20

La subasta que se celebraba el pasado lunes de un solar cercano a Atocha y con un historial crediticio de infarto me va a dar para otro post. Ignoro si quedó desierta o si fue suspendida porque la propietaria haya continuado escapando hacia ninguna parte, pero me propongo denunciar los motivos que me llevaron, a mí particularmente, a dejarla desierta:

  1. Los 4.095.000 euros de tipo de subasta son un bocado demasiado grande para mí, simplemente estoy muy lejos de tenerlos.
  2. La cantidad que había que ingresar de fianza hecha atrás al más pintado.
  3. Sin embargo, aunque yo no habría podido comprar el solar, tengo al menos dos clientes que lo hubieran podido comprar sin pestañear. Pero no les llamé ¿Por qué?
  4. El Juzgado de Primera Instancia que celebraba la subasta pertenece a esos juzgados que se han pasado al lado oscuro de la fuerza y que no permiten que los posibles licitadores estudiemos el expediente judicial completo. Se limitan a enseñarnos unas fotocopias de la certificación registral.
  5. Como posibles consecuencias de comprar en una subasta sin que nos hayan permitido ver el expediente tenemos: "Subasta judicial de nueve años", o más recientemente "Subasta de piso de Toledo". Inimaginable correr esos riesgos con tanto dinero en juego y, mucho menos, tratándose del dinero de un cliente.
  6. Para mayor abundamiento, resulta que en la certificación registral figuraba como única carga vigente la hipoteca inscripción 25ª, que era la ejecutada por la que el bien salía a subasta, pero por más vueltas y revueltas que le di, no fui capaz de encontrar ninguna inscripción de cancelación de la hipoteca de la inscripción 15ª, de nada menos que 524.082 euros. Tampoco vi la nota marginal de "hipoteca cancelada", así que, a todos los efectos, para mí esa hipoteca estaba vigente, dijera el Sr. registrador lo que dijera.
  7. Ni siquiera mencionando esa incidencia conseguí que el funcionario de turno me mostrara el expediente para ver si había alguna explicación.
  8. Y finalmente, para colmo de los colmos, en dicho juzgado hay un horario sumamente restringido para ver lo poco que nos permiten ver de los expedientes (la certificación). Concretamente solo se puede acudir al juzgado una semana antes de la subasta, es decir que esta certificación no se podía ver hasta el martes 7, siendo la subasta el lunes 13 de julio. Eso da un margen escaso de tres días laborables (miércoles, jueves y viernes) para estudiar todas las limitaciones que un ayuntamiento tan increíblemente burocrático como el de Madrid impone a la construcción en los solares del centro de la ciudad. Y es más que seguro que las limitaciones serán cuantiosas porque, de lo contrario ¿Cómo es que la propiedad ni lo ha vendido ni ha construido en él aprovechando la última década prodigiosa para el ladrillo? El solar debía tener problemas sin duda y, antes de participar en su subasta, con tanto dinero en juego, habría que haber hecho una investigación muy seria.

Los ajenos al mundo de las subastas judiciales pensarán que el citado juzgado tendrá algún motivo muy serio para imponer tantas limitaciones al estudio del expediente. Sin duda, que lo tiene: su exclusiva comodidad.
Cuanta menos documentación puedan estudiar los licitadores, menos tiempo pasan en el juzgado. Cuanto más se limite el periodo en el que los autos están a la vista, menos lata da la gente preguntando por el expediente. Así de sencillo.
 

Las subastas están quedando desiertas en todos los juzgados de España por muchos motivos, pero en el caso concreto que nos ocupa, me consta que varios subasteros se han abstenido de promover la participación de sus clientes en esta, por los mismos motivos que yo ¿A quien favorecen los juzgados imponiendo tantas trabas y limitaciones? A nadie, perjudican a todos los actores del drama.

Post scriptum (19 de julio): Finalmente ha llegado a mi conocimiento que fue la parte actora quien resultó adjudicataria en la subasta del solar, como era de esperar.
  1. en respuesta a Tristán el subastero
    #20
    17/06/11 10:47

    Gracias por tu pronta respuesta !!!, la razon de adjudicarmelo por el 70% es que en un futuro me gustaria venderlo y me interesara no pagar tanto incremento de patrimonio.

    Respecto a la tasacion de intereses y costas: Si la adjudicacion fuera inferior al principal tiene el juzgado que hacerla ?? he leido que no es necesario , pero estoy a tu mejor experiencia y criterio . Que opinas ??

  2. en respuesta a sushikiu
    #19
    16/06/11 10:19

    Veo que sigues empeñado en no adjudicártelo al 50%, sino al 70%.

    Una vez adjudicado, el proceso es el siguiente: 1- pides el testimonio del Decreto de Adjudicación y los Mandamientos de Cancelación de Cargas. 2- Solo cuando tienes el decreto, ya puedes pedir la Posesión.

    Respecto a los intereses y costas, tienes que presentarlos para que el Secretario pueda hacer la Tasación de Costas y notificarla al demandado.

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    #18
    15/06/11 13:25

    Gracias por tu pronta respuesta !!

    He seguido estudiando el asunto y parece que en virtud de la nueva modificacion de la Lec , esta via 671 permite adjudicartela por el 70% (cosa que desconocia )Asi tras dicha modificacion el articulo quedaria asi .

    ARTÍCULO 671 Subasta sin ningún postor.

    Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 50 por ciento de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

    Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.

    Mi pregunta ahora es :

    1)Cual seria el tramite mas rapido para adjudicarme el Bien y tener la posesion??
    Puedo prsentar escrito pidiendo auto de adjudicacion , testimonio (no se si es lo mismo ??)y posesion?? todo en uno??
    2)tengo que presentar liquidacin de intereses y costas o al quedar desierta no es necesario??

    Gracias !!

  4. en respuesta a sushikiu
    #17
    03/06/11 15:19

    Como siempre, cada juzgado hace de su capa un sayo e interpreta la ley como le sale de las narices, en este caso no el secretario, sino un simple oficial. Para empezar, si la subasta es desierta lo único que puede hacer la parte actora es pedir la adjudicación por el 50% del tipo o por la cantidad que se le deba por todos los concepto. Punto.

    Si la parte demandante hubiera querido adjudicárselo por el 70% lo debería de haber pensado antes y tendría que haber llevado a cualquier empleado para que ofreciera mil euros, con lo que la subasta no habría quedado desierta y entonces la parte actora habría podido ofrecer esa puja con el 70% del tipo.

    Por otra parte, la Ley permite que el actor de lo adjudique por el 50% del tipo quedando la subasta firme, aunque es verdad que hay algunos juzgados bobones que se empeñan en notificarle al demandado para darle la oportunidad -que no recoge la Ley- de que mejore la postura.

    De lo que dices de no quedártelo por el 50% por miedo a la paralela, ya es para mear y no echar gota. Si eres tan buen ciudadano que quieres contribuir a los gastos de la Administración, adjudícatelo por el 50% del tipo y luego haz la declaración por el doble o el triple o por la cantidad que consideres. Al fin y al cabo Hacienda es la primera que no obliga a declarar la cifra por la que se compra, sino que ofrece unos valores que son los que ella considera como más adecuados para cada propiedad de España.

  5. en respuesta a Fcalvo
    #16
    03/06/11 13:56

    Enhorabuena por el foro !! Veo que hay un nivel excelente !!

    Aqui lanzo una pregunta de examen !! . Resulta que el otro acudimos como ejecutantes a una subasta y esta quedo desierta . El Secretario nos da la opcion de adjudicarnolos por el 50% o por la deuda total . Como ninguna de las opciones nos convencen, pues la deuda es muy alta (pago del ITP) y el 50% muy bajo (permitiria que esta adjudicacion no fuera firme y un derecho de mejora qe retrasaria todo y encima hacienda nos pasaria complmentaria ??)el oficial nos sugiere una tercera via . Finalmente el Secretario nos deja adjudicarnolos por el 70% con lo que esta queda como firme sn posibilidad de mejora . Mi pregunta es la siguiente:
    1)Permite la ley la posibilidad de adjudicartelo por 70% cuando esta queda desierta ??
    2)Cual seria el procedimiento mas rapido para la inscripcion en el registro de la propiedad y la entrega de la posesion ??

  6. #15
    20/07/09 01:18

    Me suena, me suena este anónimo subastero que no sé si comprará algo, pero lo que sí sabe es insultar. Ha participado ya varias veces en este blog y siempre con el mismo tono.
    Desde luego con lo que dice, que cuesta trabajo entenderlo, es de suponer que desde el 2.001 no ha participado en ninguna subasta.
    No descubre nada: el comprar para uno y venderlo uno es igual a mayor beneficio; pero desconoce que también se gana dinero en la actividad paralela llevando clientes interesados en invertir en subastas. Está, por tanto, perdiendo oportunidades de negocio, ya que no creo que lo pueda comprar todo.
    Descubre lo que ya está descubierto antes de que él naciera y es intentar que una propiedad no salga a subasta,bien comprándola a bajo precio engañando al pobre demandado o bien ofreciendo una hipoteca cambiaria para al final quedarse con la vivienda.
    De todas formas le deseamos todos que le vaya bien y que no tenga muchas propiedades compradas para él pendientes de venderlas con buen margen, por supuesto, como nos da a entender que sabe hacer.
    Saludos cordiales
    Francisco Calvo-administrador
    www.subastasunicas.es

  7. #14
    Anonimo
    19/07/09 14:48

    Ayudarme?
    Estoy mas reciclado que tu DOn Trustan.
    Desde que cambio la ley en 2001 las subastas sino son con un monton de cargas posteriores impagables ir a una subasta es ir a perder el tiempo. Parece mentira que vayas a ir a comprar chollos a un juzgado los chollos se empiezan a comprar en una notaria,por que los subasteros profesionales no amaters que hay unos cuantos estamos reciclados desde el 2001 operando de otra manera que al final la propiedad sale a subasta pasados 3 4 años si hay mucho margen, hay vas tu con tus clientes a comerte la poca carne que queda ya del hueso pero con poco margen de negocio cuando sale a subasta.
    El que tiene la mitad de oportunidades eres tu como no te recicles.

  8. #13
    19/07/09 13:32

    Tristan, te insulta uno de la competencia y encima le ayudas... Luego hablaran de las malas practicas de los subasteros! Tu estas dando buen ejemplo, desde luego.

  9. #12
    19/07/09 13:09

    Para el anónimo insultón:
    No te pongas así hombre, que se te va a parar el marcapasos. Tienes que intentar modernizarte porque si no te va a pasar como a los Neanderthales, que se extinguieron. Si solo compras para tí, resulta que tienes la mitad de probabilidades de resultar adjudicatario. Haz como yo, que si no tengo cliente acudo a la subasta solo y compro para mí, y si tengo cliente acudo con él. Esa actitud tuya ya era equivocada (pero comprensible) hace nueve años, cuando todavía se podían ceder los remates y las viviendas se podían poner a posteriori a nombre del cliente que se encontrase, pero actualmente, que solo se puede poner la vivienda a nombre del adjudicatario, es una actitud estúpida y doblemente cara, porque tus clientes tendrán que pagar el doble por ITP y el doble por inscripción registral.
    Y no te enfades tanto... hombre.

  10. #11
    19/07/09 12:58

    Hola Iluso, son muchas las cosas que debes tener en cuenta para comprar en subastas: la primera las cargas, por supuesto, la segunda, que la vivienda no tenga inquilinos y la tercera, asegurarse que del expediente judicial que conduce a la subasta no se deriven follones en el futuro.
    Y muchos otros pequeños detalles, pero lo que te he mencionado es lo principal.

  11. #10
    Anonimo
    19/07/09 05:57

    Buenas noches.

    Estoy interesado en la posibilidad de adquirir una vivienda, para uso propio, por subasta.
    ¿Que precauciones he de tener?, ¿donde puedo mirar las posibles cargas que se me imputarán en caso de realizar la compra?... ¿todo esto se puede ver con una nota simple en el registro?.
    Muchísimas gracias.

  12. #9
    18/07/09 15:51

    Este debe de ser el que le faltaban los 100 euros... fijo! ;-)

  13. #8
    Anonimo
    18/07/09 11:50

    Cuanta menos informacion den los juzgados mejor, si te dan solo la informacion registral y poco mas mejor, cuanto mas lio tenga un expediente mejor, cuanto mas dejadez tenga un juzgado mejor,tu eres un profesional de pacotilla que solo compra cuando tiene cliente en mi vida de subastero e llevado un cliente a compra nada , lo compro yo y luego busco el cliente , sois unas mariconas que si no vais con cliente se os ve el plumero.
    Sabes como se gana dinero ? comprando uno y vendiendolo uno mismo.

  14. #7
    17/07/09 18:39

    Qué interesante, Julkito, inmediatamente actualizo el post del 12 de julio con esta revelación.

  15. #6
    Anonimo
    17/07/09 18:27

    Soy un asiduo de tu blog y quería agradecerte tu trabajo bla bla bla.
    Al tema, por si te sirve de información, el edificio del que hablas salió en diversos medios de comunicación hará 5 ó 6 años debido al mobbing inmobiliario que ejercía el propietario creo recordar a una pareja joven y a un señor mayor.
    La historia, imagino, es la de siempre: Edificio de renta antigua que no es rentable, el propietario desea vaciarlo pero se le cae el edificio a trozos. Mientras pasa el tiempo y los inquilinos van huyendo o muriendo, el propietario se endeuda no se sabe para qué.
    Está claro que debía haberlo vendido antes por lo que fuera o endeudarse para arreglarlo él y volver a alquilarlo.
    No sé qué "asesor" le recomendó tapiarlo y dejarlo, con perdón, hecho una mierda hasta que llegara alguien con dinero y endeudarse para no arreglarlo.
    En fin, espero que te haya servido de ayuda. Me interesa mucho este tema. Recibe un cordial saludo

  16. #5
    17/07/09 16:42

    El procedimiento para las subastas sí está regulado, lo que pasa es que lo han regulado con el culo y resulta un verdadero desastre. Por otra parte esos otros pequeños detalles entran dentro de la independencia que tiene cada juez para organizar su juzgado como crea conveniente, y lo hace pensando exclusivamente en su comodidad.

    La notificación a los demandados está fatalmente regulada en España, sobre todo en comparación a cómo podría ser en nuestros días, usando las nuevas tecnologías. Espero que acabe llegando.

  17. #4
    Anonimo
    17/07/09 13:44

    Tienes un blog muy interesante, sobre todo para comprobar que los subasteros no son "tan mafia" como los pintan, también es un negocio.
    Me gustaría hacerte alguna pregunta, si no te importa. Por lo que he ido leyendo, cuando te avisan de embargo, se puede avisar a un vecino y se considera que la persona ya está enterada, ¿eso es así de verdad?
    me parece triste que hayan avisado a cualquiera que puede que jamás te lo diga..gracias y un saludo.

  18. #3
    Anonimo
    17/07/09 13:17

    Interesante ese mundo de las subastas que no conozco para nada pero que me entretiene con tu blog.
    Lo que no entiendo es por qué los procedimientos para las subastas no están regulados? (tiempo para revisar los expedientes, montos de las fianzas, etc, etc)

  19. #2
    Anonimo
    17/07/09 12:17

    Sólo una semana antes de la subasta para ver el expediente, me parece poquísimo, no deja tiempo para maniobrar. Lo peor de todo cuando le comentas a algún funcionario algo sobre el tema, las respuestas son:" son subastas, se corren riesgos" pero vamos a ver, creo que no cuesta tanto poner las cosas mas fáciles...
    En este caso la perjudicada es la señora del solar, que por la falta de licitadores, no va a recoger ni una miguita de pan.

  20. #1
    17/07/09 12:16

    En fin, son funcionarios, no le pidamos peras al olmo, salvo honrosas excepciones su única meta es tratar de escaquearse en el curro lo máximo posible, vaya la ley del mínimo esfuerzo, en un saludo

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