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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Hipotecas y avales en las subastas judiciales

Hay dos figuras en la Ley de Enjuiciamiento civil que no acaban de hacerse realidad: Las fianzas mediante aval bancario y las pujas con garantía bancaria o hipotecaria.

Éstas últimas consisten en pujar en una subasta pero condicionando el remate a la entrega por parte de una entidad bancaria del dinero necesario. La dificultad radica en encontrar un banco kamikaze dispuesto a darte la pasta semanas antes de que el juzgado dicte el Auto de Adjudicación y meses antes de que te entreguen la posesión y de que te hagas con las llaves de la vivienda. Ello implica haberla tasado sin examinarla por dentro, arriesgarse a que cualquier menudencia tumbe la subasta o a que salga una tercería de dominio o un contrato de alquiler. Lo dicho, se requiere de un banco kamikaze y por ahora no se ha dado el caso.

Respecto a las fianzas mediante aval bancario, dice el artículo 647 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000 que uno de los requisitos para participar en las subastas es "presentar resguardo de que han efectuado en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones o de que han prestado aval bancario...".

Precisamente estos días ha estado un cliente mío estudiando la manera de seguir participando en subastas judiciales sin necesidad de tener para ello una cantidad de dinero muerta en la cuenta corriente del Banesto. Es un buen cliente del banco y les ha pedido un aval que podamos presentar cada vez que acudimos a una subasta.

Naturalmente en el banco no le han puesto pegas, ya digo que es buen cliente, y le han ofrecido una línea de avales por la que tiene que pagar un 1% de apertura y creo que un 0,5% por cada aval que solicite. Lo que teniendo en cuenta que sus fianzas suelen ser de unos 80.000 euros, la comisión por el aval ascendería a 400 euros por subasta. Como participa en un par de subastas al mes y nadie nos garantiza que finalmente se celebren o que nos las adjudiquemos... finalmente hemos decidido que le sale mucho más barato dejar el dinero tranquilo en la cuenta corriente.

Yo habría pensado que el banco le daría un único aval, un documento que él presentaría cada vez que fuéramos a una subasta y que el juzgado le podría devolver inmediatamente en el caso de suspenderse o de que no nos la adjudicáramos, pero eso de la línea de avales me ha sorprendido, no le veo ninguna utilidad a los postores de subastas.
¿Alguien encuentra otra solución o sabe de otro banco menos codicioso?


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  1. #1

    Anonimo

    La única utilidad que veo a lo del aval es para la gente que quiera participar en subastas y no tenga liquidez momentánea. Quiere decir que tenga propiedades, ya tasadas y previamente aprobado el préstamo por algún banco, y en caso que resulte adjudicatario en la subasta echar la firma y preparar el crédito antes de los 20 días hábiles. Es arriesgado, pero se puede hacer. Nunca había oido hablar de lo de la linea de avales, cierto es que no he trabajado con avales nunca, siempre haciendo el depósito o con cheques. Hay una cuestion que tengo para ti Tristán, el tema de los poderes firmados en la notaria, para cada subasta hay que hacer uno, o ¿se puede hacer un poder general para concurrir con un mismo cliente en varias?
    saludos!

  2. #2

    Tristán el subastero

    Hola Draco, basta con un mismo poder para ser usado cada vez que acudes a comprar algo para ese cliente.
    Yo tengo clientes cuyo poder uso sin problemas desde hace más de quince años. El poder no es sólo para participar en subastas, sino para todo lo que tenga que ver con las mismas, por ejemplo pedir y retirar los atos de adjudicación, los mandamientos de cancelación, para acudir a las posesiones y los lanzamientos, etc.

  3. #3

    Anonimo

    El diseño de la operación es correcto, sobre el precio me parece algo caro a no ser que se utilice bastante. No existe que yo sepa ningún documento de aval aprovechable para diferentes subastas. Lo de la linia tiene sentido porque se formaliza una sola vez la póliza de contragarantia intervenida por un notario y no es necesario firmar delante de notario cada vez que se emita un aval (se ahorran gastos de notario).
    Aprovecho para agradecer tus informaciones, cuando tenga un poco de tiempo comentaré alguna experiencia con subasteros en Barcelona (ya hace tiempo) para dar un poco el contrapunto pues también a veces resultan cargantes para los funcionarios por ejemplo cuando se personan 25 para que puje uno sólo.

  4. #4

    Tristán el subastero

    Hola anónimo, gracias por intervenir. Pienso que es caro aunque se utilice mucho, porque no es rentable pagar 300 o 400 euros por cada subasta en la que participes. Si hubiera garantías de adjudicártela, sería un coste asumible, pero esas garantías no existen.
    En cuanto a lo que dices de relatarnos alguna anécdota, te ruego que sí lo hagas, así podremos ofrecer nuevos puntos de vista.

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  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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