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Subastas judiciales. Inquilinos, vade retro
Los arrendamientos y las subastas judiciales

El que algunos les llamen bichos ya nos da una idea de la calamidad que representan. Sin duda los inquilinos son la bestia parda del subastero y no sin razón IurisCivilis considera los arrendamientos como una carga preferente en las subastas judiciales forzosas.


Según mi opinión, la legislación acerca de los arrendamientos en las enajenaciones forzosas es muy compleja y está abierta a múltiples interpretaciones (cada maestrillo tiene su librillo y cada juez su libraco) regalándonos a los postores una cierta dosis de inseguridad jurídica.

Voy a tratar de tocar todos los supuestos y, si la explicación resulta confusa, otro día haré otro post más resumido, o no.

Tradicionalmente la jurisprudencia venía admitiendo la subsistencia tras la subasta judicial de aquellos arrendamientos sujetos a la legislación especial que fueran anteriores o no a la hipoteca ya estuviesen o no inscritos en el Registro de la Propiedad. En el resto de supuestos se entendía que la subasta judicial conllevaba la automática extinción del derecho arrendaticio conforme al criterio que expresa el artículo 1.571 del Código Civil:
El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
Pero tras la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 3 de noviembre de 1994 se pueden presentar diversas situaciones:

ARRENDAMIENTOS NO INCRITOS Y POSTERIORES A LA FECHA DE HIPOTECA

1- Arrendamientos de vivienda celebrados después del 1 de enero de 1.995, fecha de entrada en vigor de la LAU de 1.994.
Teniendo en cuenta que la citada ley concede al arrendatario el derecho a prolongar el arrendamiento hasta los cinco años, se considerará vigente el contrato de alquiler aún después de la subasta, hasta tanto se cumpla dicho periodo de 5 años, computado desde la fecha del contrato.
Es bastante claro al respecto el artículo 13 de la citada LAU:
1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador queda resuelto por (...) la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial (...) el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1 (...)
Por su parte, el artículo 14 de la misma Ley dispone que:
El adquiriente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (es decir, aunque ignore el arrendamiento por no estar inscrito o por no haberse personado el inquilino en el juzgado antes de la subasta)
En el caso de contratos con duración pactada superior a los cinco años el artículo 13 dispone que:
(...) En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior (subasta), quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
Y respecto a lo mismo el artículo 14 añade:
(...) Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquiriente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria ( o sea, que ignore el arrendamiento por no estar inscrito ni haberse personado el inquilino en el juzgado antes de la subasta). En este caso, el adquiriente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Y extrañamente, incluso en el caso de que las partes hubieran pactado que la enajenación de la vivienda extinguiría el arrendamiento, el adquiriente deberá soportarlo durante el tiempo que reste hasta el transcurso del plazo de cinco años (artículo 14).

La buena fe del adjudicatario es primordial y consiste en que el mismo ignore que la vivienda estaba arrendada.

Resumiendo, que el arrendamiento de viviendas subsiste a la hipoteca durante los cinco años de duración legal del contrato, esté o no inscrito en el registro de la Propiedad e incluso aunque haya sido celebrado con posterioridad a la inscripción de la hipoteca. Y si la duración pactada es superior a los cinco años, el derecho de arrendamiento quedará resuelto como consecuencia de la subasta transcurridos los cinco primeros años, a menos que hubiera sido inscrito en el Registro anteriormente a la hipoteca, en cuyo caso continuará por la duración pactada.

2- Arrendamientos para uso distinto de vivienda celebrados después del 1 de enero de 1.994.
En este caso hay que distinguir si el adquiriente es un tercero hipotecario, es decir, si reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (repito: que ignore el arrendamiento por no estar inscrito ni haberse personado el inquilino en el juzgado previamente a la subasta), en cuyo caso habrá que considerar que por la aplicación subsidiaria del Código Civil, el contrato de alquiler queda extinguido tras la subasta, no se produce subrogación.
Si el adjudicatario no puede demostrar que ignoraba el arrendamiento, quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato.

3- Arrendamientos de vivienda o de local de negocio suscritos tras la aplicación de la Ley Boyer (30 de abril de 1.985) y antes de la LAU de 1994.
Antes de Boyer a los contratos de arrendamiento se les aplicaba la llamada "prórroga forzosa", derecho del inquilino de prorrogar su contrato de alquiler indefinidamente. Gracias a Boyer llegó el pacto libre entre las partes y, por tanto, respecto a los contratos de arrendamiento del periodo Boyer, si la subasta se produce antes del vencimiento pactado en el contrato, éste continuará subsistente hasta que llegue dicho término y ni un minuto menos.

4- Arrendamientos de vivienda o local de negocio anteriores a la Ley Boyer.
Lo lamento, pero estos arrendamientos subsisten a la adjudicación en subasta, y además están sujetos a la citada "prórroga forzosa", por lo que el adjudicatario tiene inquilino para rato, toca negociar.

5- Arrendamientos de finca rústica.
La ejecución de la hipoteca no lleva consigo la extinción del arrendamiento, sino su subsistencia por el plazo que reste de la duración mínima (5 años) del contrato prevista en el artículo 12 de la Ley 49/2.003 de Arrendamientos Rústicos o de la prórroga tácita que esté en curso (otros 5 años).

6- Resto de arrendamientos de fincas no sujetos a la legislación especial.
Definidos expresamente en el artículo 5 de la LAU, comprenden las viviendas universitarias, las de porteros, guardas, empleados o militares y se rigen por los acuerdos entre las partes y por el Código Civil. Estos arrendamientos deben considerarse extinguidos tras la subasta.

Naturalmente, en cuanto a los arrendamientos sí inscritos en el Registro con anterioridad a la fecha de hipoteca, éstos continuarán plenamente vigentes en todos sus términos durante el plazo de vigencia de los mismos.

¿Ha quedado claro? ¿Alguien se ha perdido? En cualquier caso, como he mencionado antes, la inseguridad jurídica en este terreno es grande debido a la complejidad del mismo y a las distintas interpretaciones que puede hacer cada juez. No hay más que escuchar a los subasteros relatar sus experiencias para comprobarlo.

Ah y resulta imprescindible la lectura de los artículos 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

No os perdáis el próximo post titulado "El inquilino agazapado"

POSTDATA (11-mayo-15):

  1. en respuesta a Mmolcp
    Cualquier situación puede devenir en precario. Pero de ahí a que el adjudicatario no les pueda desalojar hay un mundo. 
  2. #30
    Mmolcp
    Buenas tardes,

    Lo primero, gracias por la información. Además de los arrendamientos que se comentan, ¿pueden persistir ocupantes en otros regímenes? Por poner un ejemplo, una cesión gratuita de uso o un comodato, ¿pueden convertirse en forzosos? ¿pueden obligar al nuevo adjudicatario a ceder el uso de una vivienda de forma gratuita solo por el mero hecho de que "ya se estaba haciendo"? Conozco un caso similar. Por supuesto, no se aportan pruebas sobre la veracidad del comodato ni consta en registro ni en ningún documento... Gracias por su disponibilidad y sabiduría. 

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    #29
    davor9

    Con la nueva Ley 4/2013 de arrendamientos , para contratos anteriores a esa fecha , se establece 5 años de contrato para todos , o se sigue rigiendo por los tramos de :

    - Arrendamiento posterior a 1994 : respetar 5 años de contrato
    -Entre 1985 y 1994 : Hasta el pactado en el contrato
    -Antes de 1985 : Indefinido

    Gracias

  4. en respuesta a lucio2012

    No te dicen las cargas al amparo de la Ley de Protección de Datos y porque para la comunidad de propietarios tu no eres nadie, pero cuando seas alguien, es decir, cuando seas el nuevo propietario y lo acredites, no solo te comunicarán las deudas pendientes de comunidad, sino que tendrás que pagarlas te las hubieran desvelado antes de la subasta o no.

    Los únicos que tienen jurisdicción para darte la Posesión son los juzgados. Todo lo que compres lejos de ellos tendrá ese problema. Pero no permitas que esa menudencia te impida realizar una buena inversión.

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    #27
    lucio2012

    Buenas Don Tristan,

    Te cuento mi primera experiencia visitando a un deudor de Hacienda, fue el miercoles. Me acerque a su piso (un bajo) y hable con el portero para preguntarle si estaba al corriente de los pagos, y si tenia algun problema con ellos. El portero me comento que todo normal, pero lo raro es que hace unos dias se habia pasado otra persona preguntando lo mismo. En ese momento, llego la dueña (algo coja de 65 años) y le pregunte si conocia su estado de deudor por la Agencia Tributaria, y me invito a pasar a su piso para discutirlo. Delante del portero ella nego ese estado y echo culpas a Hacienda.

    Entré al piso, todo asustado, y me encuentro que el "local o vivienda" es una oficina. Habia 4 personas: el dueño, la mujer de este, y dos administrativos con ordenadores muy viejos (pantallas gigantes -> de tubo). Una vez el dueño hubo acabado de hablar por telefono me invito a pasar a su despacho y le enseñe toda la documentación: nota simple, anuncio de hacienda, y su domicilio actual. El tio erre que erre diciendo que era un error, k esto era una oficina que no podia ser. Que en el papel de embargo ponia vivienda o local, y eso era una oficina.

    Llame a la comunidad de propiertarios y me dan largas, les llame al dia siguiente y me dijeron que llamara el lunes. Mi primera pregunta es: Al no decirme las cargas de comunidad de propietarios que tienen, me puedo negar a pagarlas, ya que no me las dicen. ¿Puedo hacer un papel diciendo que las cargas son desconocidas para que ellos lo firmen y luego olvidarme de las cargas de la comunidad de propietarios?

    Mi segunda pregunta es: Al ser un embargo de Agencia Tributaria, el embargado puede negarse a irse, y tendría que hacer una denuncia: deshaucio por precario. En las ejecuciones hipotecarias tengo entendido que ya viene incluido el deshaucio, ¿es cierto?

    Si fuera la subasta de la seguridad social, ¿tendria tambien este problema? ¿Tendria que hacer tambien la denuncia deshaucio por precario?

    Muchas gracias Don Tristan!

  6. en respuesta a lucio2012

    Muchos se niegan a dar detalles escudándose en la Ley de Protección de datos

  7. en respuesta a Tristán el subastero
    #25
    lucio2012

    Muchas gracias Don Tristan.

    He llamado a la comunidad de propietarios de este edificio, es una empresa (gestoria) que se encarga de las comunidades de edificios, y que mañana me daran detalles. Les he tenido que decir que se trata de un piso que esta embargado y que necesitaba estos detalles, ya que era muy reticente a darmelos.

    ¿Se puede negar la comunidad de propietarios a darte estos datos? Supongo que ellos saben si el piso esta alquilado y si tiene alguna carga sobre ellos, como minimo. ¿Verdad?

    Gracias Maquina ;)

  8. en respuesta a lucio2012

    ¿Un abogado? que yuyu.

    Yo siempre voy al bien que se subasta y compruebo in situ el estado de ocupación. Aunque si tuviera localizado al demandado en las cercanías también le visitaría. Conocer de antemano sus intenciones no tiene precio, es importantísimo.

  9. en respuesta a Tristán el subastero
    #23
    lucio2012

    Buenas Tristan, ya tengo la nota simple y no aparece nada de alquiler. Pone que el bien lo heredó.

    En la nota simple aparecen dos embargos: 1º de hacienda y 2º meses despues de Seg Social.

    Buscando por Internet donde vive el embargado, vive a unos 10 mins del bien subastado. ¿Que harías tu? Pasarte a preguntarle si esta alquilado o ir directamente al bien subastado para preguntarselo al portero y /o arrendatario? En ausencia de portero, ¿ver las cartas de gas/luz/telefono para ver si estan a su nombre dicha facturación?

    Mirando en internet la actividad del embargado, al parecer es "abogado" ya que tiene una empresa de fusiones y venta de empresas.

    ¿que opinas?

    Gracias Don Tristan.

  10. en respuesta a lucio2012

    Generalmente los alquileres no se anotan en el Registro de la Propiedad por lo que nunca aparecen en las notas simples. ¿Qué pasaría si el demandado hace esa tontería? Pues nada, que hace el ridículo.

  11. #21
    lucio2012

    ¿Que pasaría si el demandado al ver que va a ser deshauciado le alquila el piso a un amigo suyo dos dias antes de la subasta, y encima registra este alquiler en el Registro de la propiedad?

    Imaginad que vosotros la nota simple del registro la tenéis de hace tres dias, con lo que no aparece dicho alquiler.

    Gracias chicos.

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