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¿Cómo se calcula la TAE de una hipoteca?

¿Cómo se calcula la TAE de una hipoteca?

La TAE (Tasa Anual Equivalente) de una hipoteca es uno de los índices más importantes a la hora de comparar ofertas de distintas hipotecas. La TAE nos permite conocer el precio real de una hipoteca, pero al mismo tiempo, calcular la TAE de una hipoteca puede ser un proceso un poco complejo, ya que depende de distintos factores.

En este artículo vamos ayudarte a realizar el cálculo de la TAE y qué condiciones de una hipoteca se tienen en cuenta y cuales no. ¿Representa la TAE el precio que realmente acabaremos pagando por nuestra hipoteca? Vamos a verlo.

 

¿En qué se basan los bancos para calcular la TAE de una hipoteca?

El principal factor en el que se basa la TAE es el TIN o Tipo de Interés Nominal, este es el tipo de interés que se utiliza para calcular las cuotas que pagaremos mensualmente por nuestra hipoteca. Los intereses que genera son la principal fuente de beneficios que obtiene un banco por la hipoteca, aunque existen otras fuentes de ingresos menores. Estas otras fuentes de ingreso provocan que la TAE sea un porcentaje cercano al TIN pero siempre superior. 

A partir de este momento es importante que conozcamos los gastos en los que podemos incurrir a la hora de contratar una hipoteca, estos son:

  • Comisiones: De apertura, amortización y subrogación
  • Productos vinculados: Seguros de hogar y vida, tarjeta de crédito, plan de pensiones, domiciliación de nómina, son los más comunes.
  • Gastos hipotecarios: Tasación de la vivienda, con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria el resto de gastos derivados de la constitución de la hipoteca (notaría, gestoría, AJD...) recaen sobre los bancos.

Todos estos gastos son susceptibles de entrar en el cálculo de la TAE de la hipoteca siempre y cuando sean obligatorios y supongan un coste directo a nuestros bolsillos.

Una vez conocemos que factores podrían afectar la TAE, vamos a analizar cuáles sí se tienen en cuenta y cuáles no, y por qué. 

Han habido recientes cambios en cuanto a como debe calcularse y comunicarse la TAE de las hipotecas. Sobre todo, porque a raíz de la entrada en vigor de la Ley hipotecaria, se estableció que los bancos no podían tener que vincular la concesión de una hipoteca a la contratación de ciertos productos (como seguro de hogar, vida, etc.) Es decir, que ahora no tenemos por qué contratar ningún producto para acceder a nuestra hipoteca, aunque los bancos siguen utilizando estos productos (lo que antes denominábamos como productos vinculados) para hacernos unas rebajas en los tipos de interés contratando ciertos productos, lo que actualmente denominados como productos combinados. 

¿La domiciliación de la nómina se tiene en cuenta en la TAE? ¿Se tiene en cuenta el coste de tasación para el cálculo de la TAE? 

¿Qué gastos de una hipoteca se tienen en cuenta para calcular la TAE?

Como acabamos de comentar solo aquellos gastos que sean obligatorios y supongan un coste directo se tendrán en cuenta para el cálculo de la TAE. Así pues podemos dividir los gastos en los que podemos incurrir durante la vida de una hipoteca en tres tipos:

  • Gastos de origen o constitución: Como su propio nombre indica estos son gastos que se producen al constituir la hipoteca. En este tipo de gastos incluimos la comisión de apertura y los gastos de tasación de vivienda salvo que sea el banco el que asuma los gastos de tasación (el resto de gastos hipotecarios los asumen los bancos desde el 15 de Junio de 2019), en cuyo caso no se tendrá en cuenta para el cálculo de la TAE. Ambos, si están presentes en tu hipoteca son gastos obligatorios y por lo tanto se tienen en cuenta en la TAE.
  • Gastos periódicos: Estos gastos suelen ser cuotas de los productos vinculados como los seguros o los costes de mantenimiento de una cuenta bancaria que tal vez debamos abrir para domiciliar la nómina en el banco. Al igual que ocurría con los anteriores, en caso de que estos productos formen parte de las condiciones de nuestra hipoteca, son gastos obligatorios que se tienen en cuenta al calcular la TAE.
  • Gastos opcionales: Estos son los que se pueden incurrir a lo largo de la vida de la hipoteca por realizar ciertas acciones. Dentro de este grupo encontramos las comisiones por subrogación y amortización parcial o total. Como no es obligatorio realizar estas acciones estas comisiones no se tienen en cuenta a la hora de calcular la TAE.

Con esta información vamos a responder a las preguntas que dejamos en el aire en el apartado anterior.

¿Se tiene en cuenta el seguro contra daños e incendios para el cálculo de TAE de una hipoteca?

El seguro contra daños e incendios es un gasto periódico y este es un seguro obligatorio, de modo que incluso para aquellas entidades que te permiten contratarlo con la compañía que quieras, el gasto que supone este seguro se tiene en cuenta para el cálculo de la TAE. 

¿La domiciliación de la nómina supone un aumento en la TAE de una hipoteca?

Desde hace unos años, las cuentas bancarias para la domiciliación de nóminas abiertas por una hipoteca son gratuitas y por tanto no tienen costes de apertura ni mantenimiento, al no suponer esta cuenta un coste directo, no supone un aumento de la TAE. Pero si encuentras algún banco que te cobre una comisión por mantenimiento de esta cuenta vinculada a tu hipoteca, sí debería haberse tenido en cuenta ese gasto para el cálculo de la TAE. 

¿Se incluyen los gastos de tasación para calcular la TAE de una hipoteca?

Los gastos de tasación sí están incluidos en el cálculo de la TAE, tanto si el banco asume el coste de tasación como sino, porque se considera un gasto que el banco no tiene por qué pagar y es indispensable para la concesión de la hipoteca. 

Para calcular la TAE, de cualquier hipoteca o préstamo,  puedes utilizar la calculadora de TAE del Banco de España.

Recordemos que según el Banco de España todo lo que queda reflejado dentro del cálculo de la TAE es:

  • Intereses
  • Comisiones
  • Gastos de tasación, gestoría e inscripción en el Registro de la Propiedad
  • Impuestos
  • Primas de seguros (los que sean necesarios para la concesión de la hipoteca)

 

Si tienes alguna duda sobre cómo comparar dos ofertas de hipoteca por su TAE, cuéntanos en los  comentarios y te ayudaremos. 

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  1. Nuevo
    #2
    07/12/19 19:42

    Gracias por el artículo, pero: ¿cómo se calcula matemáticamente el TAE? Gracias.

  2. #1
    12/06/19 12:39

    La verdad es que al final el único “problema” a la hora del TAE es que en ocasiones “cuesta” saber que incluye cada banco en su cálculo.

    Buen artículo. Saludos!

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