Si estás en pleno proceso de comprar un piso, es probable que te hayan hablado del contrato de arras. La respuesta corta es que NO es obligatorio por ley: es un acuerdo voluntario entre comprador y vendedor, no un trámite exigido para poder comprar una vivienda.
Aun así, es una de las prácticas más extendidas del mercado español porque da seguridad a ambas partes. Te explicamos qué dice la normativa, qué riesgos hay si prescindes de él y cuándo tiene sentido firmarlo.
Contrato de arras en la compraventa de una vivienda.
📝 El contrato de arras no es obligatorio, pero sirve para reservar la vivienda y dejar por escrito las condiciones de la compraventa.
🏦 Si necesitas financiación, incluye una cláusula condicionada a la concesión de la hipoteca para proteger la señal si el banco rechaza el préstamo.
El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa en el que el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero como señal, y este se compromete a reservar la vivienda hasta la firma de la escritura pública. En el documento se recogen el precio, la descripción del inmueble, el plazo para formalizar la compraventa y el tipo de arras pactado.
Si dependes de financiación bancaria, conviene que ese plazo sea realista. Saber cuánto se tarda en firmar una hipoteca puede ayudarte a evitar una fecha de arras demasiado ajustada.
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras para comprar un piso?
No. No existe ninguna ley que obligue a comprador y vendedor a firmar un contrato de arras antes de comprar una vivienda. Las partes pueden acordar directamente el paso a la escritura pública de compraventa sin ningún acuerdo previo, y la operación seguiría siendo completamente válida.
El contrato de arras se apoya en la autonomía de la voluntad de las partes (artículo 1255 del Código Civil), que permite pactar libremente las condiciones de un contrato siempre que no sean contrarias a la ley. De los tres tipos de arras, solo las arras penitenciales cuentan con regulación expresa, en el artículo 1454 del Código Civil; las confirmatorias y las penales se amparan en las reglas generales de las obligaciones y contratos.
Eso sí, una vez que ambas partes firman el contrato de arras, sus cláusulas sí son de obligado cumplimiento. Lo que no es obligatorio es firmarlo; lo que sí lo es, si decides hacerlo, es respetar lo pactado.
¿Por qué se firma un contrato de arras si no es obligatorio?
Aunque la ley no lo exige, el contrato de arras se firma en la gran mayoría de compraventas porque resuelve un problema muy concreto: el tiempo que pasa entre que comprador y vendedor se ponen de acuerdo en el precio y el día de la firma ante notario. Durante ese periodo, ambas partes buscan garantías:
El vendedor se asegura de que el comprador va en serio, ya que arriesga el dinero entregado.
El comprador reserva la vivienda y evita que el vendedor la venda a un tercero mientras tramita la hipoteca.
Ambas partes dejan por escrito el precio, el plazo y las condiciones antes de acudir al notario.
¿Qué riesgos hay si compras un piso sin firmar arras?
Ir directamente a la escritura pública sin pasar por un contrato de arras es posible, pero implica asumir más riesgo, sobre todo si necesitas tiempo para conseguir la hipoteca:
El vendedor se asegura de que el comprador va en serio, ya que arriesga el dinero entregado.
El comprador reserva la vivienda y evita que el vendedor la venda a un tercero mientras completa los pasos para firmar la hipoteca.
Ambas partes dejan por escrito el precio, el plazo y las condiciones antes de acudir al notario.
Si solicitas financiación, otra fecha importante es la entrega de la FEIN de la hipoteca, el documento en el que el banco recoge las condiciones personalizadas del préstamo antes de la firma.
¿Es obligatorio firmar el contrato de arras ante notario?
Tampoco. El contrato de arras es un documento privado y tiene plena validez legal sin necesidad de pasar por notaría. Firmarlo ante notario no es obligatorio, pero puede ser recomendable cuando la cantidad entregada es elevada, ya que aporta mayor seguridad jurídica frente a un posible incumplimiento.
La intervención del notario sí cobra especial importancia posteriormente, cuando se formaliza la compraventa. Si quieres calcular el coste de esta parte de la operación, puedes consultar los aranceles notariales en la compraventa de una vivienda.
Tipos de contrato de arras
Aunque firmarlas no es obligatorio, si decides hacerlo conviene saber que existen tres tipos: confirmatorias, penitenciales y penales, y que cada uno tiene consecuencias legales distintas si una de las partes se echa atrás. Te lo explicamos con detalle, con modelos descargables, en nuestro artículo sobre tipos y modelos de contrato de arras.
Si vas a comprar con hipoteca, es especialmente importante incluir una cláusula condicionada a la financiación: si el banco te deniega el préstamo, podrás recuperar el dinero entregado sin penalización si así se ha pactado correctamente.
Además, el importe que finalmente esté dispuesto a prestar el banco puede depender del valor hipotecario de la vivienda. Si la tasación sale por debajo del precio de compra, puedes necesitar aportar más ahorros de los previstos.
Por eso también conviene saber qué hacer si te deniegan la hipoteca después de tasar: aportar más ahorro, renegociar el precio o buscar otra entidad pueden ser algunas de las alternativas para intentar salvar la operación.
¿Cómo tributan las arras al comprar una vivienda?
Las arras no tributan por sí solas: se integran en el impuesto que corresponda a la compraventa. La fiscalidad cambia según compres obra nueva o una vivienda de segunda mano.
Si la vivienda es nueva, sobre el importe entregado se aplica el IVA correspondiente; si es de segunda mano, las arras se incluyen en la base del ITP, que liquidarás sobre el precio total al formalizar la escritura.
En definitiva, el contrato de arras no es un paso obligatorio para comprar un piso, pero sí un instrumento útil para dar seguridad a la operación mientras se completan los trámites de la compraventa. Si vas a firmarlo, asegúrate de definir bien el tipo de arras, el plazo y las cláusulas que te interesan antes de entregar cualquier cantidad de dinero.
No, no hay ninguna ley que lo exija. Comprador y vendedor pueden acordar directamente el paso a la escritura pública sin firmar antes ningún contrato de arras. Es un acuerdo voluntario amparado en la autonomía de la voluntad de las partes.
Nada te impide comprar una vivienda sin arras, pero asumes más riesgo: el vendedor no tiene ningún compromiso firme mientras tramitas la hipoteca y no queda constancia por escrito de las condiciones acordadas verbalmente.
No es obligatorio. El contrato de arras es un documento privado y tiene plena validez legal sin necesidad de notaría, aunque firmarlo ante notario es recomendable cuando la cantidad entregada es elevada.
No. La ley no fija ningún porcentaje para las arras: lo habitual es entregar entre el 5% y el 10% del precio de la vivienda, pero la cantidad la acuerdan libremente comprador y vendedor.
Depende de si incluiste una cláusula de financiación en el contrato. Si la incluiste, recuperas el dinero entregado sin penalización; si no la incluiste y firmaste arras penitenciales, perderías la señal.
Sí. El contrato de arras es un paso opcional dentro de la compraventa; nada impide a comprador y vendedor acordar directamente la operación ante notario.
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