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3 razones para contratar a un subastero antes de instar una subasta judicial

3 recomendaciones

El pasado jueves comentaba que había participado en una subasta judicial para la disolución de un proindiviso en la que estaba seguro de que no iba a asistir ningún subastero porque en el expediente judicial aparecía una hipoteca de 260.000 euros cuando en realidad la deuda pendiente era de solo 63.000 boniatos.

Yo recibí esa información casualmente, porque una de las partes interesadas en la subasta había contactado conmigo para que asistiera a la misma y cuando le comenté que no tenía ni la menor intención de hacerlo debido a la tremenda carga que arrastraba la vivienda, me enviaron la información bancaria. Esta información hubiera resultado clave de haberse tratado de otro tipo de subasta.

Lo que ahora importa es cómo consintió el letrado de la parte actora que el bien saliera a subasta con una información de cargas tan inflada, cuando lo que les interesaba a ellos era que acudieran cuantos más postores mejor porque preferían recaudar dinero que tener que adjudicarse la subasta.

Del estudio de la Certificación de Cargas se desprendía que había una hipoteca del año 2.000 de 165.000 euros y una ampliación de hipoteca de otros 20.000 euros en el año 2.005. Llegado a este punto el secretario del juzgado debería haberse dirigido de oficio (artículo 657 de la LEC) al banco titular de esa carga anterior para que éste informase sobre la subsistencia actual del crédito garantizado en esa hipoteca y su actual cuantía. Hace unos años esto solo se podía hacer a instancia de parte, pero actualmente lo debe hacer el secretario de oficio, es decir, como parte de su trabajo, sin que nadie se lo solicite.

Pero resulta que el secretario no solo no le preguntó al banco la cuantía de la carga anterior sino que al realizar la Tasación de Cargas que ordena el artículo 666 de la LEC no solo no aminoró la carga hasta la verdadera cifra que faltaba por amortizar sino que le sumó toda la responsabilidad hipotecaria, de manera que al valor de tasación no le restó los 185.000 euros de la hipoteca ampliada sino los 260.000 euros de la completa responsabilidad hipotecaria, es decir, la deuda principal más los intereses ordinarios de tres años más los intereses de demora de otros dos años más la cantidad presupuestada para costas judiciales.

Y esta barbaridad, este error monumental que cualquier inversor podría calificar de desastre, resulta que ni el letrado de la parte demandante ni el de la parte demandada, ambas partes copropietarias e interesadas en atraer postores para que el chalet se vendiera cuanto más caro mejor, ninguno de los letrados, digo, se dieron cuenta del problema y el procedimiento siguió adelante como si tal cosa, solicitándose fecha para la subasta y celebrándose ésta tal como relaté en el post del pasado 15 de mayo.

Y aquí es donde entra mi recomendación de que las partes interesadas en atraer postores y en que las pujas suban cuanto más mejor, lo que deberían hacer es contratar la asesoría de algún subastero local pues somos gente acostumbrada a valorar expedientes judiciales en media hora o incluso menos. A veces cinco minutos bastan para descubrir la clave que puede echar por la borda el trabajo de varios años.

Además un subastero también puede estudiar el bien que se va a subastar, de manera que en el edicto no se repita tanto aquello de que "se desconoce la situación posesoria de la vivienda" sino que se pueda reflejar la realidad, lo que sin duda también atraería postores.

Hay mucho dinero en juego: sobrante para el demandado o para que los acreedores posteriores también puedan cobrar o incluso para que los letrados de la parte puedan hinchar sus minutas como gustan de hacer cuando tienen la ocasión. Pero hay una cosa importantísima que los letrados responsables tienen que meterse en la cabeza:

 

la cantidad que se va a recaudar depende, y mucho, de cómo se presente la subasta en el expediente judicial.

 

Por cierto, que el título menciona que hay tres razones por las que los interesados en que la subasta recaude mucho dinero deben contratar a un subastero. Ya he mencionado dos, que estudie el expediente judicial desde el punto de vista de un inversor y que estudie la situación posesoria.

Hay muchas terceras razones posibles, ¿cuál es la tuya?

 

  1. #20
    Jotaerre

    Me ofrezco para media tarde, y siempre después de la siesta... si para entonces nadie más ha dado razón.

  2. #19
    Metal40

    Hola Tristán y compañia, soy muy nuevo en esto y estoy aquí porque "me ha tocado" , tenía unas dudas que esperaba alguien con vuestra experiencia tendría la amabilidad de aclararme, lo he publicado en la zona del foro, el enlace es este:

    https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/2451512-duda-pujar-subasta-siendo-copropietario-50

    Muchas gracias por adelantado, un cordial saludo

  3. en respuesta a Pedro33

    Hola Pedro. El post no va de la necesidad de contratar a un subastero para participar en una subasta, que también, sino en la de contratarle para asegurarse de que todo en la tramitación de la misma está dispuesto de forma tal que esté asegurada (redundancia) la asistencia de postores.

    Hay subasteros en todas partes, solo que en algunas están sin liquidez o guardándola para mejores oportunidades.

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    #17
    Pedro33

    Cierto es que para los que no nos dedicamos a esto sería la mejor opción algún 'subastero' que nos asesorara, yo me lo he pensado un par de veces pero tengo las siguientes dudas:
    - ¿El subastero, profesional de estos lares, de verdad asesorará sólo al que lo contrata, o podría utilizar la información sobre una subasta 'interesante' para su propio beneficio o de terceros?
    - ¿Cuál es el procedimiento, asesora y lleva la subasta en tu nombre, sólo asesora?
    - ¿Cuánto suele cobrar?
    - ¿Existen en todas las provinciar, por ejemplo, en Murcia?

    Bueno esas son mis dudas, aunque quiero remarcar que lo mejor es acudir a un profesional. Yo sólo he acudido a 2 subastas y eso que llevo 4 años mirando por si algo me interesa y en realidad si hubiera sido el adjudicatario no tengo muy seguro que no hubiera cometido errores legales y haberme encontrado con sobrecostes o problemas asociados de los que no tengo conocimiento ni experiencia.

    Saludos.

  5. en respuesta a delicateshot

    Yo le veo a la noticia ciertos tintes tendenciosos. Prefiero esta otra: 150 familias fueron desalojadas a la fuerza de sus casas durante 2013

  6. #15
    delicateshot

    Creo que esta noticia: http://www.20minutos.es/noticia/2142619/0/desahucios-familias/datos-2013/banco-espana/

    tiene unas estadísticas bastante interesantes (sobre todo, pero no sólo, el cuadro del final).

  7. en respuesta a Jotaerre

    Pero ahí tienes el lío de las mejoras de postura con las que no se aclaran ni los secretarios judiciales. Si la Ley brinda la oportunidad de que todo eso quede bien atado antes de la subasta habría que aprovecharlo.

  8. #13
    Jotaerre

    Bueno, la jurisdicción voluntaria la dejó el legislador, en efecto, a la voluntad de las partes, valga la expresión.

    Pero, como puede comprobarse en el foro de secretarios judiciales, las condiciones de subasta que un letrado plantee suelen someterse a las alegaciones de la otra parte, y finalmente es el Juzgado el que decide si las acepta o no, así que a veces es más seguro remitirse al régimen de las subastas judiciales como supletorio.

    Saludos,

  9. en respuesta a Fcalvo

    Cierto Francisco y la cantidad de problemas que se evitarían si los letrados conocieran mejor esa posibilidad que les brinda la legislación y usaran esos artículos en vez de los de la LEC del 2000 que es evidente que no se ha redactado para estas subastas judiciales voluntarias y que no hace más que provocar líos y más líos.

    Al hilo de esto fíjate el comentario que hace unos días insertaba Tonigs en el Consultorio:

    Buenas Jotaerra, primero de todo gracias a ti y a Tristán por vuestra ayuda. En una división de proindiviso he hecho una tercera postura (pero cubrimos el 70%) y la otra parte también ha hecho una mejor postura pero por debajo de la nuestra. No nos dan la adjudicación ya que argumenta la otra parte que no se le aviso de una mejor postura y la secretaria se lo ha aceptado. Esto es legal? Pueden hacer otra mejor postura? Entonces si supera la nuestra podremos hacerlo nosotros también? Yo creo que esto es un CACHONDEO de los buenos... MUCHAS gracias por avanzado de nuevo.

    España cañí

  10. #11
    W. Petersen

    ¿A que estamos esperando para la web profesional? Y no digo que este blog no lo sea (lo es), pero vamos el gratis llega a un punto que ...... eso, con un límite !!!!!

    1 recomendaciones
  11. #10
    Fcalvo

    Sin dar muchos detalles, porque luego todo el mundo sabe lo mismo que yo sin haber hecho ningún esfuerzo, tengo que decir que en la disolución de un proindiviso no deben aplicarse los artículos que devienen de una ejecución dineraria. Artículos de la LEC que todos conocemos y que doy aquí por reproducidos.

    Son de aplicación los artículos 2048 y siguientes de la LEC de 1.881 y en lo no previsto en esta, sí serían de aplicación algunos de los artículos de la LEC del 2.000 si es que a mi interés conviniera.

    Y por qué tenemos que irnos a una Ley del año 1.881, se preguntarán algunos. Pues porque el legislador cuando redacto la Ley 1/2.000 del 7 de enero, se refirió única y exclusivamente a las ejecuciones dinerarias y no contempló otras demandas que no tienen por qué llevar aparejada la reclamación de ninguna cantidad, como ocurre con la disolución de un condominio.

    Y el que quiera saber más ................

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo
    administrador www.subastasunicas.es

  12. #9
    anita36

    Hola

    Me gustaría contactar con algún especilista en Subastas Judiciales para una Extinción de Condominio que tiene pinta de ir por la via Judicial por falta de acuerdo.

    Se trata de Málaga, pueden contactar conmigo por privado por favor para ver que soluciones y posibilidades?

    Gracias y saludos

  13. #8
    Franck el Alegre

    yo♥subastero

    "el subastero es tu amigo"
    "Un subastero es como un trébol, es difícil de encontrar y da buena suerte."
    "Un subastero nunca te dice lo que Tú quieres escuchar, te dice la verdad y lo que es mejor para ti"
    "Un verdadero subastero nunca te tendrá que dicir: lo siento"
    "Un hermano puede no ser un subastero, pero un subastero será siempre un hermano"

  14. #7
    Jotaerre

    Se debe utilizar aún, pero cada vez lo oigo menos, la verdad...

  15. en respuesta a Jotaerre

    Cierto, las limitaciones que tiene el acreedor solo son válidas si la subasta queda desierta (art. 671) pero no existen si se celebra con postores (art. 670). Sin embargo para esa función les basta con llevar a cualquiera, a veces un simple pasante.

    ¿Se sigue usando el término pasante?

  16. #5
    Jotaerre

    Otra, por ejemplo, por si al ejecutante le interesa pujar, ya que sólo puede hacerlo si hay otro postor.
    Saludos,

  17. en respuesta a Ghosssttt

    Hey Ghosssttt, esa una buena razón

  18. en respuesta a delicateshot

    Hombreeee, Delicateshot, para eso está este blog. No hay más que esperar al último post y ser uno de los primeros en participar, explicando en el comentario que se necesita un subastero para tal o cual localidad para hacer esto o aquello.

    1 recomendaciones
  19. #2
    delicateshot

    El problema es que en las Páginas Amarillas no viene la sección de "Subasteros locales"...

  20. #1
    Ghosssttt

    Mmmm... Flirtear contigo...?

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