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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Si estás desesperado por vender tienes que desmoronar el precio

No es la primera vez que me encuentro con una situación parecida. Un hombre de clase media, alguien a quien se le supone con la cabeza sobre los hombros y que sin embargo parece no ser consciente de que está en la cuerda floja, con un vencimiento inminente de un crédito de intereses exorbitantes, con unos intereses de demora que ponen los pelos de punta y que trata desesperadamente de vender su piso a un precio completamente marciano. No me cabe en la cabeza que aún no haya llamado a las mejores agencias inmobiliarias de la zona con instrucciones de vender el piso tan rápido como puedan y por el precio que sea.

Si lo hace con cabeza seguro que lo consigue.

Hola muy buenas Sr.Tristan: Le queria comentar mi situacion. Tengo un piso en Guardamar del Segura (Alicante). Esta cerca de la playa, tiene 3 habitaciones, 2 baños, salon-comedor, cocina equipada, terraza y patio ya que es un primero. Tambien vendo el garaje. El piso tiene 80 mts habitables y es del 2006.  Está bien situado, cerca de todos los servicios. Esta muy bien cuidado con aire frio calor, suelos de mármol, cristales crimalit con persianas de aluminio. Está orientado al suroeste. Tiene armarios empotrados en las habitaciones, todos forrados con cajoneras y es mi vivienda habitual.

Le cuento, el piso no tenia cargas pues lo compré con un herencia de mis difuntos padres pero me endeudé y tuve que pedir prestado un dinero a un inversor cuya deuda ahora asciende a un montante de 50.000 euros con vencimiento inmediato. Como esperaba venderla en un tiempo creé que podría hacer frente a este pago pero resulta que se acerca el vencimiento y por mas que la tengo a la venta en internet en varias paginas web no me sale comprador.  La vendo por 160.000 euros. Tengo una valoracion reciente de tasacion por 165.000 euros.

Mi pregunta y consejo si no la vendo saldra a subasta? Por qué importe? Podría si saliera a subasta recoger alguna suma que me diera para comprar otra mas pequeñita? No se, estoy echo un lío y tengo miedo de quedarme en la calle. Hay alguna formula que me permita venderla urgente o sabe usted cauces? Le agradeceria me ayudase o se pusiera en contacto conmigo. Reciba un cordial saludo. Gracias. Mi telf. xxxxxxxxx y si necesitara documentación se la haría llegar. A ver si encuentro una solución que esta situación me tiene agobiado y no descanso. Atentamente, Carlos

A continuación, mi respuesta:

Hola Félix. Lo primero es decirte que lamento mucho tu situación.             

Y aún lamento más decirte lo que te voy a decir, pero lo voy a hacer directamente porque la situación en la que estás no es precisamente para andar con paños calientes. Estás en manos de un prestamista y si no le das lo que le debes no dudes que va a ejecutar la hipoteca y la va a sacar a subasta, en cuyo caso vas a perder la propiedad del piso sin que sobre ni un euro para ti. Ni un euro.
 
El motivo es que los precios han bajado mucho más de lo que te imaginas, de manera que probablemente esa vivienda no valga ahora mismo más de cien mil euros. Los subasteros no pagarán más de 60-65.000 euros. Cada vez hay menos subasteros y tienen menos liquidez, así que no esperes una fuerte competencia para pujar por tu piso.
 
Entre la deuda, los intereses de demora y las costas judiciales no va a sobrar nada para ti.
 
MI consejo: vende tan rápido como puedas a lo que te den. Mejor ochenta hoy que noventa dentro de dos meses.
 
Olvídate de los ciento sesenta mil euros o lo perderás todo.                
 
Saludos, Tristán
 
¿Vosotros le habríais dicho algo diferente?
 
 
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Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

Comentarios
39
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  1. #1

    tonigs

    Ayer estuve con un caso muy parecido, me dijeron que habían vendido a la mitad de lo que valía el piso, les dije que es lo mejor que podían haber hecho. En mi opinión hay gente que se fía de sus abogados al 100% y tendrían que leer más este blog, ella me decía que a las malas si hubiese ido a subasta seguro que sacaba el 60% de la tasación al ser vivienda habitual... la gente no es consciente de la situación... Tristan tu blog es el máster que más me gusta hacer

  2. #2

    Jotaerre

    Es que a quién se le ocurre fiarse al 100 % de un abogado...;)

    Bien hecho y dicho, Tristán. Saludos,

  3. #3

    Solrac

    Le has dado un baño de realidad que le tiene que venir muy bien. De la fase de negación debería pasar directamente a la de aceptación, vender el piso por debajo de 100.000 € y aún así tener liquidez suficiente para afrontar la entrada de una hipoteca, un alquiler razonable, etc, mientras rehace su vida.

    La verdad es que los mejores consejos suelen ser los que cuesta aceptar.

  4. #4

    Azul1

    Conozco la zona y el mercado por allí esta muy mal. Pero que muy mal. Por 60.000 € tienes para comprar pisos la mar de buenos y por supuesto con 3 habitaciones. Por mucho que crea que valga 160.000 €, el precio lo pone el mercado.

  5. #5

    Anfibio

    en respuesta a Azul1
    Ver mensaje de Azul1

    También conozco la zona y estoy de acuerdo con Azul, por otra parte estaria dispuesto en valorar la operacion, siempre que el propietario esté dispuesto y tu también Tristan.

  6. #6

    Kyrie lomthe

    El problema que veo es que la gente sigue pensando en precios pre-burbuja un poquito bajados; y no, los descuentos tienen que ser bestiales si quieres vender fácilmente.

  7. #7

    anatoly

    No solo existe internet, para publicar anuncio de venta , eso si es gratis.
    Hay gente mayor con dinero, y que no entra en internet.
    Tendría que darle toda la publicidad posible (periodico habitual de la zona, carteles en el edificio , comentarselo a todo el mundo osea vecinos, amigos, compañeros de trabajo...etc) y aceptar la mejor oferta (aunque no le guste) , siempre puede aparecer alguien que de más de lo que deba .

  8. #8

    Anónimo 162119

    Yo tengo una situación parecida en casa con la herencia de la abuela, que consta de algo de efectivo y dos pisos. Entre los hermanos no se ponen de acuerdo sobre lo que valen los 2 pisos que hay, porque unos quieren los pisos y otros el dinero, y claro los que se quedan los pisos dicen que valen 60.000€, pero los que quieren efectivo, dicen que valen el doble (por lo menos). Y lo mejor es que nadie quiere contratar, perdón, pagar, un tasador independiente.

  9. #9

    Franz

    Una decisión muy correcta y mas sabiendo como se están poniéndose los bienes... hoy en día y sobre todo en la caída de precios que inspira confianza a comprar casas y a la concesión de hipotecas, según el Consejo General del Notariado.
    Saludos

  10. #10

    Kyrie lomthe

    en respuesta a Anónimo 162119
    Ver mensaje de Anónimo 162119

    Da igual que llamasen a un tasador, tampoco se avendrían a lo que dijese si no les gusta y como no estás obligado a vender pues ahí queda el problema.

    ¿Salidas posibles? Vender tus derechos hereditarios o el proindiviso a una empresa que se encargue de ello (te van a dar la cuarta parte de lo que vale pero te quitas el muerto de encima ya) o promover tu mismo una subasta judicial.

    Esas son las soluciones que se me ocurren a mi como novato, a lo mejor los subasteros proponen otras mejores.

  11. #11

    Tristán el subastero

    en respuesta a Anónimo 162119
    Ver mensaje de Anónimo 162119

    Ni tasador independiente ni gaitas. Que pongan ambos pisos a la venta y que no acepten ninguna oferta. Los pisos valdrán a lo que ascienda la mejor oferta que obtengan en dos meses.

  12. #12

    Jotaerre

    Bueno, a malas, si la herencia no está ya repartida por testamento, se puede aceptar el x % del efectivo y de los pisos que corresponda, y luego actuar como sugieren Kyrie y Tristán.

  13. #13

    Tristán el subastero

    en respuesta a Anfibio
    Ver mensaje de Anfibio

    Anfibio, él ha leído tu ofrecimiento y si estuviera interesado te contactaría directamente. A mí que los lectores hagáis negocio me parece estupendo, que esa es una de las razones del blog, poder contactar unos con otros y obtener sinergias.

  14. #14

    amusa

    en respuesta a Anónimo 162119
    Ver mensaje de Anónimo 162119

    Esa situación tiene fácil solución, que se pongan de acuerdo en un precio( alto o bajo)y luego se sortea y a quien Dios se la dé, san Pedro la bendiga

  15. #15

    Anónimo 162119

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Mi propuesta ha sido darselos a una inmobiliaria a ver si consigue una oferta, porque nadie quiere encargarse de venderlos, limpiarlos, enseñarlos, etc. A mi no me toca de forma directa, es cosa de mi madre, y me intento alejar lo más posible porque seguro que todo el que se asome no acaba bien parado. Lo bien que habría venido un testamento para evitar peleas. Creo que al final verán la luz y para evitar más problemas, lo venderán todo y a repartirse los cuartos

  16. #16

    Anónimo 162119

    en respuesta a amusa
    Ver mensaje de amusa

    Sería lo razonable, peeeeeeeeeeeeeero ... ¡Herencia! Esa palabra que hace que todos se vuelvan locos

  17. #17

    788742

    totalmente de acuerdo con Tristán, consejo de 10.

    mas vale pájaro en mano..que pajaritos volando y al final, con subasta y todo aun no se quita la deuda..

  18. #18

    Comstar

    Eso se llama "costo de urgencia".
    Menor precio, por la urgencia.

  19. #19

    Cheldri

    No se si podría alquilarlo mientras tanto, lo que si puedo constatar es que el mercado está parado por más que digan estos o aquellos, yo tengo un chalet en venta en un pueblo cercano a Talavera de la Reina y lleva ya un año publicitado en internet sin tener ni una sola llamada y estoy un 20% por debajo del precio medio de la zona, me cuesta 600€ al año mantenerlo entre ibi, tasaas municipales,agua y luz, lo único es que lo tengo libre de cargas y no me hace falta el dinero para ya pero el tiempo pasa...
    Saludos

  20. #20

    788742

    en respuesta a Cheldri
    Ver mensaje de Cheldri

    así es, yo tengo un terreno de M, bueno no me genera gastos, pero si se lo que me costo; 8000€, te aseguro que lo mas que me han ofrecido son 4000€, por un lado digo para asumir un -50% lo dejo, pero por otro lado digo..4000€ en una buena acción en 5 o 10 años entre dividendos y tal es facil que puedas llegar a un +20%, y eso es dinerito que estoy dejando de ganar..

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  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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