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Cuando comenté en mi post anterior que a nadie nos sobran los clientes me estaba refiriendo exclusivamente a clientes reales con capacidad y decisión de comprar y no a los muchos que me escriben guiados por una idea equivocada de las subastas judiciales y con la cabeza llena de pájaros. Las solicitudes de estos últimos me salen por las orejas.

Este es solo el último ejemplo:

Hola Tristán, me encanta tu blog, hasta el punto de que he decidido hacerme tu cliente y comprar con tu ayuda algún chollo de esos que salen en subasta. Pero como no dispongo de mucho dinero, lo que me ofrezcas tiene que ser un verdadero chollo, como mucho al 50% de su valor, porque espero que estos chollos no te los quedes todos para ti solito (...)

Tres veces la palabra chollo en un par de frases. A esto me refiero cuando digo que muchos interesados no tienen los pies en la tierra. De paso me podría haber pedido la Luna. Y para colmo cae en dos errores muy extendidos acerca de las subastas judiciales:

  1. Que en las subastas se compran chollos
  2. Que los subasteros nos reservamos las mejores compras para nosotros

¿Se puede ser más ignorante? ¿Es que a estas alturas aún no sabemos que en las subastas el precio se forma mediante la competencia entre los intereses de unos postores y otros? El negocio de las subastas consiste simplemente en aplicar un porcentaje de descuento al PVP calculado de los pisos subastados y atenernos al eso, de manera que el resultado de la misma no es otra cosa que la competencia entre la aplicación de los distintos porcentajes sobre los diferentes PVP calculados por cada subastero.

Por ejemplo, si el subastero Carlos calcula una valoración de 100k a la propiedad subastada y aplica un descuento del 25% su precio máximo de compra no pasará de 75.000 euros. Frente a él está el subastero Luis, cuyo cálculo es de 110k y que aplica un descuento del 30%, con lo que no pagará más de 77.000 euros.  Y resulta que también asiste el subastero Pedro, que siempre valora muy generosamente, en este caso lo valora en 115k, pero como es un tacaño en lo que está dispuesto a pagar (siempre exige un mínimo del 35% de ahorro), resulta que nunca consigue comprar pues su tacañería se lo impedirá una y otra vez, por muchas veces que lo intente.

Así, el precio de adjudicación se forma por la competencia entre los distintos postores, cada uno de los cuales hace una valoración diferente del piso y exige una rentabilidad diferente a su inversión, de manera que solo uno de ellos consigue comprar y no siempre es el que mejor valoraciones hace ni el que mayor porcentaje está dispuesto a pagar. 

Eso sin tener en cuenta los muchos otros factores que influyen en el resultado de la subasta, como por ejemplo la presencia del vecino de al lado que quiere el piso para su hija o de un acreedor posterior interesado en que suban las pujas para cobrarse del sobrante o tantos y tantos factores.

Entonces, ¿puede alguien explicarme como sabemos los subasteros que tal o cual subasta es o va a ser un "chollo"?, ¿Cómo adivinamos que ese piso que sale tan baratito no va a subir en las pujas?. Me voy a contestar yo mismo: DE NINGUNA MANERA. ES IMPOSIBLE ADIVINAR EL RESULTADO DE UNA SUBASTA. Eso si, hay que huir como de la peste de clientes con la mentalidad de Pedro, pues no hacen otra cosa que darnos trabajo sin la menor posibilidad de éxito. Los subasteros tenemos que elegir siempre asistir a la subasta con el caballo ganador y dejar a los perdedores en su casa, que nunca comprarán en subastas como tampoco invertirán a tiempo en los mercados financieros ni sabrán vender las acciones que están llegando a su máximo valor. El beneficio siempre les parecerá insuficiente. 

Y si así es la cosa, ¿Cómo podríamos los subasteros reservarnos para nosotros las mejores subastas? A esta majadería ya ni la voy a contestar.

 

  1. en respuesta a Cheetos
    #20
    Aitorbk

    No si lo sé.. el resultado de la empresa anda por el doble dígito raspado.. y eso que se parte de un 30% de objetivo. y es una historia de éxito...

  2. en respuesta a Aitorbk
    #19
    Cheetos

    Aitorbk, como dice Dalamar, lo ideal no es un miserable 30% sino un 400%. Es más, un 500.000%... pero esto último, lo del 400% y hasta lo del 30% es prácticamente imposible mantenerlo de forma regular. Y si no mira los resultados de cualquier empresa normal. Con un 10% anual la mayoría nos daríamos con un canto en los dientes, ya que sería al menos el triple de lo que sube el IPC.

  3. en respuesta a Aitorbk
    #18
    Dalamar

    Claro pero una empresa es una empresa y yo soy yo, yo no puedo dedicar a un negocio el tiempo que puede dedicar una empresa ni tengo la experiencia, sin embargo si puedo gestionar un alquiler, la indefension, pues todo depende de donde, en Espana bastante, pero esta mejorando, en UK, USA etc... Pues poca al inquilino lo sacas en semanas.

  4. en respuesta a Dalamar
    #17
    Aitorbk

    Por poner un ejemplo, la mayor parte de las empresas en las que he trabajado (consultoría) tienen como objetivo un 30% objetivo (contando todos los gastos previsibles), con el objeto de que se quede entre un 10 y un 20% (gastos financieros, imprevistos..).

    Tengo varios familiares que se dedican a los alquileres.. y vamos, que la indefensión es muy grande.

  5. en respuesta a Aitorbk
    #16
    Dalamar

    En Espana se de pocos casos que sacan un 10% pero alguno hay, Tristan lo sabe, en UK 10% se puede sacar sin problemas pero no en las mejores zonas precisamente, en USA y en Irlanda se pueden sacar 10% y bastante mas sin problemas y en zonas bien, en algunos emergentes puedes sacar 10-14% en vivienda nueva, asi que poco a poco Espana va por el camino

    Lo que interesa o es sacar un 30% bruto o un 20% neto es sacar un 400%, pero el problema es que ni todos tenemos el tiempo ni el conocimiento y yo conozco a muy pocos capaces de sacar un 20% constantemente todos los anios en alguna inversion, Buffet y pocos mas... A mi un alquiler me va mejor es mas sencillo y no requiere tanto tiempo ni conocimiento, y yo no me dedico a mover cajas esto solo es el lugar donde poner los ahorros.

  6. en respuesta a Dalamar
    #15
    Aitorbk

    No veo yo eso de sacar un 10% por el alquiler. Quiero decir, que yo no digo que no sea posible, pero aun dando por sentado que lo sea (que lo veo muy difícil), no saldría demasiado a cuenta.

    Lo que interesa es mover el dinero a un 30% bruto que de un 20% neto anual como mínimo. Si ya pudiera ser movimiento y medio, o dos movimientos, mejor, porque eso sería un 30-40%.

    Eso lo entienden bien los distribuidores: se trata de mover cajas los más rápido posible. Un 1% de margen , hecho 30 veces, es un 30% de beneficio...

  7. en respuesta a Beticus
    #14
    Dalamar

    Comprar en Espana pensando en ganar por apreciacion del inmueble es una locura, en todo caso comprar si la renta (alquiler) compensa y eso teniendo en cuenta que iran bajando, pero yo ya se de varios que sacan 10% con el alquiler en Espana y eso antes era impensable.

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  8. en respuesta a Tristán el subastero
    #13
    Dalamar

    Pues si te sobra alguna liebre o empiezan a salir muchas liebres, yo me apunto, yo no soy de los que se raja! ;-) Y aunque no este alli ya mandare a alguien de confianza para que de el visto bueno y me mande un par de fotos!

  9. en respuesta a Tristán el subastero
    #12
    Beticus

    Siendo así, es una buena opción.

    ¿Pero ese mejor precio que pueda conseguirse en el mercado quién lo dictamina?

    Porque hace unos meses un amigo adquirió en subasta una parcela en Condequinto de más de 1.000 mts cuadrados (con casa incluida, la cual habrá que derribar de vieja) por más de 200.000 euros. Él dice que esa parcela no se puede obtener por menos de 400.000 euros, pero me parece que se equivoca y mucho.

    Particularmente viendo la recesión que ya está aquí (se especula con un decrecimiento del PIB del 5 % este año), la pérdida de poder adquisitivo que vamos a tener todos (o casi todos), la pérdida de población de este país y la próxima guerra de Irán, creo que los precios de los inmuebles se van a ir a niveles del año 2000.

    Y eso creo que va a ser incluso menos que el 25% sobre el mejor precio al que haces referencia.

  10. en respuesta a Dalamar

    Cierto, me has pillado. Yo no niego que de vez en cuando salte alguna liebre, pero para que eso ocurra hay que ir mucho al monte a cazarlas. El resto del tiempo lo que se cazan son pajarillos que al final son los que te llenan la mochila y con los que comemos.

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  11. en respuesta a Beticus

    Te equivocas, Beticus. Cuando yo hablo de conseguir un descuento del 25% respecto al PVP real actual me estoy refiriendo al mejor precio que actualmente se pueda conseguir por el mismo piso en el mercado habitual y sobre ese precio ahorrarse un 25% comprando en subasta. De lo contrario no merecería la pena la lucha diaria en los juzgados para obtener precios que ya podríamos obtener simplemente negociando.

  12. #9
    Beticus

    Indudablemente, para conseguir un 25% hoy en día no hace falta acudir a subastas. Se puede negociar con el propietario directamente.

  13. #8
    Alberto2010

    Esta claro que todo el mundo busca el maximo beneficio, lo cual es licito por las dos partes.

    Si el descuento medio de una buena compra en subasta puede rondar el 25%, me pregunto si con la que está cayendo, siendo un poco habil negociador, no se puede conseguir un 15% de descuento o mas a un vendedor convencional...

    Con lo que nos deja un margen muy pequeño respecto a una compra en subasta y sin los posibles dolores de cabeza que pueden ocasionar la compra en un juzgado (retrasos del juzgado,fianzas,registro propiedad, pedir la posesion), merece la pena por ese margen comprar en subasta en este momento donde forzando un poco al vendedor se consiguen buenos descuentos?

    La "tranquilidad" tambien se paga y quizas hay gente que prefiere pagar un poco mas e ir teoricamente sobre seguro, aunque ya sabemos que en esta vida no hay nada seguro...

    Que opinais?

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  14. #7
    Tradersdeforex

    La cultura del pelotazo: ganar mucho por potra y retirarse. Este tipo de personas, debe entender que para poder hacer algo bien en esta vida, hay que aprender, informarse y pasarse horas practicando. Los chollos siempre aparecen ya sea en las subastas o en las operaciones en bolsa, pero lo importante no son esas operaciones, sino el global, tanto las grandes como las pequeñas.

    ¡Saludos!

  15. #6
    Dalamar

    Buenas Tristan, yo quiero ser tu cliente, quiero un chollo como aquel que te compraste hace poco en S.Chinarro, algo similar a precio parecido! ;-) Ahi te he pillado!

  16. #5
    Mmikel

    También se lo puedes agradecer un poquitín al colega del publireportaje, que no creo que haga ascos a todos los "pedros busca chollos" de España.

  17. en respuesta a Tubar44
    #4
    Bonafidei

    Los accidentes ocurren, la loteria siempre le toca a alguien, pero la probabilidad de que suceda es muy baja, pero no deja de ser bonito pensar que te va tocar el euromillones y mejor no pensar en un accidente, somos como somos, cada dia estamos mas apalominados, sera nuestro destino.

  18. #3
    Tubar44

    Bueno mucha gente entra en el blog y lee los comentarios de unos y otros y al final llega a la conclusion de que es posible conseguir un piso apartamento o lo que sea dando un pelotazo y no es de extrañar porque en algun comentario hace tiempo por ejemplo F.Calvo comentó (creo que fue el pero no estoy seguro) que se habia adjudicado un apartamento en la costa por 12000€ y que facilmente lo podria vender por 90000€ y la gente se queda con esa cantinela y cree que todo el monte es oregano.
    Un saludo

  19. #2
    David v.

    Para el que aún no se haya enterado, la clave en este negocio (y en muchos) está en la rotación del capital, no en pretender pegar el pelotazo en una operación, que se puede dar muy de vez en cuando, pero este no es el cometido de comprar en subasta. Que me corrijan los que saben más sobre esta empresa si estoy equivocado. Saludos.

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