Qué es la dación en pago y en qué circunstancias se aplica
Qué es la dación en pago y en qué circunstancias se aplica
La dación en pago permite cancelar la hipoteca entregando la vivienda al banco. Te explicamos qué es, qué requisitos exige el Código de Buenas Prácticas, cómo funciona el proceso, qué pasa con la deuda y el avalista, y qué alternativas puedes valorar.
Cuando compramos una vivienda mediante un préstamo hipotecario asumimos un compromiso de pago a largo plazo. Pero la vida da giros inesperados: una pérdida de empleo, una enfermedad o una bajada brusca de ingresos pueden dejarnos sin capacidad para seguir pagando la hipoteca.
La dación en pago permite cancelar una deuda hipotecaria mediante la entrega de la vivienda, cuando se cumplen los requisitos correspondientes.
En este artículo te explicamos qué es la dación en pago, cómo funciona el proceso, qué requisitos exige el Código de Buenas Prácticas del Banco de España, qué ocurre con la deuda y con tu avalista, y qué alternativas existen antes de llegar a este punto.
🏠 La dación en pago consiste en entregar la vivienda al banco a cambio de cancelar la deuda hipotecaria.
⚖️ Solo puede aplicarse si deudor y banco lo pactan de mutuo acuerdo: el banco no está obligado a aceptarla.
📋 Si la entidad está adherida al Código de Buenas Prácticas, existen requisitos objetivos (umbral de exclusión, precio de la vivienda, plazos) que la hacen exigible.
🔑 Puede llevar aparejado el derecho a permanecer de alquiler en la vivienda durante dos años.
💰 En determinados casos, la ganancia patrimonial queda exenta de tributar en el IRPF.
¿Qué es la dación en pago?
La dación en pago es una figura jurídica por la que el deudor extingue una deuda entregando al acreedor un bien distinto al dinero inicialmente pactado. En el ámbito hipotecario, se traduce en entregar la vivienda al banco a cambio de cancelar el préstamo que la garantiza.
No aparece regulada como institución propia en el Código Civil, pero se apoya en sus preceptos sobre la extinción de las obligaciones y en el reconocimiento que hace de figuras afines. Su aplicación al mercado hipotecario español se generalizó a raíz de la crisis de 2008 y quedó formalmente regulada con el Real Decreto-ley 6/2012.
En la práctica, en lugar de pagar en efectivo, el deudor ofrece el propio activo hipotecado. Si el banco acepta, la deuda queda saldada y la relación contractual se extingue.
Dación en pago y cesión de bienes en pago: no son lo mismo
Es habitual confundir la dación en pago con la cesión de bienes en pago, pero no son la misma figura. En la dación en pago, el acreedor acepta el bien como pago definitivo y la deuda se extingue por completo, sea cual sea el valor final del inmueble.
En la cesión de bienes, en cambio, el deudor solo autoriza al acreedor a vender el bien y cobrarse con lo obtenido: si la venta no cubre toda la deuda, el deudor sigue respondiendo por la diferencia. Por eso, ante dificultades para pagar la hipoteca, la dación en pago suele ser la opción más protectora para el deudor, siempre que el banco esté dispuesto a aceptarla.
¿Cómo funciona la dación en pago? El proceso paso a paso
Acogerse a una dación en pago no es un trámite inmediato: exige negociación y, en la mayoría de los casos, varios meses hasta la firma. De forma orientativa, el proceso sigue estos pasos:
Contacto con el banco y exposición de la situación. El deudor debe acreditar documentalmente que no puede seguir pagando la hipoteca (nóminas, certificado de desempleo, informe de vida laboral, etc.).
Comprobación de los requisitos. Si la entidad está adherida al Código de Buenas Prácticas, se valora si el deudor está en el umbral de exclusión y si la vivienda cumple los límites de precio. Si no aplica el Código, la dación puede negociarse igualmente, pero queda a la libre voluntad del banco.
Negociación de las condiciones. Se determina si la deuda queda íntegramente cancelada y si el deudor puede permanecer de alquiler en la vivienda, y durante cuánto tiempo.
Firma de la escritura de dación en pago ante notario. El acuerdo se formaliza igual que una compraventa: se transmite la propiedad de la vivienda al banco.
Extinción de la deuda y, en su caso, de las responsabilidades de los avalistas.
Conviene recordar que, salvo que se cumplan los requisitos del Código de Buenas Prácticas, el banco no está obligado a aceptar la dación en pago: puede preferir seguir adelante con la ejecución hipotecaria si la considera más ventajosa para sus intereses.
Requisitos para acogerte a la dación en pago
Existen, en realidad, dos vías distintas para llegar a una dación en pago. La primera es la negociación libre: cualquier banco puede aceptarla si lo considera conveniente, sin que existan requisitos legales que se lo exijan. La segunda es la que recoge el Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012), que obliga a las entidades adheridas a aplicarla cuando el deudor cumple una serie de condiciones objetivas.
El umbral de exclusión: el requisito económico clave
Para que el Código de Buenas Prácticas resulte de aplicación, el deudor debe encontrarse en el llamado umbral de exclusión. Según el Banco de España, con carácter general esto exige que:
Los ingresos conjuntos de la unidad familiar no superen tres veces el IPREM anual de catorce pagas.
El límite sube a cuatro veces el IPREM si algún miembro de la unidad familiar tiene una discapacidad reconocida igual o superior al 33%, una situación de dependencia o una enfermedad que le incapacite para trabajar.
El límite sube a cinco veces el IPREM en supuestos de mayor vulnerabilidad, como parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual con un grado igual o superior al 33%, o discapacidad física o sensorial igual o superior al 65%.
La cuota hipotecaria debe suponer, además, un porcentaje elevado de los ingresos netos de la unidad familiar.
El IPREM se actualiza cada año, por lo que conviene consultar su importe vigente en el BOE o con tu entidad antes de hacer el cálculo.
Límite del precio de adquisición de la vivienda
El Código de Buenas Prácticas también exige que el precio de adquisición de la vivienda no supere el límite fijado en su anexo, que ronda, con carácter general, los 250.000 euros, aunque puede variar según la zona geográfica en la que se ubique el inmueble. Es recomendable confirmar el límite exacto aplicable con tu entidad o directamente con el Banco de España.
Otros requisitos que debe cumplir el deudor
Que el plan de reestructuración de la deuda, si se ha intentado antes, haya resultado inviable.
Que la entidad no haya optado por aplicar una quita de la deuda.
Que, aunque se haya iniciado la ejecución hipotecaria, no se haya dictado todavía el anuncio de subasta.
Que la vivienda no tenga cargas posteriores a la hipoteca.
Que la solicitud se presente dentro de los 24 meses siguientes a la solicitud de reestructuración, o después, si el deudor tiene un plan de reestructuración en curso y no puede seguir atendiendo los pagos.
¿En qué circunstancias se puede aplicar la dación en pago?
Más allá de los requisitos formales del Código de Buenas Prácticas, hay una serie de factores que determinan, en la práctica, si la dación en pago es una opción viable para tu caso:
Factor económico: debes poder acreditar tu incapacidad real y sobrevenida para seguir pagando la hipoteca.
Factor de acuerdo: el banco tiene que aceptar la dación; si no hay conformidad de ambas partes, no puede aplicarse de forma forzosa.
Factor vivienda: el valor de mercado del inmueble debe ser suficientemente próximo al de la deuda pendiente para que la operación resulte equilibrada para el banco.
Factor legal: la vivienda debe estar libre de cargas que compliquen su transmisión, y la operación debe ser viable desde el punto de vista registral y notarial.
Un matiz importante: el Código de Buenas Prácticas solo protege la vivienda habitual del deudor. Si la hipoteca recae sobre una segunda residencia o un inmueble de inversión, la dación en pago sigue siendo posible, pero queda completamente sujeta a la negociación libre con el banco, sin los requisitos ni garantías del Código.
Por eso, antes de dar cualquier paso, lo más recomendable es consultar con un abogado especializado que valore tu situación concreta frente a cada uno de estos factores.
¿Qué ocurre tras la dación en pago? efectos sobre la deuda y el avalista
Cuando la dación en pago se formaliza dentro del Código de Buenas Prácticas, sus efectos son especialmente protectores para el deudor: extingue totalmente la deuda garantizada con la hipoteca, así como las responsabilidades personales del propio deudor y de terceros, según recoge el Banco de España. Esto último es clave si tu hipoteca tiene avalistas: al cancelarse la deuda por completo, también quedan liberados de su compromiso.
Fuera del Código, en una dación negociada libremente, conviene que la escritura recoja expresamente que la entrega de la vivienda salda la totalidad de la deuda y no solo una parte, para evitar que el banco pueda reclamar cantidades adicionales más adelante.
El derecho al alquiler social tras entregar la vivienda
Una de las ventajas menos conocidas de la dación en pago acogida al Código de Buenas Prácticas es que el deudor puede solicitar permanecer en la vivienda en régimen de alquiler durante dos años, pagando una renta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. Si se produce un impago de esa renta, se aplica un interés de demora del 10%.
Fiscalidad de la dación en pago: ¿tributa en el IRPF?
La entrega de la vivienda al banco se considera, a efectos fiscales, una transmisión patrimonial: si el valor de la deuda cancelada supera el precio de adquisición de la vivienda, se genera una ganancia patrimonial que, en principio, tributaría en el IRPF.
Sin embargo, desde la reforma introducida por el Real Decreto-ley 8/2014, esta ganancia queda exenta de tributación cuando se trata de la vivienda habitual y el deudor se encuentra en el umbral de exclusión, con carácter retroactivo desde enero de 2014. Te explicamos el detalle completo, con ejemplos numéricos, en nuestro artículo sobre la fiscalidad de la dación en pago.
Alternativas a la dación en pago
La dación en pago no siempre es la mejor salida, ni la única. Antes de plantearla, conviene valorar otras vías que pueden evitar la pérdida de la vivienda:
Reestructuración de la deuda: ampliar el plazo o establecer una carencia de capital para reducir la cuota mensual.
Quita parcial: el banco puede aceptar reducir parte del capital pendiente si considera que le resulta más rentable que ejecutar la vivienda.
Alquiler social directo, sin necesidad de llegar a la dación, si tu entidad se ha adherido a esta medida.
Mecanismo de segunda oportunidad: si tras la dación en pago sigue existiendo deuda pendiente, la vía concursal permite, bajo ciertos requisitos, solicitar la exoneración de las deudas que no se puedan pagar.
Si tu hipoteca todavía no ha llegado a este punto, muchas veces se puede evitar la dación en pago renegociando las condiciones del préstamo con tiempo suficiente. Nuestros asesores hipotecarios pueden ayudarte a valorar si te conviene una reestructuración, una novación o un cambio de entidad antes de que la situación se agrave.
Si esa vía del cambio de entidad es la que mejor encaja en tu caso, conviene partir de una referencia real de mercado. Ahora mismo, estas son tres de las hipotecas fijas con condiciones más ajustadas: la Hipoteca Fija de Banco Sabadell, la Hipoteca Naranja Fija de ING y la Hipoteca Fija de Unicaja, con tipos competitivos y vinculaciones razonables que pueden servirte como punto de comparación antes de decidir si te compensa dar el paso.
Hipoteca fija Sabadell
TIN bonificado:
2.75 %
TAE bonificado:
3.67 %
*
4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pagos
Financiación máxima:
80%
Legislación y normativa de la dación en pago en España
La dación en pago, como figura general, se apoya en el Código Civil, pero su aplicación al ámbito hipotecario se ha ido construyendo a través de varias normas:
Real Decreto-ley 6/2012, que creó el Código de Buenas Prácticas para la protección de deudores hipotecarios sin recursos e introdujo la dación en pago como medida de última instancia para la vivienda habitual.
Cada comunidad autónoma puede, además, aprobar medidas complementarias de protección, por lo que conviene revisar también la normativa autonómica aplicable a tu caso.
Preguntas frecuentes sobre la dación en pago
No existe una lista oficial ni una obligación general: cada entidad decide caso por caso, salvo que esté adherida al Código de Buenas Prácticas y el deudor se encuentre en el umbral de exclusión, en cuyo caso la dación puede ser exigible. Lo habitual es negociarla directamente con tu banco.
Sí. Cuando la dación se acoge al Código de Buenas Prácticas, la deuda queda extinguida por completo, incluidas las responsabilidades de los avalistas.
Puede reflejarse como una incidencia negociada, aunque en general resulta menos perjudicial para tu historial que una ejecución hipotecaria o un impago prolongado sin acuerdo.
Sí. Si te acoges al Código de Buenas Prácticas puedes solicitar un alquiler social durante dos años, pagando el 3% del importe total de la deuda como renta anual.
En la dación en pago, deudor y banco pactan voluntariamente la entrega de la vivienda. En la ejecución hipotecaria, el banco reclama la deuda por vía judicial y subasta el inmueble, sin que medie acuerdo del deudor.
No hay un plazo legal fijo: depende de la negociación con el banco y de los trámites notariales y registrales, pero suele extenderse varios meses desde la solicitud hasta la firma.
Si no cumples los requisitos del Código de Buenas Prácticas y el banco no acepta negociarla libremente, el impago continuado puede derivar en una ejecución hipotecaria. Te explicamos qué implica este proceso en nuestro artículo sobre qué pasa si no puedes pagar la hipoteca.
Sí, cuando la dación en pago se formaliza con efecto cancelatorio, la entrega de la vivienda permite extinguir la deuda hipotecaria pendiente. En los supuestos contemplados por el Código de Buenas Prácticas también se cancelan las responsabilidades personales del deudor y de terceros vinculadas a esa misma deuda.
No siempre. Fuera de los supuestos legalmente previstos, la dación en pago normalmente debe negociarse con la entidad. Sin embargo, si el deudor cumple los requisitos del Código de Buenas Prácticas y se encuentra dentro de los casos en los que procede esta medida, una entidad adherida puede estar obligada a aceptarla.
Dependerá de cada situación. Para acogerse a la dación en pago prevista en el Código de Buenas Prácticas deben cumplirse determinados requisitos económicos y relacionados con la vivienda. Además, generalmente debe haberse intentado previamente una reestructuración de la deuda y resultar inviable.
Antes de entregar la vivienda pueden estudiarse otras soluciones, como renegociar las condiciones de la hipoteca, solicitar una reestructuración de la deuda o plantear una quita. La alternativa más conveniente dependerá de los ingresos del deudor, la deuda pendiente, el valor de la vivienda y su situación económica.
En definitiva, la dación en pago puede ser una salida real cuando la hipoteca se vuelve impagable, pero conviene conocer bien sus requisitos, sus efectos sobre la deuda y el avalista, y las alternativas disponibles antes de dar este paso.
