Entre dos subastas. Dudas en la encrucijada.

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El protagonista de la siguiente consulta está metido en un buen lío:

Buenas noches Tristán. Te quería plantear un caso real sobre una subasta que me adjudiqué en la SS hace tiempo. Resulta que el piso en cuestión tenía un embargo anterior de unos 20.000e a favor de Hacienda. pues bien, al poco de adjudicarnos la vivienda el demandado pide la nulidad de la subasta alegando la falta de alguna notificación y unas cuantas cosas más, lo típico en estos casos. Un juez de la provincia donde se había adjudicado la subasta admite la demanda y da fecha para la vista para dentro de un par de años. Mientras, otro juez de la localidad donde está ubicado el bien, paraliza a su vez el lanzamiento del mismo en espera de la resolución del anterior. A todo esto el bien ya está registrado a mi nombre y nos ponemos en contacto con Hacienda. Conseguimos que paralicen su subasta que estaba ya señalada para dentro de unos meses, y todo queda ahí de momento.

Y aquí viene la pregunta: Hacienda no garantiza que pueda esperar hasta la fecha de la resolución del litigio entre la SS y la otra parte, por lo tanto, yo me planteo dejar que lo saque a subasta y adjudicármelo yo de nuevo (en la subasta de Hacienda), ya que el demandado no tiene visos de pagar la deuda, y creyendo, aunque no estoy seguro del todo, que el sobrante (de mi propio dinero) iría de nuevo para mí, por ser el titular registral de la finca. Y esa es mi duda: No estoy seguro de si esta opción es factible.

Si fuera como yo creo, se plantearía otro problema: ¿podría el demandado pedir medidas cautelares para que no se entregara el sobrante de esa subasta, alegando que está a la espera de la sentencia sobre la subasta de la SS, y en caso de ganarla se anularía la subasta y la nueva titularidad a mi favor? ¿En tal caso la jugada me saldría mal y el sobrante iría para él? De hecho al adjudicarse en Hacienda, el embargo de la SS que llevó a la subasta se cancelaría automáticamente por ser posterior.

Te voy a responder con lo que yo haría de estar en tu pellejo y que sería comprar la deuda anterior. No participar en esa subasta, sino comprar la deuda. Así te convertirías en el acreedor y podrías retrasar la subasta tanto como quisieras sin por ello comprometer que podrías recuperar ese dinero aunque te suspendiesen la subasta de la Seguridad Social y el deudor recuperase su propiedad.

El inconveniente es que esa deuda anterior es de Hacienda y tengo dudas acerca de si Hacienda aceptará vender esas deudas. Me temo que no.
 
 
  1. #28
    24/01/14 17:09

    Cierto, me he liado con la retención y quién pagarla (me refería a aplazar parte del pago para que el vendedor se preocupara de todo), pero lo que tengo claro es que me sumo a la interpretación de que en caso de venta el importe anotado no es un límite, ya que, por definición, se trata de una estimación pendiente de la liquidación final cuando se cobre el principal.
    Con el agravante de que un comprador sí tiene acceso a la información de la deuda, aunque sea a través del vendedor (que en una subasta no es contraparte suya en ningún contrato, así que no tiene porqué conocerle siquiera).
    Así que a un comprador nunca le aconsejaría retener sólo lo anotado y luego tener que pelear en el Juzgado para ver quién tiene razón; a fin de cuentas, al comprador tanto le da el importe que retenga, lo que quiere es que se cancele el embargo, y con el mínimo tiempo y coste posible.

  2. #27
    24/01/14 16:38

    Y en cualquier caso, se emplee el método que sea para retener el dinero, lo que discutimos es que yo opino que las cantidades anotadas en los embargos son inamovibles para los terceros que compren el bien, tanto si lo compran en otra ejecución judicial como si compran en la notaría.

    Aunque esto, que para mí siempre ha estado claro como el agua, a partir de ahora ya me estáis haciendo dudar entre Sáenz y tú.

  3. en respuesta a Jotaerre
    -
    #26
    24/01/14 16:36

    A ver Jotaerre, claro que eso es lo que hay que hacer en el caso de hipotecas anteriores, con la salvedad de que hay que liquidar uno mismo la deuda y cancelarla registralmente, porque si confías eso al vendedor van a pasar años antes de que lo haga. No, el interesado en que eso se haga es el comprador y es él quien debe hacerlo con el dinero que le ha retenido al vendedor del precio de la venta.

    Lo que se hace es exigir al vendedor un certificado del banco que manifieste cómo estará la deuda a tal fecha y luego actuar como he descrito. Sin embargo esto último es innecesario si la carga anterior es un embargo porque basta con retenerle las cantidades máximas anotadas en el registro de la propiedad y una cantidad extra para los gastos de cancelación, impuestos y registrales.

    Si al vendedor le retienes la deuda que resta por pagar y no se la entregas hasta que la haya pagado y esté todo cancelado en el registro, entonces... ¿con qué dinero la va a pagar? No, eres tú mismo quien ha de pagarlo y hacer la cancelación.

  4. #25
    24/01/14 14:57

    No, hombre, lo que hay que preguntar es cuál será la deuda (aproximada al máximo) a la fecha prevista para la venta, y ése es el importe mínimo a retener, pero además pagadera cuando el embargo efectivamente haya sido cancelado registralmente, a cargo obviamente del vendedor.
    Si no, el ejecutante nunca aceptará que se cancele el embargo, porque, ante una venta, sabe que el ejecutado puede irse "de rositas" por el resto.

  5. en respuesta a Jotaerre
    -
    #24
    24/01/14 14:48

    Sí, pero lo que se suele retener es la suma de las cantidades anotadas en el embargo más una pequeña cantidad adicional para tramitación e impuestos. Yo creo que es la primera vez que oigo que además de eso habría que contactar con los acreedores cuyo derecho está respaldado por el embargo para preguntarles si tienen pensado ampliarlo en los próximos meses o años o si las letras de cambio van a seguir venciendo sin que nadie las pague, con lo que el principal aumentará aún más.

    Que no me lo creo. O sí, porque como siempre todo dependerá del juez con quien te encuentres.

  6. #23
    24/01/14 14:19

    Bueno, no lo es en casos de compraventa, pues la buena fe (por no decir santa inocencia) del comprador se vería burlada por la mala fe del vendedor si el primero se cree que sólo tendrá que pagar lo registrado y así conseguirá cancelar el embargo. Para ello, se suele retener parte del precio y condicionar su pago a la cancelación previa.

  7. en respuesta a Sáenz
    -
    #22
    24/01/14 12:40

    Claro que es polemico. Como va va en contra de la fe registral de los terceros de buena fe.

  8. #21
    24/01/14 09:47

    Muchas gracias, Sáenz, muy interesante.
    En efecto, las hipotecas ya incluyen una previsión holgada para intereses y costas de sue ejecución, que opera como límite (aunque, si se cancela la deuda de la ejecución sin transmitise el bien, desde el 579.1 de la LEC 1/2000 aún podría seguirse la misma ejecución contra la misma finca, por el resto de intereses que sobrepasase ese límite).
    La diferencia con las ejecuciones ordinarias es que no se puede despachar ejecución por más del 30 % del principal en previsión de intereses y costas, supuesto que muchas veces queda desfasado de entrada o al poco tiempo; entonces, es lo que dice la DGRN y comenté antes: el ejecutante debe espabilar y anotar una ampliación del embargo para evitar cualquier posible susto, al no ser un tema pacífico.
    Y me parece lógico que lo anotado opere como límite en una adjudicación pero no en una venta, porque el adjudicatario lo es en base a las condiciones que el Juzgado ha fijado en el edicto de subasta, sin que pueda personalmente verificar si la deuda final será mayor o menor, pues no tiene acceso al expediente de la ejecución anterior, extremo que sí está al alcance de comprador y vendedor.
    Saludos,

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