. Los años muy malos he comprado menos de diez, digamos ocho o nueve. Los años excelentes he comprado trece o catorce. Pero mi media han sido unos diez o doce pisos que me han dejado unas rentabilidades modestas del 25 o 35%. Esa es mi media. 

Quien quiera ganar más dinero y más rápido, que juegue a la lotería.

La subasta que he mencionado al principio de este post va a ser uno de los poquísimos dobletes de mi vida de inversor inmobiliario. 

O sea, que me río yo de los cansinos agoreros que nunca van a poder comprar nada porque siempre piensan que los precios de adjudicación son demasiado elevados.

Y no solo yo lo veo así. Mi situación central en el negocio de las subastas me convierte en receptor muchas de las meteduras de pata de los novatos que se lanzan como kamikazes al negocio de las subastas sin haberse formado debidamente, pero también de los éxitos que están teniendo muchos de los alumnos que se han formado en mi curso de subastas.

 

 

Algunos éxitos realmente envidiables.

No voy a citar nombres, pero uno de Madrid que viene mucho por aquí lleva compradas varias cosas, siendo una de ellas un doblete de libro.

Otra alumna, ésta de Barcelona, compró por ciento veinte mil euros una VPO de más de cien metros cuadrados valorada en unos doscientos treinta mil euros.

Otro que empezó con un exiguo capital de diez mil euros, gastó la mitad en una plaza de garaje que vendió a toda leche en quince mil y luego, antes del haber concluido el primer año desde que se matriculó en el curso de subastas, lo invirtió todo en varias plazas de garaje que ahora está esperando a tener inscritas para poder venderlas.

Y así un montón de gente que continuamos ganando dinero en el negocio de las subastas mientras los quejicas que creían que esto iba a ser llegar y besar al santo se desgañitan llorando por los rincones.

Ahora que lo pienso, con las subastas pasa como con los níscalos. Hay años en los que apenas hay que buscarlos porque se ven a simple vista y yo y mi familia llenamos dos o tres cestas en un par de horas. Otros años solo llenamos una cesta tras buscarlos trabajosamente durante tres o cuatro horas. Y finalmente, este año nos hemos vuelto con media cesta tras toda una mañana de buscarlos con lupa.

Lo que nunca nos ha ocurrido, ni siquiera en los mejores años, ha sido que los níscalos saltaran por su propia iniciativa a las cestas. 

Y a vosotros, amigos lectores, ¿cómo os va en el negocio de las subastas judiciales?

 

  1. #1

    tonigs

    Nosotros llevamos más de 4 años en serio con el tema de las subastas y es lo que tu dices, pasito a pasito se hace camino. Yo ni de coña compro 10 pisos anuales, con 3 o 4 fincas al año (supongo que más grandes que las que tu sueles comprar) ya me conformo.

    El problema siempre ha estado la liquidez y el ritmo al que van los juzgados. En estos 4 años como tú dices 1 de cada 5 quizá si que ha sido doblete pero el resto entre un 30 o un 40%.

    Tampoco te voy a engañar en alguna ocasión me he comido algún pequeño sapo por querer correr más de la cuenta aunque por suerte fue una operación pequeña.

  2. #2

    Tristán el subastero

    en respuesta a tonigs
    Ver mensaje de tonigs

    Recuerdo aquel sapo porque me lo contaste. Espero que lo pudieras parar a tiempo. Por cierto, qué tal en la radio, ¿hiciste un buen papel?

  3. #3

    tonigs

    en respuesta a Tristán el subastero
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    Que va ni me llamaron... después escuché el programa para ver que decían y me cansé de esperar a que hablarán de las subastas.

    Lo mejor de este blog que he sacado en estos años, a parte del buen rollo que hay, es un abogado brillante que me saca de todos los marrones donde me meto aunque tengo que confesar que éstos son muy rentables.

  4. #4

    Charles knigth

    Buenas Tristán
    ¿Recuerdas que hace un par de meses te comenté que a los cuatro meses de matricularme en tu curso de subastas me había adjudicado una subasta con la que iba a multiplicar por veinte la inversión? Pues me quedé corto, al final he multiplicado por más de treinta, concretamente 31,7 veces

    En su momento, no lo podía contar porque estaba negociando la venta con los arrendatarios de la finca y me exigían absoluta discrección. De hecho no puedo dar nombre ni mas datos ya que me hicieron firmar un anexo al contrato de compraventa comprometiéndome a no desvelar ningún dato. Pero prometí contarlo por aquí (hay que tener palabra)y voy a cumplir. Aunque cambiando algunas cosas para no faltar a mi compromiso de discreción.

    Yo soy lector de este blog casi desde el principio de su existencia, pero he hecho pocos comentarios públicos. Me apetecía mucho comenzar a invertir en subastas, pero no me atrevía a dar el paso. Cuando anunciaste lo del curso de subastas, no me lo pense más y fuí uno de los primeros en matricularme después de pasar la prueba de la plataforma de pago; la próxima vez si necesitas algún consejo sobre plataformas de pago, distribuidores y gente seria, me dices.

    El curso desde mi punto de vista está muy bien enfocado, tanto teóricamente como practicamente hablando y eso sí que ya lo había dicho antes por aquí. Es imposible hacerlo y no aprenderlo todo sobre las subastas, y no ya no aprenderlo sino, no confundirnos en una subasta-trampa como yo las llamo. Yo ni siquiera he necesitado consultar dudas de lo claro que lo explicas todo. Aún así, con las consultas que hacen los demás y tus aclaraciones, ya digo que hace falta ser muy tonto para no acabar aprendiéndolo todo bien.

    Yo a los dos meses ya estaba indagando en mis propias subastas y participé en tres o cuatro en las que al final no llegue a nada. Tampoco me importaba porque simplemente me lo tomaba como aprendizaje. Pero luego recordé tu consejo de no investigar las subastas obvias y me puse a buscar aquellas subastas que yo creía que no le interesarían al resto. Enseguida vi una subasta que requería muy poca inversión y que me pareció muy buena para que fuera mi primera subasta.

    Lo que subastaban era una simple tierra de labranza de 9 hectáreas, pero la localicé con las herramientas del Catastro y vi que estaba plantada de lo que me parecieron vides. Hice una investigación digna de Sherlok Holmes y tras la misma averigué que se trataba de una finca rústica de 11 hectáreas (dos más de lo que decía el edicto de subasta) con unas treinta mil cepas de más de 80 años en una zona famosa por la denominación de origen de sus vinos. Pero como eso nadie lo sabía, yo la valoré como una rústica normal y compré por veintisiete mil euros, más o menos.

    Luego me acojonaron con que no iba a poder vender así como así, porque una bodega de vinos muy famosa y premiada tenía arrendada las tierras. Pero descubrí que no tenía arrendadas las tierras y que no las explotaban ellos directamente sino que lo que tenían era un contrato por el que le compraban al anterior propietario toda su cosecha. No es lo mismo una cosa y otra porque en esta situación no había retracto posible.

    El precio de cada cosecha era bastante mas de lo que gano actualmente trabajando en las TIC. Y suficiente para dejar mi trabajo y no tener que volver a trabajar en mi vida. Pero finalmente decidí aceptar el dinero (dinero no, una fortuna desde mi punto de vista) que me ofrecieron los de la bodega y así no me tengo que aprender los negocios de vino y sigo trabajando en mi sector que es lo que apasiona, aunque ahora el temas las subastas cada día me llama más

    Y ahora con el dinero en el banco sí que me ha entrado el veneno de las subastas. Pronto me darán la documentación de un piso que compré después del viñedo. Y estoy pensando muy seriamente dejar mi trabajo de dedicarme a esto a tiempo completo. Por tu culpa, Tristán.

  5. #5

    Orgaz1987

    en respuesta a Charles knigth
    Ver mensaje de Charles knigth

    Joder que pelotazo.
    La subasta era judicial, aeat o seguridad social??

  6. #6

    Tristán el subastero

    en respuesta a Charles knigth
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    Jolín macho, solo decirte que no es que me hayas puesto los dientes largos, caballero Charles, es que me has robado mi sueño. Porque tú no podías saberlo, pero hace casi veinte años me tiré la mar de tiempo intentando comprar viñedos. No conseguí comprar ni uno. Y ahora vas tú y en tu primera subasta no solo compras uno sino que lo haces por la puerta grande. Ese pelotazo tiene pinta de subasta de Hacienda, ¿no?

    Pero me surgen algunas dudas: ¿Por qué razón los compradores te exigen discrección? ¿Y cómo es que el propietario no intentó vender la rústica? Digo yo que la bodega que le compra las cosechas se la podría haber pagado a buen precio. ¿O es que el tipo se calló y nadie de la comarca se enteró de la subasta?

  7. #7

    Charles knigth

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Buenas, pues os cuento un poco por encima

    La subasta en efecto era de Hacienda y el viñedo era de una persona mayor de ochenta y tantos años que murió soltero y que no se hablaba ni tenía buena relación con sus únicos descendientes eran unos sobrinos que son los borrachos del pueblo (aunque ahora viven en Madrid) y últimos representantes de una familia que antes eran los ricos del pueblo y dueños de casi todas las tierras circundantes. Todo esto lo he sabido después, cuando me lo contaron los de la bodega.
    Por cierto, éstos estaban rabiosos (tipico sentimiento patrio) de no haberse enterado de la subasta y supongo que me exigen discreción porque se sienten avergonzados por lo que han tenido que pagar por un viñedo que podrían haber comprado por 27.000 euros. Por lo visto el mundo del vino es un mundo muy cerrado y no quieren perder su categoría y además el orgullo es muy malo.
    Al principio de toda esta historia me llamó su abogado con muy malas maneras, amenazando con su supuesto derecho de retracto y ofreciéndome un rápido acuerdo para no tener que litigar en los juzgados. De hecho yo hice una consulta en el curso que me respondieron Tristán y Jotaerre. No se si te acuerdas.

  8. #8

    Orgaz1987

    en respuesta a Charles knigth
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    Y seguro que hacienda lo tenía tasado por 2 duros.
    Te lo llevaste supongo en subasta no? o fue en adjudicación directa?

  9. #9

    Tristán el subastero

    en respuesta a Orgaz1987
    Ver mensaje de Orgaz1987

    Sí, yo estaba casi seguro de que se trataba de una subasta de Hacienda porque hay cientos en estas mismas circunstancias. Las tasan ellos mismos, sin recurrir a tasadoras oficiales y a las fincas rústicas les aplican un valor por hectárea igual a todas las parcelas, sin fijarse si están o no plantadas o si son un pedregal. Y al final siempre es igual, las que estaban plantadas se adjudican en la subasta y las que eran un pedregal pasan a adjudicación directa.

  10. #10

    Tristán el subastero

    en respuesta a Charles knigth
    Ver mensaje de Charles knigth

    Pues te voy a decir que se cuentan con los dedos de una mano los pelotazos de este calibre de los que yo he tenido noticia en toda una vida de inversiones en subastas y de cotilleos entre subasteros. Uno que recuerdo fue de un novato que al igual que tú entró por la puerta grande al negocio de las subastas porque participó en una subasta creyendo que estaba comprando una vieja nave y que lo que en realidad se adjudicó fue una plaza de toros de un pueblo mediano. Tremendo pelotazo que le convirtió en uno de los 4 ó 5 subasteros más adinerados de Madrid. Como era un hijoputa yo tuve poca y mala relación con él.

    Y otro que recuerdo muy bien fue el caso de Félix, otro subastero madrileño que estuvo pocos años participando en subastas, pero que el tipo tenía una flor en el culo. A finales de los años noventa compró por un millón de pesetas (creo recordar) un pedazo de chalet de estilo de principios del siglo XX valorado en aquellos años en unos cien o ciento cincuenta millones. Los familiares del deudor fallecido pelearon lo indecible por suspender la subasta, y también le ofrecieron el oro y el moro por que diera su brazo a torcer, pero Félix se mantuvo firme y se hizo con el premio.

    Pero te voy a decir una cosa Charles, estos casos, como también el de tu subasta, no son ejemplo de nada. Las subastas no son eso. Esto no son más que errores del sistema que se producen uno entre un millón. Hay más posibilidades de que te toque la lotería.

    Yo, desde luego, no ando en este negocio buscando chollos así y quien lo haga se equivoca.

  11. #11

    Nega16

    Me encanta este blog y eso que no tengo ni idea de que va este tema
    Es un imprescendible y de obligada lectura

    Enhorabuena

  12. #12

    feriante26

    Yo llevo un año en este mundo de las subastas inmobiliarias y la verdad que no me puedo quejar.
    En mi primera parcipacion fui adjudicatario de un pequeño piso de 40m2 seminuevo con inquilino que le cumple el contrato en 2 años.
    Por el momento cobro el alquiler y segun la inmobiliaria en estos momentos la valoracion del piso seria para sacarle un 120%, segun mi estimacion un 100%.

    Mi opinion como novato es que los dobletes o tripletes son mas faciles de conseguir en inmuebles con inquilinos o con bicho.

  13. #13

    Aprendizsubastera

    Yo creía que sería una de las estudiantes más exitosas del curso porque he comprado varias cosas y todas a precios muy buenos, pero lo que nos ha contado Charles Knight sobrepasa ampliamente mi capacidad de asombro. Mi mayor éxito fue con una parcela de una urbanización de la costa, que compré a 32.000 euros y vendí a 60.000 euros. Pero el éxito de Charles achica el mío hasta dejarlo del tamaño de un guisante. No somos nadie.

  14. #14

    Aprendizsubastera

    en respuesta a Aprendizsubastera
    Ver mensaje de Aprendizsubastera

    Por favor, Tristán, consigue una entrevista con Charles y grábala en vídeo para que nos cuente más detalles de su éxito en tu plataforma de Youtube o en la privacidad del curso. No voy a poder descansar hasta saber más.

  15. #15

    subastero1983

    Mi primer inmueble comprado en subasta fue un pequeño local por unos 10.000 el cual por dentro estaba impoluto, y a los pocos días me daban 30.000, pero que preferí alquilar por 225€, para mi todo un éxito. Y hace no mucho también un local a pie de calle por 3700, de 50m2 que podría vender casi x 10 pero que de momento es mi trastero jejeje.
    Mi mayor problema es la falta de liquidez y ver que se te escapan auténticos chollos por no tener liquido me llega a desesperar a veces... y como malas experiencias todas fueron de vehículos :(...
    Saludos y ojala me haga un Charles knigth !!

  16. #16

    subastero1983

    en respuesta a Charles knigth
    Ver mensaje de Charles knigth

    Me surgió una duda, como conseguiste sacarles tanto dinero si tu mismo no sabias que tenia tanto valor ¿te ofrecieron ellos la cantidad? ¿o pedías tu esa cantidad?
    Un saludo y me alegro del pelotazo ;)

  17. #17

    Oolabaw

    en respuesta a Charles knigth
    Ver mensaje de Charles knigth

    Ole, Ole, que interesante tu aportación!!!!

    80 años las vides???? joe eso era una joya, yo no hubiera vendido....

    Apunto lo siguiente: Comprar y vender, no es invertir, es comerciar....no se alcanza la libertad financiera..

    Comprar un activo y reinvertir las utilidades si te permite alcanzar la libertad financiera.

    Enhorabuena por el hallazgo!

    Por cierto Tristán, este post tuyo parece publicidad de tu curso!!!! cosa que me parece perfectamente legítima y provechosa.

    No olvidar dar gracias a Dios por estos golpes de suerte!!!

    salud

  18. #18

    Tristán el subastero

    en respuesta a Oolabaw
    Ver mensaje de Oolabaw

    Hola Oolabaw. Claro que es una publicidad indirecta del curso, faltaría más. Pero de lo que es realmente publicidad directa y sin disimulos es del negocio de las subastas, actividad que me encanta practicar y que no comprendo cómo es que, siendo tan exitosa como yo la veo, no tiene mayor número de fans. Ahora que te digo una cosa, quien entra en el negocio y compra un par de cosas, a ese le entra el veneno de las subastas y ya le tenemos aquí para una larga temporada.

    Y otra cosa, aunque se trata de un negocio sencillo y rentable, la tensión que alcanza en determinados momentos es tal que son muy pocos los que aguantamos en esto más de diez años. La inmensa mayoría viene, compra y hace dinero durante varios años y luego se pone a vivir de los alquileres, dejando la especulación para los verdaderos carnívoros como mfmelo o yo mismo.

    Hace unos años yo tomé la decisión de no volver a vender activos y seguir comprando hasta quedarme sin dinero. Pero no he podido seguir con esa idea porque el afán de seguir comprando es más fuerte que yo. Ahora entiendo los dos o tres subasteros carcamales que teniendo más de 70 años todavía andaban dando guerra de juzgado en juzgado. Yo creía que seguían en esto por avaricia, pero ahora se que lo que les hacía seguir depredando la sabana no era solo el afán de lucro.

  19. #19

    Oolabaw

    en respuesta a Tristán el subastero

    Hola Oolabaw. Claro que es una publicidad indirecta del curso, faltaría más. Pero de lo que es realmente publicidad directa y sin disimulos es del negocio de las subastas, actividad que me encanta practicar y que no comprendo cómo es que, siendo tan exitosa como yo la veo, no tiene mayor número de fans. Ahora que te digo una cosa, quien entra en el negocio y compra un par de cosas, a ese le entra el veneno de las subastas y ya le tenemos aquí para una larga temporada.

    Y otra cosa, aunque se trata de un negocio sencillo y rentable, la tensión que alcanza en determinados momentos es tal que son muy pocos los que aguantamos en esto más de diez años. La inmensa mayoría viene, compra y hace dinero durante varios años y luego se pone a vivir de los alquileres, dejando la especulación para los verdaderos carnívoros como mfmelo o yo mismo.

    Hace unos años yo tomé la decisión de no volver a vender activos y seguir comprando hasta quedarme sin dinero. Pero no he podido seguir con esa idea porque el afán de seguir comprando es más fuerte que yo. Ahora entiendo los dos o tres subasteros carcamales que teniendo más de 70 años todavía andaban dando guerra de juzgado en juzgado. Yo creía que seguían en esto por avaricia, pero ahora se que lo que les hacía seguir depredando la sabana no era solo el afán de lucro.

    Si, totalmente de acuerdo, ese veneno no sólo es en subastas, es en toda inversión muy lucrativa, ese subidón es adictivo, adictivo de verdad, demasiado!

    Que compartas tu Know How es encomiable, yo hace mucho que dejé las subastas, que no de invertir....y creo que tus comentarios animan a mucha gente a salirse de la carrera de la rata, o del estudia, saca título y cobra un sueldecillo funcionaril....

    Yo doy fe tambien del fondo de tu mensaje.....para el que quiera, y este dispuesto a investigar hay cientos de inversiones que superan el 50% anual....

    e incluso unicornios de multiplicar por 10 o por 100, o por mil......la inversión...doy fe...

    saludos

  20. #20

    Inversius

    yo si os sirve de algo, a principios de año, me adjudique un bien de 9.7 millones de euros de tasación por 100 euros

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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