¿Amortizar hipoteca desgrava? Cuánto te devuelve Hacienda y máximo a amortizar
¿Amortizar hipoteca desgrava? Cuánto te devuelve Hacienda y máximo a amortizar
La amortización de tu hipoteca puede reducir tus impuestos significativamente. Hacienda puede devolverte hasta un 15% de tu aporte anual si cumples con los requisitos. Pero no es todo; ¡descubre cuánto puedes desgravar, cómo hacerlo y si te conviene!
Amortizar tu hipoteca no solo te permite reducir deuda, también puede darte ventajas fiscales si cumples con ciertos requisitos. Una de las dudas más habituales en campaña de Renta es si amortizar hipoteca desgrava y cuánto puedes llegar a recuperar en tu declaración. En este artículo te explicamos si se puede desgravar la amortización de la hipoteca, cuánto desgrava, los requisitos de Hacienda y cómo hacerlo correctamente.
Amortización de hipoteca: cómo reducir deuda y aprovechar la deducción fiscal en la declaración de la renta.
Ten en cuenta que:
La deducción sigue existiendo solo si ya la aplicabas antes del 01/01/2013 (régimen transitorio de vivienda habitual).
Límites: Puedes deducir el 15% (7,5% estatal + 7,5% autonómico) sobre una base máxima de 9.040 € por contribuyente/año. En hipotecas conjuntas, el límite sigue siendo 9.040 €.
Qué computa: Capital amortizado (cuotas + anticipos), intereses y gastos de financiación del préstamo de vivienda habitual.
Si a final de año no alcanzas 9.040 €, amortiza parcialmente antes del 31/12 para agotar el límite.
La respuesta es sí, pero no en todos los casos, solo si estás en el régimen transitorio: quienes adquirieron/rehabilitaron su vivienda habitual y ya se aplicaban la deducción antes del 1 de enero de 2013 pueden seguir deduciendo mientras se cumplan los requisitos. Para compras posteriores (régimen común estatal), no existe la deducción.
Los requisitos que exige Hacienda son:
La vivienda haya sido adquirida antes del 1 de enero de 2013 (Derecho previo y continuidad en su aplicación).
Se trate de tu primera vivienda habitual (residencia efectiva y permanente).
Inversiones destinadas a adquisición/rehabilitación/ampliación de la vivienda habitual.
Hubieras aplicado la deducción en ejercicios fiscales anteriores a 2013.
No se aplica a segundas residencias ni propiedades en alquiler.
Si cumples estas condiciones, podrás aplicar la deducción por amortización de hipoteca en la Renta.
Importante: País Vasco y Navarra tienen marco foral propio con límites y porcentajes distintos (consulta tu Hacienda Foral; por ejemplo, Bizkaia maneja porcentajes y límites específicos). Este artículo se centra en el régimen común estatal.
¿Cuánto te devuelve Hacienda por amortizar hipoteca?
Hacienda permite deducirte el 15 % de lo pagado en hipoteca durante el ejercicio fiscal, con un límite de 9.040 euros al año. Esto significa que podrás recuperar hasta 1.356 euros anuales. Además:
Si la hipoteca tiene dos titulares y cada uno presenta la declaración individual, el límite sube a 18.080 euros, lo que supone hasta 2.712 euros de deducción conjunta.
La deducción se divide en dos tramos: un 7,5 % estatal y un 7,5 % autonómico.
La respuesta rápida a ¿cuánto desgrava amortizar hipoteca? Es: amortizar hipoteca desgrava hasta 1.356 euros por contribuyente, siempre que cumplas los requisitos de Hacienda.
¿Cuánto se puede amortizar de hipoteca al año para desgravar?
Si tienes derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual (régimen transitorio), el límite anual de base deducible es de 9.040 € por contribuyente y año. Sobre esa base se aplica, con carácter general, un 15% de deducción (7,5% estatal + 7,5% autonómico). Esto incluye cuotas de capital amortizado + intereses + gastos de financiación vinculados a la adquisición/rehabilitación de la vivienda habitual. En tributación conjunta el límite sigue siendo 9.040 € para toda la unidad familiar.
Por ejemplo: Si en 2025 pagas 7.500 € entre capital e intereses, y haces una amortización parcial de 1.540 € antes del 31 de diciembre para alcanzar 9.040 €, podrías deducir hasta 1.356 € (15% de 9.040 €), siempre que cumplas requisitos del régimen transitorio.
¿Qué entra en esos 9.040 €?
Capital de las cuotas + amortizaciones anticipadas (parciales o totales).
Intereses del préstamo.
Gastos de financiación vinculados a la adquisición/rehabilitación (p. ej., algunos gastos de constitución documentados). Agencia Tributaria
Importante: El exceso no se arrastra a años futuros. Si inviertes 12.000 €, solo 9.040 € forman base deducible ese año.
¿Y si somos dos titulares?
Cada titular que cumpla requisitos tiene su propio límite de 9.040 €, proporcional a lo que efectivamente paga (lo habitual es repartir al 50% salvo que se acredite otro reparto).
Dos titulares con declaraciones individuales→ cada contribuyente tiene su propio límite de 9.040 €. Si ambos cumplen requisitos y pagan lo suficiente, entre los dos suman hasta 18.080 € de base (y hasta 2.712 € de deducción total entre ambos).
Declaración CONJUNTA (unidad familiar) → el límite NO se duplica: sigue siendo 9.040 € en total para toda la unidad.
Cómo se desgrava la hipoteca con dos titulares Por ejemplo: en una hipoteca en pareja individual (50/50): donde cada uno paga 4.520 € → la base sería 9.040 € cada uno → así que la deducción es 1.356 € cada uno → dando un total por pareja de 2.712 €.
Si presentáis separado (individual) y ambos tenéis derecho y pagos suficientes, podéis doblar efectivamente la base (18.080 €).
¿Cómo desgravar la amortización de la hipoteca en la Renta?
Para aplicar la deducción en la Declaración de la Renta, deberás:
Incluir en tu declaración las cantidades pagadas en concepto de amortización de capital e intereses.
Asegurarte de que la hipoteca corresponde a tu vivienda habitual y fue comprada antes de 2013.
Guardar los justificantes de pago que te entrega tu banco.
Cómo declarar la amortización hipotecaria: en la Renta se informa el total satisfecho por la vivienda habitual con derecho (capital, intereses y gastos de financiación). En copropiedad, cada titular declara su parte según lo efectivamente pagado (habitual 50/50 salvo prueba en contrario). La AEAT dispone de guía y asistente para comprobar requisitos y supuestos como cambios de uso, novaciones o subrogaciones.
¿Cuánto amortizar para desgravar lo máximo?
La regla básica es: proyecta tus pagos del año (cuotas + intereses) y amortiza solo lo necesario para llegar a 9.040 €. Por ejemplo:
Si vas por 8.100 €, amortiza 940 €.
Si vas por 6.300 €, amortiza 2.740 €.
Cualquier euro por encima de 9.040 € no añade deducción ese año.
Dos titulares: cada uno tiene su propio tope si está obligado al pago y cumple requisitos. Si uno aporta más, puede llegar a su 9.040 €; documenta bien quién paga qué (transferencias, recibos) para evitar ajustes.
Consejos para desgravar tu hipoteca correctamente
En primer lugar, evitar estos errores frecuentes:
Confundir “declaración conjunta = doble límite”: en la conjunta, el límite sigue siendo 9.040 €, no 18.080 €.
No coordinar pagos entre titulares y dejar uno por debajo de su tope.
No revisar en diciembre y “perder” parte de la deducción por no alcanzar 9.040 €.
Cambiar el uso de la vivienda (alquiler, segunda residencia) sin revisar el impacto: puedes perder el derecho desde ese momento. Revisa la guía y el asistente de la AEAT.
El Banco de España resume topes y casuística, e incluso recuerda exenciones temporales que han existido en hipotecas variables. Verifica lo que aplica a tu contrato.
Consejo: si tu comisión es inferior al ahorro fiscal y a los intereses futuros que te evitas, sí compensa; si no, quizá te interese amortizar menos o en otra fecha.
Explora opciones como la subrogación
Aunque la deducción fiscal solo aplica a quienes compraron antes de 2013, si tu objetivo es mejorar tu hipoteca y pagar menos intereses o cambiar de tipo variable a fijo, una alternativa es la subrogación hipotecaria.
Los bancos que subrogan hipotecaste permiten llevar tu hipoteca actual a otra entidad con mejores condiciones, como un tipo fijo más bajo o un plazo más corto.
Preguntas frecuentes sobre desgravar la amortización de la hipoteca
El máximo que desgrava amortizar la hipoteca es de 9.040 € al año por contribuyente. A partir de esa cifra, aunque amortices más capital, ya no tendrás beneficios fiscales adicionales.
Si quieres optimizar tu declaración, lo recomendable es amortizar justo hasta ese límite cada año.
No. La deducción por amortización de hipoteca solo aplica a la vivienda habitual comprada antes de 2013.
Sí, pero recuerda que el límite de deducción es de 9.040 € por persona al año. Amortizar más allá de esa cantidad no te dará mayor devolución en la Renta.
En ese caso, puedes plantearte subrogar tu hipoteca a otro banco con mejores condiciones, lo que te permitirá ahorrar en intereses aunque no tengas beneficios fiscales.
Aprovecha la deducción en la hipoteca sin sorpresas
En definitiva, amortizar hipoteca desgrava hasta un 15 % con un máximo de 9.040 € al año por contribuyente, siempre que cumplas con los requisitos de Hacienda. Si compraste tu vivienda después de 2013, esta deducción ya no está disponible, pero aún puedes optimizar tu hipoteca con una subrogación a tipo fijo para mejorar tus cuotas y pagar menos intereses.
Planifica el año para llegar a 9.040 € (sin pasar) y revisa comisiones antes de amortizar. Coordina aportaciones entre titulares y documenta pagos. Si tu tipo es alto, amortizar te ahorra intereses futuros + deducción inmediata; si es bajo, prioriza deudas más caras. Y revisa cada diciembre si te interesa una amortización parcial para cerrar el año en el máximo deducible.
Económicamente es más ventajoso amortizar por tiempo. Existen hojas Excel en Internet para simular amortizaciones parciales de hipotecas. Ahí puedes hacer fácilmente los números.
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