Rankia España Rankia Argentina Rankia Argentina Rankia Chile Rankia Chile Rankia Colombia Rankia Colombia Rankia México Rankia México Rankia Perú Rankia Perú Rankia Portugal Rankia Portugal Rankia USA Rankia USA
Acceder

3 razones para contratar a un subastero antes de instar una subasta judicial

3 recomendaciones

El pasado jueves comentaba que había participado en una subasta judicial para la disolución de un proindiviso en la que estaba seguro de que no iba a asistir ningún subastero porque en el expediente judicial aparecía una hipoteca de 260.000 euros cuando en realidad la deuda pendiente era de solo 63.000 boniatos.

Yo recibí esa información casualmente, porque una de las partes interesadas en la subasta había contactado conmigo para que asistiera a la misma y cuando le comenté que no tenía ni la menor intención de hacerlo debido a la tremenda carga que arrastraba la vivienda, me enviaron la información bancaria. Esta información hubiera resultado clave de haberse tratado de otro tipo de subasta.

Lo que ahora importa es cómo consintió el letrado de la parte actora que el bien saliera a subasta con una información de cargas tan inflada, cuando lo que les interesaba a ellos era que acudieran cuantos más postores mejor porque preferían recaudar dinero que tener que adjudicarse la subasta.

Del estudio de la Certificación de Cargas se desprendía que había una hipoteca del año 2.000 de 165.000 euros y una ampliación de hipoteca de otros 20.000 euros en el año 2.005. Llegado a este punto el secretario del juzgado debería haberse dirigido de oficio (artículo 657 de la LEC) al banco titular de esa carga anterior para que éste informase sobre la subsistencia actual del crédito garantizado en esa hipoteca y su actual cuantía. Hace unos años esto solo se podía hacer a instancia de parte, pero actualmente lo debe hacer el secretario de oficio, es decir, como parte de su trabajo, sin que nadie se lo solicite.

Pero resulta que el secretario no solo no le preguntó al banco la cuantía de la carga anterior sino que al realizar la Tasación de Cargas que ordena el artículo 666 de la LEC no solo no aminoró la carga hasta la verdadera cifra que faltaba por amortizar sino que le sumó toda la responsabilidad hipotecaria, de manera que al valor de tasación no le restó los 185.000 euros de la hipoteca ampliada sino los 260.000 euros de la completa responsabilidad hipotecaria, es decir, la deuda principal más los intereses ordinarios de tres años más los intereses de demora de otros dos años más la cantidad presupuestada para costas judiciales.

Y esta barbaridad, este error monumental que cualquier inversor podría calificar de desastre, resulta que ni el letrado de la parte demandante ni el de la parte demandada, ambas partes copropietarias e interesadas en atraer postores para que el chalet se vendiera cuanto más caro mejor, ninguno de los letrados, digo, se dieron cuenta del problema y el procedimiento siguió adelante como si tal cosa, solicitándose fecha para la subasta y celebrándose ésta tal como relaté en el post del pasado 15 de mayo.

Y aquí es donde entra mi recomendación de que las partes interesadas en atraer postores y en que las pujas suban cuanto más mejor, lo que deberían hacer es contratar la asesoría de algún subastero local pues somos gente acostumbrada a valorar expedientes judiciales en media hora o incluso menos. A veces cinco minutos bastan para descubrir la clave que puede echar por la borda el trabajo de varios años.

Además un subastero también puede estudiar el bien que se va a subastar, de manera que en el edicto no se repita tanto aquello de que "se desconoce la situación posesoria de la vivienda" sino que se pueda reflejar la realidad, lo que sin duda también atraería postores.

Hay mucho dinero en juego: sobrante para el demandado o para que los acreedores posteriores también puedan cobrar o incluso para que los letrados de la parte puedan hinchar sus minutas como gustan de hacer cuando tienen la ocasión. Pero hay una cosa importantísima que los letrados responsables tienen que meterse en la cabeza:

 

la cantidad que se va a recaudar depende, y mucho, de cómo se presente la subasta en el expediente judicial.

 

Por cierto, que el título menciona que hay tres razones por las que los interesados en que la subasta recaude mucho dinero deben contratar a un subastero. Ya he mencionado dos, que estudie el expediente judicial desde el punto de vista de un inversor y que estudie la situación posesoria.

Hay muchas terceras razones posibles, ¿cuál es la tuya?

 

  1. #33
    Jotaerre

    Eso lo dice antes y es más ambiguo ("por mi parte" puede significar que sólo él tuvo que pedirla, como si lo hubiera escrito al inicio de la frase) que donde dice que fue por toda la casa con consentimiento del suegro (que, por cierto, apostaría que es "ex suegro").

  2. en respuesta a Jotaerre

    Pues tienes razón.
    Ya no se que pensar porque también ha dicho esto otro: " (...) Y yo pedí hipoteca por mi parte, de la cual a dia de hoy me faltan de pagar 95.000"

  3. #31
    Jotaerre

    Pues acabáramos, porque sí dice hacia los 2/3 del mensaje que es por toda la casa, con el consentimiento del suegro...

  4. en respuesta a Jotaerre

    Quieto ahí, no sigas que ya veo por donde vas. Lo que pasa es que tú crees que la hipoteca del yerno es por el 100% de la propiedad y en ese caso sería como dices. Peeeeero, lo cierto es que el yerno nos ha contado que la que está hipotecada es solo su mitad indivisa y eso lo cambia todo en el sentido de lo que yo defiendo.

  5. #29
    Jotaerre

    Pues no creo, salvo, como he dicho, si así lo pide expresamente el suegro en el proceso porque él no es deudor. Si no, por defecto el producto se reparte según la proporción en la propiedad, ya que lo que se subasta es una finca hipotecada en su integridad.

  6. en respuesta a Jotaerre

    Sí, al adjudicatario le da igual, pero no al suegro ni al otro copropietario.

    De hecho, en el ejemplo que propones los 20.000 euros irían a parar íntegramente al suegro y aún así saldría muy perjudicado de la operación. Por eso creo que será el suegro quien se lo quede y que ofrezca lo que ofrezca, al final no tendrá que rematar ni un euro y se habrá llevado el piso solo a cambio de subrogarse en la hipoteca.

  7. #27
    Jotaerre

    El reparto desigual por compensación solo lo podría pedir el suegro/actor en el proceso, pues sólo el sabe que la deuda no es equitativa.
    Si sale por 200.000 - 95.000 = 105.000, al adjudicatario por 20.000 le habrá costado 135.000, le da igual cómo se repartan sus 20.000.

  8. en respuesta a Jotaerre

    Supón que el adjudicatario no es el suegro sino una tercera persona que no tiene nada que ver con él y que se lo adjudica por veinte mil euros...

    Una casa que vale doscientos mil adjudicada por solo veinte mil euros por culpa de que uno de los copropietarios le metió una hipoteca de noventa y cinco mil. Lógicamente antes de darle nada al copropietario hipotecado hay que descontarle de su parte la deuda porque es esa deuda la que ha aminorado el valor en la subasta.

    Solo faltaría que el suegro y él repartieran a pachas porque a la parte que a él le tocase habría que sumar los noventa y cinco mil euros que ya se ha llevado.

  9. #25
    Jotaerre

    No lo tengo tan claro, si del tipo ya estaba descontada la hipoteca (porque por menos no podría salir a subasta), pero es más probable si el adjudicatario es el suehro porque sabe que el deudor en la escritura es sólo Metal40.

  10. en respuesta a Jotaerre

    No, porque a esos quinientos habría que descontarle los noventa y cinco mil que debe.

  11. #23
    Jotaerre

    Pues recibiría 500...

  12. en respuesta a Jotaerre

    No va a recibir nada porque de lo que se recaude, antes de dividirlo entre dos hay que restar los 95k de su hipoteca. Y luego a él le correspondería la mitad de lo que quedase. Yo le he pronosticado que se lo va a quedar su ex suegro por mil euros.

  13. #21
    Jotaerre

    Y aquí estoy, Metal40, espero no dejarme nada en el tintero (hay confianza para repreguntar).

    En primer lugar, el derecho a la división es inoponible, así que, salvo que te hayan requerido fehacientemente antes, deberías allanarte a la demanda para no ser condenado en costas. Salvo que quieras oponerte a la valoración o a un posible cálculo de compensación de deudas, por ejemplo, que en puridad debería dejarse para la fase de ejecución de la sentencia que conceda la división.

    En segundo, y más importante, este proceso no tiene como finalidad cobrar, sino que la finca acabe en maos de una sola persona, así que no debe ponerse impedimento alguno a que acabe con éxito.

    Eso implica que la subasta se debería tramitar (aunque no siempre se haga) como "judicial voluntaria", regulada en los arts. 2048 y ss de la LEC de 1881, aún no derogados, es decir, según las reglas que la actora o ambas partes propongan y el Juzgado acepte. Conclusion: olvídate de buena parte de tu mensaje, porque los requisitos que mencionas no tienen ni pies ni cabeza, se trata de llegar a la adjudicación, y si las pujas son bajas, pues se la adjudica uno de los copropietarios y Santas Pascuas.

    Respecto a la hipoteca, parece que se trata de un crédito personal tuyo pero que grava toda la finca, así que el adjudicatario la deberá asumir íntegramente (que no es lo mismo que haya que liquidarla al banco tras la subasta), ya que lógicamente aminorará el tipo de salida.

    Bueno, casi prefiero que formules aquí de nuevo preguntas concretas, si has entendido lo que he tratado de explicar hasta ahora...

    (Ejem, veo ahora que Tristán ya te está contestando en el blog original, menudo lío...)

    Y, como él te dice allí, si la última tasación es de 190.000 y hay una hipoteca de 95.000, el tipo de salida debería ser de la diferencia, otros 95.000, y desde luego las pujas serán muy inferiores, así que poco puedes esperar recibir, porque supongo que no pujarás.

3 recomendaciones
Escribe aquí tu comentario...
Este sitio web usa cookies para analizar la navegación del usuario. Política de cookies.
Cerrar