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Blog Mejores Hipotecas
Análisis de las ventajas e inconvenientes de las mejores hipotecas del mercado

¿Cómo se calcula la TAE de una hipoteca?

La Tasa Anual Equivalente TAE de una hipoteca es uno de los índices más importantes, ya que permite conocer el precio real de una hipoteca, pero al mismo tiempo calcular la TAE de una hipoteca puede ser un proceso algo ambiguo, pues depende de distintos factores. Por ello, en este artículo vamos a arrojar algo de luz a cómo se realiza el cálculo de la TAE y qué condiciones de una hipoteca se tienen en cuenta y cuales no. ¿Representa la TAE el precio que realmente acabaremos pagando por nuestra hipoteca? Vamos a verlo.

como se calcula la tae de una hipoteca

 

¿En qué se basan los bancos para calcular la TAE de una hipoteca?

El principal factor en el que se basa la TAE es el TIN o Tipo de Interés Nominal, este es el tipo de interés que se utiliza para calcular las cuotas que pagaremos mensualmente por nuestra hipoteca. Los intereses que genera son la principal fuente de beneficios que obtiene un banco por la hipoteca, aunque existen otras fuentes de ingresos menores. Estas otras fuentes de ingreso provocan que la TAE será un porcentaje cercano al TIN pero siempre superior. 

A partir de este momento es importante que conozcamos los gastos en los que podemos incurrir a la hora de contratar una hipoteca, estos son:

  • Comisiones: De apertura, amortización y subrogación
  • Productos vinculados: Seguros de hogar y vida, tarjeta de crédito, plan de pensiones, domiciliación de nómina
  • Gastos hipotecarios: Tasación de la vivienda, con la nueva ley hipotecaria que entra en vigor el 15 de Junio el resto de gastos hipotecarios (notaría, gestoría, AJD...) recaerán sobre los bancos.

Todos estos gastos son susceptibles de entrar en el cálculo de la TAE de la hipoteca siempre y cuando sean obligatorios y supongan un coste directo a nuestros bolsillos.

Una vez conocemos que factores podrían afectar la TAE, vamos a analizar 2 de las mejores hipotecas en la actualidad para averiguar cuales de estos factores afectan a su TAE.

La Hipoteca Coinc Variable, ha sido Premio Rankia 2018 a mejor hipoteca variable, con un TIN variable de Euribor + 0,99% no tiene comisiones ni vinculaciones, ni siquiera el seguro contra daños e incendios y tiene una 1,31% TAE, una de las más bajas del mercado. ¿Se tiene en cuenta este seguro para el cálculo de la TAE? Además Coinc no se hace cargo de la tasación, ¿se tiene la tasación en cuenta para calcular su TAE?

La Hipoteca Open Fija de Openbank, ha sido la mejor hipoteca fija del mes de Junio, con un 2,1% TIN no tiene comisiones y su única vinculación es la domiciliación de una nómina superior a 900€. Todo esto hace que tenga una TAE de 2,29%. ¿La domiciliación de la nómina se tiene en cuenta en la TAE? Además Openbank sí se hace cargo de los gastos de tasación, ¿se tienen en cuenta para calcular su TAE?

¿Conoces las respuestas? Lo vemos más abajo.

¿Qué gastos de una hipoteca se tienen en cuenta para calcular la TAE?

Como acabamos de comentar solo aquellos gastos que sean obligatorios y supongan un coste directo se tendrán en cuenta para el cálculo de la TAE. Así pues podemos dividir los gastos en los que podemos incurrir durante la vida de una hipoteca en tres tipos:

  • Gastos de origen o constitución: Como su propio nombre indica estos son gastos que se producen al constituir la hipoteca. En este tipo de gastos incluímos la comisión de apertura y los gastos de tasación de vivienda salvo que sea el banco el que asuma los gastos de tasación (el resto de gastos hipotecarios los asumen los bancos desde el 15 de Junio), en cuyo caso no se tendrá en cuenta para el cálculo de la TAE. Ambos, en caso de estar presentes en tu hipoteca son gastos obligatorios y por lo tanto se tienen en cuenta en la TAE.
  • Gastos periódicos: Estos gastos suelen ser cuotas de los productos vinculados como los seguros o los costes de mantenimiento de una cuenta bancaria que tal vez debamos abrir para domiciliar la nómina en el banco. Al igual que ocurría con los anteriores, en caso de que estos productos formen parte de las condiciones de nuestra hipoteca, son gastos obligatorios que se tienen en cuenta al calcular la TAE.
  • Gastos opcionales: Estos son gastos en los que se pueden incurrir a lo largo de la vida de la hipoteca por realizar ciertas acciones. Dentro de este grupo encontramos las comisiones por subrogación y amortización parcial o total. Como no es obligatorio realizar estas acciones estas comisiones no se tienen en cuenta a la hora de calcular la TAE.

Con esta información vamos a responder a las preguntas que dejamos en el aire en el apartado anterior.

¿Se tiene en cuenta el seguro contra daños e incendios para el cálculo de TAE de una hipoteca?

El seguro contra daños e incendios es un gasto periódico y este es un seguro obligatorio, de modo que incluso en una hipoteca como la Hipoteca Coinc Variable que te permite contratarlo con la compañía que quieras, el gasto que supone este seguro se tiene en cuenta para el cálculo de la TAE no solo de Coinc sino de cualquier hipoteca.

¿La domiciliación de la nómina supone un aumento en la TAE de una hipoteca?

Desde hace unos años las cuentas bancarias para la domiciliación de nóminas abiertas por una hipoteca son gratuitas y por tanto no tienen costes de apertura ni mantenimiento, al no suponer esta cuenta un coste directo, no supone un aumento de la TAE.

¿Se incluyen los gastos de tasación para calcular la TAE de una hipoteca?

Los gastos de tasación sí están incluidos en el cálculo de la TAE de la Hipoteca Coinc Variable puesto que Coinc no se hace cargo de los gastos de tasación. Sin embargo, este gasto no se incluye en la TAE de la Hipoteca Open Fija ya que Openbank se hace cargo de este gasto y por lo tanto nosotros no lo pagamos.

Por último os dejamos la calculadora de TAE del Banco de España en la que podrás calcular la TAE de cualquier hipoteca o préstamo con los datos que hemos proporcionado.

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  1. #1

    Anhell

    La verdad es que al final el único “problema” a la hora del TAE es que en ocasiones “cuesta” saber que incluye cada banco en su cálculo.

    Buen artículo. Saludos!

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