Aunque en la actualidad, los casos de impagos de hipotecas se han reducido, si lo comparamos con los períodos de la crisis económica. Aún hoy, aunque en casos más aislados, siguen habiendo casos de impagos. Si es tu caso y tu situación financiera se ha visto afectada últimamente impidiéndote hacer frente al pago de la hipoteca, te contamos qué podría pasar en ese caso y qué opciones tienes.
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¿Qué pasa si tengo dificultades para pagar la hipoteca?
Normalmente, antes de llega al punto de no poder hacer frente a los pagos de la hipoteca, se atraviesan etapas de dificultades económicas. Es importante que en estas momentos previas en las que empezamos a tener problemas, se acuda al banco o entidad financiera acreedora del préstamo hipotecario para explicarles la situación y tratar de renegociar el préstamo.
Aunque también es cierto, que debido a la situación de incertidumbre actual: subida de precios de materias primas, reduflación, la inflación, incremento del porcentaje del Euríbor (aunque hayamos presenciado algo de bajada a finales de 2023), entro otros. Puede que esta dificultad para hacer frente al pago de la hipoteca se haya producido casi de golpe, lo que cambia un poco las cosas.
Pese a las ayudas que ha puesto el gobierno en materia de moratoria hipotecaria, hay muchas familias que no han podido acceder a ellas, aunque algunos bancos ofrecieron algunas ayudas complementarias a familias que quizás no cumplían con los requisitos que proponía el gobierno.
En ambos casos, negociar con nuestro banco puede hacer que consigamos ampliar el plazo de devolución de la misma a cambio de una rebaja sustancial de la cuota mensual, para que nuestra carga se reduzca y, pese a que tengamos dificultades, no tengamos que dejar de pagar la hipoteca. El proceso por medio del cual se modifican las condiciones o se renegocia el préstamo hipotecario se llama novación hipotecaria.
Los gastos derivados de la novación dependen del tipo de cambios que se hagan: sí únicamente disminuyen el tipo de interés, no es necesaria la inscripción en escritura pública; si se hace cualquier otra modificación (cambia de tipo fijo a variable, o de variable a fijo, cambia el tipo de referencia, aumento del importe hipotecario o ampliación del plazo de devolución) sí que es necesario hacer una escritura de novación, con sus correspondientes gastos notariales y registrales.
Los bancos tienen como finalidad cobrar el préstamos, y si ven que si no ceden en sus condiciones no van a poder cobrarlos, es muy probable que accedan a pactar unas nuevas condiciones. Además para los bancos también es interesante la opción de alargar el periodo de devolución del préstamo, pues para ellos supone recibir un mayor número de intereses.
Cabe mencionar que en épocas en que el precio de la vivienda esta subiendo, el banco es menos flexible a la hora de negociar; sin embargo cuando el precio de la vivienda baja, el banco tiene un gran interés en renegociar el préstamos, pues si el deudor deja de pagarlo, el banco se quedaría con una vivienda con un precio muy inferior.
¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca?
En los casos en que la situación económica es muy difícil y no se puede llegar a un acuerdo con el banco o entidad financiera acreedora del préstamos hipotecario, los deudores no tienen más opción que dejar de pagar.
Las consecuencias de dejar de pagar una hipoteca suele derivar en una proceso de embargo y subasta.
Proceso en caso de impago de la hipoteca: embargo, subasta y dación en pago
El cauce habitual que se sigue cuando se deja de pagar una hipoteca es el siguiente:
- Si transcurre un mes desde que se dejó de pagar la hipoteca, el banco se pone en contacto con el deudor para comprobar si el impago es debido a un error, dando la posibilidad de pagar la cuota impagada, con sus respectivos intereses de demora para solucionar el problema.
- Si el impago transcurre durante más tiempo, el banco seguirá intentando cobrar la cuota de los meses impagados, y en la mayoría de casos se replanteara la modificación de las condiciones negadas a priori, pudiendo alargar el plazo de devolución del préstamo hipotecario. En este caso la deuda sería el total de la hipoteca más los intereses de demora.
- Si el impago se prolonga durante 6 meses, el banco tendrá que reflejarlo en su cuenta de resultados. Es habitual que llegados a este punto el banco emprenda acciones legales para ejecutar la garantía del préstamo y se inscriba al deudor en una lista de morosos.
Subasta por impago de la hipoteca
Pasado año o año y medio se produciría la subasta de la vivienda, siendo el juez competente en cada caso el encargado de determinar la fecha límite en que se pueden pagar las deudas, con sus intereses de demora correspondientes, para evitar la subasta del inmueble.
Pero con la subasta de la vivienda no se soluciona el problema, no siempre. Todo depende del dinero obtenido como resultado de la subasta.
Si la cantidad es superior a la deuda hipotecaria no hay problema, pues se hace frente a toda la hipoteca, pero en caso de que sea inferior, se tendrá que hacer frente a la diferencia entre el dinero obtenido de la subasta del inmueble y la deuda hipotecaria contraída, tal como se recoge en la Ley.
Dación en pago por impago de hipoteca
Uno de los puntos más cuestionados en los últimos años es la posibilidad de aceptar la opción de la dación en pago.
La dación en pago supone que la deuda del préstamo hipotecario quedaría cancelada con la entrega de la vivienda. Es decir, que en el caso de impago, nuestra deuda quedaría saldada con la vivienda, no tendríamos que responder con más activos para hacer frente a la deuda.
Actualmente, el único banco que conocemos que ofrece la posibilidad de la dación de pago es Bankinter, con la modalidad de su hipoteca "sin más".
Embargo de la vivienda por impago de hipoteca
En el caso de que el dinero obtenido por la venta del piso sea inferior a la deuda hipotecaria, el banco podrá continuar reclamando la deuda y llevar a cabo el proceso de embargo del inmueble. Llegados a este punto, el banco puede ir contra el resto de posesiones presentes y futuras del deudor recogidos en el Real Decreto Legislativo 2/1995, incluyendo entre otras, el salario del mismo (dejando el mínimo del Salario Mínimo Interprofesional). Siendo España uno de los pocos países que responde a la deuda hipotecaría con sus bienes y rentas presentes y futuros.
En caso de que la deuda no pueda ser satisfecha con el patrimonio del deudor, el banco podrá acudir a la persona o personas que constaran cómo avalistas y pedirles el pago de la deuda, en caso de que no lo hagan, también podrá proceder al embargo de su patrimonio.
Nueva doctrina del TS sobre el enriquecimiento injusto de los bancos en la ejecución hipotecaria
El Tribunal Supremo ha acogido una nueva doctrina en la que considera que habrá un enriquecimiento injusto por parte de los bancos y entidades financieras cuando éstos obtengan una plusvalía significativa por la venta de un inmueble adquirido el proceso de ejecución hipotecaria.
De forma que, llegado al proceso de ejecución de la vivienda, cuando el banco o entidad financiera se adjudique el inmueble por el 50% del valor de tasación del mismo (artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y posteriormente lo venda en un plazo breve de tiempo por un precio muy superior al de la adjudicación, se considerará que hay un enriquecimiento injusto del banco o entidad.
La nueva doctrina únicamente podrá aplicarse a los casos en que el banco o entidad ponga a la venta la vivienda, en un breve periodo de tiempo y obtenga un beneficio muy superior. Pero no se especifica cuál es el periodo máximo que puede transcurrir entre la adjudicación y la venta para que se considere un breve periodo de tiempo, ni cuál es la cantidad a partir de la cual se considera que hay un beneficio muy superior.
Orden de prevalencia para el embargo
La Agencia Tributaria ha elaborado una ordenación de los bienes embargables en función de su prioridad de embargo.
- Dinero en efectivo o cuentas abiertas en entidades de depósitos
- Créditos, valores y derechos sobre productos financieros corto plazo
- Sueldos, salarios y pensiones. En este sentido hay que destacar que el deudor siempre deberá percibir un salario que le permita subsistir de acuerdo con el Salario Mínimo Interprofesional. Las cantidades adicionales serán las que se embarguen.
- Bienes e inmuebles. En este apartado puede entrar por ejemplo el coche.
- Metales preciosos, piedras finas, joyería, orfebrería y antigüedades.
- Frutos y rentas de toda especie.
- Bienes muebles y semovientes.
- Créditos, derechos y valores realizables a largo plazo.
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