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Francisco Calvo, el subastero murciano que os comenté hace unos días que había desarrollado la web www.subastasunicas.es me ha enviado una anécdota que viene muy bien para explicar algunas cosas sobre las subastas de partes indivisas.

Comienza su relato...
Ante todo quiero expresar mi debilidad por este tipo de operaciones, las hago a título personal y jamás las aconsejo a ningún inversor interesado en comprar en subastas públicas. ¿Y por qué no las aconsejo?

1º) Porque no hay que tener prisa por recoger los beneficios y

2º) Porque algunas veces no obtienes ninguno ya que el copartícipe ejercita su derecho de retracto.

Pero también es verdad que otras veces, se obtienen suculentos rendimientos. La idea principal que nos tiene que mover es comprar barato ya que como son operaciones que se pueden alargar en el tiempo no vamos a destinar importantes recursos. Y es posible comprar a precio razonable porque prácticamente no hay personas interesadas. Pero cuidado, no todas las partes indivisas que salen a subasta merecen la pena ni siquiera comprando barato. Como cualquier subasta necesita su estudio previo.

Las Entidades que más partes indivisas sacan a subasta son la Agencia Tributaria y la Seguridad Social. Los juzgados menos, pero alguna que otra sale.

Os voy a explicar la última operación que hice y su desenvolvimiento final: Sale a subasta en un juzgado 1/3 parte indivisa de una propiedad. Cuando la ví me gustó y empecé a plantearme participar.

Llega el día de la subasta y no hay nadie en el juzgado, normal ya me lo esperaba, así que hago una única puja que es aceptada por la parte ejecutante y me la adjudican de forma provisional porque la oferta es inferior al 70% y el deudor tiene un plazo de 10 días para presentar tercero que mejore la postura.

La oferta que hago equivale a invertir 1 euro y obtener un beneficio mínimo de 5, según mis estimaciones desde una perspectiva conservadora, o lo que es lo mismo, obtener una rentabilidad de un 500%.

Efectivamente, a los 3 meses recibo una comunicación del juzgado diciéndome que el deudor ha presentado un tercero mejorando mi postura y por tanto una vez cumplidos los trámites y siendo firme la notificación me devolverían el importe de mi consignación. Yo ni corto ni perezoso me presento en el juzgado y pido el expediente para comprobar si se ha hecho en tiempo y forma y efectivamente está hecha en tiempo pero no en forma.

Me explico, han presentado a un tercero, concretamente el padre del ejecutado, y han hecho una oferta ligeramente superior a la mía; pero, resulta que con la oferta que yo hice la ejecutante no cobraba, y eso lo sabía yo porque ya me había preocupado de conocer el principal, intereses y costas presupuestadas en el procedimiento. Lo que hacen es mejorar mi postura, pero sin tener en cuenta lo que dice el art. 670.4 de la LEC y es que la mejora de postura debe ser superior al 70% o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

No se percataron, que la liquidación practicada y firme era superior a la postura mejorada. Ojo que esto me lo esperaba, les puse la trampa y cayeron. Es de sobra mal conocido que mejorar postura es ofrecer un euro más y ya está. Yo me callé y desistí de reclamar. Me han devuelto el dinero y a esperar otra.

Y os preguntareis, ¿por qué a una operación a la que se presume obtener un beneficio de un 500% me callo y me retiro cuando me podía haber opuesto y por supuesto que no hubiera sido aceptada la mejora?

Pues porque el que presentaba la mejora era el padre del demandado. Y cuidado que no me mueven sentimientos ni remordimientos de conciencia. A mí me mueve solo el beneficio, pero me di cuenta que aunque me hubieran adjudicado la propiedad, todavía quedaba el derecho de retracto de los condueños y no iba a perder el tiempo.

Estas operaciones de partes indivisas llegan a buen término cuando existen discrepancias entre los copartícipes y en este caso concreto al intervenir el padre estaba claro que aunque los hermanos se llevaran mal, el padre intervendría para solucionar el problema.

Si en vez de ser el padre, hubiera sido un tercero, seguro que me hubiese opuesto.

Francisco Calvo

 

¿No os llama la atención que el plazo de diez días que tiene el demandado para presentar a un mejor postor se haya convertido en tres meses? Es lo habitual en la Justicia española, los usuarios habituales de la misma ya estamos acostumbrados. Notificación va, notificación viene, las semanas se nos escapan y llegan los meses y aún los años.

Por eso, si no estamos seguros de llevarnos el gato al agua, lo mejor es desistir como ha hecho Francisco, y empezar de nuevo en otro lado.

Otra lección que podemos sacar de ésta anécdota es la importancia que tiene para los subasteros el conocimiento de la Ley, empezando con las "Nociones básicas" y continuando con los artículos que nos afectan de la Ley Hipotecaria o de la Ley de Enjuiciamiento Civil, etc.

Quiero aprovechar este post para animar a otros subasteros a enviarme sus relatos, cuanto más escabrosos mejor, comprometiéndome a no usar las tijeras más que para evitar demandas indeseadas. Lo mismo digo para cualquiera que se haya visto relacionado con las subastas, ya sean víctimas de los prestamistas o de funcionarios judiciales malencarados o particulares pardillos que hayan metido la pata en alguna subasta o incluso me encantaría recibir algún relato enviado por algún funcionaro judicial, que seguro que también ellos tienen mucho que contar.

Todos estáis invitados a participar, aquí os espero

  1. en respuesta a Nidelok
    #23
    25/08/16 17:00

    No a corto plazo, por lo general, y a este relato del especialista FCalvo me remito, porque lo explica en detalle.
    Saludos,

  2. en respuesta a Jotaerre
    #22
    25/08/16 16:00

    ¿Entonces tú no ves mucho negocio en las indivisas?

  3. en respuesta a Nidelok
    #21
    25/08/16 13:10

    Pues más a mi favor, porque me refería al proceso que se denomina de división de la cosa común pero se aplica precisamente a fincas no divisibles físicamente, de forma que hay que vender o subastar el 100%.
    Saludos,

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