Pagar la hipoteca es el principal gasto de las economías familiares y que abonamos durante buena parte de nuestras vidas. Realizar una amortización anticipada de la hipoteca nos aliviará esta carga, ya sea una amortización de la cuota de la hipoteca o de su plazo. Para ello, debemos hacer cuentas de cuál es el método más beneficioso para el hipotecado, si pagar menos cada mes por la letra de la hipoteca o terminar de pagar el préstamo de forma anticipada, siempre teniendo en cuenta las necesidades de cada familia.
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Por qué realizar una amortización anticipada de la hipoteca
Si no sabes qué hacer con los ahorros que has conseguido durante años de trabajo porque no te convence la rentabilidad que ofrecen los depósitos ni quieres correr el riesgo de entrar en bolsa, invertir en tu vivienda es la mejor opción. Mediante la amortización de hipoteca, conseguirás ahorrarte un dinero importante en intereses y además puedes disfrutar de desgravaciones fiscales en la Declaración de la Renta. Según la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, los adquirientes de una vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013, con carácter general, podrán deducirse un 15% de la cuota (amortización + intereses) y demás gastos en los que haya incurrido. La base máxima de la deducción por inversión en vivienda habitual es de 9.040 euros. Las viviendas adquiridas a partir del 1 de enero de 2013 no disfrutan de esta ayuda fiscal.
Puedes realizar una amortización total del préstamo, si abonas todo el importe restante del préstamo y cancelas la deuda, o una amortización parcial, si solo abonas una parte. Lo ideal para una persona que esté pensando en realizar una amortización de la hipoteca es que tenga un crédito hipotecario con comisión de cancelación 0% y/o que su préstamo incluya la amortización anticipada gratuita (total o parcial). Un ejemplo de este tipo de hipotecas es la Hipoteca Variable de BBVA.
Por el contrario, hay algunos bancos que sí cobran esta comisión, por lo que si estamos pensando en cancelar nuestra hipoteca, debemos tener en cuenta esta comisión, si nuestro banco la cobra, además de otros gastos asociados a la cancelación de la hipoteca, como lo son:
- Gastos de gestoría: Este gasto podemos pagarlo o no, pues es un proceso que podemos realizar nosotros mismos. Si preferimos que un gestor lo haga por nosotros deberemos asumir este gasto. Este gasto no está regulado por ley, por lo que dependerá de los honorarios del gestor que elijas.
- Gastos de notaría: es un gasto que debemos asumir por que un un notario realice la escritura de la vivienda. Este gasto tiene un mínimo de 90€, teniendo en cuenta que variará en función de la hipoteca, pues se calcula en base al capital que te prestó el banco o entidad del crédito.
- Gastos de registro: este gasto también deberemos pagarlo, pues debemos inscribir la escritura, previamente realizada por el notario, en el Registro de la Propiedad. Este gasto tiene un mínimo de 24€, y se calcula de igual forma que el gasto notarial.
Amortizar cuota o plazo de la hipoteca, ¿qué es mejor?
Lo más beneficioso para el propietario es reducir plazo. Pese a que continúes pagando el mismo importe de cuota mensual, acortando mensualidades reducirás el pago de intereses. Como ya hemos comentado, tu letra hipotecaria no variará, pero acabarás antes de pagarla. El tiempo es la variable principal en la acumulación de intereses, por lo que menos tiempo es sinónimo de menos intereses. En concreto, se estima que reducir el plazo puede llegar a ahorrarnos el triple de intereses que reducir cuota, como comprobaremos a continuación. Por otra parte, teniendo en cuenta que el sistema de amortización francés determina que el propietario del inmueble desde el primer año de hipoteca paga una parte de los intereses de los próximos años, cuánto mayor sea el capital pendiente, mayor será el ahorro por la amortización. Por lo tanto, lo más inteligente será amortizar la hipoteca lo antes posible, al comienzo del préstamo.
Dadas estas razones tan claras, hay pocas ventajas de amortizar cuota de la hipoteca en lugar de plazo. El mayor punto a favor de amortizar cuota de la hipoteca es que reduces tu ratio de endeudamiento. El departamento de riesgos de las entidades bancarias estudian el porcentaje que tus deudas representan sobre el total de tus ingresos. Generalmente, una hipoteca se concede, cuando este porcentaje de endeudamiento no supera el 35-40% de tus ingresos mensuales. Por lo tanto, al reducir la cuota mensual de tu hipoteca gracias a una amortización, conseguirás más flexibilidad si en el futuro quieres solicitar una nueva hipoteca para segunda vivienda o cualquier otro préstamo personal. En este caso, los bancos no mirarán el tiempo que te queda para pagar la hipoteca, sino cuánto se paga cada mes por ella.
Para que nos hagamos una idea de lo que nos podemos ahorrar con cada método, utilizaremos la siguiente tabla. Si quieres calcular cuánto ahorrarías en tu caso, puedes descargarte de forma gratuita nuestro simulador de amortización parcial de la hipoteca:
¿Cuánto ahorraría si amortizo cuota de la hipoteca?
| Capital pendiente | Capital a amortizar | Interés (Euribor + % diferen.) | Plazo pendiente (años) | Cuota Actual (mensual) | Nueva Cuota (mensual) | Ahorro mensual | Ahorro total de intereses |
| 100.000 € | 20.000 | 2% | 15 | 643,51 € | 514,81 € | 128,7 € |
3.166,67 € |
¿Cuánto ahorraría si amortizo plazo de la hipoteca?
| Capital pendiente | Capital a amortizar | Interés (euribor + diferencial) | Plazo pendiente (años) | Cuota Actual (mensual) | Nueva Cuota (mensual) | Ahorro mensual | Ahorro total de intereses |
| 100.000 € | 20.000 | 2% | 15 | 643,51 € | 643,51 € | 0 € |
6.110,52 € |
Amortizando plazo de la hipoteca observamos que la cuota mensual se mantiene inalterada. El cambio viene en el tiempo que tarda el hipotecado en terminar de pagar el préstamo. En lugar de los 15 años restantes (180 meses), acabará de pagarlo en 11 años y 8 meses. En definitiva, nos interesa saber el ahorro total de intereses con un método y el otro, que podemos observar en la última columna de nuestras tablas. Si amortizamos cuota únicamente conseguiremos un ahorro de 3.166,67 €, mientras que con la opción de la amortización de plazo, conseguimos ahorrar 6.110,52 €, prácticamente el doble.
En resumen, acortar plazo de la hipoteca es más beneficioso en términos monetarios para el hipotecado. Con la amortización de plazo de la hipoteca se produce un ahorro considerable en el pago de intereses. Sin embargo, si estás pensando en solicitar otra hipoteca o en reducir tu endeudamiento mensual, es decir, vivir de forma más holgada cada mes, lo más lógico será reducir cuota. Por lo tanto, la decisión dependerá de las necesidades que tenga la economía doméstica de cada familia.
Si estás pensando en realizar una amortización anticipada de tu hipoteca y tu cuestión no ha sido resuelta en las anteriores líneas, puedes dejarnos un comentario.
