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Subastas judiciales

Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Subastas de VPO

La Vivienda de Protección Oficial (VPO) es un tipo de vivienda parcialmente subvencionada por la administración pública en teoría para favorecer que los ciudadanos con rentas bajas puedan acceder a la vivienda.

A cambio de ésta subvención pública, la vivienda debe reunir algunos requisitos: Tamaño y precio máximos de la vivienda, ingresos máximos del comprador, debe ser vivienda única, etc. Además, la calificación de VPO tiene un periodo de validez, durante el cual, si el propietario quiere revenderla, el precio estará fijado por la administración, quien además tiene derecho de tanteo y retracto.

Según mi opinión, las VPO son una inmensa injusticia y un fraude. Injusticia porque generalmente (aunque no actualmente) el número de solicitantes excede por mucho al de viviendas ofertadas y la solución de la administración es recurrir a sorteos ¿Acaso sortea las prestaciones de desempleo entre todos aquellos que las necesitan? O para todos o para ninguno, esa es mi opinión.

Y es un fraude porque hay gente que las compra como inversión, que no vive en ellas y las alquila, que las revende antes de la entrega de llaves a precios astronómicos (cobrando la diferencia en negro) y finalmente hay gente con otras propiedades que pone las VPO a nombre de sus hijos para hacerse con el chanchullo. Como dice Echevarri, es un lupanar. Las VPO sólo son admisibles en alquiler sin opción a compra y sólo mientras la situación económica de los beneficiarios no mejore.

Hasta aquí mi opinión personal en contra de ésta fórmula, pero como el negocio es el negocio, y las VPO salen a subasta como otro bien cualquiera, me parece oportuno analizarlas desde el punto de vista del inversor en subastas.

En general tiendo a huir de las subastas de VPO como de la peste, porque son un inmenso lío. Cada comunidad autónoma tiene su propia normativa, que además va cambiando cada poquísimo tiempo al albur del cacique de turno, cada promoción puede pertenecer a un plan de vivienda distinto con un reglamento y unas ayudas diferentes y esto hay que tenerlo muy en cuenta.

Por ejemplo en Castilla y León no le inscriben en el Registro la propiedad a los beneficiarios hasta que han pagado la última letra, por lo que en caso de enajenación forzosa, lo que sale a subasta no es la vivienda propiamente dicha sino sólo los "derechos de propiedad" sobre la misma. Puedes comprarlos en subasta, pero vaya lío...

En Madrid la información acerca de las VPO se reparte en múltiples oficinas:
  • Oficina de Atención a la Demanda: en la calle Braganza s/n. Aquí te dicen si está protegida, por cuántos años, si es posible descalificarla, el precio máximo de venta, qué grado de protección tiene, etc.
  • Consejería Obras Públicas y Urbanismo: Calle Maudes, nº17. Aquí está el registro para presentar solicitudes de información por escrito, los permisos de venta, etc.
  • IVIMA: calle Basílica, nº23. aquí te dan información sobre las hipotecas de las VPO, lo que queda por pagar, tramitan la cancelación de las mismas, etc.
  • calle Princesa, nº31 para pagar la cantidad restante de la hipoteca y recoger la carta de pago
En principio las administraciones públicas tienen derecho de tanteo y retracto de todas las VPO que salgan a subasta. Cada cual debe valorar el riesgo de que su comunidad autónoma ejerza el retracto, aunque hoy en día no creo que tengan dinero para ello.
En cualquier caso es requisito imprescindible que las comunidades autónomas hayan sido informadas de la subasta con la debida antelación. Lo contrario es motivo de suspensión.

También hay que tener presente que, aunque la VPO haya sido adjudicada, sigue estando calificada de VPO. Actualmente en Madrid las VPO no se pueden descalificar hasta los 20 años, que se reducen a 15 si la vivienda pertenecía al plan de vivienda anterior.

Al adjudicatario en subastas no le queda más remedio que esperar hasta que haya transcurrido el tiempo para descalificarla y venderla libremente. Mientras eso ocurre siempre la puede alquilar, pero hay que pedir permiso y la comunidad autónoma te marca el precio.

En resumen, las subastas de VPO son un lío burocrático para el subastero y no merecen la pena para especular (dependiendo de la cercanía o lejanía de la fecha de descalificación), pero pueden ser una buena opción para aquellos que no quieran venderlas ni alquilarlas, sino sencillamente vivir en ellas.

Cuando digo que las subastas de VPO no merecen la pena me refiero sólo para el caso de inversores cumplidores de la Ley, otros con menos escrúpulos seguro que encuentran las puertas falsas... lo dicho, un lupanar.

¿Cual es tu experiencia con VPO? ¿La normativa en tu comunidad autónoma es diferente? ¿Qué trampa hiciste? Me interesa todo lo que me podáis contar.
  1. #1

    Anonimo

    Me pidieron en negro el doble que el precio de escritura. 240k napos en negro por una escritura de 120k, total 360k por un piso en Sanchinarro. Hace casi un año de eso.

    Mandé a la vendedora a paseo ("hay que llevarlo con discreción", me dijo) y tiré su número, pero tengo ganas de volver a llamar a ver si encontró a alguien con 480 "binladens".

    Y mi opinión es que la Constitución es un churro como especificación de derechos. El "derecho a una vivienda digna" deberían haberlo redactado como "derecho a alojamiento digno". Es una contradicción ser pobre y tener un piso en propiedad.

  2. #2

    Anonimo

    Buenos días, Te paso a comentar mi problema con una subasta
    Yo buscaba una casita en la provincia de Huesca y la encontré en una subasta de hacienda.
    La casa que nos adjudicaron en subasta el dia 11-12-2007 es la de calle Herrerías num. 19 de Pertusa.
    Que debería ir a nombre Sr. Trallero, y así lo indicaba en el registro de la propiedad.
    Pero el problema surge cuando en esa casa vive el Sr. Mariano Duran de toda la vida y en el catastro la propiedad se encuentra a su nombre.
    Según el ayuntamiento de Pertusa esta habitada y pertenece al Sr. Mariano Duran,
    Investigando el caso, aparece que la casa de al lado num. 17 consta registrada en el registro de la propiedad a nombre del señor Mariano Duran y el catrasto de esta finca a nombre del Sr. Trallero.
    Por lo que parece que tiene las escrituras cambiadas.
    Por lo que, ¿hay confusión entre lo que dice catastro y lo registrado en el registro de la propiedad??? ¿ha habido cambio en la numeración de la calle???
    El ayuntamiento (Sr. Alcalde) solo nos dice que la casa pertenece a Mariano Duran por que lo dice catastro y que ha habido cambio de numeración claro, pero que no sabe que cambios son???? , el alcalde es familiar del Sr. trallero
    Por lo tanto lo que tengo es un problema de identificación del bien que me han adjudicado.
    El caso ya esta en manos de un abogado pero por lo visto no encuentra la forma de enfocar el tema.
    Total que llevo ya casi dos años con este tema y ya no se que hacer. Si me pudiera dar alguna indicación de cómo actuaría usted se lo agradecería.

  3. #3

    Anonimo

    Hola José Luis:

    Tu problema es bastante habitual, aunque normalmente con las fincas rústicas. Si hay diferencias entre en registro y el catastro, prevalece el registro. Pero también puede que haya un error en la numeración, y en ese caso has comprado la casa de al lado. ¿Las casas son iguales? Si no, de la descripción del registro debería verse claramente cuál es la que has comprado.

    No entiendo como pueden haber pasado dos años y que ni siquiera se haya planteado alguna acción. ¿Has pedido al tal Sr. Durán sus escrituras sobre la vivienda a ver qué dicen? Manipular el catastro era muy fácil en el pasado. ¿Compareció el Sr. Durán en el procedimiento de embargo de la AEAT?

    Necesitaría más datos para asesorarte mejor.

    Saludos,

    El abogadillo

  4. #4

    Tristán el subastero

    Uff, qué difícil José Luis, estás metido en un verdadero laberinto.
    Lo primero decirte que esto no habría pasado si hubieras comprobado quién era el ocupante de la casa que se subastaba. Al ver que no era quien esperabas te habrías echado atrás o habrías investigado más a fondo.
    El cambio de numeración no afecta a este caso porque entonces las titularidades estarían corridas, pero no lo están, lo que están es cambiadas entre sí. Creo que el error viene del Registro de la Propiedad, que cambió ambas titularidades.
    De ahí se derivó que Hacienda embargó la vivienda que se suponía que era de Trallero pero que, en realidad, era de Durán. Como la verdadera casa de Trallero es la número 17, esa es la que deberían haber embargado y subastado.

    1- No creo que debas insistir en despojar a Durán de su casa. Hagas lo que hagas en ese sentido lo tienes perdido
    2- Tampoco creo que puedas conseguir la propiedad que realmente pertenece a Trallero, pues no ha sido ni embargada ni subastada. Ha sido subastada por error otra vivienda distinta, pero no la de Trallero.
    3- Creo que la única solución pasa por suspender la subasta de Hacienda y que te devuelvan el dinero. Yo de ti encaminaría todos los esfuerzos en ese sentido.

    El cómo llevarlo a cabo, que no será fácil, ya es tarea de tu abogado. Pero como a los abogados no les gusta mucho salir de sus despachos, yo iría a hablar con el Registrador de la Propiedad para contarle el problema y que él diga cómo pueden ellos solucionar el entuerto en cuanto al intercambio de titularidades. Luego iría a Hacienda y que expliquen en qué condiciones suspenderían la subasta: quizá les baste con un certificado expedido por el registrador en el que se explique lo sucedido, quizá eso no les baste y exijan una sentencia firme en un procedimiento civil (horror). Investiga tú mismo la solución y que luego el abogado haga lo que tenga que hacer, pero mejor dárselo mascadito.

  5. #5

    Anonimo

    Eso te pasa por comprar en una subasta,la proxima vez espavila y comprala en la calle listo.

  6. #6

    Anonimo

    Lo que dice Tristán sería lo ideal, pero, a no ser que el error sea muy evidente y venga de hacienda, no veo por qué van a anular la subasta, y más después de dos años. No parece que se dé ninguno de los motivos para su anulación, pues es responsabilidad del que puja en la subasta comprobar si la descripción registral se corresponde con la real.


    Me temo que te tendrás que quedar con el inmueble, sea el que sea. La cuestión ahora será identificarlo y conseguir la posesión.

    Saludos.

  7. #7

    Tristán el subastero

    Si Abogadillo, normalmente es así, el licitador compra una finca registral, esté bien hecha o mal hecha la descripción de la misma y tanto si la casa está edificada como su ahora es un solar y tanto si tiene las 20 hectáreas descritas o sólo tiene 1 hectárea. Lo que sea.
    Pero en problema es que en éste caso la finca que embargó Hacienda no le pertenece al deudor, sino a otra persona porque el Registro intercambió las titularidades. Es un problema diferente, del que no tiene la culpa Hacienda, eso es verdad, pero el caso es que se embargó y se subastó la casa de una persona completamente ajena al procedimiento. Desde el embargo, todo está viciado. Al menos así lo veo yo.

  8. #8

    Anonimo

    Hola Tristán, leo con mucho interés todo lo que escribes sobre el mundo de las subastas y la verdad es que lo dominas en profundidad.
    Mi pregunta es que quiero participar por primera vez en una subasta de un piso donde sólo sale el 40% del inmueble y el resto está repartido entre tres propiearios mas.¿Qué problemas me pueden surgir en caso de que me lo adjudique? Me agradaría que me dijeses todo lo que tengo que hacer hasta tomar posesión de la finca y después pedir en el juzgado subasta pública para la partición de la cosa en común y sobre todo los inconvenientes que en el camino me pueden surgir o me pueden poner la parte contraria.
    Te agradecerá mucho tu contestación pues confío más en la experiencia de quien conoce este tema que no en un titulado que no esté fogeado.
    Si necesitas más detalles sobre el caso me lo pides.
    La decisión la tengo que tomar la próxima semana (11-15 mayo)
    Saludos

  9. #9

    Anonimo

    Hacienda vendió lo del Registro y no va a querer saber nada. Si hay dos viviendas, una es de Durán y otra de Trallero. Como dice abogadillo, lo primero es identificar las casas, ver los lindes, pedir en el Ayuntamiento el proyecto urbanístico presentado en su día. Se puede intentar hablar con el promotor para ver como las numeró. No necesariamente tiene que ser un problema del Registro, por qué no pensar que se equivocó el Catastro, o que el Ayuntamiento cambió la numeración, ¡qué dicen los vecinos?. Pide en el Registro copia completa de las inscripciones de ambas fincas y mira con quién lindan y cual es la numeración que consta en la escritura de obra nueva y división horizontal. ¿El Sr. Trallero llegó a habitar la vivienda?¿Quién vive en los lados del Sr. Durán? ¿el administrador de la finca que dice? ¿No sería posible llegar a la conclusión de que ha habido un cambio de numeración y entrar en la vivienda de al lado? Yo lo simplificaría, no aceptaría la tesis de la equivocación en el Registro, que la prueben ellos, el Catastro no es nada, no tiene fe pública, diría que cambiaron la numeración y me meto en la de al lado, y si es evidente que es un error le pasaría la pelota al Durán y le diría que está en mi casa, qué si llegó a un acuerdo, escrito o no, con Trallero de intercambiar las casas que lo diga. AH!!! Y cambia de abogado.

  10. #10

    Tristán el subastero

    Francisco, el único problema que te puede surgir si te adjudicas el 40% es que los copropietarios tienen derecho de retracto. El Registro no te admitirá la inscripción hasta que le presentes pruebas de que les notificaste tu adjudicación y haya transcurrido el periodo para ejercer dicho derecho sin que lo hayan hecho.
    El juzgado no te dará la posesión ni de coña pues sólo tienes el 40%. Sólo te quedará presentar demanda para la disolución del proindiviso y esperar a que sea la subasta.
    hay quien gana dinero con estas operaciones, pero tienes que tener muy claro cuál es tu objetivo.

  11. #11

    Anonimo

    Saludos gracias por las repuestas recibidas.
    Aporto más información
    la subasta de hacienda ya no se puede suspender me parece que tienes dos semanas para renunciar a ella. el señor duran tiene escrituras de la finca de la calle herrerías 17. Que coinciden por metros con la descripción del catastro de la finca 17,
    Y el Sr. trallero tiene escrituras de la finca de la calle herrerías 19 que coinciden con los metros del catastro del 19 por eso sospechamos que tienen las escrituras cambiadas.

    El Sr. duran no se persono en el procedimiento de embargo de la finca
    A mi me parece que si se plantea alguna acción judicial tiene que se sobre el Sr. duran ya que es el que esta en la finca que ha sido subastada pero siempre queda esa duda ¿es esa la finca que han subastado ¿

    Por descripción del registro de la propiedad coincide, por metros en catastro coincide, el perito tasador la identifico. Por cambio de numeración de la calle tampoco es posible.

    Pero el sr duran ha vivido siempre en esa finca que le viene por herencia.

  12. #12

    Tristán el subastero

    Al sr Dr Durán le ha caído este marrón del cielo, pero él no tiene nada que ver porque el no era el demandado, ni el embargo iba contra él ni nada por el estilo.
    Yo compré una vez un bungalow en Ibiza que estaba a nombre de una italiana. Cuando ya estaba a punto de venderlo, la pobre contactó conmigo y me convenció de que ella no tenía nada que ver con ese embargo y resultó que era verdad. Tenía el mismo nombre que la demandada pero distinto número de pasaporte.
    En resumen, como se había embargado la casa equivocada que pertenecía a la persona equivocada, la subasta se suspendió. Me dió mucha pena porque era un buen negocio, pero se hizo Justicia y la italiana inocente recuperó su vivienda. Te aseguro que te pongas como te pongas, jamás vas a conseguir que un tribunal de Justicia te dé la posesión de una vivienda subastada por error.
    Lo mejor será que renuncies cuanto antes.

  13. #13

    Anonimo

    Las VPO son arenas movedizas. Precisamente, este miércoles iba a concurrir en una subasta con unos clientes, un piso de VPO. Hoy mismo me he enterado que se ha suspendido. Mi intención era presentar la documentación de cómo estos clientes estaban en las listas de Etxebide, en caso de resultar adjudicatarios. Con eso esperaba que no ejercieran el derecho de tanteo. Aunque no estaba claro el tema. Es ir a la aventura. Nunca he comprado VPO, y he tenido oportunidades pero me he echado para atrás.
    Veo que pueden ser una buena inversión para gente que realmente quiera vivir en un piso decente, (garaje y trastero) a un precio atractivo. También he visto la especulación de algunos financieros con estos temas y es un poco vergonzoso.
    ¿Como ves tu el tema Tristán?

  14. #14

    Tristán el subastero

    Comprarlas en subasta sólo para clientes que deseen vivir en ellas o para especular si falta poco para que puedan descalificarse. Es lo que hay.

  15. #15

    Anonimo

    Hola José Luis:

    Pues (de nuevo sin ver papeles) la cosa ahora parece mejor para ti de lo que creía. El Sr. Durán debe salir de tu casa (la 19, que es la que subastaron y tú compraste) e irse a la suya (la 17). Lo cierto es que todo esto parece una maniobra entre ellos con la connivencia del alcalde para ponértelo difícil.

    Lo primero, mandas (si no lo has hecho ya) un burofax al Sr Durán pidiéndole que salga de tu casa. Si no se va voluntariamente, le pones una acción de desahucio por precario, que con suerte dura unos seis meses.

    E intenta tener un abogado mejor que el del Sr. Durán, no sea que él también pida consejos...

    Saludos,

    Abogadillo

  16. #16

    Tristán el subastero

    Abogadillo, no estoy de acuerdo. A propósito de esto he escrito un post titulado "Subastas decepcionantes" en el que explico que a veces es mejor renunciar que pleitear injustamente. Se publicará automáticamente el próximo domingo.
    El problema es que yo no veo connivencia ni nada parecido. Jose Luis dice que el sr Durán obtuvo la casa por herencia, y por otra parte Durán no ha sido deudor de Hacienda ni nada parecido... ¿Tú crees que un juzgado le va a dar a Jose Luis la posesión de una vivienda que se ha subastado por error? Yo no lo creo.

  17. #17

    Anonimo

    Hola Tristán:

    Seguramente tienes razón y es mi trabajo el que me ha hecho demasiado desconfiado, pero es que lo de que ambos sres. (Trallero y Durán) tengan escrituras equivocadas es muy, pero que muy raro. ¿Cómo explicas ese error? Si tuvieran los dos un título sobre la misma finca eso sería más normal. Siendo todos vecinos y amigos, y el alcalde también, y en un pueblo... Pues no me parece tan impensable que pudiera darse el caso de que se hubieran puesto de acuerdo para ayudar a uno a que no le echen de su casa. Ojo, no digo que lo hayan hecho, pero ser posible, lo es. La picaresca para burlar a los acreedores es de larga y variopinta tradición.

    Desde un punto de vista jurídico, no estoy de acuerdo en que la vivienda se haya subastado por error. El título de Trallero es sobre esa vivienda, que es la que se ha embargado. Por tanto, se ha embargado un bien de Trallero. Además, si fuera un error lo normal sería que Durán hubiera recibido muchas notificaciones (pues seguro que se enviaban a la vivienda embargada) y, cuando menos, habría ido a hacienda a pedir explicaciones y habría visto el error. Y hacienda, al menos en la mayoría de administraciones, envía un agente para las notificaciones importantes, no lo hace por correo.

    Sobre si un juez le daría la posesión, en el juicio de desahucio por precario una de las posibles contestaciones es que la vivienda ocupada no es la misma que la que se pide desahuciar, pero no es el caso aquí. La vivienda subastada es la nº 19, que ahora ocupa Durán. Durán podría tener otras defensas, sin duda.

    Lo dicho, tal vez soy demasiado malpensado...

    Saludos,

    Abogadillo

  18. #18

    Anonimo

    Las escrituras es dificil que esten cambiadas pues no compraron al tiempo. Cuentale lo que te pasa al Jefe de la Dependencia de Recaudación de la Agencia Tributaria y pidele que te muestre el expediente a ver donde se hacian las notificaciones y que decia Duran cuando se las entregaban. No te rindas. Mira en el censo electoral aprovechando las elecciones donde está domiciliado Durán. yo también creo que es posible que te esten tomando el pelo. Hasta ahora solo tienes sus palabras. ¿Has visto a nombre de quién va el contador de la luz de cada una de las casas?.

  19. #19

    Echevarri

    Lamentablemente, llevó bastantes días liado y no he podio comentar esta entrada antes.Intentarñe ser breve.

    El problema con las VPO en propiedad es que se introduce en el mercado, comk garantía un bien ajeno a las leyes del mercado. En esencia, en la JP, hay dos grandes lineas:
    - la civilista, que considera que si la vivienda se ejecuta se ejecuta con todas las de la ley, y que nio precio máximo, ni autorización administrativa, ni nada de nada.
    - la administrativista, que considera que via judicial no se peuden hacer las cosas de un modo distinto al que se haría en una operación libre por el mismo propietario: sujeción al precio tasado, a la autorización administrativa previa, etc...
    Yo soy mñás partidario de la segunda, pero claro, esto choca con la figura de la financiación hipotecaria, el sistema de garantías, etc...eso si, viva la VPO manque pierda.

    Y no os quiero contar nada de los problemas de la VPO a raiz de las separaciones, las valoraciones en las disluciones d egananciales en estos casos, etc...

    Una merienda de negros financiada con dinero público, y de la que sus políticos creadores se suelen desentender, ya que eso no da votos.

  20. #20

    Echevarri

    Conclusión: son bombas de relojería jurídicas, minas antipersonas de tipo procesal abandonas a su suerte, que tarde o temprano estallarna en llamaradas de inseguridad jurídica. Tiempo al tiempo.

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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