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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Fianzas exageradas en las subastas judiciales


Me he dado cuenta de que me estoy quedando sin dinero para seguir invirtiendo en subastas y los motivos principales son:

  1. Los pisos valen muchísimo más dinero que hace 10 años, por lo que la inversión necesaria para comprarlos en subasta también es mayor.
  2. La crisis inmobiliaria está provocando que cada vez se vendan peor, aumentando el tiempo necesario para consumar la venta, eso si el comprador consigue que le den una hipoteca, porque son muchas las operaciones rotas por falta de financiación. Ahora tengo más pisos pero menos cash.
  3. Como la crisis económica va a peor, cada vez salen más casas en subasta, por lo que al aumentar el producto disponible, también aumentan las inversiones. Hace dos años era fácil que pasaran los meses sin haber conseguido comprar nada.
  4. Y lo más importante: las fianzas necesarias para participar en las subastas son mucho más cuantiosas que antes.

El punto de inflexión respecto a las fianzas, lo marcó la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 y que las cuentas de consignación en los juzgados pasaron de estar en el BBVA a estar en el Banesto, dos hechos casi coincidentes en el tiempo.
La nueva Ley pasó de exigir el 20% para participar en una subasta a exigir el 30% y poco después el cambio de banco para ingresar las consignaciones dio un vuelco en el sistema de fianzas. Mientras los ingresos se hacían en el BBVA bastaba con tener una cuenta en el banco para que, aunque pusieras cinco fianzas en una sola mañana, el dinero no saliera de tu cuenta a menos que te adjudicaras alguna subasta, en cuyo caso entonces sí se realizaba el movimiento bancario. De esta forma, tanto si tenías cuenta en el mismo banco, como si llevabas cheques bancarios de otra entidad o lo que fuera, a ti te entregaban un resguardo "provisional" de color amarillo, que era lo que entregabas en el Juzgado antes de cada subasta. Si la subasta se suspendía o simplemente no te la adjudicabas, el Juzgado te devolvía el resguardo amarillo provisional y no tenías más que devolverlo en el BBVA para que se anulara la operación sin que el dinero hubiera salido de tu cuenta.
Ahora con el sistema del Banesto no es así la cosa. Hay que hacer un ingreso firme en la cuenta del Juzgado para cada fianza que quieras poner. El dinero sale de tu cuenta y entra en la cuenta de consignaciones del Juzgado en cuestión. Suspendida o acabada la subasta sin que te te lo hayas adjudicado, el secretario te entrega un mandamiento de devolución que hay que llevar al Banesto para que el dinero vuelva a salir de la cuenta del Juzgado y quede ingresado en la tuya, acción que suele retrasarse dos días. Además hay que tener siempre presente la extendida "indolencia judicial" que provoca que en muchos muchísimos juzgados tarden en entregarte el dichoso "mandamiento de devolución" una, dos y hasta cuatro o seis semanas. Y algunos secretarios se han inventado la norma de no entregar ningún mandamiento de devolución hasta que no se haya dictado el "Auto de Aprobación del Remate" y lo peor es que suele coincidir que los que aplican esa pseudo norma son también los mismos que tardan semanas en dictar dicho auto.
Ahora es el momento de mencionar que los Juzgados números 31 y 32 de Madrid y algunos más dictan el Auto de Aprobación de Remate y entregan los Mandamientos de Devolución instantes después de celebrada la subasta.
Entonces, respecto a las fianzas, hay tres hechos que sumados provocan que se hayan vuelto injustas y exorbitantes:1- el aumento de su cuantía del 20 al 30%, 2- que esos porcentajes se aplican sobre cantidades cada vez mayores y 3- que a veces coincide que hay varios juzgados que te deben la fianza desde hace varias semanas. A mí en este momento me la deben tres juzgados, dos de ellos situados a más de 200 km de Madrid.
Imaginemos una subasta ficticia de un piso cualquiera en Madrid...
Valor real:300.000 €
Valor tasación: 360.000 € (el banco lo valoró en más para poder prestarle más pasta)
Valor actual: 240.000 € (como mucho si queremos tener una oportunidad real de poder venderlo en seis meses)
Fianza necesaria: 108.000 € (un 30% del valor de tasación)

Es decir, que si queremos poder vender este piso en 240.000 € tendremos que comprarlo como mucho en192.000 € (para que la operación sea rentable), pero habremos tenido que entregar 108.000 € en concepto de fianza, lo que representa un 56% sobre el precio a pagar.
Esto es un despropósito y una barbaridad, sobre todo si lo comparamos con las cifras que se suelen entregar por ese concepto en el mercado inmobiliario, donde por 5.000 euritos de señal se puede comprar una vivienda y ante todo teniendo en cuenta que se supone que la finalidad de la fianza en las subastas judiciales es simplemente impedir la intervención en las mismas de quienes carezcan de seriedad para adjudicarse efectivamente el bien subastado y que se deberían dar las mayores facilidades e incentivos a los licitadores para que concurriera el mayor número de postores posibles.
Así vamos mal, muy mal.

  1. #1

    Anonimo

    Mejor asi como esta haora, cuantos cazeros desaparecieron desde que entro la ley.
    Hoy mismo me e adjudicado un immueble y estaba solo, con el sistema antiguo tendria a toda la banda en la subasta, sin interes ninguno en comprar

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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