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La nueva ley hipotecaria que acaba de entrar en vigor permitirá cambiar tu hipoteca variable a una hipoteca fija de forma completamente gratuita. Los altos organismos europeos en materia de vivienda quieren facilitar el acceso a hipotecas a tipo fijo, las cuales consideran más seguras para el consumidor al no depender de las fluctuaciones del Euribor. A continuación, te contamos cómo pasar una hipoteca de tipo variable a tipo fijo, si esta operación es gratuita y qué opciones tenemos.
¿Nos interesa pasar una hipoteca a tipo variable a una hipoteca a tipo fijo?
La Unión Europea se ha propuesto mejorar la protección de las personas que solicitan financiación para adquirir su vivienda. Los conocidos casos de cláusulas suelo, hipotecas multidivisa y reclamación de gastos de formalización de hipoteca han puesto en entredicho el papel de la Unión Europa de defender al consumidor ante prácticas abusivas por parte de la banca. Es por ello que han forzado al Gobierno español a aprobar una nueva ley hipotecaria.
Entre las numerosas medidas, se encuentra el favorecer el cambio de una hipoteca de tipo variable a tipo fijo, de forma sencilla y económica. Las hipotecas a tipo variable son productos relativamente arriesgados, dado que se encuentran referenciadas al Euribor, un índice volátil que puede elevar considerablemente la cuota hipotecaria. Por su parte, las hipotecas a tipo de interés fijo no están referenciadas a un índice que fluctúe y te permiten pagar siempre la misma cuota mensual.
¿Nos interesa pasar una hipoteca variable a una hipoteca fija? Hagamos cálculos:
- Generalmente, las hipotecas a tipo variable se firman con Euribor + un diferencial que está entre el 0,70 y el 1,5%.
- La media de tipo de interés de las hipotecas a tipo fijo está entre el 2 y el 2,5% a 25 años.
- Por lo tanto, para que saliera rentable el cambio, el Euribor debería subir más de un 1%. Esto supondría volver a los niveles de 2012. Parece complicado en la disyuntiva actual, pero no olvidemos que el Euribor ha alcanzado niveles superiores al 4%, lo que significaría encarecer considerablemente las cuotas que pagamos mes a mes.
Si pensamos a corto plazo, quizá no nos interese hacer el cambio, pero no debemos olvidar que una repentina subida del Euribor también tendría como consecuencia aumentar los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo, por lo que este escenario "favorable" para firmar una hipoteca a tipo fijo, desaparecería.
Concluimos además, que no saldría rentable pasar tu hipoteca a tipo fijo si te quedan pocos años para acabar de pagar la hipoteca (digamos, 5-10 años), ya que es improbable que el Euribor haya subido en ese periodo.
¿Cambiar mi hipoteca variable a una fija es gratis?
Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria 5/2019, de 15 de Marzo, las comisiones por cambiar el tipo de interés de la hipoteca, se reducen de la siguiente forma:
En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.
Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.
Además de las comisiones, debemos tener en cuenta los gastos de gestión y tramitación que supone esta operación. Estos gastos son diferentes en función de la modalidad escogida para el cambio, tal y como veremos en los siguientes puntos. Por lo tanto, cambiar una hipoteca variable a una fija puede NO ser gratis.
¿Cómo cambiar una hipoteca variable a una fija? ¿Novación o subrogación?
Aproximadamente 2 de cada 3 nuevas hipotecas firmadas en España son hipotecas a tipo fijo. Pero, ¿qué sucede con aquellos clientes que lleven varios años hipotecados? ¿Pueden cambiar su hipoteca del tipo variable al tipo fijo? La respuesta es sí. Tienes dos opciones: mediante una novación de la hipoteca con tu mismo banco o cambiando la hipoteca a otra entidad y realizando una subrogación. Te contamos las implicaciones que tiene cada operación:
Cambiar mi hipoteca variable a una fija con mi banco actual
Esta operación se conoce como novación hipotecaria. Una novación hipotecaria es una modificación de las condiciones del actual contrato de préstamo hipotecario con tu banco. Los términos que se suelen modificar son el plazo, el importe o, como es el caso, el tipo de interés. Por lo tanto, una opción es cambiar la hipoteca variable actual por una hipoteca fija sin cambiar de banco. La parte negativa para ti como cliente, es que tu banco se reserva el derecho de aceptar o no el cambio de hipoteca a tipo variable a hipoteca a tipo fijo. Es decir, si el banco calcula que la operación no le saldría rentable o no le interesa por cualquier razón, puede negarse y te quedarías con tu hipoteca variable de toda la vida. Tu director de sucursal será el que tenga la última palabra.
Con la nueva ley hipotecaria, si aplicas un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable no conlleva comisiones a partir del tercer año. No obstante, las novaciones hipotecarias conllevan una serie de gastos asociados como la notaría, gestoría, registro, la tasación o el AJD. La nueva normativa también indica que para las hipotecas ya constituidas, es el banco el que debe asumir los gastos de IAJD y Registro al 100%, mientras que la notaría y gestoría se pagan al 50% y la tasación corre a cargo del cliente. Para las nuevas hipotecas, el banco tendrá que asumir todos los gastos excepto la tasación.
En el caso de las novaciones que únicamente toquen el tipo de interés inicialmente pactado o vigente y al plazo del préstamo, con la nueva ley 5/2019 desaparece el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Cambiar mi hipoteca variable a una fija mediante un cambio de banco
Esta operación se conoce como subrogación hipotecaria. En este caso, además de modificar una o varias características de tu hipoteca, estarías traspasando tu hipoteca a otra entidad. La ventaja de esta opción es que puedes buscar otra entidad que te mejore las condiciones que te ofrece tu actual banco.
Las comisiones que conlleva la subrogación son las mismas que en el caso de la novación: 0,15% los primeros 3 años y 0% a partir del tercer año. En cuanto a los gastos de la subrogación, la mayoría de entidades bancarias se ofrecen a asumirlos al 100%, con el objetivo de atraerte hacia su entidad. Este es el caso de hipotecas.com: hipotecas 100% libres de comisiones, de vinculaciones y con gestor personal. Esta entidad, junto con Triodos Bank, apuestan por ofrecer productos bancarios socialmente responsables.
¿Cambiarías tu hipoteca de tipo variable a tipo fijo?
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