Comentarios a la reforma de la LEC

El Juzgado va a ceder el remate por la cantidad por la que se ha aprobado el mismo, independientemente de lo que se haya pactado entre cedente y cesionario. En mi opinión si la deuda es de 150000 y se ha aprobado el remate por 50000 el Juzgado tendría que especificar en el mandamiento de cancelación que el valor de lo adjudicado es inferior al valor del crédito que se ejecuta, y una vez sea liquida la cantidad pendiente reclamar mediante ejecución de garantía personal. Lo mejor es que hables directamente con el Juzgado (secretari@ judicial) para qiue te guie. Saludos

Interesantes comentarios, y felicidades a todos.
Pero que si, por ejemplo la deuda era 150.000 se adjudica la finca a la entidad bancaria por ejemplo 50.000€ (normalmente 50% valor tasación)con la facultar de ceder el remate. Una vez abierto el palzo de cesión se realiza la cesión a 75.000€, pero el juzgado dicta decreto de cesión por 50.000€.
EL problema es que ahora, como quedan cantidades impagadas, se continua por el residual, las ordenes son descontar de 150.000 - 75.000= 75.000 continuar la ejejcucion en garantia personal, pero en el Juzgado esta el decreto por 50.000euros, como puedo proceder?

Coñoooo, eso sí que es nuevo. Y alucinaaaaaante. ¿Seguro que es así? Material de primera para otro post. Así que por favor cuéntame por mi mail todo lo que puedas porque lo escribo seguro.

Estoy de acuerdo contigo Tristan, en que ese es el procedimiento, pero como siempre digo en cada Juzgado se hace una cosa diferente y te lo digo por experiencia, te comento el último caso que tengo encima de la mesa: Subasta celebrada el 3 de Febrero 2010, comparece un postor y sube el valor, pide la adjudicación mi cliente porque no se llega a cubrir la deuda, pide la adjudicación con la facultad de ceder a un tercero el remate, el Juzgado pide tasación de costas y liquidación de intereses, una vez firmes las mismas Septiembre de 2010, que curiosamente las paga un familiar del ejecutado, algo inaudito, nos notifican el auto de adjudicación firme el 29 de Noviembre de 2010. LLamo al Juzgado, puesto que he llegado a un acuerdo con el familiar del ejecutado, que pagó las costas, para ceder el remate, y como no han pasado los 20 días (desde la notificación del auto), sin ir más lejor mañana parto hacia Albacete, para hacer la cesión de remate, que el Secretario me ha dicho que únicamente tengo que acreditar documentalmente el pago. El caso es que como te digo, ya han dictado auto de adjudicación firme y ahora tendrán que hacer otro que sirva de titulo suficiente para que el cesionario lo pueda inscribir.

El caso es que en muchos Juzgados no tienen claro, cuando empiezan a contar los 20 días para hacer la cesión de remate, a partir de la subasta, a partir de la fecha del auto de adjudicación, a partir de la fecha de notificación del auto de adjudicación, a partir de la firmeza del auto... Como siempre falta unificar criterios. Un saludo

No, el juzgado solo dicta un Decreto de Adjudicación y lo hace tras el remate, bueno, unos meses después. En dicho Decreto estarán reflejadas todas las incidencias del procedimiento, incluída la cesión del remate. es decir, que se mencionará que la parte actora se adjudicó la subasta en calidad de ceder el remate y que luego lo cedió a menganito de tal.

Si el acta de la comparecencia ya se que no es inscribible pero por lo que entiendo tendrá que dictar el Juzgado otro AUTO o DECRETO de cesión de remate, que será el que sirva para inscribir.

El acta de comparecencia y cesión de remate no es un documento inscribible en el Registro, por lo que solo se inscribe el Decreto de Adjudicación. Habrá que esperar a ver cómo se va aplicando la reforma de la Ley. Hasta ahora a mí todavía no me han cedido ningún remate.

Gracias Tristan por tus sabios consejos. Entonces al Registro de la Propiedad para inscribir habrá que llevar los dos títulos, el auto de adjudicación y el de cesión de remate no???? aunque tengan distintos valores

Independientemente del precio al que cedas el remate, el precio de adjudicación y, por tanto de remate, es invariable y aunque el banco accediera a dejártelo por un precio inferior, en el Decreto de Adjudicación quedaría reflejado el precio original y tendrías que liquidar el ITP con arreglo al mismo.

Sólo una cosa, porque dices que no puede ser inferior al precio de adjudicación en subasta, si yo me he adjudicado la finca en subasta, en teoría puedo ceder el remate a un precio inferior, es simple, si no encuentro a nadie que quiera el bien por el precio de la adjudicación, del reamte y consigo negociar con él un precio inferior, creo que no habría ningún problema, en todo caso sería un perjuicio o pérdida patrimnonial del adjudicatario pero eso al Juzgado, imagino que le dará igual. Qué opinas??? Saludos

Yo coincido con Tristán. No veo dónde está el problema.

Respecto a la hipoteca que cita Manuel de "hipoteca de derecho de remate" que no conocen los bancos. Me permito decirle que si no la conocen los bancos "mal asunto" porque ellos son los que sueltan la pasta.

Me imagino que el único banco que estaría dispuesto a hacer esta operación sería el propio ejecutante. Los demás bancos, salvo raras excepciones por la calidad de su cliente, no aceptarían soltar ni un duro hasta que no esté registrada la finca que van a hipotecar. Y esto es así porque no hay garantía absoluta de que un procedimiento se haya llevado de forma inmaculada y sin dejar ningún resquicio que permita presentar una nulidad de actuaciones.

Por otro lado, no nos equivoquemos con los nombres de las hipotecas. La realidad es una sola, "préstamo con garantía hipotecaria". La vistamos como la vistamos siempre es lo mismo.

Saludos cordiales, y especialmente a Manuel González por haberse unido a este blog. Esperamos que intervenga con más asiduidad.

Francisco Calvo-Administrador
www.subastasunicas.es

Hola Manuel, no entiendo a qué te refieres con que os han hecho la puñeta a los que cedéis el remate a clientes que necesitan financiación. Yo pensaba que realmente esa era la única modalidad en que la Ley se podía hacer realidad (me refiero a la posibilidad de rematar con dinero procedente de una nueva hipoteca). Si ahora hay que reflejat el medio de pago, supongo que con manifestar que procede de la hipoteca tal concedida por el banco cual será suficiente. En fin, que no lo entiendo.

Un trabajo EXCELENTE !

Felicidades a FCalvo por el rigor con el que ha realizado la comparativa con la antigua Ley.

Idem que Iuriscivilis; "Salvo que tengas algún inconveniente, con tu permiso, te hago un tracback del post a mi web"

Fcalvo: Aún más si cabe, interesantes tus comentarios sobre el negocio derivado de las cesiones de remate. Convengo con Tristan en que el legislador se ha quedado a medias. Así que la cosa seguirá como hasta ahora, en perjuicio claro está del ejecutado.

A los que pactamos normalmente la cesión de remate en favor de terceros clientes que requieren financiación nos han hecho la puñeta con la necesidad de justificar documentalmente el pago de la cesión. Ya que ahora no podrá obviarse la fórmula de la hipoteca de derecho de remate (que las entidades en la mayoría de los casos ni tan siquiera entienden de que va). Pero bueno, eso da para otro post.

Respecto a la modificación legislativa resaltaría la del art. 657. Con independencia de que suponga un retraso más que considerable en el procedimiento, (y un marrón para el secretario judicial),

Saludos,

Manuel Gonzalez
http://www.subastafacil.com

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Efectivamente.

Podrá existir la confabulación entre cesionante y cesionario para declarar la cantidad que consideren más conveniente para sus intereses. Obviamente no puede ser inferior al precio de adjudicación en subasta.

La diferencia está en que antes no tenías que justificar que se había hecho el pago, tan solo una comparecencia ante el juzgado y ceder el remate para que se dictara el auto de adjudicación a favor del cesionario.

Saludos cordiales

Francisco Calvo-Administrador
www.subastasunicas.es

Entonces nuestros legisladores se han quedado claramente a medias con su reforma del artículo, porque deberían haber añadido la obligación de declarar en el acto de cesión la cantidad completa que se ha pagado (incluído el sobreprecio). Al no ser así, se declararan los medios de pago del precio de remate pero no se mencionará nada acerca del sobreprecio, que el acreedor declarará como una comisión en el mejor de los casos, o simplemente se lo guardará en el bolsillo como dinero B en la mayoría de las ocasiones.

Continuación:

- Acreditación documental del pago del precio de remate.

La novedad introducida por la reforma procesal en el art. 647.3, según el cual “sólo el ejecutante podrá hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el tribunal, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente”.

A la vista de las anteriores sentencias, podríamos entender que lo que debe acreditarse documentalmente es todo lo que paga el cesionario, no sólo el remate. Es decir, existen dos conceptos: el remate y el sobreprecio. No resuelve la sentencia cuál es la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Podría ser sólo el precio de remate. Pero lo que no cabe duda es que ambos conceptos sirven para recobrar la deuda. Por tanto, a efectos del deudor, es indiferente que se pague por un concepto u otro. Él tiene derecho a que se compute todo lo que ha percibido el ejecutante del cesionario a los efectos de que su deuda quede reducida, porque, entre otras cosas, así lo hace internamente e, incluso a efectos tributarios, el propio ejecutante.

En este sentido, puede ser esclarecedora la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, que ha modificado la Ley Hipotecaria en los siguientes artículos:
Artículo 21. 1. Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos. 2. Las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán expresar, además de las circunstancias previstas en el párrafo anterior, la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862.
No obstante estar previstas estas normas para las escrituras públicas, los decretos de adjudicación se dictan por fedatarios públicos y sirven también para transmitir a título oneroso el dominio y los derechos reales sobre inmuebles, inscribibles registralmente.
No tiene sentido exigir que se acredite documentalmente sólo una parte de la cantidad que paga el adjudicatario por el bien. El cesionario, pues, tiene que acreditar documentalmente cómo ha pagado toda la cantidad que ha entregado al cedente para que le presente como futuro adjudicatario del bien.

Continuación:

Ante esta realidad, hay que
concluir que el precepto legal que regula la exención pretendida fue ciertamente inaplicado, por la sentencia recurrida, pues extendiéndose la exención a todos los servicios relacionados con los préstamos y créditos, incluidos los de gestión, siempre que se realicen por quienes los concedieron y el destinatario de dichos servicios sea el prestatario, la adjudicación en subasta pública judicial, en calidad de ceder y posterior cesión, cuando las entidades de crédito acuden al procedimiento ejecutivo para conseguir el reembolso de los créditos concedidos, no devueltos a su vencimiento, está relacionada con su actividad crediticia.
Cuestión distinta es la de determinar, cuando media una cesión de remate, cuál es el precio de la transmisión al ser distinto al del remate y no coincidir el adquirente en la subasta con el acreedor hipotecario, pero este tema afecta a la base Imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, y no resulta esencial para la suerte del presente recurso.
Si las entidades destinan al recobro de los créditos que están ejecutando ese sobreprecio que cobran por la cesión, y ése es el motivo por el que solicitan la exención de IVA, ello debe repercutir en la deuda pendiente del demandado y así debe constar en el propio expediente de ejecución descontándose ese sobreprecio.

¿No tiene similitud la cesión de remate con el convenio de realización previsto por el art. 640 LEC? Este artículo prevé que “las partes podrán proponer cualquier forma de realización de los bienes sujetos a la ejecución y presentar a persona que, consignando o afianzando, se ofrezca a adquirir dichos bienes por un precio previsiblemente superior al que pudiera lograrse mediante la subasta judicial”.

En lo casos de cesión de remate con sobreprecio, el ejecutante ha presentado al juzgado una persona que se ofrece para adquirir el bien por un precio superior al que se ha logrado mediante la subasta judicial. ¿Se opondría el ejecutado a ese acuerdo, que implicaría una reducción de la cantidad que adeuda? ¿Por qué no se informa a él y al propio juzgado de la cantidad que efectivamente ha satisfecho el cesionario por el bien a fin de que se compute a cuenta de la deuda?

De hecho, muchas entidades bancarias tienen un sistema de comercialización de inmuebles embargados o hipotecados que permiten captar clientes incluso antes de que se produzca la subasta del bien, consiguiendo que estén dispuestos a pagar un precio superior al que se ha obtenido en la subasta o que no se ha llegado a obtener porque ha resultado desierta.

Interesante comentario de un Secretario Judicial al cual me me dirigí pidiéndole su opinión sobre la novedad de la cesión de remate con la nueva modificación

- Cesión de remate.


Obligación del cedente de declarar el precio que cobra del cesionario para presentarlo ante el Juzgado a fin de que se dicte el auto de adjudicación a su favor.

La sentencia del Tribunal Supremo, Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 5 de julio de 2005, citada por otra de la Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Sexta, de 8 de marzo de 2007, estima el recurso interpuesto por una entidad de crédito, que se opuso a una liquidación de IVA girada por la Agencia Tributario, sobre los sobreprecios cobrados a través de las cesiones de remate realizada para el reembolso de los créditos hipotecarios ejecutados.
Las sentencias reconocen:
1.- La existencia de una sola transmisión en el supuesto de cesión del remate.
“Hemos de partir, por tanto, del hecho de que la cesión de remate se encuadra dentro de la misma subasta judicial, hasta el punto que el auto de adjudicación se hace a favor del cesionario y no de la entidad financiera, por lo que no es del todo cierto que el cesionario sea una persona ajena al procedimiento de ejecución. En efecto, … tiene declarado de forma reiterada que la transmisión del dominio de la finca tiene lugar al tiempo del auto de adjudicación de la misma a los cesionarios del remate”.
2.- La existencia de sobreprecio en las cesiones de remate.-
“Por otra parte, aunque las entidades acreedoras financieras pueden recibir por la cesión de remate, al margen del propio precio de remate, determinadas cantidades, según acuerdo externo al procedimiento judicial entre el acreedor y el adjudicatario definitivo, en cuyo caso el valor de la operación efectuada entre el cedente y el cesionario no coincide con el de adjudicación, puesto que el precio de la subasta no será más que una parte de la contraprestación, de la que también forma parte el precio de la cesión, desde el momento que el importe se aplica íntegramente al préstamo que motivó la ejecución de la garantía, y no supera a la deuda pendiente, la entidad financiera está defendiendo un mejor precio del inmueble ejecutado, con el fin de que las pérdidas inherentes al préstamo sean las mínimas posibles”.
“Sentado lo anterior, hay que entender que las operaciones cuestionadas deben encuadrarse dentro de la actividad crediticia, aunque sea su lado oscuro, sin que, por tanto, pueda hablarse de un negocio oneroso autónomo en el que existe una contraprestación por un servicio que la entidad presta a un particular en el marco de la adquisición de un inmueble procedente de una subasta judicial.
En efecto, cuando la entidad crediticia actúa en la subasta con la condición de poder transmitir a un tercero y a éste cede el remate, su intervención en la operación es de mediador entre el titular del bien sobre el que ostentaba el crédito hipotecario y el adquirente, acogiéndose a un mecanismo en cuya virtud acude a la subasta celebrada como final de un proceso iniciado a su instancia, ejercitando la posibilidad de rematar en calidad de ceder, que le otorga la Ley.

Dar mi enhorabuena a FCalvo por la publicación de este análisis de la reforma de la Lec en materia de subasta. En esencia, como ya dije, esta reforma sólo pretende dotar de más competencias a los Secretarios Judiciales.

Salvo que tengas algún inconveniente, con tu permiso, te hago un tracback del post. Un saludo a FCalvo y a ti Tristán.

Buen análisis ha hecho Francisco Calvo. Al parecer le dan mas competencias a los secretarios judiciales. Me ha llamado mucho la atención el apartado de las cargas, que tienen que estar actualizadas.
Un saludo