Acceder

Vaya petardo con las subastas extrajudiciales

Vaya brasa que nos están dando algunos defensores de causas perdidas con el petardo este de las subastas extrajudiciales. La cosa empezó hace un par de meses cuando alguien descubrió que las ejecuciones hipotecarias llevadas a cabo en las notarías duraban menos tiempo y la subasta se producía antes que en las ejecuciones judiciales.

Sobre las mismas ya trató hace un par de años el gran Echevarri (el muy cabrito siempre se me adelanta), prediciendo que las entidades financieras tenían mucho interés en desenterrar al diplodocus como medio de sortear el tremendo atasco judicial español.

Lo increíble es que esta ventaja, en vez de tomarse como un éxito del sistema notarial en detrimento de los holgazanes de siempre se tomó más bien como una aminoración de derechos de los deudores, a quienes se les considera "indefensos" con este sistema. Esto sí que es el colmo de los colmos, considerar un derecho de los deudores el que sus asuntos judiciales sean llevados por una administración ineficaz y lentorra que aleje en el tiempo la temida subasta.

Sin embargo, en un país moderno y verdaderamente progresista la Justicia debería ser eficaz y rápida e impartirse en el mínimo tiempo posible. Volemos con la imaginación a un país utópico en el que imperara la Ley y la Justicia: 

  1. día 1: Presentación de la demanda
  2. día 2: Redacción del requerimiento de pago
  3. día 4: Requerimiento de pago en el que le notifican la demanda y le dan al deudor diez días para regularizar la deuda. Simultáneamente se le entrega un librito en el  que se le explican sus derechos y el procedimiento en lenguaje coloquial
  4. día 14: Como no ha pagado se dicta Decreto de Ejecución y, de oficio, se le requiere telemáticamente al Registrador de la Propiedad para que expida la Certificación de Cargas
  5. día 15: Se recibe telemáticamente el certificado de cargas y de publica de oficio el Edicto de Subasta con un mes de plazo.
  6. día 18: Se le notifica al deudor el señalamiento de subasta entregándosele el edicto de subasta.
  7. día 45: se celebra la subasta un mes y medio después de haberse presentado la demanda de ejecución hipotecaria

Todo lo que no sean estos plazos es un mal funcionamiento de la Justicia y no un derecho de los deudores.

Otra cosa por la que no gustan estas ejecuciones extrajudiciales es porque no tienen por qué regirse por la actual Ley de Enjuiciamiento Civil y su famoso artículo 670 sino que pueden hacerlo por el anterior sistema de subastas y en tal caso se pasan todas las novedades del art. 670 por el arco de triunfo, celebrando hasta tres subastas, siendo la tercera sin sujeción a tipo.

Sobre todo, esto último atemoriza mucho a los sindicalistas y a los de Izquierda Unida y encanta a los periodistas sensacionalistas, que siempre lo mencionan dando por hecho que siguiendo este camino extrajudicial las entidades financieras lo que están buscando es precisamente adjudicarse las subastas por 1 euro y continuar persiguiendo a sus deudores de por vida. Hace falta ser imbécil para pensar semejante cosa.

 

Postdata (20-feb): Última hora al respecto: Los notarios impedirán a los bancos que embarguen pisos por debajo del 60%

 

71
¿Te ha gustado mi artículo?
Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog y sé el primero en recibir las nuevas publicaciones en tu correo electrónico
Lecturas relacionadas
Consideraciones en torno a la Ley 1/2013 de 14 de mayo desde el punto de vista de un subastero
Consideraciones en torno a la Ley 1/2013 de 14 de mayo desde el punto de vista de un subastero
La mediación hipotecaria aplicada a la ejecucion hipotecaria. La solución alternativa a la dación en pago universal
La mediación hipotecaria aplicada a la ejecucion hipotecaria. La solución alternativa a la dación en pago universal
La tasacion del bien hipotecado en la subasta judicial
La tasacion del bien hipotecado en la subasta judicial
  1. #61
    23/02/12 21:42

    Hola, pues, teniendo en cuenta que De Guindos va a negociar con la banca un código de conducta, lo que es seguro es que has ganado tiempo, porque no creo que el director pueda concederte ni negarte nada... aún. Luego, veremos si cumples los requisitos de ése código, y si a tu banco le da la gana de aplicarlo.

    Éso es lo que creo que te dirá mañana, pero difícilmente por escrito.

  2. en respuesta a Jotaerre
    -
    #60
    23/02/12 21:02

    Hoy, el Director de la Oficina me dejó un mensaje en el buzón de voz en relación a la solicitud, quiere hablar conmigo. Mañana por la mañana iré...

    Sea cual sea la respuesta desearía que fuera por escrito: ¿hay alguna manera no incordiante de obtenerla?

    Seguiré informando.

  3. #59
    22/02/12 11:53

    Parece que se va concretando la intención de De Guindos, pero también que será simplemente un "código de buena práctica" (ejem...):

    http://www.europapress.es/economia/noticia-gobierno-permitira-dacion-pago-familias-ingresos-todos-miembros-paro-20120222114528.html

  4. en respuesta a Jeeppituco
    -
    #58
    22/02/12 10:47

    Buenos días, Jeeppituco, tienes que buscar en el BOE o en el BOP de la provincia que te interese, verbigracia:

    http://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-B-2011-33600

    http://www.dipucordoba.es/bop/show/20111013/announcement/8580

    Y, respecto al anuncio de De Guindos, ya se van adelantando contenidos, y parece que todo quedará en unas "recomendaciones" no vinculantes:

    http://www.publico.es/dinero/423343/guindos-anunciara-hoy-un-decalogo-contra-los-desahucios

  5. en respuesta a Jeeppituco
    -
    Top 100
    #57
    22/02/12 10:47

    Hay muy pocas. En Madrid solo una o dos al mes.

  6. en respuesta a Jotaerre
    -
    #56
    22/02/12 10:32

    Buenos días, Jotaerre, he estado buscando anuncios de futuras subastas extrajudiciales, pero no los encuentro. Acaso no se publican, o están muy escondidos, o simplemente es que no estoy lo suficientemente fino en las búsquedas por internet.

  7. en respuesta a Dación en Pago
    -
    #55
    22/02/12 08:28

    Buenos días, y mucha suerte, veremos en qué consiste ese supuesto anuncio de hoy...

    No confundamos, porque estamos mezclando las subastas judiciales (y, en el caso planteado, con una postura que además cubría la deuda) y las extrajudiciales, donde, en efecto, en tercera subasta no hay sujección a tipo.

    En las judiciales, tampoco es que haya obligación de adjudicación, pero la alternativa no es pedirla por un % inferior al legal, sino o por la deuda o levantamiento de embargo. El art. 671 y la novedosa DA6ª (la que distingue entre vivienda habitual o no) están para cumplirlas, claro.

  8. en respuesta a Jotaerre
    -
    #54
    22/02/12 07:32

    No sé si os interpreto bien con respecto a que no hay obligación del ejecutante (el banco) de quedárselo por un determinado %. ¿Acaso no es así?

    Cuando por normativa se habla del 60%, en caso de que la subasta quede desierta, ¿es solo un tecnicismo que en la práctica no se cumple?

    No termino de entender la diferencia entre la práctica de lo que puede pasar y lo que teóricamente uno interpreta con el dichoso 60%. ¿Alguien por favor podría explicar las consecuencias de la primera, segunda y tercera subasta?

    Aquí hay un artículo que habla de embargos extrajudiciales, por menos del 60% ¿es un artículo serio, exagera, no exagera?:

    http://www.hipotecasyeuribor.com/blog/noticias/%C2%BFdejare-de-pagar-la-hipoteca-y-me-embagara-el-piso-el-banco/

    Saludos.

  9. en respuesta a Jeeppituco
    -
    #53
    21/02/12 22:54

    Mañana 22/02/2012 podría haber un anuncio importante, en el Congreso, con respecto a la dación en pago o temas análogos:

    http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/3764601/02/12/Dacion-en-pago-De-Guindos-anunciara-manana-medidas-para-los-hipotecados.html

    Por cierto, como matiz anecdótico, el Director de la Oficina, esta vez me recibió la solicitud por escrito sin obstaculizar, como la primera vez cuando me aproximé en forma verbal. Esperemos que sea una buena señal.

  10. #52
    21/02/12 16:16

    Hombre, tampoco hace falta que sea éso, el propio ejecutado o un tercero que aporte todavía pueden limitarse a cubrir la deuda, que no es hipotecaria ("ejecución de título judicial", dice).

    Aunque, vista la desproporción de la misma con el valor de la finca, parece que el deudor debe estar bastante desaparecido... porque, visto el desembolso en fianza que ha supuesto la puja, el postor ha debido estudiar bien la situación (si es que no es el propio ejecutado el que está detrás, como ya hemos visto en otros posts).

    Pero lo que no hay es obligación del ejecutante de quedárselo por un %.

  11. en respuesta a Jeeppituco
    -
    Top 100
    #51
    21/02/12 14:48

    Jajajaja, me descojono. Esto es lo que pasa cuando se ahuyenta a los postores con firmezas al 70% y sandeces de ese tipo, que las subastas quedan desiertas o que solo se presenta un valiente y se lleva el gato al agua.

    Pero me temo que el partido todavía no haya concluido. Aún puede venir un hijoputa y birlarle la adjudicación, que por ahora solo es provisional.

  12. en respuesta a Dación en Pago
    -
    #50
    21/02/12 14:20

    Mientras esperamos a ver que pasa, quiero exponer una subasta finalizada, en la que me sorprende el valor de adjudicación.
    Un postor por Internet se ha adjudicado la vivienda por el 5% del valor del lote subastado. ¿Y yo que voy a pensar?, que las cargas no son pocas... voy a mirar y oh!, sorpresa, cargas ridículas.
    ¿Alguien le encuentra explicación?, que yo sepa, el banco está obligado a adjudicarse el bien por el 60% en caso de vivienda habitual, y por el 50% en caso contrario.
    ¿Cómo puede ser que este juzgado permita que el deudor pierda tanto dinero?¿puede el deudor reclamar que sea el banco el adjudicatario?

    Aqui está el enlace a la subasta:

    https://subastas.mjusticia.es/subastas/all_subastaPublica.do?method=getSubasta&idSubasta=14924

  13. en respuesta a Exiliado
    -
    #49
    21/02/12 11:56

    Gracias por la respuesta.

    En otro orden, la carta de solicitud de dación en pago está presentada y recibida.

    A ver qué pasa, ya contaré...

  14. en respuesta a Ciberet
    -
    Top 100
    #48
    21/02/12 11:02

    Si, si, claro, la Tasación de Costas y la liquidación de intereses se hacen siempre. Me he referido a cuando la parte actora o el mejorante se adjudican la subasta por la cantidad adeudada en todos los conceptos, en cuyo caso, no se sabe el precio de adjudicación real hasta que se hayan realizado la tasación de costas y la liquidación de intereses pues el precio será la suma del principal más las costas más los intereses calculados con exactitud. No vale un cálculo aproximado sino que tiene que haberse hecho bien las cuentas.

    En tales casos no se dicta el auto aprobando el remate hasta que este proceso no haya finalizado por lo que se retrasa mucho.

  15. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #47
    21/02/12 10:43

    ¿La tasación de costas no se tiene que hacer siempre? Si la adjudicación es por la deuda, está claro. Pero si es por otra cantidad mayor (60%, por ejemplo), habrá que tener en cuenta las costas judiciales para saber cuánto sigue debiendo el demandado tras la adjudicación, ¿no?

  16. en respuesta a Defranla
    -
    Top 100
    #46
    21/02/12 10:04

    Esta es la típica pregunta que no tiene una respuesta concreta porque depende de muchos factores, como que se haya dictado o no el decreto de aprobación del remate, o que el precio de adjudicación sea la deuda, en cuyo caso habrá que hacer antes la tasación de costas, etc. Y, por supuesto, en cada juzgado tienen un protocolo diferente.

    Lo mejor es preguntar en el juzgado afectado y en cada caso concreto. Te sorprenderías de las diferencias.

  17. #45
    21/02/12 09:30

    Alguien me puede indicar el plazo que trascurre entre que se pide la cesion de remate y se debe efectuar el pago, o en su caso, el plazo que da el juzgado para efectuarlo?

  18. en respuesta a Dación en Pago
    -
    #44
    21/02/12 09:29

    Forzoso no; las herencias pueden repudiarse si asi se desea, (articulos 998 y sucesivos), pero se corre el riesgo de que los acreedores se enteren y soliciten al juez aplicar el articulo 1001, y sean capacitados a aceptar la susodicha herencia ellos mismos.

  19. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #43
    20/02/12 14:50

    Es decir que en la parte restante no habría forma de desheredarme o en otras palabras dejarlo todo a mi hijo, sin convocar las circunstancias que expresa los artículos 852 y 853 del codigo civil? ¿Soy un heredero forzoso de cualquier manera?

  20. en respuesta a Dación en Pago
    -
    Top 100
    #42
    20/02/12 12:43

    Está el tercio de libre disposición con el que tus padres pueden hacer lo que quieran, dejarlo a tu hijo o donarlo a una ong. nadie puede meterse en lo que hagan con ese tercio


Nueva Sección
Ventas Desesperadas