El error estaba en la descrición registral

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Supongamos que estáis investigando una subasta y que la descripción registral del bien dice lo siguiente: 

DESCRIPCIÓN: URBANA: Departamento Primero. Local sito en la planta baja del edificio denominado Guadiana, en algún lugar de La Mancha, con portales a las calles Toledo, número doce, Segovia, número veintinueve y Guadalajara, número veintidós. Compuesto de varias dependencias. Está situado en la esquina que da a las calles Toledo y Guadalajara, por las que tiene acceso directo. Tiene una superficie útil aproximada de sesenta y seis metros sesenta decímetros cuadrados (66,60 m2). Linda, tomando como frente la calle Toledo: frente, dicha calle; derecha entrando, finca segregada primero-bis; izquierda, portal de acceso de la calle Toledo, cuartos de instalaciones comunes, trastero número diecisiete y zona de maniobra de las plazas de aparcamiento; y fondo, cuarto de instalaciones, trasteros número diecisiete y dieciocho y zona de maniobra de plazas de aparcamiento. COEFICIENTE: Dos enteros y ochenta y siete centésimas por ciento (2,87%). Esta finca es el RESTO que queda después de practicar la segregación que indica la nota al margen de la inscripción 1ª y forma parte de (...).

A continuación vais a Google Maps y os encontráis con esto:

                                   

Siendo la calle Toledo en la que está aparcada la furgoneta blanca y siendo el portal de dicha calle el que está tapado por el árbol  y siendo la calle Guadalajara en la que está aparcada la furgoneta roja. 

Tras un primer y superficial vistazo podría parecer que el local subastado es el que está en bruto junto a la señal de prohibido.

Pero los subasteros no podemos limitarnos a echar vistazos superficiales. Nos va mucho dinero en ello.

La descripción expresa claramente que el local está situado en la esquina de ambas calles, teniendo acceso directo a ambas lo que nos confirma en esa primera impresión de que se trata del local de la esquina. Pero una lectura más detallada también nos indica que entrando desde la calle Toledo, linda por la derecha con el local segregado primero-bis y con la izquierda con el portal de acceso de dicha calle Toledo.

Esto último nos conduce a cierta confusión, pues no hay otro local a la derecha del de la esquina, como es obvio tratándose de una esquina. Por otra parte el local que hace esquina y que está en bruto no linda con el portal.

CONCLUSIÓN: El local que se subastaba era el que está entre el portal y el local en bruto y se trata de una cafetería perfectamente montada y lista para ser explotada. Por supuesto vale mucho más que su local vecino, que es el que los otros subasteros creían que salía a subasta, motivo por el que fueron incapaces de igualar mi oferta. 

¿Dónde ha estado el error y de quién ha sido?

El error ha sido del registrador, que cuando ambos locales se segregaron, dejó la siguiente frase en la descripción del local que se segregaba: "Está situado en la esquina que da a las calles Toledo y Guadalajara, por las que tiene acceso directo". No tuvo en cuenta que esa frase estaba bien cuando ambos locales formaban una unidad, pero que ahora la frese solo cuadraba con el de la derecha y ya no encajaba ni con cola con el local de la izquierda.

Y repito la última frase del post anterior para lamentar que en el tercer milenio todavía haya propiedades con tan pésima información registral.

 

  1. #9
    16/04/14 20:51

    Yo siempre he tenido una duda, que a lo mejor me resuelves ... no me preguntes dónde he oído (en varias ocasiones) que el sistema de registro de la propiedad de España, es de lo mejorcito en cuanto a seguridad jurídica ¿es así? ... bueno creo que el sistema norteamericano es bastante caótico, y la gente tiene que contratar seguros para los errores que se puedan producir, y el francés (no estoy mu seguro) va con unos "macroplanos" que para gestionar esto no es precisamente fácil !!!!

    Me puedes informar de ello???

    P.D.: Si que hay errores en metros de cabida, en parte fruto de la picaresca típica nuestra, que antes se declaraban menos metros a efectos de impuestos, y gente que ha construido unos centímetros cuadrados, excediendo lo que estaba autorizado por el proyecto, y unos "palmos" pueden ser algunos metros cuadrados.

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #8
    12/04/14 08:55

    Hola, yo cuando he tenido estos problemas, que algunas veces pasa, sabiendo el nombre del deudor voy a buscar al administrador de finca y que me diga que propiedad abona el titular concretamente y así por lo general se aclara.

    Otro opción es ir a catastro con el nombre e intentar que te faciliten la ref catastral ( si no eres capaz de conseguirla en el exp. Judicial ) del deudor en esa calle o ubicación, aquí normalmente no tengo problema.

  3. en respuesta a Sáenz
    -
    #7
    09/04/14 13:46

    Jotaerre tiene razón y también Francisco Calvo. En la referencia catastral sí aparecían ambos locales, con sus superficies, una bastante más grande que la otra. El problema es que ahí no suele decir cuál es cuál. En estos casos lo mejor es preguntar a los vecinos, al administrador, etc. Lo que pasa es que con la mitad de la descripción registral y con la foto de Google Maps, la mayoría de los interesados va a lo fácil y señala el local de la esquina. Si yo te contara...

  4. #6
    09/04/14 12:29

    Interesante tema el de la referencia catastral, porque en la escritura de segregación (o agrupación), por definición, no puede reseñarse ya que la finca resultante aún no la tiene propia, y como se suele inscribir en el registro antes que en el Catastro, pues en la nota simple no aparecería, de ahí que Tristán ni haya mencionado este detalle, supongo.
    Así que deduzco que, aunque se buscara la referencia de los bajos del edificio, aparecerían igualmente dos locales, si se había ya actualizado el Catastro; si no, pues sólo aparecería la de los bajos sin segregar, y en ambos casos no serviría para despejar la duda.
    Saludos,

  5. #5
    09/04/14 11:40

    ¡Qué interesante! Menos mal que eres tan meticuloso.

    ¿tiraste sólo con esta información o pediste certificaciones de la parte segregada?

    Desde luego, que chapucilla del notario y poco control del registrador. ¿y la referencia catastral?

  6. #4
    09/04/14 10:05

    En efecto, el problema puede llegar a ser de hasta 3 personas, pero el error de la primera (la que prepara mal la segregación y la descripción resultante) lo podía haber detectado y subsanado el notario (si también autorizó la otra segregación, y quizás en el mismo acto, por ejemplo), y en última instancia el registrador, que para éso está, para que no le cuelen descripciones que conlleven dobles o confusas inmatriculaciones.
    Saludos,

  7. #3
    09/04/14 09:36

    El problema no es del registrador sino de quien hace la nueva división del local y crea los linderos nuevos y se lo dice al notario que es quien hace la escritura y lo que diga la escritura es lo que transcribe el registrador.
    Esto nos lo vamos a encontrar muchas veces. No será la primera ni la última vez.
    Yo siempre llevo un topómetro en el coche y lo utilizo bastante.
    En la foto se ve claramente que el local de la esquina tiene más metros de los que dice el registro. Esto ya debería haber llamado la atención.
    Recuerdo una subasta de la AEAT de un local comercial muy bien situado, no muy grande pero ideal para alquilar. La tasación estaba clara con fotos y todo, pero los metros no me cuadraban y los linderos llamaban a confusión. Después de mucho investigar llegué a la conclusión que el local que salía a subasta no era ese sino uno a la espalda que no valía cuatro duros.
    Hay que tener mucho cuidado con los locales pues pueden sufrir varias segregaciones después de haberse hecho la primera división horizontal y es muy probable que los nuevos linderos no sean precisamente correctos.

  8. #2
    06/04/14 16:46

    Cierto, el error de transcripción ha sido mío porque el pdf no me permitía copiar y pegar sino que lo he tenido que escribir de nuevo. Ya está corregido, son sesenta y seis metros sesenta decímetros cuadrados (66,60 m2)

  9. #1
    06/04/14 11:42

    Sólo advertir una mínima errata adicional al error que mencionas, en la descripción...

    sesenta y seis metros sesenta centímetros cuadrados no son 66,60 m2 sino 66.0060 m2, ya que un metro cuadrado no tiene 100 centímetros cuadrados, sino 10.000, :)

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