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Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La banca amiga y colaboradora

Quien crea que los bancos han aprendido la lección y han cambiado sus formas está más que equivocado.

Recientemente he estado analizando con unos clientes inversores la posibilidad de adjudicarnos la subasta de un pisazo de 400 m2 en una de las mejores zonas de Madrid. La subasta, que se va a celebrar en marzo presenta varios problemas:

  1. El piso tiene una hipoteca anterior de La Caixa con una deuda de setecientos mil euros.
  2. Esa hipoteca anterior se está ejecutando y saldrá a subasta más o menos este verano, quizá antes.
  3. El Tipo de Subasta es de dos millones de euros por la falta de perspicacia del acreedor, que no es un banco sino simplemente un proveedor que buscaba asegurarse el cobro de una deuda de doscientos mil euros.

Efectivamente hace unos años el piso valía incluso más que esos dos millones, pero actualmente su valor no pasa del millón y medio. Podría ser una buena inversión adjudicarse la subasta por los doscientos mil euros de deuda, que más los setecientos mil de hipoteca anterior pondría la cosa en novecientos mil, que no está nada mal para un piso de esa envergadura y calidad. A mis clientes les interesa y mucho, pero...

Por un lado tenemos el problema de que por debajo del 70% ( 1.400.000€) la adjudicación no queda firme y no nos hace ninguna gracia tener secuestrada por varios meses una fianza de cuatrocientos mil euros, exactamente el doble de lo que sería nuestro precio ideal de adjudicación. Por tanto se hace imprescindible contar con la colaboración de la parte actora, de manera que acordemos que sean ellos quienes se adjudiquen la subasta por la deuda cuando la misma quede desierta y luego nos cedan el remate.

Porque... ¿hay alguien que dude que esa subasta va a quedar desierta?

Pero por otro lado tenemos el insuperable problema de la hipoteca anterior de La Caixa, hipoteca que se está ejecutando y cuya cuantía real es un enigma porque sabemos que la deuda pendiente es de setecientos mil euros pero ignoramos si La Caixa va a pretender cobrarla entera o si incluso va a querer los intereses de demora y las costas y gastos procesales. 

Se hace imprescindible una reunión con los de La Caixa pero, ¿con quién exactamente? Por lo visto hace más de tres meses que estos señores están intentando por todos los medios tener una reunión con ellos y se encuentran con que no hay interlocutores al otro lado, que nadie se pone al teléfono, que todos son bellas palabras, que si, que el director de "recuperaciones" les llamará en breve, no se preocupen que ya le he pasado recado, etc. Lo han intentado por varios medios sin ningún resultado.

Supongo que esta situación os suena. En un momento u otro todos los subasteros hemos intentado que el banco nos venda el crédito preferente de un bien que nos interesa o nos ceda una subasta que se acaban de adjudicar y en la mayoría de las ocasiones hemos chocado con un muro impenetrable de silencio. Cualquiera pensaría que eso podría ser normal si se tratara de empresas públicas, que todos sabemos lo mal gestionadas que están, pero... ¿lo mismo con bancos privados? Pues sí, yo me encontrado con esa misma indiferencia con bancos que estaban en quiebra técnica y que unos meses después eran intervenidos por el FROB. Simplemente parece como si les diera igual ocho que ochenta, cobrar la deuda ahora o no cobrarla nunca, quedarse con los bienes adjudicados o pasarle al banco malo el mochuelo. Parece como si todo les diera igual. Y La Caixa siempre ha sido la más dura en estas lides.

Por banco la banca no es amiga ni enemiga. Es, sencillamente, indiferente.

 

  1. #1

    Jotaerre

    Si hablas de adjudicárselo el deudor por la deuda, se entiende que ése pisazo no es vivienda habitual, entonces; menudo lujazo, pues...

    Aunque ya no me extraña nada, en casos en que ya existe ejecución hipotecaria en marcha, yo suelo contactar con el abogado que la lleva para conocer los importes concretos que se reclaman, y que sea él quien hable con el responsable del banco. Hoy en día, si les ofreces trinco-trinco, incluso con una quita, deberían preferirlo a adjudicarse otra finca que irá a parar al banco malo... así me ha resultado en un reciente caso, al menos.

  2. #2

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    En realidad está convertido en oficina, así que es posible una adjudicación por el 50% del tipo o por la deuda.

    Y efectivamente, deberían preferir tomar parte de la deuda o la deuda completa a una incierta subasta, pero el caso es que se les ha abordado por activa y por pasiva y no han dicho ni muuuu. El acreedor posterior, el de la subasta de marzo con quien me reuní, al principio pensaba ofrecerles una quita, pero lo cierto es que ahora se conforma con que les den una cifra fija porque sin eso no tiene ni la más mínima posibilidad de cederle el remate a nadie.

  3. #3

    Jotaerre

    Hombre, algo "fija" ya estará la cifra con la previsión de intereses y costas de la demanda, aunque luego habría que rezar para que no se hayan quedado cortos... aunque tampoco suele ser el caso.

  4. #4

    acelerado

    buenas, leyendo este asunto me sonrio, normal que el interesado no quiera meter ni un solo euro en la cuenta del juzgado, aun siendo lo mas ventajoso prestarse a que se lo ceda la parte ejecutante por el 50 %, no vaya a ser que le pase como a mi, que despues de haber echo la consigna de mas de 50.000 € una vez quedo la subasta desierta y la parte actora solicitar la adjudicacion para cedermela a mi, llego el deudor y pago principal, intereses y costas, y aun ando sin saber nada, me acerco por el juzgado y me dicen que no me pueden informar de nada al no ser parte(pero joder que tengo ahi una pasta)me queda al alivio de echar mano de amistades y que me informen un poco , en fin, mas de 5 meses esperando a que resuelvan y se dignen en notificarme. no se para que valen las subastas, ni la justicia, bueno si esa si, esa es para cuando un dia me salga del renglon me jodan pero bien, pero claro a mi.lo de los bancos es de verguenza, en vez de recibir con los brazos abiertos a gente ahorradora con dinero y quitarles lo que se les supone un problema ...no, ellos para que atenderte si les cae el sueldo igual, les dara rabia no poder ellos participar en esa compra, otra cosa no me explico. GRACIAS TRISTAN POR TODO

  5. #5

    Sercagar

    Amigo Tristan, no soy de tu sector pero sufro casos muy parecidos a los tuyos. Me dedico al vehiculo industrial, como te imaginares, cantidad de ellos han sido adjudicados a entidades financieras de empresas constructoras en fallida

    Te puedes puedes imaginar, lo complicado que es que "alguien" te de un precio para intentar vender ese vehículo.

    Nadie sabe nada, nadie se moja, y el vehiculo envejece y pierde valor
    No conocen el producto, que han financiado alegremente
    Nadie toma la decision de poner un precio y recuperar al menos una parte

    Saludos

  6. #6

    Tristán el subastero

    en respuesta a Sercagar
    Ver mensaje de Sercagar

    Si, en este sentido yo suelo comparar a los bancos con los ministerios, donde nadie sabe nada ni quiere saber nada, solo cobrar a fin de mes y ver cómo se le puede colgar el mochuelo al compañero cuando el trabajo aprieta. Es natural, si lo hacen mal ya estamos "we, the people" para rescatarlos.

  7. #7

    Tristán el subastero

    en respuesta a acelerado
    Ver mensaje de acelerado

    Te dejamos que indiques el juzgado para que el desahogo sea completo. Hazlo sin temor a ser identificado porque seguro que sois multitud los damnificados por ese juzgado.

  8. #8

    Fcalvo

    Hola, amigo Tristán. Yo en este caso que comentas me quedaría quieto y que se lo quede el actor por la deuda. Mientras que el juzgado le da el auto van a pasar unos cuantos meses y seguro que antes sale por la deuda de la Caixa y entonces a poner pasta, si la tengo, porque no me tiembla la mano si la subasta es buena. Que no todo el mundo tiene 700.000 lereles para pagar a la Caixa. O sí?????

    Saludos

    Francisco Calvo-administrador
    www.subastasunicas.es

  9. #9

    Tristán el subastero

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Cierto, eso es exactamente lo que les he dicho a estos que la sacan ahora: que se la adjudiquen y que si una vez adjudicada llegan a un acuerdo con La Caixa y mi cliente sigue interesado, pues que entonces hablaremos de que nos cedan el remate. Mientras tanto, si llega la subasta de La Caixa porque no han llegado a ningún acuerdo...

  10. #10

    Rjavier

    Hablando de Bancos...
    y aprovechando la amabilidad y los conocimientos de los participantes en este Foro:
    - Compré hace tres años un piso a una Entidad Bancaria y ahora la Generalitat Valenciana (Alicante) me inicia procedimiento de comprobación de valores.
    En resumen que lo valoran en más del doble de lo que me costó y por supuesto de lo que vale. Creo que hasta estaría dispuesto a venderlo por la mitad de lo que dicen que vale. Me toca ahora hacer alegaciones.
    Se agradecen consejos.

  11. #11

    Tristán el subastero

    en respuesta a Rjavier
    Ver mensaje de Rjavier

    ¿Lo compraste directamente al banco o te cedió el remate de una subasta judicial? Te lo digo porque, al menos en Madrid, hacienda no está poniendo en cuestión los precios de adjudicación judicial.

  12. #12

    Jotaerre

    en respuesta a Rjavier
    Ver mensaje de Rjavier

    Hola, Rjavier, en estos casos la única esperanza está en aportar una pericial contradictoria que refrende la corrección del precio que pagaste, y que Camps reparta suerte...
    Éso era lo propio siempre, pero en la actual situación, alegar los problemas derivados de la crisis (stock de pisos bancarios, necesidad de darles salida a menor precio -con la alternativa del banco malo-, etc...) tampoco estará de más, aunque no te vayan a hacer caso en vía administrativa, claro.

  13. #13

    Rjavier

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Lo compré directamente al Banco, sin cesión de remate, casi al mismo precio que se lo quedó el banco en la subasta. El piso estuvo unos meses en la web de anuncios y la mía fue la única oferta. O sea que tengo pruebas más que suficientes para demostrar que no valía más y que por supuesto no hubo dinero bajo al mesa. Pero de estas administraciones, con el historial que arrastran no me fío un pelo.
    Ya os contaré.

  14. #14

    Tristán el subastero

    en respuesta a Rjavier
    Ver mensaje de Rjavier

    Lo malo es que seguramente en Valencia habrá una Ley que diga que independientemente del precio de compra hay que tributar por el precio mínimo que indique la Hacienda valenciana.

  15. #15

    Jotaerre

    Más concretamente, Hacienda tiene siempre la facultad legal de revisar los valores, sólo que algunas Comunidades (tampoco sé si todas, pero Valencia y Catalunya, sí) hace tiempo que establecieron un sistema por el que se consideraban de revisión "no preferente" aquéllas transmisiones donde el precio fuera igual o superior al Valor Catastral multiplicado por un coeficiente concreto para cada población, que puede consultarse en las respectivas webs.

    Aquí seguramente no sería el caso, pero el hecho de que la compra fuera poco después de una adjudicación en subasta por el banco, abre una nueva posibilidad de alegaciones: habría que documentar el proceso de la subasta y de posterior oferta de venta del banco, y proponer como prueba que Hacienda aportara la liquidación de ITP que hizo el banco, además de preguntarle si le ha abierto también un expediente de revisión de valores. Por ejemplo, si Hacienda aceptó poco antes el precio de la subasta, no podría revisarlo (por la doctrina de los actos propios) poco tiempo después.

    Ello, unido a que el precio de adjudicación suele ser admitido como valor correcto (pues refleja claramente la ley de oferta-demanda, es decir el precio "real"), debería ser un argumento más en las alegaciones, e incluso dentro de la propia pericial que necesariamente debería aportarse.

  16. #16

    Tristán el subastero

    en respuesta a Rjavier
    Ver mensaje de Rjavier

    Otro argumento podría ser el art. 39 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto 828/1995 de 29 de mayo), que dice:

    Artículo 39.Transmisiones en subasta pública. En las transmisiones realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, servirá de base el valor de adquisición.

    Esto en cuanto a la adjudicación por parte del banco. Respecto a la venta que el banco te hace, siendo la situación de los bancos la que es, es obvio que el precio al que te transmitió el bien era el correcto.

  17. #18

    Desconfiado

    Soy un desconocido total en estos temas, pero al final todo se parece. Para mi la clave está en lo que dice Jotaerre, tod va mas rápido en los paises corruptos con el trinco-trinco; ¿que no te gusta? pues a bailar con la mas fea todo el tiempo que la ley? y la desaministracion pueda dilatar el asunto.

  18. #20

    Tristán el subastero

    en respuesta a Beticus
    Ver mensaje de Beticus

    Como la subasta iba a quedar desierta y el acreedor no tenía intención de tirarse a la piscina, unos días antes pidió la suspensión de la misma y, por ahora, la han dejado en suspenso. Así ganan tiempo para negociar con La Caixa. Tienen hasta que La Caixa la saque a subasta por su lado.

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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