El subastero mayor del reino

Yo llevo 6 años con un proindiviso en el juzgado que haora espero en 5 meses salga ya a subasta, me a rrecurrido la subasta por la que yo compre en todas las instancias pero ya no le queda nada por
rrecurrir, ah tengo unos 25 socios y no saben que somos socios con partes indivisas.

Ya lo habíamos vaticinado los que hemos participado en este post y el anterior. Al pobre hombre le ha quedado la dulzura de la fama y la amargura de ser "multipropietariomillonario" por un día.
El avispado abogado que le ha aconsejado se merece el destierro del colegio de abogados y que le devuelva al pobre jubilado los honorarios cobrados.
Espero que amparándose en el Art. 671 de la LEC no se adjudique la subasta, aunque eso represente renunciar a todo lo puesto y pagado.
Saludos cordiales
Francisco Calvo- administrador
www.subastasunicas.es

Ha salido en la prensa el resultado de esta aventura:

http://www.elconfidencialdigital.com/Articulo.aspx?IdObjeto=21518

"Tras la alegría de convertirse en el único beneficiario de las 225 viviendas pertenecientes a un bloque embargado a la promotora Aifos, Benito González se ha encontrado con la dura realidad: deberá hacer frente a unos gastos que él mismo no se esperaba cuando acudió a la subasta."

FCALVO, DRACO, ABOGADILLO, sois unos pozos de sabiduría.

Hola Francisco:

Efectivamente, la subasta de la cosa común puede plantearse como voluntaria y exenta de formalismos, conforme al 2048 y ss de la LEc de 1881. Normalmente se suele ir por el proceso de la LEC nueva, simplemente porque los abogados y los jueces lo conocen mejor, pero como dices como ejecutante es mejor ir por el 2048ss y fijar tú las reglas de la subasta.

¿No van a quedar trucos sin desvelar en este blog, o qué?

Saludos,

Abogadillo

Amigo Draco, cómo se nota que eres "zorrosubastero viejo"
Saludos desde Murcia

Jeje lo que se puede hacer con el derecho de retracto... marcar el ritmo bien marcado de la subasta a la baja, y luego adjudicartelo por la puja del contrario. Este post sería complementario al que habías hecho tu sobre mitades indivisas.
En ese terreno no hay quién te pise...

Sería interesante hacer un post sobre los proindivisos, sus pros sus contras y cómo se resuelve al final la controversia entre los copropietarios, aunque reconozco que es un mundo complejo y nada fácil. Pero ya que se ha tocado el tema, permitidme hacer algunas reflexiones:
El código civil desde su artículo 392 hasta el 406 contempla cuándo se produce una comunidad de bienes y cómo se puede disolver.
Concretamente el art. 400 dice: "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común"
Por este motivo, si no hay acuerdo económico, la demanda que presenta un copropietario sobre los demás, es la "división de la cosa común"
Ahora bien, el art. 404 dice: "Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio"
Y es aquí cuando, si no hay acuerdo ni siquiera después de presentada la demanda, no le queda al juez otra alternativa que sacar a subasta el bien en cuestión.
Y nos encontramos con una "subasta extraña" donde el juez dicta las condiciones de la misma, y solamente subsidiaria y complementariamente aplica los artículos de la LEC que puedan ser compatibles con la ejecución.
Por ejemplo: La tasación que se hace por perito designado es meramente a efectos informativos para los licitadores extraños, porque obviamente no afecta a esta subasta ni la adjudicación por el 70% o si es por debajo. Como digo es una subasta que marca el juez.
Tampoco hay mandamiento de cancelación de cargas, ya que todas se mantienen. Tan solo se va a producir un cambio de titularidad en el registro de la propiedad.
La consignación no es el 30% del valor del bien que se subasta, sino que la determina el juez.
Cualquier precio que se ofrezca es suficiente para adjudicar la finca. Aunque parezca extraño, por ejemplo, una finca valorada en 100.000 euros podría ser adjudicada por 100 euros. ¡Y no hay mejora de postura por parte de nadie!
Siendo entonces la subasta singular y excepcional. Qué es lo mejor que podemos hacer si nos encontramos con un conflicto como este:
1º) Ser el demandante (esto nos da fuerza en el procedimiento)
2º) Indicar al juez cómo deseamos que se realice (por supuesto contando con la pericia y buen saber del abogado para llevar al juez al terreno que nos interesa)
3º) Al ser demandantes, podemos pedir la subasta sin licitadores extraños (lo que nos da una posición predominante si contamos con efectivo). Otra cosa es que el juez lo autorice o que la otra parte lo consienta.
4º)Podemos solicitar al juez nuestro derecho de retracto. Es decir pagar el precio que cualquier otro pudiera pagar para que quede perfectamente establecido. ¿Os imaginais lo que se puede hacer con este derecho reconocido? ¿No os lo imaginais?, pues lo siento pero no os lo voy a decir.
En fin espero que hayais aprendido algo. Si alguna vez participais en una subasta de estas recordad siempre de leer con mucho detenimiento el edicto de la subasta donde se determinan todas las condiciones de la misma.
Saludos cordiales
Francisco Calvo-administrador
www.subastasunicas.es

Hola Jesús:

Más que injusto sería poco listo (o mal asesorado) el que ofrece el 69,9% del tipo. Por un poquito más se deja de riesgos (no sólo de que le superen la puja, sino de que en el interim impugnen la subasta) y se lleva el inmueble.

Draco, es una pregunta interesante. Yo creo que al ser todos ejecutantes y ejecutados, tienen la posibilidad de superar la puja después de la subasta. No parece muy lógico pero la ley es así.

Aún peor son los retractos, que pueden ejercitarse después de aprobar definitivamente la adjudicación.

Un saludo,

Abogadillo

¿Eso quiere decir que el adjudicatario no va a tener la posibilidad de subir un poco la puja?
Por ejemplo, si él se la ha quedado en el 69,90% del tipo (que cubre la deuda), llega el señor presentado por el propietario y ofrece 200 euros más, que son el 70,2% del tipo ¿Se acaba ahí la cosa? Me parece muy injusto, ¿Estás seguro?

Hay que recordar que el propietario de la vivienda es al que más se le defiende. En caso de que alguién se adjudique por el 60%, el propietario tiene un plazo de 10 dias para presntar una oferta superior al 70% del tipo, o que sea suficiente para cubrir la deuda que le reclaman. Aunque en la LEC solo ponga que puede presentar a un tercero, considero que la oferta la puede presentar el también. En ningún caso habrá mas pujas.

Una duda, al margen de que se trate de división de cosa común o una subasta hipotecaria, si se la adjudican por el 60% del tipo, ¿Basta con que el propietario presente a alguien que la mejore con un solo euro o, por el contrario, se inicia una nueva serie de pujas entre el adjudicatario y el señor que haya presentado el propietario para ver quien de los dos puja más alto???
¿Podróa ser el mismo propietario quien mejorase la postura?

Hola abogadillo,
Si en este caso por ejemplo los ejecutantes se adjudican por el 60%, suponiendo que el ejecutado no levantase la puja, ¿podría el ejecutado luego igualar esa postura? Es que es que es tierra de nadie, es un caso especial la división de la cosa común. Los ejecutantes son también ejecutados...
Saludos

Hola Draco:

Si se puja más del 70% del tipo, se adjudica sin más.

Si se puja el 70% o menos pero más de a) el 50% del tipo o b) la deuda ejecutada, el ejecutado o el ejecutante pueden superar la puja con otra que sea de más del 70% del tipo o cubra la deuda ejecutada.

Si la puja es inferior al 50% o a la deuda ejecutada, además de la posibilidad de mejorar la postura el juez debe aprobarla tras oir a las partes.

Un saludo,

Abogadillo

TRISTAN LA MAFIA TE SIGUE BUSCANDO

La división de la cosa común es un caso especial, sois a la vez ejecutantes y ejecutados. No tenéis que depositar fianza para entrar, y aunque no acudan terceros se celebraría igual. Tenéis que andar con cuidado porque la otra parte os puede subir mucho el precio para forzar vuestras pujas y en caso de resultar adjudicatario quebrarla, ya que tampoco tiene que hacer depósito para entrar.
En cuanto por el tanto por ciento al que ir a pujar, yo iría al 70%, pero si la otra parte no levanta las pujas incluso al 50%. La duda que tengo es que si cojeis por menos del 50% la otra parte podría igualar la oferta? no lo tengo claro. ¿Cómo lo ves Tristán?
Otra cuestión, sabéis como van las subastas en México?
Saludos gente

Hola Tristán, he estado leyendo casos que has contestado y me pareces sincero y conocedor de la materia.
Yo me encuentro en un caso que se trata de una subasta inminente por división de cosa común entre tres herederos. Al haber uno de ellos que no llegó a entendimiento con los otros dos, tuvimos que presentar la demanda de división de cosa común mi hermano y yo y ahora saldrá a subasta en fechas próximas.
He estado leyendo un poco sobre la materia, porque mi hermano y yo estamos interesados en quedarnos la casa en la subasta a un precio razonable, pero me surgen varias preguntas que igual me podrías contestar.
Tienen que asistir licitadores extraños el día de la subasta o con nuestra sola asistencia se podrá celebrar?
Para asistir al acto de la subasta, hay que depositar una fianza del 30% del tipo (valor de tasación). Esto nos afecta a nosotros también como propietarios o estamos exentos?
Cómo funciona el hecho de adjudicárse la vivienda por el 70% del valor o inferior en nuestro caso?
Cuál sería el precio mínimo por el que se lo podría adjudicar alguien o nosotros, si en este caso no tiene cargas de ningún tipo, el 50%, el 70% del valor de tasación?
Jesús

Más vale perder los 50.000 euros, que perder muchísimo más, incluso su patrimonio. De todos modos, algo no me encaja, este guarda un as en la manga, algún inversor fuerte o algo. Sino no te metes en semejante lío.

Me imagino que con la publicidad del caso, ya le habran informado de esta posibilidad y que ahora si que sabra todas las consecuencia y posibilidades, es lo bueno de darse a conocer.

Lamento profundamente lo que le ha pasado a este señor, el perder 50.000 euros no es ninguna tontería, pero meterse en este fregado es una insensatez.
Espero que alguna luz le aporte su abogado, si es que tiene luces, aunque él seguro que habrá cobrado sus honorarios "por si acaso".
Todavía tiene salvación este señor. Ya se ha hecho famoso y ha salido en todos los medios de comunicación, pues que se conforme con ello y no se adjudique la subasta. El art. 671 lo contempla así:"Cuando el acreedor en el plazo de 20 días no hiciere uso de esa facultad (se refiere a adjudicárselo por el 50% de la tasación o por la cantidad que se le deba por todos conceptos)se procederá al alzamiento del embargo a instancias del ejecutado"
Espero por su bien que así lo haga.
Saludos cordiales
Francisco Calvo- administrador
www.subastasunicas.es