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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

¡Caray con el registrador de la propiedad! (y no me refiero a Rajoy)

Inversius me tiene muy cabreado. Se está descojonando de mi a mandíbula batiente porque a pesar que él lleva varios años advirtiendo de lo que pasa con las facturas de los Registros de la Propiedad, nadie le hemos hecho demasiado caso y al final ha llegado un registrador con necesidades económicas (o con mucha apetencia de pasta) y ha ocurrido esto:

 

 

 

La factura, así presentada, quizá no os diga nada, pero si a la misma le añado la info de que se trata de la cancelación de cargas de un piso de 30 m2 que me adjudiqué en subasta por 27.000 euros y sito en la Vallecas profunda, entonces la cosa adquiere cierto toque cañí. 

Solo añadir que de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales solo pagué 1.890 euros, un poco más de la mitad de lo que este registrador cara dura pretende que le pague por unas pocas cancelaciones.

O sea, que Inversius se está divirtiendo de lo lindo y se ha puesto a enviarme algunas de las facturas que han intentado colarle.

Por ejemplo esta, en la que el registro no solo le cobraba la cancelación del embargo, sino que también le intentaba cobrar la anotación del mismo, que por lo visto no había podido cobrarle a la Seguridad Social.

 

 

Naturalmente, Inversius recurrió y el registro tuvo que devolverle el dinero.

O esta otra factura en la que le cobraban 12 euros de más por cancelar el embargo:

 

 

Lo que este registrador no se esperaba es que Inversius recurriera la factura y consiguiera la rebaja. El tío puede con todos.

 

                              

Es decir, que Inversius debe ser un contendiente temible, dispuesto a impedir a toda costa que la Administración le robe más pasta de la que ya le roba por otros medios.

Aquí tenemos la última vez que le han intentado golear:

 

 

Aunque como podéis comprobar, tampoco esta vez les ha salido bien. El registro se ha visto obligado a rebajarle el cargo por la cancelación de la nota de embargo a 32 euros desde 82 euros. La diferencia exacta entre calcular el arancel sobre 10.600 euros, que había sido el precio de adjudicación, en vez de hacerlo sobre 42.743 euros.

 

 

Todo esto está regulado en el Real Decreto 1427/89 de 17 de noviembre que más o menos viene a decir, entre muchas otras cosas, que para el cálculo del arancel los registradores 

(...) se atendrán al importe de la suma por la que se libre el mandamiento cuando el valor de la finca o derecho real anotado alcanzare a cubrir dicha suma, y, si no alcanzare, se ajustarán para este efecto al valor de la finca o derecho real sobre el que recaiga la anotación.

Es decir, que el cálculo se tiene que hacer sobre el importe del embargo cuando éste sea inferior al valor de la finca y que si es al revés deben hacerlo sobre el valor de la finca.  Si, por ejemplo, el embargo es de 860.875,66 euros, como es el caso de uno de los embargos de la factura que os he presentado en primer lugar, el registrador no debe calcular el arancel sobre ese valor, sino sobre el valor real de la vivienda que, oh casualidad, no está precisamente en la calle de Serrano sino en lo más profundo de Vallecas. 

El valor que el registrador tendría que haber tenido en cuenta para calcular el palo que me iba a dar tendría que haber sido como máximo los 40.000 euros en los que la AEAT valora la vivienda o, aún mejor y para ser más justos, los 27.000 euros por los que yo la he comprado recientemente.

De hecho, como resulta que yo la he comprado en un juzgado de primera instancia, y como ninguna autoridad o funcionario público (el registrador) puede poner en duda el precio fijado por otra autoridad o funcionario público (el juez), el precio real que habría que tomar en cuenta es el de la última compra, es decir, el de 27.000 euros.

Con todas estas cosas Inversius lo está pasando bomba y me dice que conmigo el registrador se ha pasado veinte pueblos porque me ha visto cara de tonto. Quizá sea cierto, pero lo que voy a hacer ahora es irme de vacaciones a esquiar a Italia para recobrar energías y cuando regrese me acercaré al registro, pagaré la factura y le voy a meter un recurso al registrador que se le va a encender el pelo. Acepto sugerencias.

Y no Inversius, no tengo ni la menor intención de hacerte caso y ponerme a repasar todas las facturas de registros de los últimos años (el muy cachondo quiere seguir divirtiéndose a mi costa). Mejor dejémoslas dormir en su carpeta y soñemos con que ésta ha sido la única vez que un registrador de la propiedad ha intentado timarme.

¿No os parece?

Para cuando leáis estas líneas yo estaré deslizándome por las nevadas laderas de los Alpes italianos por lo que no podré responder a vuestros sagaces comentarios. No obstante os animo a comentar y a aportar ideas.

¿Cuál ha sido vuestra experiencia con las facturas de los registradores?  ¿Habéis recurrido alguna?

POSTDATA (septiembre-14): Este post tiene continuación en el que publiqué el 3 de abril de 2014, titulado El Registrador de la Propiedad. Sostenella y no enmendalla. Y la que te rondaré morena, porque la cosa todavía está entre recursos.

 

 

  1. #1

    Kyrie lomthe

    ¿Entonces por qué puede cobrar un Registrador al adquirente, ya sea mediante subasta judicial o compraventa normal?, ¿Qué nos corresponde pagar como pringados?

  2. #2

    Rigaru

    Muy buen articulo y muy interesante.

    Solo me gustaria preguntarle por qué Vd. usa siempre la empresión Vallecas 'profunda'.

    Un saludo,

  3. #3

    Kukufate

    en respuesta a Rigaru
    Ver mensaje de Rigaru

    Lo que entiendo yo es que el bien está situado en algún lugar recóndito de dicho barrio, sin querer desvelar el sitio exacto.

    Es como decir: Situado en el inexpugnable barrio de Salamanca.

  4. #4

    Josegarciarod

    Y yo que he encontrado este (largo pero interesante artículo)...http://www.usuariosderegistros.es/noticias/aranceles/90-los-registradores-continuan-aplicando-irregularmente-el-arancel-en-las-cancelaciones-de-hipoteca

    Por otro lado, me temo que como Tristán y algún otro yo también formo parte de los "pardillos" a los que han intentado engañar...en mi caso una cancelación de cargas millonaria que me querían colar dos veces (dos bienes adjudicados del mismo deudor)...eso lo evité...pero puede que me colaran alguna otra...(al final yo sí que voy a revisar mi carpeta)

  5. #5

    garlhor

    Pues ya puedes poner todos los recursos que quieras.
    No has copiado el anexo al que te refieres completo:

    "Para la regulación de los derechos devengados en las ANOTACIONES DE EMBARGO se atendrán los Registradores de la Propiedad al importe de la suma por la que se libre el mandamiento cuando el valor de la finca o derecho real anotado alcanzare a cubrir dicha suma, y, si no alcanzare, se ajustarán para este efecto al valor de la finca o derecho real sobre el que recaiga la anotación."

    Una adjudicación en subasta judicial, y la posterior cancelación de la carga ejecutada, así como todas las posteriores, no provocan anotaciones, sino inscripciones.
    Así que me temo que ya puedes patalear todo lo que quieras, que perderás el recurso.

    Además, vuelve pronto de los Alpes, porque tienes sólo 15 días hábiles para presentar el recurso, o sea hasta el 19 de Marzo.

    Ni defiendo, ni ataco a nadie, te digo lo que hay, que no tiene por qué ser lo correcto.

  6. #6

    Crayola

    Pues yo hace unos meses, antes de una interesante charla con Inversius, pagué 500 euros por la cancelación de un embargo de 3 millones de euros. Jajajaja. Me la adjudiqué por 70.000 euros. Nunca más!!!
    Hablando de millones de euros. Podrías comentar el tratamiento que das a inmuebles cuyos brutales embargos van caducando. Ya sé que este es un tema que has tratado, pero creo que se va a poner de plena actualidad. En este momento de la crisis los embargos de 2.009 y 10 están a punto de volatilizarse. Jejejeje.

  7. #7

    subastin

    Pues yo estoy totalmente de acuerdo con TRISTAN. Hace un par de meses recurrí y conseguí rebajar la factura del Sr. Registrador desde los 2.500 euros que me quería cobrar hasta poco más de 900 euros que al final le pagué. En mi caso, la anotación de embargo era por más de 10 millones de euros y la finca se adquirió por menos de 80.000 euros. Así que imaginaros lo bien que me sentí cuando el Sr Registrador me dijo a todo que sí, ... que tenía razón. ¡¡ Pero no se disculpó el jodido de él !!

  8. #8

    Ciberet

    en respuesta a Crayola
    Ver mensaje de Crayola

    Crayola, los embargos de 2009 caducaron ¡el año pasado! (tienen una vigencia de 4 años, salvo que se pida prórroga). Espero que no hayas sido adjudicatario de ninguna finca con un embargo de 2009. Los de 2010 son los que caducan este año. Precisamente yo fui adjudicatario de un garaje cuyo embargo fue anotado en 2010 (la subasta se celebró en junio de 2012), y por la desidia del juzgado, no va a dar tiempo a inscribir la finca a mi nombre, y voy a tener que pedir prórroga de la anotación de embargo. Ya veremos cuando me haga la factura el registrador. Tras leer este post, a partir de ahora, voy a mirar todas las facturas con lupa. Respecto a las antiguas, coincido con Tristán: prefiero pensar que siempre me han cobrado los aranceles estrictamente estipulados. Ojos que no ven...

  9. #9

    Crayola

    en respuesta a Ciberet
    Ver mensaje de Ciberet

    Amigo, probablemente no me he expresado bien. Claro que los de 2.009 están caducados, y de 2.010 los meses que llevamos. Lo que intentaba comentar era el estado de esas notas simples con desfile de embargos de 2.009 a 2.011 y 12. Los primeros ya cayeron, pero ¿qué hacer con los que perviven? Aunque seguramente a Tristán no le interese, ya que él espera la subasta y las ventajas de que algunas cargas hayan desaparecido. Mi visión va más allá, sobre la posibilidad de negociar cesión de crédito o levantamiento con quita. O esperar a ver si hay suerte y todos se han olvidado del inmueble. Aunque eso no va conmigo.

  10. #10

    Franlodo

    ¿Y por qué cobran dos presentaciones? Revisando el resto de las facturas que expones solamente cobran una.

    Un saludo

  11. #11

    Sáenz

    1. Pese a que el Anexo II, Norma Tercera sólo hace referencia a las anotaciones preventivas, me parece razonable incluir las cancelaciones de las anotaciones, por la razón de ser de la norma.

    2. En cuanto al valor para calcular el arancel, tiene que ser el "valor comprobado" que viene a ser lo mismo que el valor real o efectivo, distinto del precio concreto de la transmisión. Por tanto, da igual que la transmisión esté autorizada por autoridad pública o incluso que el transmitente sea autoridad pública (p.e. STS 3-sep-1992, sobre el antiguo art. 613 Rh).

    3. Y, ahora, una bonita anécdota. Una amiga realiza un porrón de anotaciones de embargo a favor de la agencia tributaria sobre fincas de un mismo deudor. Aplicando el arancel, gira minuta por unos tres mil euros a la agencia tributaria. Poco después, recibe una llamada de la delegación diciendo que sí, que la factura está muy bien. Pero que las cosas están muy apretadas. Y que si acepta dos mil eurillos, se lo pagan ya. Pero que si se empeña en cobrar la minuta legal "eso ya tendría que ir por otro lado" y, "entre recursos y tal"... ¡¡no iba a cobrar en varios años!! Supongo que a estas alturas habrán puesto un tenderete en la delegación para vender bragas a un euro...

  12. #12

    algalo

    Arancel - Descrip. - Base imp. - Cuota - Cantidad

    1 Presentación - - Cuota 6,01... - Cantidad 1
    2.1 Adjudicación - 2.716 - Cuota 24,04 - Cantidad 2
    3.3 N. afec.fiscal - - Cuota 3,00... - Cantidad 2
    3.2 N. Ref.Catastral- - Cuota 9,01... - Cantidad 2
    4.1F Nota simple - - Cuota 3,00... - Cantidad 2

    Arancel - Descrip. - Base imp. - Cuota - Cantidad

    1 Presentación - - Cuota 6,01... - Cantidad 1
    2.1 Canc. embargo - 46.816 - Cuota 82,71... - Cantidad 2
    3.2 Canc.N.exp.certific. - - Cuota 9,01... - Cantidad 2
    3.3 N. afec.fiscal - - Cuota 3,00... - Cantidad 2
    4.1S Nota simple - - Cuota 3,00... - Cantidad 2

    Me adjudiqué en una subasta dos plazas de garaje con unas cargas de noventa y tantos mil euros, presenté al Registro el "Acta de Adjudicación" y el "Mandamiento de Cancelación de Cargas", y recibí estas dos minutas, una por cada presentación y me da la impresión que me han cobrado conceptos duplicados (por ejemplo la Nota simple), ¿es así, en este caso que conceptos me hubiera correspondido pagar de menos?

    Saludos

  13. #13

    Rjavier

    Cuando yo naci no te robaba el banco con comisiones que luego te tienen que devolver si reclamas, ni con "preferentes" o "acciones basura"; no te robaba el farmaceutico aplicando el precio antiguo cuando el medicamenteo baja; y por supuesto no te robaba el notario o el registrador...
    Como no había partidos no robaban sus tesoreros y como no había rey no robanban sus yernos.

  14. #14

    Focalizador

    Yo llevo una guerra con un registrador, en donde:

    1) He impugnado su minuta ante el colegio de registradores
    2) Me ha contestado el colegio con un escrito del registrador defendiendo su minuta.
    3) He vuelto a hacer alegaciones a su contestación.
    4) Se me ha estimado parcialmente que tengo razón.
    5) He hecho un recurso de apelación a la dirección general de los registros.
    6) Me desestiman la apelación.
    Y ahora ya estoy que debería ir al recurso contencioso administrativo.

    Es una adjudicación de AEAT, y una de las principales reivindicaciones se basa en el valor de la finca. Yo defiendo el valor de adjudicación, o el catastral, y ellos defienden el de tasación.

    Me indican que el valor de adjudicación que consta en el mandamiento de cargas realizado por hacienda "no es un valor comprobado fiscalmente, ni un valor declarado" --y eso que el único número que sale en el mandamiento es el valor de adjudicación--
    Si dan por bueno, el valor de tasación que sale en la acta de adjudicación, que por supuesto es más alto que el de adjudicación.

    No hay forma de que bajen del burro ... pero que opinais?

    Continuar me origina muchos gastos, abogados, procuradores, ... y no compensa... y esoy pensando en ir al defensor del pueblo.

    ¿alguna sugerencia?

  15. #15

    Tristán el subastero

    en respuesta a Focalizador
    Ver mensaje de Focalizador

    Yo no te puedo sugerir nada pues ahora mismo estoy en el mismo fregado que tú. Discutiendo con el registrador he conseguido que hiciera una nueva factura por dos mil euros, habiendo conseguido una rebaja de mil euros. No obstante la voy a recurrir por los mismos motivos que tú.

    Mi registrador se basa en que la inscripción más cercana a los embargos que ahora hemos cancelado es una hipoteca cuya tasación era de 180.000 euros y yo voy a argumentar que a efectos de Hacienda (por el ITP) el piso solo vale 40.000 euros y que yo me lo he adjudicado en 27.000 euros.

    Así que así está la cosa.

    Cuando la Dirección General de Registros desestimó tu apelación, ¿en qué criterios se basó?

  16. #16

    Focalizador

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Hola Tristan:

    Lo que cuentas también me paso a mi... al reclamar, antes de recurrir ya me rebajó el registrador cerca de un 40% de la minuta. Pero no era suficiente, por eso recurrí.
    Me estimaron parcialmente algunas de mis reclamaciones, por lo que la minuta ya pasó a ser un 60% más barata, pero sigo estando en desacuerdo.

    Los criterios que sigue la Dirección General de Registros son, y copio textualmente:

    "Se ha reiterado desde este Centro Directivo entre otras en las Resoluciones del 15 de Julio de 2010 y de 11 de enero de 2011, que dicha norma primera establece un orden de prelación para la aplicación de las bases en las minutas de los registradores de la propiedad, de tal manera que en primer lugar habría que acudir al valor fiscal comprobado, en segundo lugar, al valor declarado por las partes en título presentado y en defecto de los anteriores es cuando habría que acudir a otros valores objetivos que consten documentados.
    En el presente caso sin embargo, por la propia naturaleza del mandamiento cancelatorio -que es distinto de la certificación del Acta de adjudicación de los bienes mediante adjudicación directa- en él no se contiene ni un valor comprobado fiscalmente, ni un valor declarado. Por ello como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo entre otras en Resoluciones de 3 de febrero de 1999 y 16 de septiembre de 1999, al no constar en el mandamiento de cancelación ni valor fiscalmente comprobado ni valor declarado, el Registrador podrá acudir a cualquiera de los medios señaladon en el número dos de la Norma primera del anexoII del arancel."

    Esto es lo que contestan sobre este tema.

    Mi indignación al respecto, viene motivada, porque en el mandamiento de cancelación de cargas, hacienda declara:
    "se ha adjudicado en adjudicación directa por importe de xxxx euros, el bien inmueble que se indica a continuación, que fue aportado como garantía."
    Añado que es la única referencia económica que tiene el mandamiento.

    La guerra es:
    ¿porque lo que declara el fisco (la agencia tributaria) en mandamiento ¿no es un valor fiscalmente comprobable, ni un valor declarado según los registradores?

    Parece ser que según los registradores, los valores que declara hacienda, no son fiscales ni valores declarados, pero si lo son las tasaciones de hacienda que si son fiscales y declaradas y comprobables, aunque nadie pague esos desfasados importes en una subasta.

  17. #17

    Tristán el subastero

    en respuesta a Focalizador
    Ver mensaje de Focalizador

    Ostraaas, pues a ver cómo se las ingenian para no darme la razón a mí, porque en mi caso el precio de adjudicación es de 27.000 euros, el valor fiscal (el mínimo para el ITP) es de 41.000 euros y el registro una una tasación hipotecaria de hace 7 años que lo valoraba para el caso de subasta en 182.000 euros.

    ¿Tú crees que si subrayo el valor de hacienda para el ITP, que es de 41.000 euros el Colegio de Registradores pasará por el aro?

  18. #18

    Focalizador

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Hola Tristan:

    Yo el ITP, lo he pagado por el valor de la adjudicación mas hipoteca si la hay. Ahí no ha habido ningún problema.
    Que yo sepa no hay un mínimo para el ITP como tu dices.
    Para Hacienda el ITP, si que vale el valor del acta de adjudicación expedido por la propia hacienda.

    El problema es que los registradores, dicen que lo que hacienda declara no es un valor comprobable fiscalmente ni un valor declarado. Es absurdo, pero por lo que te he escrito antes hay resoluciones que lo dictan así.

    El mismo mandamiento de cancelación de cargas, sale el importe real, fiscal y declarado... pero los registradores no lo aceptan (porque no les conviene).

    El problema está en crear una resolución que diga lo contrario.
    Hace falta que alguien se queme los cuernos en hacer jurisprudencia y lograr que se acepte que lo que dice hacienda es un valor fiscal y declarado.

    Es muy absurdo todo esto, de ahí mi indignación. Es una guerra contra los registradores.

    Yo estoy en un punto que seguir con un recurso contencioso administrativo, pagando abogado y procurador, me sale más caro que lo que me ahorraría. Estoy pensando en continuar vía defensor del pueblo, pero aún tengo que estudiarme como funciona este mecanismo.

    De todas formas, en tu recurso, puedes añadir ese dato (yo no lo hice), yo aporté el valor catastral y el de adjudicación.
    Los registradores hacen los cálculos escogiendo el valor de tasación que está en el acta de adjudicación, no en el valor real de la adjudicación.
    No tiene ningún tipo de lógica, pero así es como funcionan.

  19. #19

    Tristán el subastero

    en respuesta a Focalizador
    Ver mensaje de Focalizador

    Cuando el menciono el valor mínimo para el ITP me estoy refiriendo al valor mínimo que para Hacienda tiene ese piso, el valor por debajo del cual tienes garantizada la paralela de hacienda. Supongo que cuando hablas de valor fiscal te estarás refiriendo a ese valor.

  20. #20

    Focalizador

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Apreciado Tristan:

    Me has hecho releer la ley (en mi caso en Catalunya)y al final del redactado, después de donde explica lo de los coeficientes multiplicadores de valores catastrales a fin del tipo impositivo del ITP, hay un párrafo que has obviado, o quizá en tu comunidad sea diferente... y dice así (traduzco de Catalán a Castellano):

    "Cuando la administración haya fijado un precio máximo de venta de un inmueble y siempre que esta circunstancia haya estado alegada y probada por parte del interesado, el resultado de la comprobación no podrá exceder el precio máximo fijado".

    O sea: no debería venirte ninguna paralela.

    :-)

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  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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