Cómo ampliar una hipoteca: requisitos, costes y pasos
Cómo ampliar una hipoteca: requisitos, costes y pasos
¿Necesitas dinero extra y ya tienes hipoteca? Te contamos cómo funciona la ampliación de hipoteca, qué requisitos pide el banco, cuánto puedes ampliar según el valor de tasación, qué gastos tiene el proceso y qué pasos seguir hasta la firma de la novación.
Si necesitas dinero extra y ya tienes una hipoteca en marcha, ampliar la hipoteca —lo que también se conoce como ampliación de hipoteca— suele ser una de las opciones más baratas para conseguirlo, porque el tipo de interés de un préstamo hipotecario es, casi siempre, más bajo que el de un préstamo personal.
Ampliar una hipoteca permite solicitar más capital al banco mediante una modificación de las condiciones del préstamo vigente
En este artículo te explicamos cómo funciona la ampliación de hipoteca, qué requisitos te va a pedir el banco, cuánto puedes ampliar, qué gastos tiene y qué pasos tendrás que seguir hasta firmar la nueva escritura.
¿Qué es ampliar una hipoteca?
Ampliar una hipoteca, o hacer una ampliación de hipoteca, significa pedirle a tu banco más dinero sobre el préstamo que ya tienes, sin cambiar de entidad. Técnicamente, esta operación se llama novación hipotecaria: el banco modifica las condiciones del contrato original (capital, plazo o ambos) mediante una nueva escritura.
Es distinta de otras dos operaciones con las que se confunde con frecuencia:
Subrogación: cambias tu hipoteca a otro banco que te ofrece mejores condiciones. Si además pides más capital, se llama subrogación con ampliación.
Segunda hipoteca: pides un préstamo nuevo con garantía sobre la misma vivienda, manteniendo la hipoteca original activa en paralelo.
¿Se puede ampliar una hipoteca? Cuándo lo aprueba el banco
Sí, es posible, pero la decisión final es del banco: no es un derecho automático del cliente, sino una nueva operación de riesgo que la entidad valora como si fuera, en parte, una hipoteca nueva.
El banco suele mirar con mejores ojos una ampliación cuando:
El destino del dinero es una reforma o mejora de la vivienda hipotecada.
Llevas varios años pagando sin incidencias y tienes un buen historial crediticio.
Tus ingresos son estables y la nueva cuota no dispara tu nivel de endeudamiento.
El valor actual de la vivienda deja margen suficiente respecto al capital pendiente.
Es más difícil que aprueben la ampliación si la finalidad es reunificar deudas o conseguir liquidez sin justificar, aunque algunos bancos la estudian igualmente caso por caso.
¿Cuánto puedes ampliar tu hipoteca?
El límite habitual en el mercado español es que la suma del capital pendiente más la ampliación no supere el 80 % del valor de tasación actualizado de la vivienda.
Algunas entidades pueden llegar a porcentajes superiores en casos concretos, pero es la excepción.
📌 Ejemplo práctico:
Valor de tasación actualizado: 220.000 €
Límite del 80 %: 176.000 €
Capital pendiente de la hipoteca actual: 130.000 €
Margen máximo para ampliar: 46.000 €
Cuanto más tiempo lleves amortizando y más haya subido el valor de tu vivienda, mayor será el margen disponible. Si compraste hace poco o el precio de la zona no ha variado, el margen puede ser muy reducido o inexistente.
Requisitos para ampliar una hipoteca
Aunque cada banco aplica sus propios criterios, estos son los requisitos que se piden con más frecuencia:
Tener la hipoteca original en vigor con esa misma entidad, sin impagos.
Justificar el destino del dinero (reforma, eficiencia energética, otra finalidad).
Acreditar ingresos suficientes para que la nueva cuota no supere en torno al 35 % de tus ingresos netos mensuales. Antes de solicitar la operación, puedes aprender a calcular tu ratio de endeudamiento.
Una tasación actualizada de la vivienda, exigida por norma general por el banco.
Margen suficiente entre el valor de tasación y el capital pendiente (LTV).
Historial crediticio sin incidencias en ficheros de morosidad.
Pasos para ampliar una hipoteca
El proceso es muy similar entre entidades, aunque los plazos y la documentación exacta pueden variar:
Contacta con tu banco y plantea la ampliación, indicando el importe que necesitas y su finalidad.
Estudio previo: el banco hace una valoración inicial con tus ingresos, tu hipoteca actual y tu historial de pagos.
Tasación de la vivienda: se encarga una tasación actualizada para calcular el margen disponible según el LTV máximo.
Análisis de solvencia: el banco revisa tu ratio de endeudamiento con la nueva cuota, tus ingresos y tu situación laboral.
Oferta vinculante: si la operación sale adelante, recibes las nuevas condiciones (capital, plazo, tipo de interés y comisiones).
Firma de la escritura de novación ante notario, donde quedan reflejadas las nuevas condiciones del préstamo.
Inscripción en el Registro de la Propiedad y desembolso del capital ampliado.
El proceso completo suele tardar entre uno y dos meses, dependiendo de la rapidez de la tasación y de la carga de trabajo del banco y del registro.
Gastos de la ampliación de hipoteca
Ampliar la hipoteca no es gratis: además de los intereses de la nueva cuota, la ampliación de hipoteca tiene una serie de gastos asociados a la operación.
Concepto
¿Quién lo paga?
Coste orientativo
Tasación de la vivienda
Cliente
250 € - 600 €
Notaría (escritura de novación)
Según banco y pacto
Variable
Registro de la Propiedad
Según banco y pacto
Variable
Gestoría
Según banco y pacto
Variable
Comisión por novación
Cliente
Depende de la entidad
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Solo si aumenta la responsabilidad hipotecaria
Según comunidad autónoma
*Los importes son orientativos. Consulta siempre la oferta vinculante y compara utilizando la TAE de la hipoteca, no solo el tipo nominal o TIN, para conocer mejor el coste real de la operación.
¿Para qué se puede ampliar una hipoteca?
Las finalidades más habituales, de más a menos fácil de aprobar por el banco, son:
Reformar o mejorar la vivienda hipotecada, la finalidad que los bancos aceptan con más facilidad.
Mejorar la eficiencia energética del inmueble, cada vez más valorada por las entidades.
Ampliar la hipoteca para comprar otra vivienda, usando el capital ampliado como parte de la entrada o la financiación de un segundo inmueble.
Agrupar préstamos y otras obligaciones: antes de hacerlo, conviene entender cómo funciona la reunificación de deudas con hipoteca, ya que reducir la cuota mensual puede implicar alargar el plazo y pagar más intereses en total..
Obtener liquidez para otros proyectos, la finalidad que más cuesta que el banco apruebe.
¿Se puede ampliar la hipoteca para comprar otra vivienda?
Sí, siempre que el margen disponible según el LTV lo permita y el banco acepte esa finalidad.
En la práctica, muchos bancos son más cautelosos con esta opción que con una reforma, porque implica asumir más riesgo sobre una segunda propiedad. Si te planteas esta vía, compara siempre el coste de ampliar frente al de solicitar una de las hipotecas para segunda vivienda, ya que en ocasiones contratar una financiación independiente puede salir más a cuenta.
Ampliar la hipoteca o pedir un préstamo personal
Antes de decidirte por la ampliación, compara con la alternativa más habitual: el préstamo personal.
Tipo de interés: la ampliación de hipoteca suele tener un tipo más bajo que un préstamo personal.
Plazo: al integrarse en la hipoteca, el plazo puede alargarse mucho, lo que incrementa el coste total en intereses aunque la cuota mensual sea menor.
Gastos iniciales: la ampliación conlleva tasación, notaría y registro; el préstamo personal, normalmente, no.
Rapidez: un préstamo personal suele resolverse más rápido que una novación hipotecaria.
Como norma general, para importes pequeños y plazos cortos, un préstamo personal puede compensar pese al tipo más alto. Para importes grandes, la ampliación de hipoteca suele salir más barata en el coste total.
Si el banco no aprueba la ampliación: alternativas
Cuando la entidad rechaza la ampliación o no te ofrece condiciones competitivas, tienes otras vías:
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¿Quieres saber si puedes ampliar tu hipoteca y en qué condiciones? En Rankia te ponemos en contacto con un asesor hipotecario que revisa tu caso sin coste.
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Preguntas frecuentes sobre cómo ampliar una hipoteca
Sí, mediante una novación con tu banco actual, siempre que tu perfil, tu historial de pagos y el margen sobre la tasación lo permitan.
Como norma general, capital pendiente más ampliación no puede superar el 80 % del valor de tasación actualizado de la vivienda.
Tasación (250-600 €), notaría, registro, gestoría y, en algunos casos, comisión de novación e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Sí, si el margen sobre la tasación lo permite y el banco acepta esa finalidad, aunque suele ser más restrictivo que con una reforma.
Para importes altos, la ampliación suele salir más barata por el tipo de interés más bajo. Para importes pequeños y plazos cortos, un préstamo personal puede compensar pese al tipo más alto.
Entre uno y dos meses en la mayoría de los casos, contando tasación, análisis de solvencia y firma notarial.
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