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Esta semana compré en las subastas judiciales

Subastas judiciales. Esta semana compré en las subastas judiciales

Como demostración de lo que trataba de explicar sobre el buen momento actual de las subastas judiciciales, esta semana he comprado en Madrid en una de ellas. Y a bastante buen precio, apenas por encima de la mitad del tipo de subasta.

Además se da la circunstancia de que por primera vez desde hace bastante tiempo la parte actora renunció no solo a pujar hasta cubrir los intereses y las costas, sino incluso se dejó un 10% del principal en el camino. La subasta se celebró un par de días después de las famosas manifestaciones de Francisco González del BBVA acerca de que la banca debe asumir las pérdidas del ladrillo y en pleno hundimiento del sector financiero causado por las mismas.

Mi opinión es que tanto estas manifestaciones de FG, junto a que el banco de España les dobló las provisiones por los ladrillos que se adjudicaran, son los dos factores que más van a hacer por que cambie la tendencia de los bancos de pujar como posesos en sus subastas hipotecarias para intentar lo imposible, a saber, que los subasteros subamos nuestras pujas hasta cubrir las deudas por completo. Esto ha pasado a la historia y mi pronóstico es que vamos a empezar a ver cada vez más adjudicaciones por debajo de la deuda.

Lo malo es que los subasteros somos muy reacios -y lo vamos a seguir siendo- a participar en subastas en las que sea imposible alcanzar el 70% del tipo, por la sencilla razón de que en las mismas el plazo oficial para que el propietario acepte o renuncie a su derecho a presentar a un mejor postor es de diez días, pero en la práctica resulta ser de varios meses, al menos en Madrid, cuyo Servicio de Notificaciones y Embargos está colapsado y a nadie le hace gracia que su dinero esté cuatro o seis meses en una cuenta corriente que no es la suya, no solo por el coste de oportunidad que representa, sino porque el dinerito está mejor en su propio bolsillo. Así de sencillo.

Y claro, en todas estas subastas en las que preveo que la parte actora, o sea el banco acreedor, va a renunciar a pujar hasta cubrir la deuda completa, las adjudicaciones no van a quedar firmes y a los subasteros puede que eso siga ahuyentándoles. Así que los bancos tendrán que rebajar aún más sus expectativas hasta llegar al punto en que a los subasteros, a ese precio, les merezca la pena el coste de oportunidad de adjudicarse subastas sin que queden firmes.

Mi caso en la subasta de esta semana ha sido exactamente ese. La adjudicación no es firme y aún se puede torcer, pero resulta que para que se tuerza el propietario tiene que presentar a alguien que ofrezca unos 85.000 euros más que yo y eso no es fácil que lo consiga, y la parte actora tampoco.
Toco madera
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  1. #20
    Anonimo
    09/02/10 01:56

    Claramente esta que los chollos esta en asistir directamente a la subasta, buscando bien claro esta, pues ya sabemos todos que depende de la fecha de adquisicion y de la tasacion.

    Yo asisto a las subasta en sociedad y a su vez somos vendedores de inmuebles de una entidad bancaria y puedo decir que en algunos casos tambien hay algun pequeño chollo comprado directamente a la entidad sabiendo negociar y todo dependiendo de la deuda.

    En mi opinion lo bueno esta por llegar para la gente de calle, las entidades se van a cargar de inmuebles este 2010 y sin mas remedio tendran que bajar los precios, ya lo estan haciendo, oferta promocionales de dto por compra en periodos concretos, regalo de vehiculos como la Caixa, por ejemplo, precios de oferta en hipotecas como Bancaja, etc... es la guerra de oferta entre ellas, yo para comprar hoy , si no es por subasta, iria directamente a las entidades y negociaria la mejor oferta.

    Distinto es para negociar, creo que el margen de negocio segun esta el mercado , se reducira segun trascurra el 2010 y 2011 al menos.

  2. Top 100
    #19
    08/02/10 09:37

    Si el banco se ha tenido que adjudicar esos bienes es porque el precio de los subasteros era inferior. Yo, sin duda, ofrecería comprarlas por un precio inferior al de adjudicación.

  3. #18
    Anonimo
    06/02/10 19:05

    Quizás no sea el mejor momento para comprar en el mercado habitual (sin subastas), pero, ¿que tal si se compra directamente a los bancos los inmuebles que se adjudican ellos mismos en las subastas (en algunos casos por quedar desierta la propia subasta...)? ¿es un buen momento?
    ¿se debería ofrecer un precio inferior al adjudicado o algo superior al poder en este caso ver el inmueble?

    Gracias y un saludo

  4. #17
    Anonimo
    02/02/10 21:21

    A Manuel Alicante. Supongo que en la mayoría de los casos no habrá ninguna diferencia, pero, por cautela, será mejor contar con un acta judicial que con un documento privado. Disculpa la ignorancia. Un saludo.

  5. #16
    Anonimo
    02/02/10 20:25

    Buenas tardes.
    No acabo de entender, IurisCivilis, que ventaja tiene pedir la posesión judicialmente.

  6. #15
    Anonimo
    02/02/10 17:23

    Disculpa por no haberme expresado correctamente. Quiero decir que si la finca adjudicada está ocupada y los ocupantes a título de dueño o no, no ponen ningún impedimento en abandonar la misma, al margen de ese acuerdo extrajudicial con el antiguo propietario, siempre será mejor pedir la posesión de la finca al Juzgado, por la vía del artículo 671.1 de la Lec. Un saludo.

  7. Top 100
    #14
    02/02/10 15:47

    No, en España no hay nada parecido.

  8. #13
    Dalamar
    02/02/10 15:07

    Hay algun sitio online donde se pueda ver en que precios se adjudfican las subastas? Y alguna informacion de los pisos claro... Para las de UK si que se puede ver online.

  9. Top 100
    #12
    02/02/10 13:45

    Si piensas comprar en el mercado inmobiliario habitual (sin subastas), la verdad es que no creo que sea buen momento en absoluto. Quizá dentro de un par de años lo sea, pero ahora no.
    En subasta sería distinto, porque los subasteros (que serían tu competencia) ya descuentan el peor de los escenarios y lo han llevado a sus precios de compra, de manera que sí, ahora sería el mejor momento.

  10. #11
    Anonimo
    02/02/10 13:30

    HOLA TRISTÁN, HE LEIDO TUS COMENTARIOS Y ME HA PARECIDO QUE SABES DE LO QUE VA LA COSA EN EL TEMA INMOVILIARIO.
    YO SOY DE VALENCIA Y QUIERO COMPRAR UNA VIVIENDA EN VALENCIA CAPITAL Y NO SE SI ESTE AÑO ES BUEN MOMENTO PARA COMPRAR O PROVABLEMENTE LOS PRECIOS BAJEN MÁS, PORQUE EN REALIDAD YO NO VEO POR NINGUN LADO LAS BAJADAS DE PRECIO NI LOS CHOLLOS.

  11. Top 100
    #10
    02/02/10 11:27

    Hola IurisCivilis, no entiendo el sentido de tu comentario. ¿Afirmas que es más seguro solicitar la posesión al juzgado o, por el contrario, que no es más seguro hacerlo así?

  12. #9
    Anonimo
    02/02/10 02:10

    Ante todo felicidades por la compra. Hilando tu último comentario, no es más seguro solicitar la posesión de la finca adjudicada directamente al Juzgado, vía artículo 675.1 de la Lec: "Si el adquirente lo solicitara, se le pondrá en posesión del inmueble que no se hallare ocupado". Un saludo.

  13. Top 100
    #8
    01/02/10 22:01

    Basta con él mismo escriba a mano algo como esto: Con esta fecha he recibido de Pepito Fernandez la cantidad de 300 euros en concepto de entrega de llaves del piso sito en la calle de Floridablanca número treinta y siete, quinto letra E que fue subastado el pasado 10 de noviembre y cuyo adjudicatario resultó él mismo. En este mismo acto le entrego voluntariamente la posesión de dicha vivienda.
    Madrid, 1 de febrero de 2.010
    fdo: Luis Moroso de las Heras

    La referencia al dinero recibido no tiene ninguna importancia y yo la omito muchas veces porque lo verdaderamente importante es que se diga que te entrega voluntariamente la posesión.

  14. #7
    Anonimo
    01/02/10 21:43

    Tristán has puesto: "que he quedado con el propietario de una vivienda que compré en noviembre para que me de las llaves y la posesión".
    ¿La posesión a la que te refieres es un documento en el que te cede la casa? ¿Puedes poner algún modelo de "posesión"?
    Enhorabuena por la compra y saludos. Julián.

  15. #6
    Anonimo
    01/02/10 19:09

    Enhorabuena Tristán por la compra.

    Hoy en día es muy difícil comprar algo por encima del 70%. Si queremos comprar tendrá que ser o al 50% o incluso por debajo.


    El problema está en los bancos que quieran cobrarlo todo o ceder en sus pretensiones y contabilizar ya pérdidas y no adjudicarse el inmueble.

    Esto ya lo hemos comentado en algún que otro post.

    Yo estoy detrás de una operación que si culmina bien va a ser buena. Espero que no haya nadie en la subasta, como las que a mí me gustan, jejeje.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  16. Top 100
    #5
    01/02/10 18:53

    Efectivamente, hasta que esté dictado el Auto de Aprobación del Remate, el ejecutado puede pagar en cualquier momento. Pero, ojo, porque tiene que ser la deuda completa, con intereses y costas. En el caso de esta subasta va a ser sumamente difícil porque hay mucha diferencia entre mi precio de adjudicación y la deuda completa.

  17. #4
    Dalamar
    01/02/10 15:17

    Felicidades por la compra!

  18. #3
    Anonimo
    01/02/10 12:19

    Ya que Tristán iba con prisas, aprovecho para ofrecer mis matices: el ejecutado tiene 10 días para presentar a un tercero, pero desde que se le notifique el acta de la subasta (primer posible retraso, por tardanza en la notificación), y a partir de esos 10 días puede ya dictarse el auto de adjudicación sin ese temor (segundo posible retraso judicial), pero sí con el de que el deudor pague en cualquier momento.

  19. Top 100
    #2
    01/02/10 11:20

    Tiene mucho tiempo para presentar a una tercera persona, pero aún así no le es fácil porque esa persona tiene que ofrecer una suma que llegue al 70% del tipo o, al menos, que cubra completamente la deuda, incluyendo intereses y costas. Hoy en día no lo tiene tan fácil.
    Por otra parte es inútil meterle mucha prisa al juzgado, porque en Madrid el problema principal reside en el servicio común de Notificaciones y Embargos, que está atascado.
    Me voy pitando, que he quedado con el propietario de una vivienda que compré en noviembre para que me de las llaves y la posesión. Haciendo bien las cosas y con mucha mano izquierda se consigue más que por las malas.

  20. #1
    Anonimo
    31/01/10 18:39

    Tristán, te pregunté en privado por error. Escribo de nuevo aqui mi duda para que sirva a más gente.

    Yo pensaba que si te adjudicabas por menos del 70% el ejecutado tenía como 20 días para presentar a alguien que cubriera su deuda, pero leyendote entiendo que si no expresa tácitamente su renuncia el plazo de tiempo se alarga en función de la saturación del juzgado? o sea que desde que te adjudicas el bien si el juzgado tarda 5 meses en darte la adjudicación el ejecutado tiene todo ese tiempo para hacerte la puñeta y presentar a alguien?.
    un saludo


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