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Éramos pocos legislando e interpretando la Ley y parió la abuela

 

Finalizaba el post anterior dejándonos atónitos la audacia de un juez de primera instancia que había vaciado de contenido la figura del aval.

Hasta que el rey de Babilonia Hammurabi decidió dejar grabado en piedra el primer código legal (1760 AC) la Justicia era impartida de manera subjetiva por jueces y sacerdotes. Aquél fue el primer ejemplo del concepto jurídico de que algunas leyes son tan fundamentales que ni un rey tiene la capacidad de cambiarlas.

El Occidente fue Dracón de Tesalia (siglo VII AC) quién les arrebató a los nobles la facultad de juzgar arbitrariamente, unificando la tradición oral y poniéndola por escrito. Una legislación que fuera común para todos era el primer paso hacia un gobierno democrático.

Pero fue en el Imperio Romano Derecho Romano donde se consagró la obligatoriedad de que los jueces se guiaran por unas leyes escritas. Para comprender la importancia de esto hay que imaginarse lo que podría significar antiguamente ser juzgado por un tipo que no se va a guiar por la Ley sino por sus propios criterios o por su ideología. Si el juez es un tipo dogmático estás listo.

Y eso es, exactamente, lo que está pasando en España.

En este país en el que los títulos universitarios valen menos que el papel del que están hecho los diplomas, en el que existen más de cien mil leyes en vigor, en el que entre el B.O.E. y los diferentes diarios oficiales de las comunidades autónomas se imprimen más de un millón de páginas al año, en el que la soberanía popular ya no reside en los ciudadanos sino en la boina enroscada de cualquier juez de pueblo, en este país, digo, ya no solo los jueces de quinta pueden enmendar la plana a las leyes emanadas de las Cortes sino que ahora también se han sumado a la orgía reformista los registradores de la propiedad.

¿Que por qué digo esto?

Porque he tenido conocimiento de una Resolución de 23 de marzo de 2018 de la Dirección General de los Registros y del Notariado que echa por tierra parte del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Se trata de que el Registrador de la Propiedad de Illescas ha tumbado por defectos "insubsanables" un decreto de adjudicación dimanante de un procedimiento hipotecario argumentando que aunque la vivienda subastada NO es vivienda familiar del deudor y aunque la subasta había quedado desierta, el acreedor no tiene derecho a pedir la adjudicación por la cantidad adeudada sino al menos por el 50% del tipo de subasta.

Y esta barbaridad no la dice un ignorante que no conoce el artículo 671 de la L.E.C. sino que no solo lo conoce perfectamente sino que expresamente menciona que la interpretación de dicho artículo ha de hacerse de forma conjunta a la del artículo 651 del mismo cuerpo legal. 

Obviando que este último artículo pertenece a la secciónV de la L.E.C., que trata de las subastas de bienes muebles y que el artículo que trata sobre las subastas de bienes inmuebles es exclusivamente el 671.

A continuación ambos artículos...

 

Artículo 651 Adjudicación de bienes al ejecutante

Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por 100 del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
En ningún caso, ni aun cuando actúe como postor rematante, podrá el acreedor ejecutante adjudicarse los bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, por cantidad inferior al 30 por 100 del valor de tasación.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esta facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.

Artículo 671 Subasta sin ningún postor

Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.

 

A ver, El literal del art. 671 LEC es meridiano "(...) Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiere salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos". Y no deja lugar a duda alguna.

Pero hay que decir que el Registrador de Illescas no lanza este desafío al aire y sin red sino que se apoya en una resolución muy reciente (de 20 de septiembre de 2017) de la Dirección General de Registros y del Notariado, la cual también concluye que "pese a la literalidad del art. 671de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el ejecutante, no habiendo postores, en caso de finca que no sea la vivienda habitual del deudor, no puede adjudicarse la finca por un importe inferior al 50 % del valor de tasación".

Es decir, que el nuevo criterio de la DGRN es que si si se pretende la adjudicación por la cantidad que se deba por todos los conceptos, ésta ha de ser igual o superior a ese 50 % del valor de tasación.

Ostras, ¿no os parece acojonante?

Es que ya no es que estos tipos estén interpretando la Ley, es que sencillamente la están redactando.

Porque tal como está redactada ahora mismo la podría entender hasta un niño de diez años. 

Es cierto que el art. 100 del Reglamento Hipotecario establece cierta competencia de los Registradores de la Propiedad a la hora de calificar los documentos expedidos por los jueces, pero que alguien me explique dónde se establece que se les atribuya también las competencias para revisar las actuaciones judiciales firmes y quién les ha dado derecho para erigirse en nuevos legisladores ni intérpretes de la Ley.

Y es que además resulta que, una vez erigido en campeón de la justicia social, el señor Registrador se ha puesto también a argumentar acerca del empobrecimiento desmesurado y sin fundamento del demandado y el enriquecimiento injusto del demandante, olvidándose que fue el Tribunal Supremo quien concluyó en su sentencia 261/2015 la improcedencia de considerar la existencia de un enriquecimiento injusto en el precio de adjudicación de un inmueble para cuya ejecución se han observado estrictamente las normas expresamente previstas para tal fin.

Es decir, que si se ha respetado la Ley no ha habido enriquecimiento injusto. 

Y en cualquier caso, si lo hubiera habido, tendría que ser el deudor perjudicado por ese supuesto enriquecimiento injusto quien lo denunciara ante el juzgado que correspondiera pues el Registro de la Propiedad no tiene atribuidas competencias para hacer Justicia.

En fin, un nuevo ejemplo deplorable de que en España se están desmoronando los principios del Derecho. 

Cómo no dudar de la legalidad vigente ante la constatación de que en España se legisla pésimo y se interpreta peor.

Y tú que opinas, amigo lector, ¿también te sientes indefenso cuando compruebas que cualquier mindundi puede cambiarte las reglas del juego a mitad del partido?

 

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  1. en respuesta a Hotwu
    -
    #120
    08/05/18 11:46

    Gracias. Lo haré por capítulos. Para mayor emoción. La finca pasó finalmente a nuestro nombre. Le hicimos una hipoteca cuyo dinero procedía de alguien interesado en quedarse con ella, para el caso de nuestro impago. Pero el astuto letrado Adolfo ( elegante y guaperas donde los haya, en el próximo capítulo entenderéis porque digo esto) me preparo dos demandas, una por el incalificable cambio de criterio del Registrador Carlos, y otra por la hipoteca, pues decía su demanda que no la necesitábamos. Además apareció un corredor con el que me cité a medio camino entre MALAGA y SEVILLA, y al que al final terminé invitando a desayunar, e incluso, observar que gran gilipollez, compré unos pastelitos para su mujer, de la cual me habló. Este gran corredor, resultó ser un guardia civil retirado que habían contratado como investigador privado para tirarme de la lengua. Sigo? Nooo. Que así es más divertido. Ahora entenderán los ávidos lectores del blog de Tristán que cuando hablo en los tratos, enseñe las cicatrices y agujeros del oficio. Vamos. Un colador tiene menos que yo.

  2. en respuesta a Cegalpar
    -
    #119
    Hotwu
    08/05/18 11:07

    Tremendo, da para escribir un libro. Ansioso espero el desenlace del próximo capítulo.

  3. en respuesta a albertco
    -
    Top 100
    #118
    08/05/18 08:07

    No, aquel no puede ser porque finalmente la Audiencia suspendió la subasta y acabó saliendo en Hacienda. Creo.

  4. en respuesta a Cegalpar
    -
    #117
    08/05/18 07:46

    Eso me suena a la subasta de un pedazo chalet en Marbella que salió por primera vez a subasta allá por Abril de 2015 y que yo estuve viendo junto a Tristán. Si has sido tú el adjudicatario permíteme que te diga que “olé tus huevos”!!

  5. #116
    07/05/18 22:29

    Buenas tardes! hablo de mi experiencia personal. Después de comprar por subasta en la Audiencia Nacional, una finca en la provincia de Málaga, en tercera subasta, ¿Se acuerdan los más veteranos? me encuentro que había que comunicar al traficante, residente en España, pero pillado en Londres, capital de su país de nacimiento, el resultado de la misma. En ese momento se encontraba en la cárcel de allí. Entiendo que el mensajero fue en bicicleta, pues no es entendible que tardaran 6 años, más o menos, en darme el Decreto de Adjudicación o similar. Mi gozo en un pozo, pues a pesar de la comisión rogatoria del Reino Unido, las investigaciones en la propia Costa del Sol de los policías ingleses, el resumen de la fiscal de 300 folios, etc, etc y mi supertítulo de papel, Don Gonzalo, registrador que espero esté leyendo esto, me califica el título como no inscribible por falta de Tracto Sucesivo, pues el chorizo había tenido la precaución de comprar a nombre de una Sociedad, por cierto, asunto desmontado por Scotland Yard. Después de intentar el levantamiento del velo societario, en primera, en segunda, en regional preferente, etc, me encuentro soltando casi 18.000 pavos (euros) al abogado de los demandados, Don Adolfo, bueno y con suerte, desde mi punto de vista, por las costas de ganar el levantamiento del susodicho. Pero nuestra rabia era infinita, y decidimos presentar una reclamación patrimonial al estado. Y ahí fue donde Don Gonzalo cambió de criterio, por caridad o por otras razones. Yo creo que se dio cuenta de que la fiscal inglesa tenía razón. Y decidió inscribir nuestro título, argumentando en siete folios por las dos caras, lo que se había cepillado en media página 12 años antes. Amigos. Echarse a temblar. El final ya lo conté en otro escrito. Pero me lo reservo por si no lo habéis leído, para que el descojone sea más divertido. Y os contaré lo que me dijo un juez con 2, de lo que hizo para un "nuevo juez registral" (cito a Tristán), cambiara de opinión. Del tirón.
    Por cierto, releyendo, más adelante os contaré algo que espero os haga reír. Mejor dicho, descojonaros de risa. Es el motivo por el cual cambié de opinión y decidí pactar con Don Adolfo. La pera. Mf recuérdamelo que te vas a hartar de reír.

  6. en respuesta a Escipión72
    -
    #115
    Hotwu
    07/05/18 14:12

    Los juzgados NO . A diferencia de cuando eran presenciales (que era una cuenta común para consignaciones judiciales), ellos no son los depositarios de las consignaciones, ni de las reservas de postura de los mismos, de hecho a los juzgados solo se les facilita el máximo licitador y su postura, salvo que este "falle" y piden al BOE la siguiente postura. Es la agencia tributaria , al menos así aparece en el correspondiente asiento del banco cuando te retornan un depósito. ¿ O acaso pensamos que los más de 9000 millones que han de retornar en concepto de devoluciones de renta este año no generan interés alguno para el estado durante el tiempo que permanece retenido por cobros a cuenta? ...

    Otra cuestión bien distinta , es el remate, que se consigna a requerimiento del propio juzgado por parte del máximo licitador.

    Todo dinero retenido, genera necesariamente un rendimiento económico a quien lo gestiona (llámalo intereses o X). Tanto así, que hay "bofetadas" entre los bancos , también interesados en captar fondos, cada vez que se licita por parte del estado la entidad bancaria para las consignaciones.

    En resumen, un negocio financiero macanudo.

  7. en respuesta a Hotwu
    -
    #114
    07/05/18 14:01

    De verdad piensas que los juzgados invierten la liquidez de los depósitos? Me cuesta muchísimo creerlo. En su día alguien pensó que los depósitos del 5% aumentaban la cantidad de postores y punto. La solución es bien sencilla que el propio boe diese la información de todas las pujas y reservas como si fuese subasta presencial.

  8. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #113
    Hotwu
    07/05/18 13:06

    Seguramente y aplicando la máxima "Qui prodest" , podríamos saber el motivo de que no se corte esto de raíz. Algo que se me ocurre así a bote pronto :

    - Fianzas al 20%. Licitadores : N . Reservas de postura tiende a cero.
    - Fianzas bajas. Licitadores : Nmil . Posibilidad alta de quiebra ---> Reservas de postura muchas. Dinero retenido "ad infinitum" e intereses generados durante ese periodo... pa la saca. Es un buen negocio desde un punto de vista financiero... para quien gestiona ese negocio claro.

  9. en respuesta a albertco
    -
    Top 100
    #112
    07/05/18 11:36

    Completamente de acuerdo con las fianzas del 20%

  10. en respuesta a Inversius
    -
    #111
    07/05/18 10:15

    Que bueno leerte Inversius, para mi es un placer como siempre, pero mas placer seria que nos vendieras alguna de tus herramientas, para el resto de los mortales, estoy seguro que clientes no te faltarían. A mi personalmente me apasiona el Big Data y ahora mismo con tener un herramienta para valoraciones certeras (que te permita valorar 30 pisos en 5 minutos con un escaso margen de error), seria un tío super feliz. Con eso y con saber la tendencia pasada y futura de precios de viviendas de una determinada zona, seria la leche, y no veas el tiempo que ganaría.

    Y respecto a las reservas de postura que se está hablando por aquí, yo no tenia conocimiento que fuera un problema tan extendido, pero vamos es que siempre me ha costado creer que el subastero de toda la vida, el del cazo y las subastillas, se resigne a ver como su negocio se va de madre, y oye si tantos años con las subastillas y solo en los 80 hubo algún detenido, porque ahora no van a quebrar subastas en su beneficio, al fin y al cabo el delito es el mismo "conspirar para alterar el precio de las cosas", y si este sistema judicial pésimo no pone medidas contra esto, la única solución es presentar denuncias ante la sospecha, y que la policía actúe de tapadillo que como bien dices hoy día con la huella digital es mas fácil cazar a un subastero del lado oscuro que antes.
    Ahora bien si el que hace esto es un tío inteligente y toma las medidas oportunas, no hay tu tía de por donde relacionar nada. Yo puedo haber quebrado y Tristan reservado postura, y si, nos conocemos, pero como demuestras tu más de eso. La solución; que vuelvan depósitos al 20% y otro gallo cantará. Un saludo.

  11. en respuesta a Inversius
    -
    #110
    07/05/18 09:37

    Yo no lo hubiese podido explicar mejor...

  12. en respuesta a Hotwu
    -
    #109
    04/05/18 18:14

    cada vez me caes fenomenal Hotwu, yo estudie en su día ciencias políticas, y a mi personalmente esto no me parece una democracia, los expertos le llaman "democracia joven", el pais va directamente al abismo, hoy escuchaba al portavoz de ministros y a Fatima bañez y parecen que viven en otro planeta. Que si se ha creado empleo, que empieza una senda de crecimiento, yo tengo muchos pisos subprime (o como les llamo yo, piso de mierda) y la gente lo está pasando fatal, todo el mundo se engancha a la luz porque no puede y acabamos pagandolos todos, cada vez hay mas impuestos, nos dicen que somo los que menos pagamos impuestos pero es mentira, las familias tienen ahora la mayor presión fiscal de la historia (ibis, aeat, luz, gas, gasolina etc etc). Estamos a un indice industrial del 15 %, han destruido la industria con la luz elevada (>10 veces mas cara que Andorra), cada año crece la deuda descomunalmente con la amenaza inminente de subida de tipos (200.000 millones ahora en intereses en un momento absoluto bajista), y el que es un poco listo y no tiene enchufe se va fuera del pais. En cataluña no hay independentistas, hay gente que está hasta las narices. El año próximo el PP está fuera, pues ya tiene a los jubilados encima, pensemos que con la nueva ley, los nuevo jubilados en el 2019, cobraran un 40 % menos, y no queda otra que tocar los Ivas reducidos por mandato Europa, un misil directo a las capas mas desfavorecidas. Y lo mas preocupante que ya estamos a indices de actividad económica de países subdesarrollados. Vayase sr Rajoy, vayase ( y por cierto, no quiero que vengan otros).

    Estoy indignado con la situación actual, muy indignado, no descarto tener que emigrar fuera de España,

  13. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #108
    04/05/18 17:59

    Ya sabes que en su día pedí los datos a AEAT, y seguridad social y me lo denegaron y allí están las dos resoluciones.
    Recientemente un amigo pidió los datos de fraude eléctrico y también se lo han denegado.
    Me queda pedir los datos a BOE, que es una entidad administrativa rara, va cortando los logines a la gente y no te dan acceso al expediente, una indefensión total, dicen que no tienen recursos.

  14. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #107
    Hotwu
    04/05/18 15:54

    Mucho legislar, pero poco cumplir lo legislado, sobre todo por quien legisla....

    Lo único que se hace transparente (cuando interesa y por motivos cainitas), son las toneladas de mierda que unos (con ayuda del CNI), y otros, con malas artes X, se encargan de guardar convenientemente.

    La transparencia va de la mano de las sociedades que priman el mérito, no las que independientemente del color político , defienden esto :

    Escándalo
    Y en España es bien sabido
    q la gente sólo vota
    a las personas "honrás"

    y si alguno se alborota
    en la tele un buen partido
    y pelillos a la mar

    con mi master bajo el brazo
    envío todo al carajo
    sólo me queda emigrar

    por dos cremitas dimito
    la cosa tiene delito
    después de tanto robar

    escándalo, es un escándalo....

    Hotwu 2018 dixit

  15. en respuesta a Inversius
    -
    #106
    Hotwu
    04/05/18 15:45

    Sin contar que ¡Oh! Casualidad, si vas al registro, la mayoría de ocasiones te hacen rellenar el papelote , pagar y pasar al día siguiente o dos días a por la dichosa nota simple... y mira tu por donde si la pides por internet (10 pavazos), al día siguiente sueles tenerla.

    Todo está montado para negocio de unos cuantos, mucho tribunal de la libre competencia y su P.M. y al final es lo mismo de siempre, el modelo productivo español de cortijo y latifundio.

    Estoy totalmente de acuerdo contigo que NO interesa generar una economía que favorezca la competitividad real, basadas en alta tecnología y el IdI, con la consiguiente creación de riqueza, pq quien maneja el cotarro, no lo hace por mérito, sino por prevendas mafiosas y pseudomedievales, que vienen controlando unas pocas familias desde tiempos inmemoriales. A esta gente la competencia le aterra, pq sabe que por méritos propios y abiertos al filtro de la competencia, la mayoría estaría comiendo piedras.

    La única democracia real posible, es aquella que favorece que los mejores ( y no los más mafiosos ), asciendan en la escala social, para por un lado generar riqueza y por otro, según el caso, puedan dirigir el timón del barco de la manera más eficaz posible.

    Aquí , los que dirigen el barco, no se porque extraña ley física, hacen que este independientemente del puerto de partida, siempre terminen atrancando (como sino), en el mismo puerto de destino, que no es otro que el de la isla tortuga , chanchullo del 15, ó paraíso fiscal del turno.

  16. en respuesta a Inversius
    -
    Top 100
    #105
    04/05/18 15:28

    La Ley de Transparencia de España es un bluff como la copa de un pino. Decir que no ha servido de nada es quedarse muy corto. Es una auténtica tomadura de pelo.

  17. en respuesta a Pep.Itogrillo
    -
    #104
    04/05/18 14:31

    son patrones que apuntan a quiebra pues nadie puja al 90 % desde el 30 % con cantidades reclamadas bajas pero nos falta el valor del decreto de adjudicación y cuantas reservas han ido saltando el boe, es un dato que debiera publicar el boe en aras de la transparencia.

    Sin datos, no se puede decir nada con rotundidad, pero yo ya me he adjudicado muchas con reservas con grandes beneficios sin tener relación con el max puja, desconozco si es porque no le interesaba pero intuyo que hay muchas quiebras.

    Ayer por ejemplo, hubo una sonada SUB-JA-2018-93293, paso de 100.000 a 585.000 euros (133 % de tasación) a las 17:43 por una local en almeria que se debia 245.000 euros,

    yo apuesto a que era una quiebra con mi humilde experiencia. pero es que ayer hubo 4 de estas.

  18. en respuesta a Inversius
    -
    #103
    04/05/18 10:59

    ¿Seguro? Se sueltan datos numéricos, obtenidos con patrones estadísticos, pero sin ningún conocimiento urbanístico, con apariencia de realidad, cuando más del 50% de los reflejados son reales o falsos depende del interés legítimo con el que se viertan o manipulen.
    ¿Terrenos "rústicos" a precios aparentemente altos, inmuebles en ruina? jajajaja, eso se llama urbanismo. Inversiones a futuro, a precios "ridículos" hoy (aunque parezcan descabellados) que a futuro y, una vez desarrollados, se multiplicaran por 10.000.
    ¿de verdad que "todas esas subastas" están quebradas? lo dudo muuuuchooooo.

  19. en respuesta a Inversius
    -
    Top 100
    #102
    04/05/18 10:11

    La LPD es como las señales de tráfico que limitan la velocidad a 20 Km/hora, que están ahí para aparentar, sabiendo que nadie va a respetar la limitación.

  20. en respuesta a Hotwu
    -
    #101
    04/05/18 10:04

    Creo que la solución es no almacenarlos en archivo alguno y por supuesto anonimizar los datos personales si se decide almacenarlos.

    Este me recuerda al código penal, que hasta hace varios años (no se si lo cambiaron finalmente y espero que si) estaba penalizado almacenar porno infantil pero no estaba penalizado verlo en streamming.

    En la practica, sistemáticamente se vulnera la ley de protección de datos, quien no envia por gmail u servidor de fuera de Europa a un socio una nota simple de un inmueble, para que analice la inversión que está haciendo.

    Otro dato, el colegio da a sus buenos clientes (gestorías, banco), un webservice para sacar las notas simples, acaso no se almacenan?

    Pero la nota de que aparecen en las notas simples, tiene mas que ver con la protección del pedazo de negocio del colegio de registradores,

    Alguien entiende, porque el registro si vas en situ, cobra 3 euros y el colegio por internet, 9, llevándose 6 euros en cada transacción (que solo hace de intercambiador) y porque no publica los ingresos que se lleva por este pedazo de negocio monopolístico que tiene, estamos hablando de mas de 100 millones de euros año por no hacer prácticamente nada en una estimación burda (recibir correo y enviar al registro).


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