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Un poco de autobombo

No se si les pasará a otros blogeros, pero yo a veces tengo la sensación de que estoy solo y no hay nadie al otro lado. Esa sensación se acaba en cuanto comienzan a llegar comentarios a los post o mails al buzón. Hace unos días me llegó el mail que he pegado a continuación, en el que José me cuenta que leer mi blog le ha servido para esquivar un muy feo asunto...

En primer lugar quería darte las gracias por tu blog. Es una fuente de información fantástica. Supongo que antes de lanzarte a la idea de escribir tu propio blog tendrías ciertos recelos por el hecho de contar tu modus operandi a posibles competidores. En mi caso, como alguien completamente ajeno al mundo de las subastas, en el caso de alguna vez haber querido participar en alguna de ellas, el hecho de haber leído tu blog me ha hecho recelar de ellas. Sin embargo, pese a no tener nada que ver con las subastas, tu blog me ha servido para librarme algo que podía haber sido mi calvario durante los próximos años (concretamente tu post ‘Las hienas atacan de nuevo’). Paso a contarte la historia:

Hace algún mes, mi mujer y yo, buscando algún chalet para comprar dimos con uno que nos encantó en Villamiel de Toledo. Aparentemente todo estaba en orden: un promotor, XXXXXDevelopments SL, construye 3 chalets y le falta uno por vender. Le encarga a una inmobiliaria, Activos XXXXX 2006 SL, su venta. El banco que le concedió la hipoteca al promotor (CCM) no pone ninguna pega para la subrogación de la misma. Todo normal.

Tras ver el chalet y hablar con la CCM sobre la subrogación decidimos comprar la vivienda. Sin embargo antes de entregar ninguna cantidad por la reserva del mismo pido a la inmobiliaria la Nota Simple de la finca, únicamente a modo de comprobación. La inmobiliaria me da largas, que si no te preocupes todo está bien, el Notario no te va a dejar comprar si hay algo raro, blablabla… Ante mi insistencia me manda la Nota Simple advirtiéndome de un ‘pequeño detalle sin importancia’ que aparece en la Nota Simple: la promotora se encuentra en Concurso de Acreedores.

En un primer momento, tampoco le doy más importancia, tampoco entendía muy bien qué implicaba la suspensión de pagos, supongo que la empresa intenta deshacerse de sus inmuebles para pagar acreedores y punto.

Sin embargo, hablando de cómo se va a desarrollar la operación, me entero, dentro de lo confusa que es la retórica de esta inmobiliaria, de que hay una tercera persona, un inversor, un ‘pasapisero’ por el medio (FinanzXXX, SL) y de que a su vez la CCM estaba super interesada en efectuar una subrogación de esa hipoteca al comprador.

Afortunadamente me acordé que hacía un tiempo leí un post tuyo, ‘Las hienas atacan de nuevo’, en el que se hablaba de este tema. No sabes como te agradezco dicho post y sus comentarios, porque si no a día de hoy no sé si mi mujer y yo estaríamos durmiendo bien.

La conclusión que extraje de este tema es que un ‘inversor’ se queda colgado con los derechos de compra sobre un chalet, con el promotor envuelto en un Concurso de Acreedores. Es decir pasa a ser un acreedor más. Pero aún así decide pasarle el muerto a otro.

Lo que no acabo de entender era la posición de la CCM, aunque tras leer y releer los comentarios de tu post (igual de magníficos que el post) supongo que la CCM estaría interesada en quedarse con el inmueble en la subasta y pasárselo al comprador.

En fin como ves una historia muy liada, en la cual yo mismo me he hecho la composición de lo que estaba pasando porque todo el mundo intentaba pero muy bien ocultar qué se escondía detrás de todo este tinglado. Muchas gracias.

 

Como nos aconsejaría el mismísimo McFioso, cuando una inmobiliaria dice que no hace falta ver la nota simple porque todo está en orden... es el momento de salir corriendo. Vaya mundo asqueroso éste de la construcción y la venta de pisos... salvo honrosas excepciones como por ejemplo, yo mismo. Y al menos José fue listo, pero hay muchos a los que enganchan y estos enganches te desgracian para toda la vida. Si en la nota simple hay una anotación de Concurso de Acreedores, el único que puede vender es el administrador judicial, porque esa casa ya no le pertenece al constructor sino a la masa de acreedores.

Y así acaba la carta, que me confirma que, no sólo no predico en el desierto, sino que a veces hasta hay quien aprende algo de los rollos que suelto.

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  1. Top 100
    #20
    15/06/09 22:29

    Hoy en día puede que lo sacaras al 60%, con suerte.
    No necesitas contratarme porque lo tienes muy fácil: simplemente que el abogado que llevó el procedimiento de disolución de proindiviso pida al juez la celebración de la subasta. Y ya está. El día de la subasta no tienes más que ir allí (no necesitas ingresar fianza) y pujar hasta donde creas conveniente. Así de sencillo.
    No te trae a cuenta contratarme, porque te cobraría 600 euros sólo por tener una reunión contigo y asesorarte judicialmente, y creo realmente que no te hace ninguna falta. Además ni siquiera soy abogado, y para el proceso de tramitarte la subasta lo que necesitas en un abogado. En la subasta, como eres parte actora, no necesitas subastero. Si tienes dudas puntuales no tienes más que consultar en los comentarios de los post. Saludos

  2. #19
    Anonimo
    15/06/09 22:22

    Hola Tristán:
    Gracias por tu respuesta. Creo que, efectivamente, lo mejor es sacar el piso a subasta cuanto antes. Es algo que valoro desde hace tiempo, pero no acabo de decidirme por miedo a entrar en ese mundo tan desconocido para mí (y eso que soy licenciado en derecho). Me gustaría conocer algunos detalles del procedimiento operativo de la subasta que me permitan anticipar si puedo quedarme con el piso a un buen precio (por ejemplo por el 50% - 60% de su valor). Si esto no fuese posible, simplemente se vendería al mejor postor.
    He leído en tu blog que eres subastero profesional y que se te puede contratar. ¿Puedo tener una consulta personal contigo para aclarar la lista de dudas que tengo? ¿Podría contratarte posteriormente todo el proceso de tramitación de la subasta?. En caso contrario, ¿podrías recomendarme a alguien de confianza?. Recibe un saludo.

  3. #18
    Anonimo
    15/06/09 19:32

    De la que se ha librado el protagonista de la historia... Como ha dicho Abogadillo, el mejor momento para comprar ese chalet es ahora, poniéndose en contacto con el administrador concursal o antiguo síndico. Comprar en ese punto puede ser muy interesante, el problema es que estos a veces son peor que las hienas, unos “trincadotes” profesionales. Y con esto ya se me está calentando la boca mucho...
    Saludos

  4. Top 100
    #17
    15/06/09 12:16

    Hola Cristian, para mí la mejor web de subastas es publicasubasta.com y respecto a franquicias de subastas, sólo conozco dos, accesosubastas.com y subastafacil.com
    Tengo en preparación algunos artículos que tratan de estas web de subastas.

  5. Top 100
    #16
    15/06/09 12:11

    ¿Cuánto puede tardar? Si es un concurso de acreedores sencillito no creo que tarde más de un año o dos en función de la operatividad del juzgado que lo esté llevando, pero te advierto que de vez en cuando salen subastas de quiebras de hace diez años o más.

  6. #15
    Anonimo
    15/06/09 10:43

    Hola.

    En primer lugar muchas gracias a todos por vuestros comentarios sobre la historia.

    Soy José, el protagonista de la historia que publica Tristán.

    Administrador de fincas: efectivamente, tu resumen de los protagonistas es correcto. Sin embargo hay algo que no me cuadra y todavía sigo sin entender: la promoción de 3 chalets se finalizó hace dos años, los otros dos chalets se vendieron y se escrituraron ya. Lo que me extraña es porqué este (si tenía compromiso de compra ya no se escrituró). Otra cosa sospechosa era que la inmobiliaria actuaba en nombre del pasapisero, y tenía las llaves de la vivienda! Una cosa muy sospechosa que me hace creer que inmobiliaria, pasapisero, constructor son o los mismos o muy buenos amigos.

    Una pregunta a raiz de las respuestas: en caso de la vivienda la sacasen a subasta, ¿cuánto suele transcurrir desde la declaración de concurso de acreedores hasta la subasta?

    Muchas gracias de nuevo a todos (Tristán, Abogadillo, Administrador, Echevarri)por hacernos entender este mundo.

    S2

  7. #14
    Anonimo
    14/06/09 19:46

    Hola: Queria preguntarte cual es la mejor pagina de informacion de subastas;cual es la mejor franquicia de subastas.
    Gracias por la atención.

  8. Top 100
    #13
    11/06/09 22:25

    Hola daniel, estoy de acuerdo con lo que te ha dicho Abogadillo. A lo que añado que, respecto a la hipoteca, puede que esté al día o puede que no, porque aunque la hipoteca se esté ejecutando, puede que aún no se haya pedido al Registro la expedición de la certificación de cargas.
    Tal como dice Abogadillo, sería bastante extraño que dicha hipoteca fuera posterior a los embargos, por lo que, siendo anterior, el adjudicatario en la subasta tendrá que hacerse cargo de ella.
    Y además me están llegando noticias de que los bancos no están aceptando subrogaciones tras las subastas, por lo que el adjudicatario tendría que pagar la hipoteca a tocateja.

  9. Top 100
    #12
    11/06/09 22:20

    Hola Paco,
    si no te importa quedarte con el piso, pide la subasta en el juzgado para cuanto antes. Este es el mejor momento para comprar porque vas a tener muy poca competencia en la subasta.

  10. #11
    11/06/09 21:59

    Que salado el de la inmobiliaria. Tu por lo pronto deja la señal 8que aqui no interviene el notario) luego, cuando llegues a Notaria, ya veremos cómo va.

    Primera lección: señales bajas.
    Segunda lección: señales con toda la información.
    tercera lección: antes dudas, aval bancario.

  11. #10
    Anonimo
    11/06/09 21:39

    Hola Daniel:

    La respuesta a tu pregunta es sencilla: tienes que ver con detenimiento la nota simple del registro de la Propiedad (mejor aún, pide una certificación literal, porque en las notas simples con frecuencia hay errores). Si la anotación preventiva del embargo de la seguridad social que se ejecuta se inscribió anteriormente a la hipoteca, entonces la hipoteca quedará cancelada con la subasta. Si es posterior, se subasta la vivienda con la hipoteca.

    Lo normal es que sea lo segundo, porque el banco normalmente no daría una hipoteca sin exigir que se cancelaran los embargos pendientes.

    Un saludo,

    Abogadillo

  12. #9
    Anonimo
    11/06/09 20:11

    Ante todo comentarte que me has abierto los ojos a este tipo de subastas porque aunque me dedico al mundo inmobiliario nunca antes me había planteado el tener en mi cartera pisos procedentes de subasta. Mi máxima es huir de los problemas (mejor no vender pisos con prblemas porque luego se multiplican y eso es pan para hoy y hambre para mañana).

    El caso es que tengo un inversor que localizo un piso que tiene que salir a subasta por deudas con la seguridad social. (en la nota simple aparecen cinco o seis anotaciones preventivas de embargo de la S.S) A parte de eso el inmueble tiene una hipoteca con una entidad bancaria por un importe superior al de precio de mercado, pero por lo visto lo tiene al día porque no hay nada del banco anotado en el registro de la propiedad.
    Mi pregunta es si una persona acude a la subasta de la seguridad social (tasación 151000€ y cargas sobre la finca 85000€ según anuncio de la subasta de la ss) puja por el inmueble y se lo adjudica, si luego tendrá que hacer frente a la hipoteca con la entidad bancaria o el banco se la come (entiendo que si el banco se la tiene que comer acudirá a la subasta y se quedará el inmueble al precio que haga falta)

    Muchas gracias de antemano

  13. #8
    Anonimo
    11/06/09 20:10

    Hola Tristán.
    Gracias por la información que compartes y la amabilidad con que lo haces.
    Mi consulta se refiere a una sentencia favorable para división de la cosa común de la que soy copropietario del 50%, donde se "acuerda la venta en pública subasta con admisión de licitadores externos". Ahora quiero ejecutar la sentencia, y mi duda es si puede hacerse como subasta judicial voluntaria, como subasta volunaria notarial, como ambas a mi elección, o como ninguna de ellas. Además, no me importaría quedarmen yo con el piso si en la subasta el precio fuese interesante ¿Qué me aconsejas? Muchas gracias.

  14. Top 100
    #7
    11/06/09 19:49

    Gracias a todos por vuestras amables palabras, y a tí Abogadillo, por estar al quite ayudando con tus conocimientos.
    Tristan

  15. #6
    Anonimo
    11/06/09 18:28

    Hola!

    ¡De predicar en el desieto nada!

    Este es el blog con el que más he aprendido y disfrutado en mucho tiempo junto con el el IurisCivilis.

    Gracias por todo.

  16. #5
    Anonimo
    11/06/09 17:24

    Estimado Tristán, aunque veo "los toros desde la barrera" en el tema de subastas es un tema que siempre me gustado conocer. Hasta tu blog no disponía de referencia amenas y honestas, a la parte formativa se le une la parte anecdótica, que creo que este negocio hay a mucha gente que le ayuda a entender mejor los riesgos.
    Creo que somos muchos los que te leemos pero quizás pocos los que participamos porque no estamos en el negocio. Me alegro que tus sabios consejos hayan servido a un lector.

    Un abrazo y muchas gracias por el blog

  17. #4
    Anonimo
    11/06/09 15:18

    Para Administrador de Fincas:

    La postura de CCM puede ser esta: aunque en el concurso tenga una posición privilegiada (que no tanto, porque antes pasan trabajadores, hacienda y otros) no le interesa nada quedarse: a no ser que ya estuviera ejecutando la hipoteca y con los anuncios de subasta publicados, la declaración de concurso implica que a) se tiene que dar pérdidas en su balance por considerarse el crédito de dudoso cobro; y b) no puede ejecutar la hipoteca durante al menos un año (y quién sabe cómo estará el mercado y CCM en un año...). Si en cambio alguien comprara el inmueble y se subrogara en la hipoteca, no se tiene que dar una pérdida y cambia un deudor insolvente por uno solvente. Un chollo para CCM.


    Saludos,

    Abogadillo

  18. #3
    Anonimo
    11/06/09 14:46

    Ten por seguro que no predicas en el desierto. Este blog es uno de los relacionados con el mundo inmobiliario que leo con más interés. Da gusto aprender de esta manera.

  19. #2
    Anonimo
    11/06/09 13:42

    No sé si lo he entendido del todo:

    - El "pasapisero" no puede hacer frente a su compromiso de compra, con lo que (según sea el contrato) debe dinero a la constructora y pierde la señal.

    - La constructora no puede vender ningún bien sin el permiso del administrador concursal. Si el concurso ha sido voluntario la dirección de la empresa todavía se mantienene pero con sus derechos mermados.

    - CCM está como loca porque se venda el chalet y así alguien se haga cargo de la hipoteca sin tener que asumir ninguna quita. Llegado este punto me pierdo y no sé si es legal: de hacerlo, CCM sería beneficiada respecto a otros acreedores, pero al ser una garantía hipotecaria quizás sí que sea legal.

    - Lo de la inmobiliaria no tiene nombre (o sí que lo tiene...).

    Si lo he entendido bien, aquí el "tomate" del asunto es que hay que contar con el administrador concursal y enterarse de si CCM puede subrogar. Si es así, lo mejor sería hacer una oferta con un buen descuento al administrador concursal (estando el mercado como está seguro que lo coge por ir liquidando bienes).
    Si te puedes subrogar a la hipoteca, le pegaría otro apretón a CCM: por un lado por el precio de la vivienda (que probablemente acepten vender por debajo del valor de la hipoteca para cobrar algo) y por otro lado en las condiciones (¿Euribor + 0?)

    Teniendo en cuenta que en un concurso pueden aceptarse quitas del 30%, 50% o incluso ir a liquidación y que no hay mercado para los inmuebles, tienes muchísima fuerza para negociar.

    Lo malo es que necesitas un buen abogado para hacer esto ¿alguien conoce alguno? ¿existen los buenos abogados? ¿Los buenos abogados quieren meterse en estos asuntos o prefieren las cosas simples, cortas y de resolución predecible o susceptibles de acuerdo?

  20. #1
    Anonimo
    11/06/09 13:32

    Hola:

    Muy interesante el post, como siempre.

    Me permito un consejo a José: si te interesa el chalet, ponte en contacto con la administración concursal y diles que estás interesado en comprarlo. Puedes obtener sus datos en el juzgado donde se lleve el concurso (que aparecerá en la nota simple). Según el momento procesal en el que esté el concurso, ellos pueden venderte el piso con plena seguridad y libre de cargas, pero la venta deberá estar autorizada por el administrador y el juez. Si la sociedad está en liquidación ya, sacarán el chalet a subasta, lo que también te puede interesar.

    Una sociedad en concurso en principio sólo puede vender válidamente con autorización de los administradores concursales y, normalmente, del juez. Otra cosa es que te intenten tomar el pelo con una venta o arras en documento privado, pero eso puede constituir estafa, castigado penalmente. Es tanto o más peligroso comprar de una sociedad que está a punto de entrar en cuncurso, porque pueden retrotraerse (anularse) las actuaciones de los dos años anteriores a la declaración de concurso.

    Si quieres comprar seguro, tiene que ser en el procedimiento concursal. No pagues nada a la inmobiliaria, a CCM (que como sabes está intervenida por el Banco de España) ni a nadie antes de que la compra esté aprobada por la administración concursal y el juez y, sólo en ese momento, el precio lo pagas a la cuenta que te indique el juzgado.

    Saludos,

    Abogadillo


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