"Usucapio" por los pelos... pero tarde

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Más que interesante esta consulta reciente:

Buenos días, Tristán. Te planteo una situación extraña y preocupante que nos ha sobrevenido para ver si con tu experiencia nos puedes recomendar la mejor forma de actuar. De pronto, al ir a la parcela que utilizamos para los fines de semana me encuentro que hay una diligencia del Juzgado en el que se dice que se le ha dado la posesión al Banco en un proceso de ejecución hipotecaria que se dirigía contra el promotor -desaparecido hace años-. A nosotros, que llevamos viviendo -como segunda vivienda- desde hace 40 años no nos han notificado nada, y nos enteramos ahora, al ver el precinto en la puerta, puesto que han cambiado hasta la cerradura. Te tengo que decir que desde hace poco tenemos un título de propiedad judicial -por usucapión frente al promotor al haber poseído y vivido allí por mas de 30 años- pero aun no inscrito. Y ciertamente había, según vemos ahora, una hipoteca sobre dicha finca que debió hacer el promotor y que se ha debido ejecutar paralelamente a nuestro proceso judicial de usucapión. Vamos, que por un lado se le ha adjudicado al Banco, suponemos en subasta, y por otro a nosotros por usucapión (y además los dos procedimientos tramitados en el mismo Juzgado y sin enterarnos... tiene tela) Entiendo que deberían habernos notificado que salía a subasta nuestra finca, no? Podemos oponernos a la toma de posesión de la finca y pedir que se anule para volver a poder utilizar la casa (tenemos todos los útiles dentro de ella!!? o ya es tarde al haberse subastado? Tendríamos que meter una tercería, según nos han comentado? Es que parece que los dos tenemos derecho de propiedad sobre la finca.. ¿cual prevalece? Muchas gracias por tu atención, la situación es angustiosa y tenemos que movernos rápido. 

La usucapión es una figura jurídica por la que puedes adquirir "por la cara" una propiedad si has disfrutado, de forma pacífica, pública y continuada, en concepto de dueño (no valen los arrendamientos) de su posesión durante un periodo de tiempo. La usucapión ordinaria se consuma por la posesión de diez años estando los presuntos propietarios presentes y de veinte años si están ausentes, residiendo en el extranjero. La usucapión extraordinaria se consuma por el transcurso de treinta años sin necesidad de título o de buena fe y sin distinción entre presentes y ausentes.

En este caso, según mi opinión, prevalece la garantía hipotecaria pero... ¿qué opináis vosotros?

 

  1. en respuesta a Carlos almeria
    #30
    16/04/13 00:09

    Gracias Carlos, tus aportaciones siempre son bienvenidas.

  2. en respuesta a Jotaerre
    #29
    15/04/13 23:30

    en toda usucapion o prescripcion adquisitiva como modo de adquirir la propiedad, sea la ordinaria (10 años) o la extraordinaria, (30 años), se exige como comun requisito que la posesion sea en CONCEPTO DE DUEÑO, o sea si se posee el bien en cualquier otra condicion, por ejemplo como mero ocupa o precarista, no se cumple tal requisito y no se accede nunca a la propiedad.
    En este caso si hablamos de una ejecucion hipotecaria, es evidente que la hipoteca fue constituida seguramente hace menos de 30 años por el titular registral y DUEÑO REAL.
    No es posible pues que estos señores estuviesen desde hace mas de 30 años poseyendo el bien en concepto de dueño, puesto que el titular registral actuando como dueño y propietario la hipotecó faleciendo antes de haber pagado el credito.
    Apuesto a que en el procedimiento de usucapion no sea aportó certificacion registral literal del historial de la finca, ya que en tal caso constaria el acto dispositivo del verdadero dueño (constitucion de hipoteca) realizado dentro del periodo que los demandantes dicen estar poseyendo el bien en concepto de dueño, y por tanto nunca habria prosperado su pretension.
    Fallecido el promotor seguro que el procedimiento se ha tramitado con notificaciones por edictos, pienso que incluso sin haber puesto en conocimiento del juzgado tal fallecimiento.
    Este asunto huele a cuerno quemado, bien pudiendo tratarse de meros arrendatarios que se convierten en dueños con caracter retroactivo al fallecer el dueño sin herederos conocidos.
    Esta es mi opinion con los pocos datos que se han expuesto, salvo que se acredite otra cosa

  3. #28
    10/04/13 12:58

    Yo creo que notificar, sí, pero para que en 10 días justifiquen su título...

  4. en respuesta a Sáenz
    #27
    10/04/13 12:42

    Pero al que hay que notificar es al demandado (o a un tercer poseedor de acuerdo con el art. 34) y no a un precarista que le ha echado morro y está ahí esperando a que transcurra el tiempo. Un precarista no puede ser considerado tercer poseedor, al menos hasta que, consumada la usucapión, haya inscrito su título.

  5. #26
    10/04/13 12:36

    Bueno, porque soy de los que opina como los primeros ;), ya que la finca responde de la hipoteca con independencia de quién sea el titular.

    Por reducción al absurdo, contemplemos el supuesto de que el ocupante conoce la existencia de la hipoteca (lo que, insisto, tenía que haber sido así) y le comunica fehacientemente al banco que es el actual ocupante y está usucapiendo ¿en qué afecta éso a que el banco, ante el impago de la hipoteca, pueda ejecutarla y adjudicarse la parcela? En nada, salvo en que debería habérsele notificado la ejecución como ocupante.

    Si no puede demostrarse que el banco lo conocía, no tiene sentido hacer nada. Y, si se demostrara, como bien has dicho se reproduciría el proceso notificando al ocupante, pero el final sería el mismo, la subasta (salvo que paguen, claro, lo que no han hecho cuando la hipoteca sobre la finca que querían usucapir era pública).

    En definitiva, si hubiera inscrito su usucapión antes de la subasta, la hipoteca seguía vigente y había que pagarla igual, y no por ello se habría suspendido la subasta.

    Si pensaron que, mientras no usucapieran, para qué pagar la hipoteca (razonamiento lógico), un mínimo de diligencia les obligaba a estar pendientes de si se ejecutaba.

  6. en respuesta a Jotaerre
    #25
    10/04/13 11:57

    No entiendo qué quieres decir con que es aplicable en un embargo pero no en una hipoteca. El art. 36 Lh es aplicable siempre que se dé su supuesto de hecho.

    El promotor, anterior propietario, en uso de su dominio (que estaba siendo usucapido por otro) concedió un derecho real limitado, el de hipoteca, que no lleva aneja la posesión, por lo que no podía perjudicarle la posesión por otro (solución bastante discutible, pero es la que da el legislador y es un reflejo del art. 32). Para más inri, no parece que en el momento de constituirse la hipoteca el acreedor tuviera forma razonable de saber que un tercero estaba poseyendo. Supongo que hasta ahí estamos de acuerdo.

    Posteriormente se saca a subasta y hay un adquirente. Hay quien opina que, por traer causa de la hipoteca, no le es aplicable el párr. 1º del 36 Lh, sino que se beneficia de la misma posición del párr. 4º. Otros opinan que no hay motivo para distinguir según la adquisición: para el usucapiente, único perjudicado, es indiferente si el dominus enajenó directamente o indirectamente a través de hipoteca. Independientemente de la postura que tomemos, parece que la situación es mala para el usucapiente porque el juzgado no va a considerar que el adjudicatario podía conocer la posesión fácilmente, pues tampoco la ha sabido el juzgado.

    Otra opción, es pretender la nulidad del procedimiento. Yo lo que veo es que han intentado notificar la posesión, pero no el procedimiento de ejecución. Por lo que, desde mi desconocimiento, me pregunto si no sería anulable la adjudicación. Al banco no le afectará en su condición de acreedor hipotecario, pero sí en la de adjudicatario.

  7. #24
    10/04/13 10:42

    Muy cierto, Sáenz, como también lo es que ésos preceptos valdrían para una ejecución ordinaria, pero no para la hipotecaria pues responde directamente la finca, y que la posesión no afectaría para nada a la hipoteca, como tampoco, siendo el adjudicatario el propio banco, al proceso ya finiquitado, porque es obvio que el Juzgado intentó notificar en la parcela, como se deduce de el consultante reconoce que sí dejaron copia de la diligencia de entrega de la posesión:

    "me encuentro que hay una diligencia del Juzgado en el que se dice que se le ha dado la posesión al Banco en un proceso de ejecución hipotecaria"

    Siendo así, y aunque es probable que el domicilio a efectos de notificaciones (por haber firmado varias hipotecas a la vez) fuera el del promotor y no la parcela, la LEC es clara en el art. Artículo 661, aplicable a la ejecución hipotecaria por remisión:

    "Comunicación de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho. Publicidad de la situación posesoria en el anuncio de la subasta.

    1.Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación.

    En el anuncio de la subasta se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta circunstancia al Secretario judicial responsable de la ejecución."

    Es decir, o informa de la situación posesoria el ejecutado (descartado el promotor, ausente), o el ejecutante (descartado el banco, no le importa), o consta por otros medios (el propio ocupante, por ejemplo, siempre que esté al tanto o reciba alguna notificación dirigida al promotor).

    Como no parece que fuera el caso, en el edicto no constaban ocupantes, lo que no afectaría a la hipoteca ni a la situación del consultante frente al banco, pero sí a los posibles interesados en la subasta, claro, que son los únicos realmente "perjudicados" de alguna manera.

  8. #23
    10/04/13 00:42

    La ley hipotecaria tiene más artículos que el 34, por ejemplo el 36:

    "Frente a titulares inscritos [es decir: el acreedor/adjudicatario] que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34 [adquirente a título oneroso de buena fe que inscriba su derecho] sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes:

    a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente."

    y unos párrafos más abajo:

    "Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido [que es una forma rebuscada de referirse a los derechos que no dan la posesión inmediata de la finca, como la hipoteca], no se extinguirán por usucapión de éste."

    Así que, salvo que consiga la nulidad del procedimiento por no habérsele notificado (cosa que no sé si es posible porque ya sabéis que yo de procesal entiendo poco), el colega va listo de papeles. Y, en todo caso, sería cuestión de tiempo, porque volvería a tramitarse con igual resultado. También puede decir que el acreedor/adjudicatario fue negligente por no ir a ver quién vivía allí, tal como hemos visto en el primer párrafo. Pero si los funcionarios del juzgado no le han localizado allí, no creo que el juez vaya a considerar que era fácil localizarlo y, por tanto, negligente el acreedor.

    No entiendo que alguien llegue a esta situación sin darse cuenta. Pero tampoco entiendo que alguien no inscriba.

    Tristán, la usucapión no es para caraduras. La única forma de ser propietario es adquiriendo de propietario. Pero éste no lo sería si no hubiera adquirido, a su vez, de propietario. Y así nos remontaríamos a los romanos, y probar que Pijus Magnificus era propietario es imposible. La usucapión sirve para cortar esa cadena de pruebas interminable. Incluso quien cree que no la necesita por tener inscrito su derecho, se está beneficiando de que el primer propietario que inscribió la hizo valer.

  9. en respuesta a Jotaerre
    #22
    09/04/13 21:47

    Vale vale, entendí mal. Ciertamente la posesión no ha sido clara en el proceso hipotecario por, como digo, dejación. Siempre me acordaré en las clases de derecho, cuando tratamos la ley hipotecaria y el registro de la propiedad, que una de las cosas que nos dijo el profesor fue que lo primero que hay que hacer al hacer cualquier negocio con un inmueble es ir al registro y posteriormente anotar todo lo que pueda ser anotado. Viendo este caso, no le faltaba razón

  10. en respuesta a Jotaerre
    #21
    09/04/13 21:47

    Y aunque hubiera constado como ocupada hubiera dado igual porque en las ejecuciones hipotecarias no se entra en el detalle de quién ocupa la vivienda hasta que ésta ha sido subastada y se está en proceso de darle la posesión al adjudicatario. Es entonces cuando salta la liebre y si hay ocupantes con derecho a serlo tienen que acudir al juzgado a acreditarlo.

    Durante la ejecución habrán llegado notificaciones a nombre de la promotora y habrán dejado en el buzón recibos de correos certificados. Finalmente habrán notificado por edictos. Opino que el "precarista" debería haber sido más diligente o haber estado mejor asesorado. Quien sabe, a lo mejor estaba convencido de que esa hipoteca no tendría nada que ver con él una vez se hiciera con el chalet.

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