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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Como dar esquinazo a Hacienda cuando embargan tu propiedad

Tienes una propiedad valiosa con una hipoteca reducida y Hacienda te la embarga por una deuda de más de dos millones de euros. ¿Se puede escapar de una situación semejante?

El pasado lunes 27, antes de ayer, se celebró la subasta de un local de 200 m2 situado en el Centro Comercial Alcalá Norte. Aparentemente la subasta era muy interesante porque solo reclamaban trescientos mil euros y porque ese pedazo de local en ese centro comercial forzosamente tiene un valor muy superior al capital reclamado. 

Sin embargo, a pesar de haberle dedicado a esta subasta un buen montón de horas de estudio al final decidí no asistir a la misma. 

Veamos por qué.

  • El local tiene 200 m2 y está en la planta baja del centro comercial, en la zona de mayor movimiento.
  • Pertenece a la empresa que promovió el centro comercial.
  • Solo tiene dos cargas, primero la hipoteca del banco ejecutante, con una deuda de 300.000 euros y luego una anotación de embargo de la AEAT de 2.043.880 euros de fecha 8 de julio de 2013.

La semana pasada visito el centro comercial y compruebo que su situación dentro del centro es buena y que está vacío. De hecho está de obra, o sea sin hacer. Nunca ha sido ocupado desde hace más de diez años que se abrió el centro.

Una de las cosas más importantes a la hora de valorar los locales de los centros comerciales es averiguar las cuotas de comunidad que pesan sobre ellos, pues siempre son excepcionalmente elevadas y un error en el cálculo puede destrozar cualquier inversión. En este caso, el propietario del local de enfrente me comenta que él paga 400 euros al mes por un local de 40 m2.

¡¡Diez euros por metro cuadrado por un local de 40 m2!!

Tomo nota de algunos carteles de venta y/o alquiler de locales y me voy.

Lo que me queda por averiguar son varias cosas:

  1. La cuota mensual de comunidad del local que sale a subasta. Por regla de tres salen 2.000 euros/m2 pero lo usual sería que a mayor superficie del local menor sea la repercusión por metro cuadrado de la comunidad. Calculo que debe estar entre 1.200 y 1.500 euros/m2
  2. Deuda de comunidad acumulada de las tres últimas anualidades.
  3. Precio al que se podrá alquilar el local
  4. Precio al que se podrá vender el local

Me pongo en contacto con la gerente del centro comercial y choco de frente con la Ley de Protección de Datos aplicada en plan talibán. Una cosa es que no me quieran decir la deuda acumulada, pero esta tipa no me quiere decir absolutamente nada.

Finalmente, tras varias llamadas y mucha insistencia, de repente se cae el telón de mutismo y la gerente se convierte en "Garganta Profunda" y me cuenta que el local tiene asignada una cuota de comunidad de más de 2.000 euros por metro cuadrado, que su valor actual apenas llega a cuatrocientos mil euros y que con su alquiler apenas se cubrirían los gastos de la comunidad, porque la cosa está muy mal y blablablá, blablablá.

Vamos a ver.

Paremos un segundo a reflexionar.

No hace falta ser muy listo para deducir que alguien le ha inducido a esta señora a exagerar a la baja los puntos negativos del local para que me forme una idea equivocada de su valor.

Por otro lado llamo a los carteles que encontré en el centro y por un local de 44 m2 me piden un alquiler mensual de 2.200 euros más 380 euros de comunidad y por otro local de 70 m2 me piden un precio de venta de 300.000 euros.

¿Qué o quién ha podido influir en la gerente del centro comercial para que me mintiera tanto y tan descaradamente?

La clave está en una de las primeras frases que me dijo la primera vez que hablé con ella.

¿Que sale a subasta? Que raro, si precisamente la semana pasada vino a verme el propietario a pedirme que hiciera lo posible por alquilar el local cuanto antes. No me comentó nada de que fuera a salir a subasta.

Ahí está la clave: El propietario sabe que el local sale a subasta, pero también sabe que no va a cambiar de manos. 

 

                                                                      

 

Y ahora vuelvo a la pregunta con la que comencé la historia:

¿Se puede escapar de Hacienda cuando te ha embargado tu propiedad por más de dos millones de euros?

Y la respuesta es que sí, que nada es tan fácil como esquivar a esos tontorrones en un caso como este, en el que antes del embargo hay una hipoteca con una tasación para subasta lo suficientemente elevada como para que no sea fácil cubrir el 70% del tipo de subasta.

En este caso el Tipo de Subasta era de 700.000 euros  por lo que para que la subasta quedara firme había que adjudicársela por 490.000 euros.

De ahí las mentiras minusvalorando el local subastado. 

Porque no se si ustedes saben que si la adjudicación no es firme por no haber alcanzado los 490.000 euros, el demandado tendrá diez días (desde que se le notifique) para presentar a un mejor postor, a quien le basta con cubrir la deuda para birlarle la inversión al adjudicatario provisional. 

Y como la deuda son apenas 300.000 euros...

Lo que ha hecho el propietario del local embargado por Hacienda ha sido dejar de pagar la hipoteca y esperar a que en la subasta algún pardillo se lo adjudique por menos del 70% del tipo de subasta. Luego presentará a un mejor postor que ofrecerá cubrir la deuda y así el local seguirá en las mismas manos y se habrá librado del embargo de más de dos millones de euros.

Esto sí que es una subasta amañada.

¿O no? 

 

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Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

Comentarios
21
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  1. #21

    Tristán el subastero

    en respuesta a Trueno
    Ver mensaje de Trueno

    No es que sepa de barcos, Trueno, es que soy Piloto de la Marina Mercante.

    Pero como llevo en dique seco desde junio de 1991, mis pocos conocimientos se han oxidado.

    1 recomendaciones
  2. #22

    Trueno

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Pues mira que juguete te puedes adjudicar!

    http://www.elconfidencial.com/espana/2015-12-17/la-armada-subasta-el-portaaviones-principe-de-asturias-a-precio-de-chatarra_1122851/

    También puedes reformarlo y hacer pisos, así juntas dos áreas de conocimiento en un sólo negocio!

    1 recomendaciones
Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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