Consulta reciente. Dudas de la parte actora

Muchas gracias a ambos.
Sí, hoy me doy cuenta de que no saber si es o no vivienda habitual, es muy peligroso, pero durante estos tres años he confiado en mi abogado. Ha sido ahora, cuando por mi cuenta me he puesto a investigar, que me he dado cuenta de eso y de que mi abogado no lo tiene muy claro, vamos. En cualquier caso, para aclarármelo más: en caso de que no sea vivienda habitual, haya o no postor, me adjudicaría la finca por la deuda. Y si es vivienda habitual, y hay postor, por baja que sea la oferta, también podría cobrarme la deuda con la finca. ¿Es así? El 670 de enjuiciamiento civil es entonces muy confuso, ¿no?
En mi mensaje puse como tasación 575.00, evidentemente el precio de tasación es 575.000 euros, disculpen el error.
¿Pueden darme algún consejo más que me ayude el día de la subasta?
De nuevo muchas gracias.

De todas formas, vallecillo, tener ya fecha para la subasta (es decir, edicto mediante) y no saber si es vivienda habitual o no, es una arriesgada y peligrosa incongruencia, porque en el Juzgado sí deberán tenerlo claro a efectos de aplicar una norma u otra...

hace unos días tuve una amable discusión con una secretaria muy puesta en procedimientos hipotecarios la cual me aclaró, creo que definitivamente, que la obligación del acreedor de ofrecer el 60% en los casos de vivienda habitual solo existe si la subasta ha quedado desierta. Si ha habido postores el acreedor puede pujar por debajo de ese porcentaje y la puja se le admitirá.

Por lo tanto lo que debes hacer es conseguir que los haya. Nada más fácil, que un amigo se presente a la subasta y ofrezca mil euros. Con eso basta.

Estimados amigos. Menudo nivel de blog. Más que con cien abogados se aprende aquí dentro. Expongo mi caso:
Soy ejecutante de una deuda, no hipotecaria, de 170.000 euros con costas. Bien a subastar tasado en 2012 (sin visitarlo, sino a ojo) por 575.00 euros. No sé si es vivienda habitual. Fecha de la subasta: 27 de marzo. Llevo más de tres años con este juicio. ¿Tengo que adjudicármelo llegando al 60% del valor? Eso supone poner más de 170.000 euros más de lo que me deben. Y no tengo ese dinero. Qué me recomiendan. Muchas muchas gracias.

Desde luego que nos interesa. Ponte firme con el abogado porque el los art. 670 y 671 son inapelables.

Muchas gracias por las aclaraciones. Siento que estoy en manos de unos incompetentes y no se como terminará esto. Cuando tenga el resultado lo daré a conocer, por si resulta de vuestro interés.

El artículo 670 lo dice muy claro: Entre el 50% y el 69,9% la adjudicación no queda firme y se da traslado al demandado por si quiere mejorar la postura. Tras el demandado se le da traslado al ejecutante por si la quiere mejorar él. Si ninguno de ambos la quiere mejorar, entonces esa puja que va desde el 50% hasta el 69,9% DEBE SER ADMITIDA.

Es decir que una puja del 50% del tipo de subasta TIENE QUE SER ADMITIDA por el juzgado, por lo que no entiendo que tu hijo accediera a retirarse de la subasta.

Pero el caso es que lo hizo, POR LO QUE LA SUBASTA HA QUEDADO DESIERTA. Entonces entra en acción el artículo 671 de la L.E.C. que dice que el ejecutante puede optar entre adjudicarse el bien (que no es la vivienda familiar) por el 50% del tipo de subasta o por la cantidad que se le deba por todos sus conceptos.

Esto es todo, no hay más, diga tu abogado, la secretaria judicial o el mismísimo presidente del Tribunal Supremo lo que quieran.

Como primera cuestión tengo que reconocer que Tristán tiene razón en su comentario. Mi abogado no se entera y yo, que sí leí la LEC., envié vía mail a mi abogado el “corta y pega” relativo a la modificación que establece que “caso de existir postor, la parte actora se adjudica el bien al 70% de la tasación o por el importe total de la deuda”. Le telefonee (hay quien no lee los correos) para informarle sobre el envío de mi correo y lo que la ley establece. Me dijo que mi interpretación (no es interpretación es simple lectura) es una chorrada y que yo como parte actora no podía tener menos derechos que un postor, que sí se puede adjudicar el bien por el 50%.
Dado que asistía mi hijo pensé equivocadamente, que en todo caso él se podría adjudicarse el bien en el 50% de la tasación. Yo no conté con que la Secretaria Judicial no aceptara la puja de mi hijo, quien además así nos lo manifestó durante la subasta y más concretamente comentó “bajo ningún concepto yo aceptaré la puja de su hijo al 50% de la tasación”. Posteriormente emitió el correspondiente acta indicando que “el postor decide en este momento no pujar” ( a la vista del comentario de la secretaria ) y lógicamente devolvieron el depósito del 20%.
Para que la cuestión se vea más clara facilito las cifras concretas del caso.
Tasación 140.000 euros (realmente la casa se podrá vender por unos 80.000 euros, según idealista), importe total de la deuda reconocida es de 60.000 euros de principal+ 4.000 euros de gastos+ 18.000 euros para intereses y costas, Total 82.000 euros (existen otros 20.000 euros de gastos judiciales que mi abogado en otro error no solicitó incluir). 70% de tasación 98.000 euros. Además tenemos otra propiedad embargada letra A, con tasación de 200.000 euros. Es decir, adjudicando la casa en el importe total de la deuda, yo cobro el principal y los gastos (60.000+4.000) y la escrituración, otros 8.000 euros y aun quedarían 8.000 (bajo el supuesto de vender en 80.000 euros) para pagar al procurador y parcialmente al abogado, perdiendo por tanto los intereses legales de unos 10.000 euros y casi toda la minuta del abogado, de ahí el interés en conseguir la adjudicación al 50% lo que permitiría seguir con el embargo de la otra finca y poder cobrar la totalidad por todos los conceptos.
De otra parte, tenemos miedo de que la constructora que nos estafó entre en Concurso de acreedores, y adiós.
Después de todo este galimatías, el tema queda reducido a la que Secretaria Judicial no aceptó que mi hijo pujara por el 50% de la tasación, aun siendo un ciudadano mas que realizó el oportuno deposito del 20%. Esto último es lo que no termino de comprender y no sé si tiene alguna solución o alternativa.

Cebeda, por lo que cuentas esa secretaria no tiene ni pajolera idea de su trabajo. Pero leyendo todo tu texto llego a la conclusión de que tu abogado no le va a la zaga (ni puta idea) y ya puestos que tú ni siquiera te has leído el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. ¿Qué es eso del 70%? ¿Dónde dice la Ley que el actor tenga que adjudicarse los bienes al 70%? ¿Por qué se retira tu hijo de la subasta si resulta que es el único postor y ha hecho una puja? Aunque hubiera ofrecido el 10% del tipo de subasta dicha puja debe quedar reflejada en el acta y eso tu abogado debería saberlo. Otra cosa es que luego el juez pueda tumbarla si lo justifica, pero... ¿tumbar una puja por el 50% que cubre sobradamente la deuda?

Entiendo que hay secretarios muy tiranos que siempre se creen en posesión de la verdad y que están poco acostumbrados a que les lleven la contraria, pero lo cierto es que por haber mencionado eso del 70% llego a la conclusión de que, sencillamente, vosotros no os habéis preparado adecuadamente. Dile a ese abogado que tienes que antes de presentar ningún escrito se lea los artículos 670 y 671 de la L.E.C.

Quisiera contaros como ha quedado finalmente la subasta. Siguiendo las indicaciones de mi abogado se presentó como postor mi hijo y nosotros como parte actora.
Pues bien, la Secretaria Judicial, en principio, nos quiso asignar la vivienda en el 70% del valor de tasación, toda vez que existía otro postor y por tanto y según establece la ley, la adjudicación debe realizarse en el 70% o el importe total de la deuda. Lógicamente no aceptamos este criterio de la Secretaria y le manifestamos que la adjudicación en todo caso debería ser, para la parte actora, en el importe total de la deuda, y con toda la cara la Sra. Secretaria sacó un cajón de su mesa la ley y finalmente comprobó que nos podíamos asignar la vivienda en el importe total de la deuda. Lógicamente quedaba otro frente abierto, la presencia de mi hijo, que como postor podría pujar por el 50% a lo que la secretaria nos manifestó de palabra que no aceptaría la puja de mi hijo, lo que sinceramente no entiendo pues acude como cualquier persona a una subasta y creo que tiene todo el derecho a pujar por el 50% (como se indica en el propio edicto emitido por el juzgado) y la secretaria debe de aceptar la puja, al no existir otra mejor y estar en el mínimo establecido. Pues nada, que no aceptaba su puja. Finalmente emitió el correspondiente documento en el que se hace constar que mi hijo asistió a la subasta y se retiró de la misma y el asunto queda pendiente de que mi abogado se pronuncie, por escrito en los próximos días, si solicita la asignación por el 70% o por el total de la deuda. Solicitará la asignación por el importe total de la deuda (por el 70% tendría yo que poner de mi bolsillo unos 18.000 euros) y alternativamente que se nos asigne en el 50% toda vez que si mi hijo no hace puja no se puede considerar "postor" y por tanto seria subasta sin postor.
Hasta ahora he sido ajeno a este mundo, pero todo me parece muy poco serio. Que os parece?

Tristán y demás blogueros, gracias por vuestra ayuda y claros comentarios, que sinceramente me han ayudado.
Saludos

Hombre, como posibilidad, existe, pero si tenemos en cuenta que se le ha citado por edictos (lo que significa en la práctcia que poco sabe del proceso) y, especialmente, que hay una carga posterior que se cancelará tras la subasta pero no si el deudor paga la primera deuda, con lo que saldría luego a subasta por la segunda, pues éso, posible porque "impossible is nothing", pero altamente improbable...

buenas a todos, tambien cabe la posibilidad por rara que parezca , que el demandado este ignorando el proceso dejando fantasear a cualquier postor y en cierta medida tambien al ejecutante(aunque en el peor de los casos obtenga su proposito que es cobrar)y a ultimisima hora , hora que no se para que sirven los plazos ya que como hasta que no te da el juzgado el papelito para poder escriturar el deudor puede pagar lo que debe e irse todo al carajo.hablo por experiencia propia.

Cebeda, es natural que estés tan confundido. La redacción del art. 670 es un galimatías solo comprensible tras muchas lecturas repetidas y aún mas tras la reforma de julio del 2011. Pero en lo que a ti respecta lo tienes bastante fácil.

En un segundo mail me informas de que el demandado es una SL, lo cual corrobora el hecho deducido por Jotaerre de que la casa subastada no es ni puede ser la vivienda "familiar del demandado". Eso te deja como parte acreedora fuera de la reforma de julio-11 y te permite adjudicarte la subasta por el 50% del tipo o por la deuda completa. He dicho la deuda completa, es decir que ni un euro menos. Antes de aprobar el remate se haría la tasación de costas y se aprobaría el remate por el total calculado. Repito que ni un euro menos. Ahí ya tienes una de las deudas resueltas.

Por otro lado mencionas la posibilidad de que otro postor, por ejemplo tu hijo, puje hasta una cantidad inferior a la deuda. En un primer momento puede que se aceptase la puja, pero ten en cuenta que por debajo del 70% la adjudicación no quedaría firme y que por debajo del 50% además de no quedar firme la aprobación requiere la aceptación de la misma por parte del juzgado. Ahí es donde lo tendría crudo ese postor pues por debajo del total de la deuda es una línea roja que a los juzgados les cuesta mucho pasar. Puedes intentarlo, pero el resultado es más que incierto.

Aunque por supuesto que si le tumbasen a ese postor (tu hijo o quien sea), la subasta se declararía desierta y siempre te quedaría la opción de adjudicártela como acreedor por el 50% del tipo o por la deuda "completa".

Resumiendo, que dudo mucho que puedas adjudicarte el bien sin cubrir la totalidad de la deuda para que puedas continuar persiguiendo al deudor. Pero si quieres cobrarlo absolutamente todo, te sugiero que releas el comentario de FCalvo y el segundo de Jotaerre.

En efecto, o éso hasta que se aclaren las ideas, o no meterse en líos en la primera subasta (primero que iba a pujar el hijo -previo depósito del 20 %, claro-, luego que era para poder sobrepujar, pero poco, el ejecutante, lo que, en aplicación estricta de la DA6ª LEC, podría ser un arma de doble filo), porque tampoco podemos saber qué hará el banco de la carga posterior...

Y, para aclararnos un poco, nos falta el dato de qué costas e intereses son los que no constan: ¿se trata de las costas del pleito principal, o de la propia ejecución? Si fuera el primer caso, una vez tasadas se obtiene un nuevo título ejecutivo que puede acumularse a la ejecución anterior del principal, no se entienden incluidas en las costas de la propia ejecución, que bien pueden quedar en ésos 4.000 presupuestados (a la baja).

Además, si de adjudicaciones al actor hablamos, no entiendo la referencia a que si no se recuperan las costas tendrá que pagarlas de su bolsillo al abogado. Si se adjudica algo, será con el producto de su venta o alquiler posterior como recuperará la deuda, no recibirá dinero de un tercero...

Jotaerre ha contestado adecuadamente a cada una de la cuestiones por lo que no hay nada más que añadir.

Pero si quiere cancelar la subasta porque la fecha es muy precipitada mientras unifica criterios, puede hacerlo perfectamente argumentando al juzgado que está en vías de arreglo con el demandado.

Obviamente, cuando tengo claro lo que tiene que hacer que solicite nueva fecha de subasta, y punto.

Saludos

Ante todo quiero dar las gracias a Tristán y al resto de blogueros por la ayuda que me estaís prestando como “parte actora”.

En primer lugar, debo indicaros que ante la falta de noticias del Juzgado me personé en el mismo el pasado día 8 de enero y fue cuando me enteré de que la subasta se celebraba el día 11 de febrero, pues aunque el edicto se emitió el 26 de octubre de 2.012, ni mi abogado ni el procurador se habían enterado y ya no había tiempo material, antes de la subasta, para solicitar la ampliación del embargo y su aprobación.

De otra parte y dado que tengo también embargos con letra A sobre una plaza de garaje y sobre otro piso, entiendo que lo más interesante para mi seria NO cubrir la totalidad de la deuda dejando algún importe pendiente para que mi abogado tenga tiempo de solicitar la ampliación del embargo (y así no pagarle yo de mi bolsillo). Dado lo anterior y la vista de vuestras respuestas me surgen, por mi total desconocimiento de esta materia, las siguientes dudas:

1) Si acude un postor (un familiar mío u otra persona) y yo supero su puja sin cubrir la totalidad de la deuda y sin llegar ni al 50% de la tasación, me podrían adjudicar el bien como mejor postor ?

2) Caso de que no me adjudicaran el bien en dichas condiciones (por criterio del secretario judicial) que ocurría con la subasta: A) Tendría derecho el ejecutado a mejorar la oferta?, y si es así por qué importe? Por el total de mi deuda o por el 70%? B) Si no acude el ejecutado, tendría yo como ejecutante que pedir la adjudicación por el 70%? Por el 60? Por la deuda total reconocida?

3) Si se denegara la aprobación del remate de mi puja como mejor postor y yo no acudo como ejecutante en el plazo designado de 5 días, que ocurriría con la subasta? que quedaría desierta? se procedería como subasta sin postor. o sea que me adjudico el bien por el 60% de la tasación o por el valor de la deuda total? O se procería al alzamiento del embargo, quedando sin nada?

He intentado que quede claro que mi intención sería adjudicarme el bien sin cubrir la totalidad de la deuda y gastos, para poder continuar con el embargo sobre otra propiedad dando tiempo para la inclusión en el embargo de costas e intereses, sin meter la pata (como habréis apreciado no me fío de mi abogado, aunque es un buen amigo …. )
Como podréis apreciar por mis preguntas no tengo ni idea (menudo marrón), por lo que estoy sinceramente agradecido a blog y a su promotor y partícipes.

Claro, ha quedado incompleta porque Tristán se ha callado su opinión, supongo que para incitar a que otros den la suya. Esta es la mía:

1)Si el demandado ha tenido que ser citado por edictos (más que por el hecho de estar en rebeldía, que debe referirse al proceso principal), es decir se ignora su domicilio, se supone que la vivienda constará en autos como no habitual, así que el actor se la podría adjudicar por la deuda.

2)Sí, y lo extraño es que se haya despachado ejecución por unas costas e intereses tan bajos, pues la LEC permite (sin que el Juzgado deba controlarlo) pedir hasta el 30 % del principal. De todas formas, en cualquier momento de la ejecución puede pedirse una ampliación de la cantidad del embargo por el importe tasado de las costas y los intereses superiores que se justifique hayan ya vencido.

3)No.

4)Sí.

5)No creo que haga falta, ni tiene porqué orientarte.

¿Es posible que haya quedado incompleta la entrada? Me falta algo...