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Amortización anticipada de la hipoteca: ¿Reducir cuota o plazo?

Pagar la hipoteca es el principal gasto de las economías familiares y que abonamos durante buena parte de nuestras vidas. Realizar una amortización anticipada de la hipoteca nos aliviará esta carga, ya sea una amortización de la cuota de la hipoteca o de su plazo. Para ello, debemos hacer cuentas de cuál es el método más beneficioso para el hipotecado, si pagar menos cada mes por la letra de la hipoteca o terminar de pagar el préstamo de forma anticipada, siempre teniendo en cuenta las necesidades de cada familia.

Amortización anticipada de la hipoteca: ¿reducir cuota o plazo?

 

¿Por qué realizar una amortización anticipada de la hipoteca?

Si no sabes qué hacer con los ahorros que has conseguido durante años de trabajo porque no te convence la rentabilidad que ofrecen los depósitos ni quieres correr el riesgo de entrar en bolsa, invertir en tu vivienda es la mejor opción. Mediante la amortización de hipoteca, conseguirás ahorrarte un dinero importante en intereses y además puedes disfrutar de desgravaciones fiscales en la Declaración de la Renta. Según la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, los adquirientes de una vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013, con carácter general, podrán deducirse un 15% de la cuota (amortización + intereses) y demás gastos en los que haya incurrido. La base máxima de la deducción por inversión en vivienda habitual es de 9.040 euros. Las viviendas adquiridas a partir del 1 de enero de 2013 no disfrutan de esta ayuda fiscal.

Puedes realizar una amortización total del préstamo, si abonas todo el importe restante del préstamo y cancelas la deuda, o una amortización parcial, si solo abonas una parte. Lo ideal para una persona que esté pensando en realizar una amortización de la hipoteca es que tenga un crédito hipotecario con comisión de cancelación 0% y/o que su préstamo incluya la amortización anticipada gratuita (total o parcial). Algunos ejemplos de este tipo de hipotecas son la Hipoteca Variable de Coinc y la Hipoteca Variable de BBVA.  

Por el contrario, hay algunos bancos que sí cobran esta comisión, por lo que si estamos pensando en cancelar nuestra hipoteca, debemos tener en cuenta esta comisión, si nuestro banco la cobra, además de otros gastos asociados a la cancelación de la hipoteca, como lo son:

  • Gastos de gestoría: Este gasto podemos pagarlo o no, pues es un proceso que podemos realizar nosotros mismos. Si preferimos que un gestor lo haga por nosotros deberemos asumir este gasto. Este gasto no está regulado por ley, por lo que dependerá de los honorarios del gestor que elijas. 
  • Gastos de notaría: es un gasto que debemos asumir por que un un notario realice la escritura de la vivienda. Este gasto tiene un mínimo de 90€, teniendo en cuenta que variará en función de la hipoteca, pues se calcula en base al capital que te prestó el banco o entidad del crédito.
  • Gastos de registro: este gasto también deberemos pagarlo, pues debemos inscribir la escritura, previamente realizada por el notario, en el Registro de la Propiedad. Este gasto tiene un mínimo de 24€, y se calcula de igual forma que el gasto notarial. 

Amortizar cuota o plazo de la hipoteca, ¿qué es mejor?

Lo más beneficioso para el propietario es reducir plazo. Pese a que continúes pagando el mismo importe de cuota mensual, acortando mensualidades reducirás el pago de intereses. Como ya hemos comentado, tu letra hipotecaria no variará, pero acabarás antes de pagarla. El tiempo es la variable principal en la acumulación de intereses, por lo que menos tiempo es sinónimo de menos intereses. En concreto, se estima que reducir el plazo puede llegar a ahorrarnos el triple de intereses que reducir cuota, como comprobaremos a continuación. Por otra parte, teniendo en cuenta que el sistema de amortización francés determina que el propietario del inmueble desde el primer año de hipoteca paga una parte de los intereses de los próximos años, cuánto mayor sea el capital pendiente, mayor será el ahorro por la amortización. Por lo tanto, lo más inteligente será amortizar la hipoteca lo antes posible, al comienzo del préstamo.

Dadas estas razones tan claras, hay pocas ventajas de amortizar cuota de la hipoteca en lugar de plazo. El mayor punto a favor de amortizar cuota de la hipoteca es que reduces tu ratio de endeudamiento. El departamento de riesgos de las entidades bancarias estudian el porcentaje que tus deudas representan sobre el total de tus ingresos. Generalmente, una hipoteca se concede, cuando este porcentaje de endeudamiento no supera el 35-40% de tus ingresos mensuales. Por lo tanto, al reducir la cuota mensual de tu hipoteca gracias a una amortización, conseguirás más flexibilidad si en el futuro quieres solicitar una nueva hipoteca para segunda vivienda o cualquier otro préstamo personal. En este caso, los bancos no mirarán el tiempo que te queda para pagar la hipoteca, sino cuánto se paga cada mes por ella.

Para que nos hagamos una idea de lo que nos podemos ahorrar con cada método, utilizaremos la siguiente tabla. Si quieres calcular cuánto ahorrarías en tu caso, puedes descargarte de forma gratuita nuestro simulador de amortización parcial de la hipoteca:

 

¿Cuánto ahorraría si amortizo cuota de la hipoteca?

Capital pendiente Capital a amortizar Interés (Euribor + % diferen.) Plazo pendiente (años) Cuota Actual (mensual) Nueva Cuota (mensual) Ahorro mensual Ahorro total de intereses
100.000 € 20.000 2% 15 643,51 € 514,81 € 128,7 €

3.166,67 €

 

¿Cuánto ahorraría si amortizo plazo de la hipoteca?

Capital pendiente Capital a amortizar Interés (euribor + diferencial) Plazo pendiente (años) Cuota Actual (mensual) Nueva Cuota (mensual) Ahorro mensual Ahorro total de intereses
100.000 € 20.000 2% 15 643,51 € 643,51 € 0 €

6.110,52 €

 

Amortizando plazo de la hipoteca observamos que la cuota mensual se mantiene inalterada. El cambio viene en el tiempo que tarda el hipotecado en terminar de pagar el préstamo. En lugar de los 15 años restantes (180 meses), acabará de pagarlo en 11 años y 8 meses. En definitiva, nos interesa saber el ahorro total de intereses con un método y el otro, que podemos observar en la última columna de nuestras tablas. Si amortizamos cuota únicamente conseguiremos un ahorro de 3.166,67 €, mientras que con la opción de la amortización de plazo, conseguimos ahorrar 6.110,52 €, prácticamente el doble.

En resumen, acortar plazo de la hipoteca es más beneficioso en términos monetarios para el hipotecado. Con la amortización de plazo de la hipoteca se produce un ahorro considerable en el pago de intereses. Sin embargo, si estás pensando en solicitar otra hipoteca o en reducir tu endeudamiento mensual, es decir, vivir de forma más holgada cada mes, lo más lógico será reducir cuota. Por lo tanto, la decisión dependerá de las necesidades que tenga la economía doméstica de cada familia. 

Si estás pensando en realizar una amortización anticipada de tu hipoteca y tu cuestión no ha sido resuelta en las anteriores líneas, puedes dejarnos un comentario.

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  1. #1

    xaviag

    En mi caso que temgo un prestamo, lo que hago es un sistema mixto. Tengo que pagar 174€ de cuota al mes. Pues lo que hago es pagarla y además amortizar cuota. De tal manera que cada uno de los meses dicha cuota se reduce. La idea es que si un mes no me va bien pagar, tendré una cuota reducida. Y el resto de los meses amortizo cuota la diferencia hasta los 174€. De esta manera consigo flexibilizar los pagos y al final del prestamo habré conseguido reducir el plazo.

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  2. #3

    Lorena Romero

    en respuesta a xaviag
    Ver mensaje de xaviag

    Buena idea, también válida. Es ese caso, no tienes comisiones por cancelación anticipada del préstamo (parcial ni total) o tienes un préstamo con cuota mensual variable? Como comento en el artículo, esa flexibilidad que obtienes en los plazos mensuales, tienen su parte negativa en que se siguen generando intereses, ya que el tiempo es la variable más importante para los intereses. Saludos!

  3. #4

    jap01

    Creo que falta la dimensión más importante en el análisis, y es el valor del dinero en el futuro. Amortizando en plazo se quitan cuotas, pero estas son al final del préstamo, siendo de suponer que ese dinero se habrá depreciado y no valdrá lo mismo que ahora.

    En cambio, amortizando en cuota, los euros que se dejan de pagar son a valor actual, aparte que se pueden reinvertir en algo y contrarrestar parte de los intereses

    1 recomendaciones
  4. #5

    Fleischman

    Has de tener en cuenta el precio del dinero, no son lo mismo 100 euros hoy que hace 30 años que (probablemente) dentro de 30. Si este se mantuviera constante, reducir plazo y reducir cuota sería lo mismo.

    Pero como probablemente no lo sea, no se puede saber a priori si será mejor reducir plazo o reducir cuota.

  5. #6

    xaviag

    en respuesta a Lorena Romero
    Ver mensaje de Lorena Romero

    En mi caso tengo una cuota fija, que la voy rebajando con amortizaciones de cuota.

  6. #7

    vegapor

    Hola: en el caso de hipotecas como la mía que se benefician de la famosa desgravación de los 18.000 euros en el IRPF, ¿no sería conveniente considerar que si se reducen plazos, también reducimos esa ventaja fiscal?

    Saludos

  7. #8

    Lorena Romero

    en respuesta a vegapor
    Ver mensaje de vegapor

    Efectivamente vegapor. En este caso, a ti quizás te interese hacer amortizaciones en cuota. De esta forma no modificas los años que te quedan de hipoteca (ni esa ventaja fiscal) e irás más desahogado con la letra mensual.
    Otra opción es amortizar hasta el tope de 18.000 por dos titulares. Lo debatimos en este hilo de foro: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3360479-amortizo-toda-hipoteca-sale-mejor-desgravar-cada-ano-hacienda

  8. #9

    Urizev

    Creo que no se está teniendo en cuenta el coste de oportunidad de poder invertir el interés ahorrado por la reducción de cuota en algún activo con más rentabilidad que el propio interés de la hipoteca.

    En mi caso particular, siempre reduzco en cuota y el ahorro lo invierto en fondos de inversión (pasivos y activos). Hasta el momento he conseguido una rentabilidad de más del 6% anual. Bastante superior al interés hipotecario.

  9. #10

    Lorena Romero

    en respuesta a Urizev
    Ver mensaje de Urizev

    Es un buen punto a debatir en este artículo. En mi opinión, ambas operaciones son muy dispares y díficiles de comparar, ya que esa rentabilidad del 6% no está garantizada. ¿Qué hubiera pasado en ciclos bajistas de bolsa? No solo no te hubieras ahorrado intereses, sino que habrías perdido dinero. Por lo hablar de los inversores "menos informados" que caen en errores de comisiones, etc.

  10. #11

    Urizev

    en respuesta a Lorena Romero
    Ver mensaje de Lorena Romero

    Claro, cada uno tiene que optar por la opción que mejor se adapte a sus necesidades. Simplemente yo veo más ventajas de reducir cuota de las que se indica en el artículo.

    Sobre lo que dices. No tienes porque tener todo invertido en renta variable puedes tener parte en fija.

    En relación a los ciclos bajistas, estarás comprando muy barato y ese dinero que "pierdes" lo recuperarás de sobra cuando todo vuelva a la normalidad.

    Y finalmente, para los inversores "menos informados" está Rankia, donde pueden informarse o al menos aprender que deben informarse. No hay que meter el dinero a lo loco en el primer sitio que encuentras.

  11. #12

    Samuelrg

    en respuesta a xaviag
    Ver mensaje de xaviag

    Vas aportando mes a mes mas cantidad de dinero? lo que tu crees conveniente? y lo puedes hacer sin ningun tipo de comisión o maximo? yo tengo una hipoteca bastante accesible en ese momento y podria aportar mas cantidad mensualmente, si es asi me gusta esa opcion...

  12. #13

    Trist

    Hola a todos.

    Yo me estoy planteando ahora (final de año) si amortizar hipoteca o por el contrario la dejo como está, y ese dinero que lo iba a destinar a amortizar hipoteca lo invierto en algun fondo de inversion (más o menos agresivo claro).
    Según mis calculos (nada fiables... yo soy de letras puras) cogiendo un fondo muy conservador (un 3 ó 4% anual de rentabilidad) ganaria más dinero con esta opción que amortizando hipoteca, ... pero claro esto también es el cuento de la lechera.
    En definitiva... NO se que hacer ¿que harías vosotros?

    Un saludo a todos.

  13. #14

    Enrique Roca

    en respuesta a Trist
    Ver mensaje de Trist

    Ni un fondo monetario ni uno conservador parece que pueden darte con seguridad esta rentabilidad.
    En cuanto a plazo o cuota, los bajos tipos de interés actuales parecen favorecer el plazo ,pero depende también de las circunstancias particulares de cada uno.

  14. #15

    Sirdrake

    Reducir cuota en lugar de plazo te permite amortizar más el siguiente año dentro del límite desgravable. Eso nunca se tiene en cuenta y me parece relevante.

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  15. #16

    Hholdenn

    Buenas, yo tengo otro dilema que no logro ver con claridad qué es mejor.
    Pongamos solicitar una hipoteca con importe 250.000. Por el banco X, a 25 años con tipo fijo, sale una cuota de 1000 eur/mes (importe total de capital + interés = 300.000). Si se pone a 20 años, 1200 al mes (importe total de capital + interés = 288.000).
    Como vemos, hay una diferencia de 12.000 al final del préstamo. La pregunta es sencilla. Qué es mejor, pedirla a 25 años, con más capacidad para amortizar mensualmente, o pedirla 20 con menos capacidad...? Es decir, si por lo que sea, esa capacidad extra que te la de 25 años, hace que puedas acabarla de pagar en 20 años mediante amortizaciones de plazos, quedaría más, menos, o igual que 288.000 (el total de haberla cogido de entrada por 20 años)?

    No sé si me explico :)
    Gracias

  16. #17

    María Blanco Martínez

    en respuesta a Hholdenn
    Ver mensaje de Hholdenn

    Buenas, Hholdenn
    Entiendo perfectamente tu duda, en estos casos, a mi me gusta utilizar el simulador de préstamos del Banco de España. Yo he simulado tu ejemplo, con un tipo de interés fijo del 1% como ejemplo. En el caso de devolver el importe en 25 años pagarías 32.624€ de intereses. Por otro lado, si eliges el plazo de 20 años pagarías unos intereses de 25.936€. Ahora bien, lo primero que debes tener en cuenta es que hay algunas entidades que cobran comisión por amortización anticipada de capital, por lo que, en ese caso, yo elegiría el plazo de 20 años.
    Sino, me parece una buena opción ir un poco más desahogado en las cuotas mensuales y, cuando se tenga capacidad para ello, realizar aportaciones de capital. No se puede calcular exactamente cuántos intereses te ahorras, pues dependerá del tipo de interés que se aplique, de la cantidad que amortices, etc.
    Un saludo!

  17. #18

    Hholdenn

    en respuesta a María Blanco Martínez
    Ver mensaje de María Blanco Martínez

    Gracias por la respuesta. No conocía el simulador, la verdad que va muy bien para hacer comparativas, gracias!

    Partiendo de la base que las amortizaciones son gratuitas, con un interés mas realista de un 1.8% si que sale una diferencia considerable de intereses (unos 12K para mi calculo). Lo que yo estaba pensando es si no estaba considerando algo más allá... porque una hipoteca fija, entiendo la cuota fija todas cuotas, y si amortizas plazos, no cambia. Por lo que al final, acabas pagando esos 12K de más.

    Otra historia, entiendo, es el valor del dinero. No es lo mismo una cuota de 1000 euros hoy, que los 860 dentro de 27 años, pero esa parte sí que es difícil cuantificar.

    Saludos!

  18. #19

    María Blanco Martínez

    en respuesta a Hholdenn
    Ver mensaje de Hholdenn

    Hola de nuevo!
    Si amortizas cuota en tu hipoteca fija, seguirás pagando la misma cuota mensual, pero un período menor de tiempo. Los intereses a pagar se calculan sobre el importe que queda por amortizar del préstamo. Cuanto menor es este, menores son los intereses, por lo que, si vas amortizando cuota, vas reduciendo los intereses. Que sean más o menos lo que vas a ahorrarte si eliges un plazo menor de entrada es lo que no puedo asegurarte, pues depende de cuánto amortices, etc.

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