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Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La condición resolutoria

La Condición resolutoria como garantía del pago aplazado en las compraventas de bienes inmuebles es un instrumento de obvia utilidad para que nos apoyemos en él a la hora de facilitar la venta de nuestros activos, pero a los subasteros nos interesa mucho más cuando nos encontramos la condición resolutoria como carga registral en las subastas judiciales.
 
La condición resolutoria expresa es una garantía del cumplimiento de la obligación del comprador en contratos de compraventa con parte del precio aplazado. En virtud de dicha cláusula, las partes acuerdan que la falta de pago del precio aplazado o de alguno de sus plazos (suelen ser letras de cambio) dará lugar a la resolución de pleno derecho de la compraventa.

Una vez que ha sido inscrita, la condición resolutoria tiene eficacia "erga omnes" (frente a todos), incluso frente a posteriores adquirientes. Es decir, crea un derecho expectante de readquisición del inmueble que se vende, en favor del vendedor. La resolución del contrato de venta extingue no sólo el derecho del comprador, sino también el de los adquirientes posteriores que traigan causa de él. Se rige por el art. 1504 del Código Civil.

Una vez resuelto el contrato, el comprador ha de devolver el inmueble vendido sin cargas ni hipotecas, a menos que el vendedor haya prestado consentimiento a las posposiciones de rango registral de la condición resolutoria respecto de la hipoteca.

La cláusula resolutoria se puede posponer a la hipoteca futura (con ciertos requisitos, entre otros el consentimiento expreso del vendedor), posposición que puede resultar perjudicial para el vendedor mismo:
  • Si se ejercita primero la cláusula resolutoria, la hipoteca subsiste y el vendedor recupera, por tanto, una propiedad gravada con una hipoteca.
  • Si se ejecuta primero la hipoteca, la cláusula resolutoria se extingue como carga de rango inferior.
Aún así, a veces las promotoras no tienen inconveniente en que las condiciones resolutorias se pospongan a los créditos hipotecarios pues, de lo contrario, les resultaría imposible vender sus promociones inmobiliarias al negarse los bancos a conceder hipotecas con semejante espada de Damocles sobre las mismas.

¿De todo lo anterior qué es lo que nos importa saber a los subasteros? En la Certificación de Cargas es muy sencillo averiguar si existe o no condición resolutoria, pues el Registrador enumera las cargas que afectan a la finca y tan sólo hay que comprobar si dicha condición resolutoria ha sido pospuesta o no a la hipoteca.

Si ha sido pospuesta no hay problema, pues se trata de una carga posterior y será cancelada.

Pero si la hipoteca ejecutada no ha sido antepuesta a la condición resolutoria, o no se trata de la primera hipoteca sino de una posterior, o se trata de un embargo, entonces es una carga anterior y además de las que dan la lata pues si la venta se realizó hace muchos años puede ser complicado localizar al vendedor para zanjar el asunto.

Echevarri trató este tema de refilón el 11 de junio del año pasado en "Avales o condiciones resolutorias"
 
POSTDATA ABRIL DE 2015:
Han transcurrido casi cinco años y medio desde que escribi este post en los albores del blog y observo con gran placer que su contenido está plenamente vigente. Ha habido algunos cambios legislativos en el negocio de las subastas judiciales, pero ninguno ha afectado a las condiciones resolutorias, que a pesar de lo mucho que ha cambiado el negocio inmobiliario, aún se continuan usando para vender viviendas, aunque evidentemente con mucha menos frecuencia que hace quince o veinte años.
Han transcurrido seis años desde que publiqué este post y ahora puedo decir lo muy satisfecho que me siento del mismo. Es uno de los más leídos de este blog. 
 
No os lo perdáis:
                                                        
 
Y también con mucha relación con las condiciones resolutorias, he publicado en el mismo blog de Subastanomics el siguiente post respecto a las compraventas de bienes inmuebles con precio aplazado:
 
                                                     
 
De verdad que ambos artículos merecen la pena.
 
 
 

56 comentarios (mostrando del 21 al 40)

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  1. #21

    Jotaerre

    Comparto tus dudas, porque se trata de un caso bastante peculiar.
    De entrada, todos sabemos que la hipoteca se firma en el mismo acto, pero minutos después, que la compraventa, pues precisamente con el préstamo se paga el precio, y ya se ocupa el banco de que se inscriban ambas escrituras a la vez, pero siempre con la hipoteca en segundo lugar (lógico, pues se concede al comprador y antes debe figurar como tal en el registro).
    Por tanto, si en la escritura de compraventa figura la condición resolutoria, debería ser previa a la hipoteca y afectar a cualquier operación posterior, sea dación en pago, venta o ejecución, sin que se cancele por ello.
    Sin embargo, algún pacto especial debió firmarse para que la hipoteca aparezca antes, la verdad es que me gustaría verlo...

  2. #22

    camposjdl

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Hola; Jotaerre, gracias por ayudarme yo no entiendo mucho de todo esto, ya comento que la clausula esta dentro de la hipoteca y registrada, pero siempre por detras del banco ya que esta fue la condicion por lo yo entiendo, me dices, es que la promotora no podra ejercitarla pero y el banco podria quedarse la finca? por que la cluausula queda cancelada, gracias por tu comentario.

  3. #23

    Jotaerre

    De nada, camposjdl, pero este tipo de consultas es muy difícil de responder sin ver los documento en cuestión.
    Intentemos simplificar un poco el planteamiento:
    1.-El promotor puede vender y cobrar una parte con lo que te concedan por hipoteca, dejando aplazado el resto, sujeto a condición resolutoria.
    2.-Si no pagas ésa parte restante, el promotor puede resolver el contrato, la finca vuelve a ser de su propiedad y te debe devolver lo que hayáis pactado de ésa parte pagada.
    3.-El promotor, entonces, habrá cobrado la parte de la hipoteca al vender, pero no la devuelve a nadie, sino que recupera la finca con la carga hipotecaria y debe seguir pagándola.
    4.-Si no la paga, el banco ejecuta la hipoteca, se adjudica la finca pero tú sigues siendo deudor personal de lo que no haya quedado cubierto con ésa adjudicación.
    5.-Si no pagas al promotor pero éste no ejecuta la condición resolutoria, y tampoco pagas la hipoteca, el final debería ser el mismo: el banco ejecuta y lo que no cubra la adjudicación de la finca, seguirás debiéndoselo al banco. La diferencia es que te ahorras pagar el resto del precio al promotor.

    Lo único que extraña de esta operación es que la hipoteca vaya antes que la condición resolutoria, pues, como ya he dicho, ésa condición debería constar en la escritura de compraventa, que por definición habría de ser anterior a la hipoteca. Salvo que al comprar lo hicieras subrogándote en la hipoteca que ya tenía el promotor, claro.

  4. #24

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    No Jotaerre, es muy usual que las hipotecas queden por delante de las condiciones resolutorias aunque, efectivamente, la hipoteca se firme en segundo lugar. El caso es que suele ser condición impuesta por los bancos que su crédito tenga preferencia sobre la parte del precio aplazado y los promotores tragan porque de lo contrario no habría venta.

  5. #25

    Jotaerre

    Ya, ya, por la cuenta que le trae al banco, lo impone así, pero sinceramente no he visto nunca cómo se instrumenta y se consigue inscribir en ése orden, si la hipoteca se firma en escritura posterior a la venta.

  6. #26

    camposjdl

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Hola, si la condicion resolutoria fue impuesta despues que el Banco pues era la condicion que este ponia, en la escritura explica que la condicion resolutoria la puede ejecutar el promotor cuando dicha fecha de pago se haiga inclumplido, como esto ha sido asi lo extraño es que he querido mover las hipotecas y tampoco puedo por eso es mi pregunta ya que no me dajan refinanciar mi hipoteca, que el promotor se ha esfumado, lo unico que me queda es negociar con el banco la donacion de la casa. Gracias por aclararme algunos puntos.

  7. #27

    iraimaayala

    hola, necesito ayuda, el caso es el siguiente necesito hacer una venta donde las partes son: el vendedor el dueño del terreno y el comprador inversione rosal. la cuestión es la siguiente. el terreno se va a pagar con los dos primeros galpones de diez que la compradora va a construir en un año, como puedo hacer esa transacción. por favor, ayuda

  8. #29

    Tristán el subastero

    en respuesta a iraimaayala
    Ver mensaje de iraimaayala

    Hola Iraimaayala, tu utilización del término galpón me lleva a pensar que no escribes desde España por lo que puede que las cosas se hagan de manera diferente en cada país. Supongo que eres el vendedor y que el problema reside en poner el terreno a nombre de la promotora sin que por entonces todavía te hayan pagado nada, pues el pago lo recibes en especie cuando los dos primeros galpones estén terminados.

    Yo en España ese problema lo resolvería pidiéndoles a los compradores un aval bancario, de forma que si por lo que sea al final no se realiza la construcción, el banco sea el que me pague el equivalente en dinero.

  9. #30

    iraimaayala

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Muchas gracias por responder. Yo estoy en venezuela. Soy la vendedora quiero saber como puedo hacer en ese caso. Estábamos pensando en una condicion resolutoria donde si al cabo de un año el comprador no ha entregado los galpones tendría el vendedor la opción de cumplir con el pago o la resolución de la venta.

  10. #31

    Tristán el subastero

    en respuesta a iraimaayala
    Ver mensaje de iraimaayala

    No se en Venezuela, pero en España las condiciones resolutorias funcionan mal porque para hacerlas cumplir hay que presentar una demanda civil y eso lleva mucho tiempo hasta la resolución. Lo que tu necesitas es algo que sea más rápido, casi automático, como que si el comprador no te entrega en un año los galpones su banco avalista te tiene que dar el precio en dinero efectivo. Una fórmula así es automática y, sobre todo, mantiene a los incompetentes jueces lejos del negocio. En España donde un juez mete las narices el negocio se arruina, aunque solo sea por el increíble plazo de tiempo que transcurre.

  11. #32

    Morenita

    en respuesta a Anonimo
    Ver mensaje de Anonimo

    Hola, me podria decir cuantos años es el periodo que se puede cancelar una condicion resolutoria en una finca registral? Mi caso es el siguiente: Compre 2008 y la promotora quebro. Se pago un anticipo, hipoteca y quedaron 10.000€ que nos lo reclamo agencia tributaria porque lOs promotores eran deudores de hacienda. Total que le abonamos hacienda. Y ya no tuvimos mas contacto con los promotores y se quedo la carga de la clausula de la condicion resolutoria.como puedo solicitar su cancelacion ?

  12. #33

    Jotaerre

    en respuesta a Morenita
    Ver mensaje de Morenita

    Buenas tardes, Morenita, y con permiso de Anonimo, espero:
    Ahora ya da igual el plazo, pues era de 15 años pero con la reforma del CCivil va a prescribir el 07.10.2020 + 1 = 2021.
    Pero, en tu caso, se puede cancelar por cumplimiento (pago), mediante demanda al efecto.
    Saludos,

  13. #34

    neonef

    Buenas tardes, tengo una consulta. Compré una vivienda en 2010 con hipoteca y condición resolutoria. La condición resolutoria estaba compuesta por pagarés mensuales, a 5 años con carencia de 4 años, o sea, de 2014 a 2019, estando hoy vigentes. El caso es que quiero vender la vivienda y me está resultando muy difícil contactar con alguien de Reyal Urbis (que es la promotora que me lo vendió) para poder cancelar dicha condición resolutoria. Si no consiguiera contactar con ellos, ¿qué procedimiento debería seguir? ¿Podría vender la vivienda?

    Un saludo y muchas gracias.

  14. #35

    Tristán el subastero

    en respuesta a neonef
    Ver mensaje de neonef

    Poca gente te la compraría con esa carga.

    No, lo que tienes que hacer es localizar al tenedor de las letras y pagarlas. ¿Difícil?, sí, ¿imposible? No.

  15. #36

    Nuva12

    en respuesta a Anonimo
    Ver mensaje de Anonimo

    Entonces, si no he entendido mal, aúnque la carga que se ejecute en subasta sea la condición resolutoria, ésta no desaparece con el mandamiento de cancelación de cargas, sino que te hace falta un escrito de la promotora en la que dice que considera saldada la deuda, es así?

  16. #37

    Nuva12

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Lo subo

    Entonces, si no he entendido mal, aúnque la carga que se ejecute en subasta sea la condición resolutoria, ésta no desaparece con el mandamiento de cancelación de cargas, sino que te hace falta un escrito de la promotora en la que dice que considera saldada la deuda, es así?

  17. #38

    Nuva12

    Hola, estoy leyendo aquí que en ejecuciones hipotecarias no te pueden plantear una tercería de dominio.

    Si la carga que se ejecuta es una hipoteca a favor de Hacienda, se considera una ejecución hipotecaria verdad? No me pueden plantear entonces una tercería de dominio. Es que el inmueble que me adjudiqué en Adjudicación Directa de AEAT, salió a subasta por la carga que os digo, hipoteca a favor de hacienda.

    Saludos.

  18. #39

    mfmelo

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Toda carga, incluida una condición resolutoria, está inscrita en RP. Si no se cumple lo pactado, pues el dueño de la carga (sea condición R o Hipo) planteará una demanda. Si se paga, pues se cancela, sea lo que sea y si sale a subasta pues igual.

    La condición resolutoria, suele ser anterior a las hipotecas por las que la gente compra la vivienda y cuando se firman estas hipotecas de compra la condición resolutoria ya ha sido quitada. Pero hay veces que no es así y el banco que da la hipoteca es consciente de esa carga, que asume el que compra la vivienda. Es una carga más, sale a subasta, pujas, te la adjudicas y te quitan la carga del RP, sea la carga que sea.

    Saludos.

  19. #40

    mfmelo

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Es una hipoteca por reconversión.

    En un principio no era hipoteca, pero a la AEAT, lo que le interesa es cobrar y para que no se le cuelen otras deudas o hagan un alzamiento de bienes los deudores, llega a un acuerdo con estos y le hacen una hipoteca, con sus clausulas, pagos, tipo para subasta, etc. Es una hipoteca como otra cualquiera, pero no fue para la compra de la finca.

    .
    La tercería de dominio es otra cosa.
    Tú compras una porpiedad en subasta que está puesta a nombre de Antonio Pobre Pobre en el RP. Pero Antonio Pobre Pobre la vendió hace un año a José Rico Rico y este último no inscribió su título en el RP.

    A Antonio Pobre Pobre le van mal las cosas y le piden que pague a la AEAT (o a cualquier otro) unos impuestos que se olvidó de pagar en su día y que ahora suman una buena cantidad.
    Antonio Pobre Pobre, se quita de enmedio y dice a mi plin yo duermo en Pikolin, no tengo nada, pues a ver como me cobran.

    La AEAT hace una averiguación patrimonial de Antonio Pobre Pobre y le encuentra esa propiedad y se la embarga.
    Antonio Pobre Pobre está en paradero desconocido y no dice ni mus. La finca sale a subasta se la adjudica Nuva12, muy feliz, por el precio y la zona y cuando empieza a indagar y habla con el vecino, que es Don José Rico Rico, este le dice que esa propiedad es suya y que puede demostrarlo con documentos y así lo hace.
    Y la finca era y es de Don José Rico Rico, porque por las buenas o por las malas ha presentado una tercería de dominio.

    Y es que el que es Rico, Rico, lo lleva hasta en los apellidos.

    Saludos.

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  • Tristán el subastero

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