Entre dos subastas. Dudas en la encrucijada.

Es la interpretación jurisprudencial que se hace del art. 613 Lec.

http://www.boe.es/boe/dias/2011/09/22/pdfs/BOE-A-2011-15017.pdf

Aunque, desde luego, es una cuestión muy polémica. Hay autores que defienden esta postura. Otros que defienden la contraria. Y un tercer grupo que opina que el tercer poseedor puede detener la ejecución pagando la cantidad de la anotación, pero si se llega a ejecutar, a la hora de cobrar el sobrante, se le aplica la del total de la deuda. Para todos los gustos.

¿¿¿Queeee???

El adquirente sólo se ve afectado por las cargas anteriores hasta el límite que marque la inscripción o anotación en el registro, SALVO si es un embargo. En este caso, el límite sólo juega cuando ese adquirente ha adquirido por una ejecución anterior y ha inscrito su derecho. Si es un adquirente en enajenación voluntaria, se le podrá oponer la cantidad total del embargo (porque este haya crecido por intereses o costas).

Para cualquiera que compre con cargas registrales.

¿ para todos los terceros poseedores se limita a lo inscrito? ¿ o solamente para los terceros poseedores que lo han adquirido en subasta?.
Seguro que Tristan o francisco o Jr me sacan de dudas, es un dato importante para participar en cualquier subasta con cargas anteriores.

No acabo e entender dónde está las dudas. Las anotaciones registrales se hacen para información de terceras personas, a quienes se les avisa de las cantidades (máximas) que tendrán que pagar en el caso de adquirir la propiedad. A los deudores se les puede reclamar intereses y costas hasta el infinito y más allá, pero a los terceros solo lo que esté inscrito.

Naturalmente, si ha habido ampliación de embargo o ampliación de hipoteca, habrá que estar al resultado de dicha ampliación. Siempre que sea previa a la adquisición o al derecho que origina la misma.

Yo entiendo que es problema del embargante: primero, porque debe pedir que se anote el principal más una previsión para intereses y costas, y luego porque, al menos la LEC, prevé que si se justifica que esa previsión ya ha sido superada, pueda pedir la ampliación del embargo por la diferencia.
Saludos,

Amon000, yo no lo entiendo así. Es cierto que hay que responder de los intereses cuando la carga anterior es hipotecaria porque así queda reflejado en la propia anotación, pero entiendo que en el caso de otros embargos solamente se responde de la cantidad anotada (aunque habría que estar a lo reflejado en la propia anotación de embargo).
Espero aclaración de los expertos.

Hola, las cargas anteriores las asume el comprador con el compromiso de cancelación, de no ser así todos los intereses generados del impago recaen sobre dicho comprador.

Es un marrón, yo intentaría cancelar la deuda de Hacienda cargada sobre la finca y evitar la subasta , espero que el juicio de anulación subasta SS lo gane, sino doble marrón.

Efectivamente. Una vez ha cambiado el titular registral las cargas anteriores son intocables.

Entiendo que la deuda con Hacienda no puede aumentar, ya que no se puede realizar nuevo embargo sobre el inmueble porque ha cambiado de titular registral.

Coincido plenamente con Jotaerre y Tristan, el paso más adecuado es personarse en Hacienda y buscar una solución, estoy seguro que la hay.

El tiempo no es un obstáculo para el informante porque estoy seguro que Hacienda no va a revisar y registrar un aumento de los intereses, lo que significa que cuando este lío esté resuelto, nuestro contertulio vaya a Hacienda y pague lo que hay anotado en el Registro por principal e intereses,(siempre que esa cantidad sea inferior a lo que Hacienda diga el día que le pida cuentas)porque solo responde de la cantidad anotada en el Registro como adjudicatario por ejecución posterior.

De lo que no hay duda es que el sobrante, en caso de celebrarse subasta por Hacienda, va al titular registral, para lo cual también debía presentarse en Hacienda con el título que lo acredita a pedir el sobrante.

Una operación parecida hice yo hace ya algunos años. Aquellos años que tanto hemos añorado y que nunca volverán. Donde comprabas hoy y antes de tener el título ya tenías vendida la propiedad. ¡¡¡¡¡AAAAhhhh!!!!!(sensación de orgasmo) qué años aquellos¡¡¡¡.

Pues eso compré una propiedad con una ejecución hipotecaria en marcha y no pagué la hipoteca, esperé a que saliera a subasta. El día de la subasta les dije a mis competidores que no tendrían cojones a quitarme la subasta. Oye....y tanto subieron y subieron que gané un pastón con el sobrante. La jugada no era comprar sino cobrar dinero contante y sonante del sobrante.

La escritura la registré el día siguiente a la subasta.

Saludos cordiales

Francisco Calvo

Ojo, seamos precisos. Lo que proponía FCalvo no era una retracto propiamente dicho aunque el resultado fuera el mismo. En estas cuestiones hay que ser muy preciso con el lenguaje. Y en cualquier caso no es de aplicación porque no tiene nada que ver con el problema actual. En aquella ocasión la deuda anterior era una hipoteca y la subasta se celebraba muy poco después de la del adjudicatario, de forma que éste se personaba en el juzgado en el que se había celebrado la subasta antes de que se hubiera dictado el decreto de adjudicación y proponía sustituir al adjudicatario en deberes y derechos.

Sin embargo ahora ya hay un tercero, que tiene debidamente registrado su título y que lo que tiene que hacer es pagar la deuda que grava la casa que ha comprado.

Recuerdo un post tuyo de 2011 (https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/954933-francisco-calvo-ataca-por-sorpresa-novedades-subastas-cargas) haciendo referencia a una aportación de Fcalvo. En él se hablaba del tercer poseedor y de su derecho de retracto. ¿No podríamos estar ante un caso similar? Es el caso contrario al que exponía Fcalvo, es decir, en este caso la carga anterior es de la administración, y habría que estudiar la letra pequeña del reglamento de subastas de la SS.

Efectivamente la subasta de hacienda hay que evitarla a toda costa pues de celebrarse y adjudicarse el protagonista del relato perdería todo el dinero empleado en su compra. Y tampoco hay que olvidar el lío del sobrante que se menciona en el post pues de suspenderse la subasta de la Seguridad Social, resulta que el expropietario pasaría a ser de nuevo propietario y si le echase el morro adecuado hasta podría pretender el sobrante para él. Tela marinera.

Se impone ir a Hacienda a suplicar, de rodillas si es necesario, que aplacen la subasta todo lo que sea posible. Algo así, que en los juzgados sería impensable, puede no ser imposible en Hacienda. Que busque fórmulas con los funcionarios de Hacienda que seguro que encuentran la forma de solucionarlo. Son muuuucho mejores gestores que los de los juzgados.

Gracias, FCalvo, rectifico gustosamente, entonces: si un nuevo adjudicatario por Hacienda podría registrar, entonces hay que evitar esa subasta o bien participar en ella sin limite (pues, de momento, y hasta el final del pleito, el sobrante entiendo que sería para el propio consultante como actual propietario).
Pero, para no arriesgar más dinero (del imprescindible, al menos), comparecería en el expediente de Hacienda e incluso ofrecería un pago aplazado de la deuda, si no se admitiera su consignación, para así mantener vigente el embargo más tiempo.
Saludos,

Coincido plenamente con tu opinión, pues Hacienda no puede vender sus créditos.

Si saliese a subasta por Hacienda y el adjudicatario es distinto del que expone su problema, puede perfectamente registrar la adquisición porque la alteración registral a favor del nuevo propietario se produjo estando anotado el embargo de Hacienda.

Me sorprende este caso porque en la Seguridad Social y en Hacienda, antes de expedirse el Certificado de Adjudicación, todo el expediente lo remiten a su Asesoría Jurídica y esta emite un certificando manifestando que todo el procedimiento se ha realizado conforme al Reglamento.Sin este requisito el Registrador no registra.

Lo que está haciendo el que ha perdido la casa es ganar tiempo. Habrá calculado lo que le cuesta un alquiler y habrá visto que le es rentable pagar abogado y procurador y presentar esta demanda a sabiendas de que la va a perder.

Estas son las vicisitudes que nos podemos encontrar cuando participamos en una subasta.No todo lo que reluce es oro.

Saludos

A mí me pareció entender del relato que ese primer paso ya estaba descartado, por haberlo dado sin éxito o de entrada, porque no quiero ni imaginar lo que puede llegar a pedir el ejecutado: ha conseguido seguir viviendo allí gratis como mínimo 2 años más, por no hablar del plazo hasta el lanzamiento, su propiedad está fuera del alcance de nuevos embargos (pues regitralmente no es suya, y las cargas posteriores las habrá cancelado el adjudicatario al registrar su título, como corresponde)y, encima, se supone que tiene esperanzas de ganar el pleito.
No sé si, además de la carga de Hacienda anterior, al consultante le saldrían los números si tuviera que compensar al ejecutado para evitar el pleito.
Saludos,

Yo lo tengo muy claro. Primer paso hablar con ejecutado y negociar con él. Te aseguras tu dinero y una rentabilidad si consigues llegar a algún acuerdo. Y en el mejor de los casos ahorrarte más subastas. Compra con condición resolutoria, hipoteca, habría que ver si hay más cargas, cosa que creo no ha dicho.

Yo tampoco creo que Hacienda venda para que el consultante se subrogue en la deuda, y la verdad es que no arriesgaría más dinero.
Lo que haría es comparecer en el expediente de Hacienda como nuevo propietario registral, para estar informado de su evolución y poder solicitar cuantas veces hiciera falta la suspensión de la subasta, o que al menos los posibles interesados conozcan el problema: a fin de cuentas, el adjudicatario de Hacienda debería saber que no podría inscribir, pues no coincide ya el titular de la deuda con el registral.
Incluso plantearía la posibilidad de consignar el importe de la deuda en Hacienda a expensas del resultado del juicio, pues si gana es una carga anterior que ya ha asumido con su adjudicación, y así tampoco seguirían aumentando los intereses.
Saludos,