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El riesgo derivado de no permitirnos ver los expedientes judiciales se ve reflejado en los precios de adjudicación

Ya he mencionado varias veces que uno de los máximos peligros que tiene que afrontar el inversor en subastas judiciales es que, una vez entregado todo el dinero, en vez de recibir la vivienda que ha comprado, el juzgado le gratifique con un pleito de años y años en el peor de los casos o con la suspensión de la subasta en el mejor.


La única manera que conozco de evitar esta situación o, mejor dicho, de disminuir la probabilidad de que ocurra, es examinar muy concienzudamente el expediente del procedimiento judicial de cabo a rabo, prestando especial atención a las notificaciones, pero no exclusivamente.

Casos como el de la mujer desesperada de "Esta subasta es una ruina", como el mío propio en "Subasta judicial de nueve años" o como el del pobre novato de "Alerta, novatos en subastas judiciales", nos advierten de que el tema es muy serio y el peligro está ahí.

No obstante, la mala costumbre de algunos juzgados de no permitir ver más que el edicto de la subasta, la Certificación de Cargas y la Tasación, se está extendiendo y ya afecta a un 20% del total de juzgados. Draco, el subastero vizcaíno que frecuenta este blog nos contó que en Bilbao ningún juzgado permite ver el expediente completo. En Madrid, los juzgados de Primera Instancia que tramitan todos los expedientes hipotecarios de la ciudad ahora tampoco permiten ver más que la Certificación de Cargas y -a veces- el edicto.

La situación es dramática y el peligro muy real. Como la mayoría de los lectores de Rankia son inversores de bolsa y de fondos de inversión, entenderán mejor la situación si les pongo el ejemplo de qué pasaría si, de repente, el gobierno legislara en el sentido de prohibir la publicación de las cuentas anuales y los balances de las empresas cotizadas por considerarse una intromisión a la privacidad.

En este sentido, un inversor en subastas llamado Ángel ha chocado recientemente con el secretario de un juzgado. Este es el mail que me ha enviado:
Hola Tristan. ¿Es que no se puede hacer nada? ¿Es que no vale que, con los tiempos que corren, te arriesgues a invertir dinero? ¿Es que pretenden que, además, pongas un montón de pasta sólo viendo dos papeles? Es una putada.
Me encontré hace unos días con que uno de los juzgados que me permitía ver todo el expediente, ahora sale con que la ley dice que cargas y edicto. Ah, también el título (La Hipoteca).
Por más que intento hacerles reflexionar, insisten en coger la LEC al pie de la letra en la parte que quieren y se acabó.
Con el cabreo, me hice un escrito que luego suavicé del que te envío copia.
Esta mañana volví y siguen erre que erre. Incluso les llevé un Edicto publicado en el BOP por otro juzgado donde, por lo menos, incluían el importe reclamado por el ejecutante. Pero, por más que insisto, sin acritud, pero sin pausa, ellos no cejan en comentar la LEC.
Coño, todos los gremios tienen sus derechos y obligaciones, pero, los que se relacionan con las subastas son considerados como "apestados". Si es por algunos, no nos dan ni agua.
Qué bien se lo tienen montados los Bancos: Abogados, Procuradores, Alfombras desplegadas en los juzgados y una imagen genial. Y pensar que son ellos los que embargan y quienes tienen "derecho" a quedarse la propiedad por el 50% de la tasación o por el 100% de las deudas.
Disculpa los exabruptos. Un saludo,
Ángel
El mail incluye este archivo word Derecho%20al%20pataleo.doc , con el escrito que ha presentado en el juzgado, aunque tanto yo como su abogado le hemos dicho que ha topado con un muro y que jamás va a conseguir en éste o en cualquier otro juzgado que el juez o el secretario judicial den su brazo a torcer en una decisión de este tipo. Su soberbia es célebre.

Esto es lo que hay, el error la tozudez y la soberbia de unos pocos, están atacando directamente el buen funcionamiento del sistema español de subastas judiciales. Que no le quepa duda a nadie de que la inseguridad que esta práctica esta produciendo en las subastas se está viendo reflejada en los precios de adjudicación, como no podría ser de otra forma.

La inseguridad tiene su precio. Igualito, igualito que si ocurriera en el mercado de capitales.
  1. en respuesta a Cincoalamos

    Si quieres saber si la notificación se ha hecho correctamente y no te dejan ver el expediente, no único que te queda es preguntárselo directamente al demandado.

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    #12
    Cincoalamos

    Ok, gracias por responder.....
    Pero las notificaciones, que tu comentas son muy importantes saber si están bien echas porque según he leído, la mayoría de las veces por las que se tumba una subasta es porque las notificaciones son irregulares, y esto supongo que solo estará en el expediente.
    Confirmación de cargas, estado de ocupación, inquilinos y demás habrá que buscarlo por otros medios........pero y las notificaciones?

    Seguiré leyendo todos los posts que me faltan, apenas voy por la página 27, por lo que me queda mucho por aprender....haces un gran trabajo, seguro que mas de uno se arruinaría sin este foro que has creado, yo uno de ellos que solo busco una choza para vivir y nada más.
    Saludos

  3. en respuesta a Cincoalamos

    Si no se puede ver el expediente, nadie lo puede ver y toca joderse.
    Lo que pasa es que hay otros medios para informarse sobre las cosas realmente importantes del procedimiento judicial. Pero esa información habrá que buscarla en otro lado y puede que esté sesgada.

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    #10
    Cincoalamos

    Hola a todos,
    Por lo que voy leyendo en varios comentarios, esto de ver el expediente es fundamental, vital, como dice Tristán.
    Entonces, si en muy pocos juzgados te dejan ver el total del expediente, si no verlo es tan arriesgado, con que razones entra un subastero o un inversor a una subasta? Que os empuja a seguir igualmente adelante? Es decir, a mi no me entra en la cabeza tener que consignar 30.000 euros en una subasta de un bien del que tengo un montón de dudas.
    Si cuando me compro una chaqueta me la miro, la dejo, la reviso, me la pruebo, pregunto a mi pareja que tal me queda, miro la marca, la tela, y solo vale 100 euros.....como no voy a revisar hasta el hartazgo y desmenuzar al máximo la información de algo que vale 150.000 como mínimo???
    Tampoco me entra en la cabeza que otros lo hagan, es decir, que se metan en ese riesgo sin información certera y completa, por lo que tengo que pensar, a riesgo de equivocarme, que esos licitadores accedieron al expediente de alguna manera y entran a la subasta sabiendo donde están parados....
    La pregunta es.....como lo hacen?? Hay que hacerse amigo del secretario, favores, buen rollo, alguna moneda que se deja caer por ahí...en fin, que no me sorprendería ni lo vería mal, solo saber que método usan, que alguno tiene que haber...si no, repito, o eres multimillonario y no te importaría tener tu dinero parado por años, o estás loco....y no creo que nadie lo sea por aqui....

  5. #9
    Anonimo

    Hola! Bueno comertar que es un poco indignante que no dejen en algunos juzgados leer los expedientes completos. En Bilbao por ejemplo no dejan por lo general. En Barakaldo, Getxo, Gernika y Amorebieta si deján, pero porque no tienen la información centralizada. En Bilbao dependiendo del juzgado ( o mejor dicho de las amistades que tengas en ese juzgado de primera instancia, te dejan o no)No veo suficiente una certificación de cargas del registro. Son operaciones en las que un inversor se juega mucho dinero y debería haber mas seriedad en todo esto.
    Por ejemplo hace poco subí a ver si me dejaban ver el expediente de un campo de golf próximo y me dieron con las puertas en las narices. ahora yo me pregunto, ¿qué opinaría el banco acreedor( que seguramente se acabe quedando con todo) si supiese que no voy a ofrecer esa inversión a posibles compradores, porqué no tengo claras las cosas?
    un saludo

  6. En eso sí que te doy la razón, cada día son más los que restringen la información.

  7. #7
    Anonimo

    Llevas razón en cuanto a que a las empresas no les afedta, con salvedades, la famosa ley...
    en cuanto a que los datos de los juzgados y los registros de la propiedad son publicos, uff mucha tela que cortar, ya iras viendo como poco a poco, juagado tras juzgado y registro tras registro van dando cada vez menos datos.... y lo se muy buena tinta, soy "empleado".....

  8. #6
    Dalamar

    Hablando desde mi ignorancia del tema, pero la ley de proteccio de datos no protege a la persona que esta en dichos escritos?

    Si no se muestran esos documentos dicha persona obtendra un precio final mucho mas bajo que el que deberia y le perjudicara, verdad?

    Por tanto estoy seguro que si no hay nada que ocultar en esos documentos, esa persona estaria mas que satisfecha de que los documentos sean publicos, no?

    Entonces no se deberia de pedir permiso a los intervinientes en el proceso para mostrar o no mostras esos documentos al publico? Lo cual iria en favor de todos!

    Un saludo,

    Daniel

  9. #5
    Anonimo

    Barritas de All-Bran para todos. :-)

    No, en serio. La Ley (tomada en su conjunto), ha experimentado un declive de calidad muy notable. Existen cada vez más leyes contradictorias, y en temas muy importantes.

    Si yo cometo estos errores normativos en mi empresa, quiebra mi empresa. Pero estos defectos legislativos, como afectan a todo el mundo quiera o no quiera, empobrecen a todo el país.

  10. Empleado, además acabo de echar un vistazo a la web de la Agencia de Protección de Datos y lo primero que me ha saltado a la vista es que tratándose de personas jurídicas no procede la tutela de derechos a la protección de datos.
    Y en gran parte de las subastas los demandados son empresas...

  11. Hola empleado, no estoy de acuerdo contigo. En este caso la Ley de Protección de Datos no tiene nada que ver. En lo que atañe a la Justicia, los juicios son públicos, el Registro de la Propiedad es público, todos los datos inscritos en dicho Registro son igualmente públicos, cualquiera los puede leer.
    Entre la documentación que sí te dejan ver los juzgados está la certificación de cargas donde consta el dni de los propietarios y su dirección y todos los datos de ellos y de los avalistas.
    En el Edicto de Subasta, que también es público, también constan los dni de los propietarios y también los nombres de los letrados y de los procuradores. Es decir, que todos los datos que podrían considerarse "protegibles" ya se han hecho públicos al anunciarse la subasta.
    Lo que no nos dejan ver en dichos expedientes no tiene nada que ver con la privacidad, por ejemplo:
    1- Las notificaciones, cuando se les han hecho y si son ellos quienes las han firmado o había extraños en la casa
    2- ¿Se ha personado algún tercero en la causa? ¿Por qué motivo?
    3- ¿Se ha personado alguien con pretensiones de ser inquilino?
    4- En el procedimiento, ¿Se ha mostrado el juzgado ágil y dinámico o por el contrario el papeleo en el mismo va a ser un infierno?
    5- ¿En la escritura de constitución de la hipoteca figuraba el inmueble libre de arrendamientos? Es curioso que ni siquiera nos dejen ver la escritura de hipoteca cuando es el pilar en el que se basa la subasta.

    Todas estas cuestiones no tienen nada que ver con la protección de datos privados y son importantísimas, diría que vitales, cuando se trata de hacer una inversión que parte de los 150.ooo euros, de ahí para arriba.

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  12. #2
    Anonimo

    AGENCIAESPOLA DE PROTECCION DE DATOS

    AGENCIA ESPAÑOLA DE PROTECCION DE DATOS
    https://www.agpd.es/portalweb/index-ides-idphp.php

  13. #1
    Anonimo

    Hoy voy a hacer de aboado del diablo de este blog, y voy a defender a los funcionarios de los Juzgado solo con una simples letras: LOPD

    o mas extensamente: Ley Organica de Protección de Datos de Caracter Personal, y por supuesto con el organismo ejecutor de la misma, la AGENCIAESPOLA DE PROTECCION DE DATOS

    Si nos leemos la Ley o entramos en la pagina de la Agencia, veremos que las sanciones por "revelar" datos son de aupas... me hice un cursillo sobre ellos...

    Repito si os leis la ley, vereis a un funcionario con el sueldo que tienen, teniendo que pagar una de las sanciones economicas que dice la Ley, ante eso la solución: cumplir la LEC a rajatabla, y no dejar ver ni un solo papel mas....

    Me direis o mejor dicho habeis hecho cosntar el contrasentido de no dar información y sacar a subasta.... pero es lo que hay...

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