Vaya petardo con las subastas extrajudiciales

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Vaya brasa que nos están dando algunos defensores de causas perdidas con el petardo este de las subastas extrajudiciales. La cosa empezó hace un par de meses cuando alguien descubrió que las ejecuciones hipotecarias llevadas a cabo en las notarías duraban menos tiempo y la subasta se producía antes que en las ejecuciones judiciales.

Sobre las mismas ya trató hace un par de años el gran Echevarri (el muy cabrito siempre se me adelanta), prediciendo que las entidades financieras tenían mucho interés en desenterrar al diplodocus como medio de sortear el tremendo atasco judicial español.

Lo increíble es que esta ventaja, en vez de tomarse como un éxito del sistema notarial en detrimento de los holgazanes de siempre se tomó más bien como una aminoración de derechos de los deudores, a quienes se les considera "indefensos" con este sistema. Esto sí que es el colmo de los colmos, considerar un derecho de los deudores el que sus asuntos judiciales sean llevados por una administración ineficaz y lentorra que aleje en el tiempo la temida subasta.

Sin embargo, en un país moderno y verdaderamente progresista la Justicia debería ser eficaz y rápida e impartirse en el mínimo tiempo posible. Volemos con la imaginación a un país utópico en el que imperara la Ley y la Justicia: 

  1. día 1: Presentación de la demanda
  2. día 2: Redacción del requerimiento de pago
  3. día 4: Requerimiento de pago en el que le notifican la demanda y le dan al deudor diez días para regularizar la deuda. Simultáneamente se le entrega un librito en el  que se le explican sus derechos y el procedimiento en lenguaje coloquial
  4. día 14: Como no ha pagado se dicta Decreto de Ejecución y, de oficio, se le requiere telemáticamente al Registrador de la Propiedad para que expida la Certificación de Cargas
  5. día 15: Se recibe telemáticamente el certificado de cargas y de publica de oficio el Edicto de Subasta con un mes de plazo.
  6. día 18: Se le notifica al deudor el señalamiento de subasta entregándosele el edicto de subasta.
  7. día 45: se celebra la subasta un mes y medio después de haberse presentado la demanda de ejecución hipotecaria

Todo lo que no sean estos plazos es un mal funcionamiento de la Justicia y no un derecho de los deudores.

Otra cosa por la que no gustan estas ejecuciones extrajudiciales es porque no tienen por qué regirse por la actual Ley de Enjuiciamiento Civil y su famoso artículo 670 sino que pueden hacerlo por el anterior sistema de subastas y en tal caso se pasan todas las novedades del art. 670 por el arco de triunfo, celebrando hasta tres subastas, siendo la tercera sin sujeción a tipo.

Sobre todo, esto último atemoriza mucho a los sindicalistas y a los de Izquierda Unida y encanta a los periodistas sensacionalistas, que siempre lo mencionan dando por hecho que siguiendo este camino extrajudicial las entidades financieras lo que están buscando es precisamente adjudicarse las subastas por 1 euro y continuar persiguiendo a sus deudores de por vida. Hace falta ser imbécil para pensar semejante cosa.

 

Postdata (20-feb): Última hora al respecto: Los notarios impedirán a los bancos que embarguen pisos por debajo del 60%

 

  1. #72
    13/03/12 12:55

    Y aquí (desde el sábado 10, de hecho) tenemos el Decreto "De Guindos" + Código, que afecta también a las subastas extrajudiciales:

    http://www.boe.es/boe/dias/2012/03/10/pdfs/BOE-A-2012-3394.pdf

  2. en respuesta a Sáenz
    -
    #71
    09/03/12 14:53

    No tranquilo, no me lo tomo a mal, necesitaba aclararlo solamente dado que tal vez se pudiera pensar que mi planteamiento genera también la sospecha.

    Firmé un contrato pero no un deterioro prolongado de mi situación para que se acumulen intereses moratorios y otros costes. Además pregunto ingenuamente: ¿por qué la entidad bancaria se niega a darme una respuesta con la denegación por escrito de una solicitud de dación en pago o un intento de arreglo más satisfactorio, incluso para ellos y no desencadenar un posterior deterioro del crédito? ¿será que ellos le ven consecuencias a dejar una constancia por escrito, justificando su decisión? Podría pensarse que si se eximen de dar una respuesta por escrito (en el supuesto que el Director haya procesado correctamente la solicitud) tiene una razón de ser o tal vez unas consecuencias legales. Solo por curiosidad me gustaría saberla y aunque remota, tal vez sea un recurso en el futuro. Además, quiero descartar que el Director realmente no haya presentado la solicitud de dación en pago ante un comité o el área de riesgo, tal como se hace cuando uno solicita un crédito. Tengo mis dudas. Tengo también la impresión que sólo lo ha comentado a su Jefe de Zona y no ha subido más allá en la estructura del banco.

    Por otra parte, he hablado con una abogada de Madrid, del Área Jurídica de la Entidad (que está subcontratada por dicho banco) y me ha confirmado que sí se están realizando daciones en pago para personas con mejor situación que la mía. Necesito saber porque a unos sí y a otros no (en el fondo ya sé la respuesta) pero es importante para mí, dejar una evidencia comprobatoria. Si transcribo en una Notaría la respuesta (del banco) que me dieron, tal vez se dignen a matizarla o incluso a decirme que ellos no dijeron exactamente eso o mejor aún, darme la respuesta por escrito de las razones de la denegación. Y si no lo hacen, asumen que no tomaron ningún tipo de iniciativa ante mi solicitud con bastante tiempo de anticipación. Tal vez, esa actitud sea incompatible con ese "protocolo" que probablemente firmarán los bancos con respecto a los desahucios, para la fecha que teóricamente se desencadene todo.

    Con respecto al precio de la vivienda si te soy sincero, no tengo la menor idea hoy en día. No hay un precio cierto de referencia: ¿1.000-1.100-1200 euros el m2 en la periferia cercana de Valencia -menos 3 km-? A lo mejor menos, no sé. Es un piso de aproximadamente 140 m2 construidos, bien ubicado por cierto.

    Saludos, gracias por interesarte.

  3. en respuesta a Dación en Pago
    -
    #70
    09/03/12 10:56

    No te lo tomes a mal, quizá ha sonado muy brusco. Tú tienes derecho a la legítima de tu padre (un tercio de la herencia), y el hacer un testamento donde no la recibas está claro que sólo es para que tus acreedores no cobren. Por eso digo que es en fraude de tus acreedores, que es un término que usa el código civil. No entiendas que te estoy imputando un delito, que quizá es a lo que sonó.

    Ya, lo dice la ley, y también el contrato que firmaste con mucha probabilidad. Pero no creo que tenga demasiadas consecuencias.

    ¿Por cuánto crees que podrías vender la casa? Lo veo más práctico. ¿hay algo que pudieras ofrecer al banco como garantía de la diferencia entre lo que queda de préstamo y el precio que obtendrías?

  4. en respuesta a Sáenz
    -
    #69
    09/03/12 07:30

    "Hombre, es que lo de ir al notario y decirle que quieres hacer una desheredación en fraude de acreedores, es un poco fuerte. "

    Disculpa pero jamás dije que se hizo eso y mucho menos se intentó plantear un fraude, ni se desprende eso. Es obvio que si no recibo herencia, soy desheredado pero era un término coloquial escrito por aquí y no fue mencionado a un Notario. En realidad, no me he concentrado en el tema de la herencia. Mi preocupación es la posibilidad de plantear una dación en pago, no evitar que me pillen la herencia.

    No desearía que se desviara el tema al asunto de la herencia. Mi herencia es pequeña, no es motivo de preocupación relevante para mí y si fuera grande, tampoco lo sería. Yo no haría fraude ni nunca lo he hecho, ahora entiendo que sí se puede proteger algún patrimonio legalmente, sería magnifico pero repito el tema sucesorio no es motivo de desvelo. No tenía expectativas de recibir respuestas sobre eso, ni tampoco las pido.

    De nuevo te agradezco tu tiempo en contestar los post. Sé que tengo que pagar, eso es de perogrullo, de hecho lo sigo haciendo en todas mis deudas, hasta ahora están al día y el día que no se pueda pagar o me presente insolvente, que la Ley haga también su trabajo, creo que lo tengo razonablemente mentalizado.

    El lunes enviaré un buro-fax al Director porque para mí sí es importante hacer saber que anticipé mi potencial estado de insolvencia (por cierto lo dice también la Ley) e intenté buscar una solución razonable e higiénica de la situación, cuando había condiciones para ello. Por algo no me dan nada por escrito de su respuesta negativa. Estoy seguro que habrá contestación a dicho Buro-Fax, independientemente que sirva para algo. Expondré la redacción por aquí, ya no para evaluarla porque lo haré posteriormente a que se la entregue al Director. En función de los acontecimientos, también podría ir a la Notaría a mencionar que hice una solicitud de dación en pago, cinco meses antes de caer en insolvencia, intentando buscar una solución. No busco un objetivo específico pero ante un Juez quiero demostrar que intenté, con tiempo, buscar una solución y llevaré evidencias comprobatorias. El banco intenta llevar al Juzgado a personas insolventes con acumulados de intereses moratorios, costas y deterioro total. Dar el mensaje al Juez que se intentó explicar mi situación con tiempo y que la Entidad no haya tenido ninguna iniciativa a buscar algún tipo de arreglo, tal vez podría compensar algo (solo digo tal vez). Además me da la sensación de haber hecho algo.

  5. en respuesta a Dación en Pago
    -
    #68
    08/03/12 14:10

    ¡Hola! Bueno, respecto a la primera parte, es existe un cierto deber de lealtad hacia el acreedeor y ahí se podría incluir el informarle de tu situación, pero salvo casos concretos marcados en la ley, no creo que tenga mucha relevancia. Y en cuanto a que el juez vaya a ser benévolo, pues nunca se sabe, pero en principio no hay mucho margen donde serlo. Debes una cantidad de dinero y es la que hay que pagar. Distinto sería si el juez tuviese que valorar si tu edificación dañó los cimientos del vecino, o cosas donde tu buena fe o diligencia sí puedan influir más... En este caso, no lo veo mucho.

    Hombre, es que lo de ir al notario y decirle que quieres hacer una desheredación en fraude de acreedores, es un poco fuerte. De hecho, tampoco me debería haber extendido sobre ello. Es más fácil que tu padre haga testamento en favor de tu hijo sin decir más y ya está, aunque no sea la solución técnicamente perfecta. Y sí, el testamento se puede hacer de puño y letra, pero cuidado con cumplir los requisitos del art. 688 Cc, o será nulo. De todas formas, no lo recomiendo, porque a la muerte de tu padre, habrá que llevar el testamento al juzgado y nombrar testigos que conozcan la letra y firma, etc. Te puedes imaginar: tiempo y dinero.

  6. en respuesta a Jotaerre
    -
    #67
    07/03/12 14:58

    Yo tampoco estoy de acuerdo con que se legislara de forma que fuera vinculante con carácter retroactivo, ¿de qué sirve darle a los bancos la respiración asistida si luego les metemos semejante zancadilla? Que la dación en pago sea voluntaria y que se hagan públicas las estadísticas de qué bancos la aceptan y cuáles no. Creo que con eso bastaría para que la aceptasen en los casos de mayor necesidad.

    Por otro lado tampoco estoy seguro de que lo que estén buscando todos estos de la Izquierda Plural y los "indignados" sea la dación en pago. Más bien creo que lo que realmente quieren es que la banca condone toda la deuda morosa. Y también quieren que la banaca sea nacionalizada, y también quieren casa gratis y también quieren vivir sin trabajar y también...

  7. #66
    07/03/12 09:41

    Se había hablado en este post de la dación en pago, y de la propuesta del PP de redactar un código de conducta para los bancos, que no iba a ser, ni será ya en absoluto vinculante, como quedó claro ayer, al descartarse regular legalmente la dación en pago:

    http://www.elperiodico.com/es/noticias/economia/congreso-rechaza-dacion-pago-1505001

  8. en respuesta a Sáenz
    -
    #65
    24/02/12 19:42

    Te agradezco sinceramente tu respuesta.

    Te contesto la pregunta intercalada en tu post, cito tus palabras:

    "¿por qué estás tan empeñado en que quede constancia de lo buena persona que eres?"

    Estoy empeñado en obtener una evidencia de la contestación por las siguientes razones:

    - Entiendo que la Ley te exige avisar un potencial estado de insolvencia en determinado plazo, tengo entendido que son dos o tres meses previos. Lo estoy haciendo con un plazo un poco mayor.

    - La hipoteca actualmente está al día y lo estará hasta principios de agosto. Hasta ese mes no se habrán incurrido en intereses de demora, costas procesales y deterioro general del crédito. Creo que es un momento adecuado para negociar porque en mi caso, en caso de un embargo, si me quitan el piso, etc. posterior a eso, será mucho más difícil a cobrarme algo, quedando una pérdida mayor para el banco y arruinándome contundemente mi vida. Dejar constancia que hice todo lo posible de negociar una salida racional, creo que es importante para efecto de un Juzgado.

    - Otra razón también es porque se han negado a darme una respuesta por escrito (que entiendo que están en su derecho pero es una actitud antipática o perdón por usar malas palabras... "para salvar el culo" por alguna razón que no determino bien), por tanto tenía previsto enviarle un burofax, como tú dices, a la Central, con copia al director, con las conclusiones de la reunión de hoy, la redacción sería breve, algo así:

    a- "La solicitud de la dación en pago ha sido denegada por la unidad funcional que tiene la potestad de hacerlo, según sus palabras. Además me comunicó que dicha unidad funcional era el "Dpto. de Riesgos" ". (El objetivo de este párrafo es hacer constar la negación de la solicitud como tal, salvo el supuesto negado que el banco responda algo diferente, ya tendrían que hacerlo por escrito y además que el director no actuó como un portavoz por su cuenta sino que procesó debidamente la solicitud. Asimismo, el hecho que la "unidad funcional" sea el "dpto. riesgos" no suena nada específico, es como si saliera al paso con la respuesta a mi pregunta).

    b- "El motivo de la negación, según sus palabras, ha sido "por política de la entidad". Asimismo me ha comunicado que la entidad que Ud. representa no ofrece daciones en pago." (El objetivo de este párrafo es plantear la duda con sólidas sospechas que esa entidad sí ha hecho daciones en pago. Esto lo planteo porque aunque no puedo comprobarlo con nombres y apellidos, sí me consta que han salido de esa oficina y por tanto del banco en general, clientes que se le han hecho daciones en pago, aparentemente "caciques" de la zona donde vivo y no quien realmente lo necesita, como pienso que es mi caso. Además no estoy completamente seguro que el Director haya procesado eficientemente la solicitud o incluso que la haya enviado a la Central dado que solo tardaron dos días en responder (no hubo inspección ocular del piso, ni ningún tipo de investigación previa, etc).

    c.- "Las causas de la negación, según sus palabras, fueron "política del banco". Intentando profundizar cuales eran las bases de esa política, Ud no me aportó una respuesta adicional." Con este párrafo intento que me digan las causas o razones porque mi situación no es viable para una dación en pago.

    d- "Si se tiene alguna objeción a lo expresado en esta comunicación, reflejo de la reunión con el Director de la oficina X, Nombre XX, ruego que por una vía similar a esta, por escrito, se me haga saber a mi dirección. (El objetivo de este párrafo es intentar que se genera un escrito de ellos o a lo sumo, una llamada de atención más formal a mi solicitud, dado que honestamente pienso me están subestimando y por favor, digo esto, con toda la humildad del mundo).

    Por otra parte, entiendo lo que me dices, que el acreedor no quiera negociar (y está en su derecho) pero, sin ser abogado, pienso que ante un juzgado presentando la evidencia que he intentado negociar mucho antes que mi situación fuera catastrófica, dado que aparte de la diferencia del precio obtenido por el piso en subasta, hay que añadirle las costas procesales, no crees que el Juez vería eso como un atenuante? ¿son ilusiones pensar eso? La adjudicación del piso, en caso de subasta desierta (60%) + las reformas con factura son equivalentes al valor de la deuda, ¿no es este el mejor momento para entregar el piso, teóricamente incluso para ellos?.

    Con respecto a la herencia, te agradezco tus comentarios, los voy evaluar. En principio mi padre fue al notario pero éste no le quiso hacer el documento en los términos de cobertura para mi situación, argumentando que no se me puede desheredar. Me dejaste pensando en lo del manuscrito, es decir una herencia manuscrita que entiendo que quedaría como un documento privado: ¿tendría suficiente fuerza legal y validez? Soy hijo único, mi hijo también lo es. No tengo un entorno familiar amplio, ni primos conflictivos.

    Un saludo. Muchas gracias de nuevo por tu amabilidad.

  9. en respuesta a Dación en Pago
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    #64
    24/02/12 16:30

    He estado unos días sin poder atender a los comentarios. Y ahora me encuentro mil. Estoy un poco liado con los temas. Intento contestar a lo que recuerdo que has preguntado:

    1.- Dación. Yo que tú me presentaba en la central o en la oficina del presidente a entregar en mano la carta a su secretaria, a poder ser con registro de entrada. Olvídate del notario, para lo que quieres te sirve con mandar un burofax, pero tampoco le veo la utilidad. ¿por qué estás tan empeñado en que quede constancia de lo buena persona que eres? Ningún juez lo va a tener en cuenta: si hay una deuda, hay una deuda; y si el acreedor no quiere negociar, no hay nada que hacer.

    2.- Herencia. Tendría que conocer tu caso más detalladamente. ¿tus padres son valencianos de toda la vida? ¿no tienes hermanos, ni sobrinos? ¿sólo un hijo? Si todo es así, la más fácil es que tus padres hagan testamento en favor de tu hijo como heredero universal, sin mencionarte para nada. Y nombrándote a ti sustituto vulgar. Y si el notario pregunta por qué no te nombran al principio (ojo, ni siquiera en la legítima) y luego sí te hacen sustituto vulgar, la respuesta es "porque es mi testamento y hago lo que quiero". A lo que el notario contestará que tiene que controlar la legalidad y no se puede privar a un hijo (tú) de su legítima. A lo que tendrán que contestar que a ti no te molesta, y que en todo caso podrás ejercitar la acción de complemento (art 815, 817) o la de preterición (814) y que el notario no tiene mucho que decir al respecto porque no es una cuestión de ilegalidad, y que si tanto le molesta, que salve su responsabilidad para quedarse tranquilo. Y si aún así se niega, en vez de testamento ante notario, pueden hacerlo de su puño y letra (cumpliendo la forma impuesta en el 688). El que el testamento esté hecho así intenta evitar la acción concedida a los acreedores en el art. 1001 -aunque dudo que lleguen a enterarse de nada-, porque en apariencia tú no estás renunciando, sino que son tus padres quienes no te dejan nada. Aunque si yu fuese el acreedor intentaría que el juez me permitiese, por analogía con el art. 1001, me permitiese usar la acción subrogatoria del art. 1111 para exigir el complemento del legítima (art 815).

    Efectivamente cabe la opción de la desheredación por las causas del art. 853. Basta que tus padres lo digan en el testamento, sin necesidad de probarlo. Si yo fuese el acreedor, igualmente intentaría que, en vía subrogatoria, me dejasen negar la causa de desheredación, tal como podrías hacer tú según el 851. A eso se puede oponer que negar la causa de desheredación no es un derecho que sea ejercitable (y que si lo fuese, sería personalísimo, excepción al 1111), sino simplemente es la negación de unos hechos (es decir, es una declaración de conocimiento -"no he hecho tal"- y no una declaración de voluntad como es el ejercicio de un derecho -"quiero tal"-), por lo que no cabe ser realizada por los acreedores. Sin embargo, va a ser difícil que el notario o el juez si llega a pleitearse por el testamento, admita que se desherede a alguien y, a continuación, se le nombre sustituto vulgar?

    ¿y por qué esa perra con que seas sustituto vulgar? Pues verás. Esto lo que quiere decir es que si tu hijo muere antes que tus padres (Dios no lo quiera) o por cualquier causa repudia la herencia o es inhábil para heredar, queremos que los bienes vayan a ti, ¿no? Porque como se entere algún primo tuyo, aprovechará tu preterición o tu desheredación para pleitear por la herencia, y a saber cómo termina la cosa. De hecho, para dejar las cosas bien atadas, deberían decir tus padres en su testamento expresamente que no se oponen a que tu hijo te transmita lo heredado inter vivos o mortis causa. No vaya a ser que llegue un primo tuyo y diga: "si le han preterido/desheredado en su herencia, hemos de entender que no querían que los bienes terminasen en su hijo, por lo que hay que buscar otro sucesor a su nieto". No tendría razón, pero aquí no se trata de ganar pleitos, sino de evitarlos.

    En fin. No sé si he sido muy claro. Lo estoy escribiendo a la carrera.

  10. en respuesta a Exiliado
    -
    #63
    24/02/12 16:05

    Gracias por lo de monstruo... ¡Tendré que cambiar la foto! XDD

  11. en respuesta a Jotaerre
    -
    #62
    24/02/12 15:45

    Bien, la respuesta ha sido negativa a la solicitud.

    En la conversación, el Director ha puntualizado lo siguiente:

    1.- Nuestro "Dpto. de Riesgos" tomó la decisión. No precisó con exactitud la "unidad funcional" de la entidad.
    2.- A mi pregunta del motivo la respuesta fue: "por política de la institución". No estamos hablando de una institución pequeña, es una de las más grandes que resultaron de las fusiones. Cuando le recalqué de nuevo las causas para la no aprobación, me repitió dos veces más: "por política de la institución", sin más detalles.
    3.- Me dijo que no han dado daciones en pago (que él sepa). Sin embargo, como decía en unos post´s anteriores, él mismo coloquialmente (antes de hacer mi solicitud y éramos "amigos" y hablábamos de la "crisis del país) me señaló un grupo de expedientes que se estaban sobre su escritorio, negociando como daciones en pago y pude ver incluso al cliente de uno de ellos, salir de la oficina del Director, cuando yo estaba a la espera de mi turno.

    Observaciones:
    - La respuesta se procesó en dos días (¿no es muy rápida para contestar un Comité bancario?). Dudas mías: ¿el director realmente envió a la Central mi solicitud o ha sido debidamente procesada?.
    - No hubo contacto conmigo por parte de la Central, ni tampoco una tasacion del piso, ni revisión ocular, etc.

    Ahora bien, le pedí si todo esto podían hacerlo constar por escrito. La respuesta, como era de esperar, ha sido negativa.

    Pregunto al que quiera ofrecerme ideas: ¿es conveniente elevar a documento público (notaría), tanto de la solicitud de dación en pago, como la respuesta verbal del Director, con conocimiento de él mismo (burofax) y atención del cliente de la entidad? Tengo además el registro de la llamada telefónica citándome a hablar personalmente con él (hoy).

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