Mejores hipotecas para local comercial y nave industrial
Mejores hipotecas para local comercial y nave industrial
Comparativa de hipotecas para local comercial, oficina y nave industrial con los datos de la web de cada banco. Solo BBVA publica un ejemplo de tipo (5,00% TIN fijo y 5,80% TAE); te explicamos cuánto financia cada entidad, a qué plazo, qué gastos pagas y cómo deducirlos.
Las mejores hipotecas para local comercial son la Hipoteca Negocios de BBVA, que financia hasta el 70% del valor de tasación con hasta 24 meses de carencia y es la única que publica un ejemplo de tipo (5,00% TIN fijo - 5,80% TAE), la hipoteca para pymes de Bankinter, que llega al 60% del valor del inmueble, y el préstamo hipotecario para empresas de CaixaBank, con un plazo máximo de 15 años. Sabadell y Santander también financian la compra de locales y naves, pero fijan el tipo después de estudiar cada operación.
¿Quieres saber qué ofrece cada una y qué te va a pedir el banco? A continuación te explicamos sus condiciones, los gastos que corren de tu cuenta cuando compras como autónomo o empresa y cuánto pagarías al mes, para que puedas comparar con datos y no con promesas.
Comparativa de hipotecas para local comercial y opciones de financiación para negocios.
En Rankia Hipotecas hemos revisado una a una las condiciones que cada banco publica en su propia web y en su ficha de información precontractual para financiar locales, oficinas y naves: el porcentaje que financia, el plazo, el tipo de interés y su TAE, las comisiones y los gastos. Cuando una entidad no publica el tipo porque lo fija tras estudio personalizado, lo indicamos y no lo sustituimos por una estimación.
Ranking: las mejores hipotecas para local comercial y nave industrial
Aquí tienes el ranking de hipotecas para locales comerciales ordenado por las condiciones que cada banco hace públicas. Ten en cuenta que, a diferencia de lo que ocurre con la vivienda, casi ninguna entidad publica el precio de su hipoteca para negocios: solo BBVA ofrece un ejemplo representativo con su TIN y su TAE en una hipoteca, el dato que incluye comisiones y gastos y que mejor refleja lo que pagarás.
*Datos consultados en la web oficial y en la ficha de información precontractual de cada entidad. Las condiciones pueden cambiar: comprueba las vigentes antes de contratar.
¿Quieres saber qué hipoteca puedes conseguir para tu local? Como cada banco decide el tipo después de analizar tu negocio, comparar varias propuestas es la única forma de saber si la tuya es buena. Nuestro servicio de bróker hipotecario negocia con distintas entidades por ti, sin coste ni compromiso.
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Hipoteca local comercial BBVA: la única que publica su tipo y da 24 meses de carencia
La Hipoteca Negocios de BBVA es la más transparente del mercado para comprar un local: además de financiar hasta el 70% del valor de tasación, publica en su ficha precontractual un ejemplo de tipo fijo del 5,00% TIN y 5,80% TAE para 150.000 € a 25 años, con una cuota de 876,89 € al mes. Su gran ventaja es la carencia de capital de hasta 24 meses, previa aprobación del banco: durante ese tiempo solo pagas intereses mientras pones en marcha el negocio.
CONDICIONES PUBLICADAS
Tipo fijo o variable. En el fijo, el tipo puede ir del 3,50% al 6,50% según el plazo. En el variable, el ejemplo es un 2,99% el primer año y euríbor + 3,50% después, con una TAE variable del 6,94% calculada con el euríbor al 2,954%.
Comisión de apertura del 0,50%, con un mínimo de 500 €. La TAE incluye además una comisión de mantenimiento de cuenta de 240 € al año y un seguro de daños estimado en 300 € anuales.
Financia locales, oficinas, naves industriales y agropecuarias, solares comerciales, fincas rústicas e inmuebles en explotación, tanto para comprar como para reformar o rehabilitar, e incluso la autopromoción.
Solo para personas físicas con actividad empresarial o personas jurídicas. La edad del titular más joven con ingresos más el plazo no puede superar los 70 años.
Hipoteca local comercial Bankinter: la que más productos agrupa bajo una sola garantía
La hipoteca para pymes de Bankinter está pensada para empresas que quieren comprar, reformar o invertir en locales comerciales, naves industriales u oficinas. La financiación puede alcanzar el 60% del valor del activo, siempre sujeta al estudio de cada operación, y Bankinter no publica tipo de interés porque lo fija tras estudio personalizado: el plazo, el tipo y el nivel de financiación se ajustan al proyecto y a las garantías que aportes.
CONDICIONES PUBLICADAS
Financia la compra de local comercial o nave industrial, de oficinas y viviendas para la actividad de la empresa, y la reforma o rehabilitación de inmuebles.
Ofrece leasing hipotecario, para financiar el inmueble mediante alquiler con opción de compra sin adquirirlo desde el primer día.
Su Multilínea Hipotecaria agrupa varios productos financieros bajo una única garantía hipotecaria, como una línea global que usas según lo necesites.
Es combinable con otras soluciones de financiación, como las líneas ICO, el circulante o el renting, y el estudio inicial con un gestor es gratuito.
Hipoteca para local comercial CaixaBank: plazo máximo cerrado en 15 años
La hipoteca para local comercial de CaixaBank se comercializa como préstamo hipotecario para empresas, con garantía sobre oficinas y locales comerciales. Es la entidad que fija con más claridad el plazo: un máximo de 15 años. CaixaBank no publica el tipo de interés porque lo fija tras estudio personalizado, y el importe que concede depende de la valoración que haga del inmueble.
CONDICIONES PUBLICADAS
Préstamo con garantía real sobre oficinas y locales comerciales.
El límite que concede está en función de la valoración de la garantía.
Según la finalidad, el dinero se entrega de una vez al inicio o por disposiciones, algo útil si vas a hacer obra.
Si el importe es pequeño, tiene préstamos personales para inversiones empresariales a un plazo de hasta 8 años. La concesión, en ambos casos, depende del análisis de tu solvencia.
Hipoteca local comercial Sabadell: pensada también para construir o rehabilitar
La hipoteca para empresas de Banco Sabadell financia la compra o la construcción de locales y naves, la rehabilitación de inmuebles antiguos y las operaciones en las que aportas como garantía un inmueble que ya tienes. Sabadell no publica el tipo de interés porque lo fija tras estudio personalizado, ni tampoco el porcentaje de financiación o el plazo.
CONDICIONES PUBLICADAS
Financia compra y construcción de locales y naves para tu empresa o tu negocio como autónomo.
Cubre la rehabilitación de inmuebles antiguos destinados a la venta.
Permite usar como garantía la hipoteca de un inmueble que ya tengas en propiedad.
En su propio blog, el banco recomienda contar con ahorros de alrededor del 45% del valor del local: el 30% que no cubre la hipoteca y cerca de un 15% para los gastos de la operación.
Hipoteca local comercial Santander: la vía para particulares que montan un negocio
La hipoteca para adquisición de local comercial de Banco Santander está dentro de su catálogo de particulares y se dirige a quien quiere comprar el local para montar un negocio. Santander no publica el tipo de interés porque lo fija tras estudio personalizado, y tampoco detalla el porcentaje de financiación ni el plazo: toda la operación queda sujeta a la aprobación del banco.
CONDICIONES PUBLICADAS
Producto específico para comprar un local comercial destinado a tu negocio.
Financiación sujeta a aprobación de la entidad, sin tipo ni plazo publicados.
Si ya tienes un inmueble libre de cargas, su hipoteca para otras finalidades presta hasta el 60% de la tasación de inmuebles que no sean tu vivienda habitual, a un máximo de 15 años, pero está pensada para reformas, impuestos o estudios, no para comprar el local.
Respondes del préstamo con todos tus bienes presentes y futuros, no solo con el inmueble hipotecado.
Muchos usuarios buscan una hipoteca local comercial ING por su peso en hipotecas de vivienda, pero hay que aclararlo: ING no financia la compra de locales comerciales ni de naves industriales. Su ficha precontractual lo deja claro: la Hipoteca NARANJA se concede para adquirir fincas urbanas destinadas a vivienda habitual o segunda vivienda y, en su caso, sus garajes y trasteros.
Si buscas la mejor alternativa a una hipoteca ING para local comercial, tendrás que acudir a la banca de empresas de una entidad con oficinas. BBVA es la que más datos publica (hasta el 70%, 24 meses de carencia y un ejemplo de tipo), Bankinter llega al 60% y CaixaBank concede hasta 15 años.
En Rankia hipotecas seguimos estos pasos para elaborar el ranking:
Seleccionamos los préstamos hipotecarios que los bancos comercializan para comprar locales, oficinas o naves, contratables en toda España.
Leemos cada condición en la web y en la ficha precontractual de la propia entidad, no en un comparador. Si un banco no publica el tipo porque lo fija tras estudio personalizado, lo decimos y no rellenamos el hueco con una estimación.
Ordenamos por la información que cada banco hace pública: primero quien publica un ejemplo con TIN y TAE, después la financiación máxima y el plazo.
En caso de empate, gana la entidad que ofrece más opciones al negocio: carencia, construcción, leasing o líneas que agrupan varias operaciones.
Revisamos esta comparativa cada mes y actualizamos los datos cuando una entidad cambia sus condiciones.
¿Cuál es la mejor hipoteca para local comercial según tu caso?
No hay un único banco ganador: depende de si te importa más saber el precio de antemano, cuánto te financian o qué vas a hacer con el inmueble. Esta es la mejor opción en cada caso:
🏆 La más transparente: Hipoteca Negocios de BBVA. Es la única que publica un ejemplo de tipo (5,00% TIN fijo y 5,80% TAE), financia hasta el 70% y permite hasta 24 meses de carencia.
🏭 Para pymes con varias operaciones: hipoteca para pymes de Bankinter. Agrupa productos bajo una sola garantía y ofrece leasing hipotecario, a cambio de financiar como máximo el 60%.
⏱️ Si quieres un plazo cerrado: préstamo hipotecario de CaixaBank. Fija el máximo en 15 años y entrega el dinero de una vez o por disposiciones.
🔧 Si vas a construir o rehabilitar: hipoteca para empresas de Sabadell. Contempla de forma expresa la construcción de locales y naves y la rehabilitación de inmuebles.
🛍️ Si compras como particular para abrir tu negocio: hipoteca para local de Santander. Está en su catálogo de particulares, aunque no publica tipo ni plazo.
¿A cuánto están las hipotecas para locales comerciales?
La única referencia pública es la de BBVA: su ficha para hipotecas que quedan fuera de la Ley 5/2019, que es el caso de un local comprado por un autónomo o una empresa, sitúa el tipo fijo entre el 3,50% y el 6,50% según el plazo y el diferencial del variable entre el 2,50% y el 4,50% sobre el euríbor. Su ejemplo representativo es un 5,00% TIN fijo con una TAE del 5,80% a 25 años, sin bonificaciones.
La diferencia con la vivienda se ve muy bien en el propio BBVA. Para el mismo préstamo de 150.000 € a 25 años sin productos opcionales, su hipoteca fija de vivienda sale al 3,95% TIN y 4,63% TAE, frente al 5,00% y 5,80% de la hipoteca de negocios: 89 € más de cuota cada mes y casi 27.000 € más de intereses. Si quieres ver cómo están las hipotecas fijas para vivienda, tienes la comparativa del mes.
¿Qué tipo de interés es bueno para una hipoteca de local?
Usa la ficha de BBVA como vara de medir. Si te ofrecen un fijo por debajo del 5,00% a 25 años sin productos vinculados y sin comisiones mayores que las suyas, estás por debajo del único ejemplo público del mercado. Si la oferta queda por encima del 6%, conviene pedir propuestas a otros bancos o a un bróker antes de firmar.
¿Qué es una hipoteca para local comercial?
Una hipoteca para local comercial (también llamada hipoteca para local o préstamo hipotecario local comercial) es un crédito hipotecario destinado a financiar la compra de un inmueble de uso empresarial o profesional: tiendas, oficinas, naves industriales, consultas o cualquier espacio afecto a una actividad económica.
Aunque su mecánica es similar a la de una hipoteca para vivienda, los bancos la consideran una operación de mayor riesgo. El motivo es claro: ante dificultades económicas, la mayoría de personas priorizan pagar la hipoteca de su casa antes que la del negocio. Esto se traduce en condiciones más exigentes, pero también en ventajas fiscales muy relevantes que no existen en las hipotecas residenciales.
Este tipo de financiación no se limita solo a locales a pie de calle. Las hipotecas para naves industriales, las hipotecas para oficinas y los préstamos para locales comerciales en general funcionan bajo los mismos principios, y los mismos bancos suelen ofrecerlos bajo el mismo producto.
Simulador de hipoteca para local comercial: cuánto pagarías al mes
Calcular la cuota de tu hipoteca local comercial antes de ir al banco te da ventaja en la negociación. Como casi ninguna entidad publica su tipo, el mejor simulador es la propia fórmula del sistema de amortización francés, con el tipo que te ofrezcan: Cuota = C × i / [1 − (1 + i)⁻ⁿ]
C es el capital que pides prestado.
i es el TIN dividido entre 12.
n es el número de cuotas (los años multiplicados por 12).
Imagina un local de 200.000 €. Con el 70% de financiación pides 140.000 €, y al 5,00% TIN del ejemplo de BBVA esto es lo que pagarías según el plazo:
Plazo
Cuota mensual
Intereses totales
15 años
1.107 €
59.280 €
20 años
924 €
81.745 €
25 años
818 €
105.528 €
Pasar de 15 a 25 años te baja la cuota en 289 € al mes, pero te cuesta más de 46.000 € extra en intereses. Ten en cuenta además que BBVA aplica un tipo distinto según el plazo, así que a 15 años tu oferta real puede ser más baja que ese 5,00%.
💡 Recuerda que los simuladores son orientativos. La cuota final depende del análisis de riesgo que el banco haga sobre tu perfil, el inmueble y el plan de negocio. Usa el simulador para comparar escenarios, no para tomar decisiones definitivas.
¿Se aplica la Ley 5/2019 a la hipoteca de un local?
Depende de quién compra. La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario protege a las personas físicas cuando la hipoteca recae sobre un inmueble de uso residencial, y solo alcanza a la compra de otros inmuebles, como un local, cuando el prestatario, el fiador o el garante es un consumidor, es decir, alguien que actúa al margen de su actividad empresarial o profesional.
Si compras como autónomo para tu negocio o a través de una empresa, la ley no se aplica. No hay límites legales a la comisión por amortización anticipada ni el plazo mínimo de diez días naturales entre la entrega de la FEIN y la firma, y la notaría, el registro y la gestoría del préstamo corren de tu cuenta.
Si compras el local como particular, al margen de cualquier actividad, la ley sí te ampara: el banco paga la notaría de la escritura de préstamo, el registro y la gestoría, y la comisión por amortizar un préstamo fijo no puede superar el 2% los diez primeros años y el 1,5% después.
En los dos casos, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura de hipoteca lo paga el banco, salvo en los territorios forales donde el sujeto pasivo sea el prestatario.
Hipoteca para local vs. hipoteca para vivienda: diferencias clave
Antes de solicitar cualquier tipo de financiación, es fundamental entender en qué se diferencia una hipoteca para locales comerciales de una hipoteca para vivienda. Para que la comparación sea justa, usamos los datos de un mismo banco, BBVA, que publica fichas para los dos casos:
🏢 Hipoteca local comercial
🏠 Hipoteca de vivienda
Financiación máxima
Hasta el 70% (60% en Bankinter)
Hasta el 80%
Tipo fijo sin bonificar (BBVA, 150.000 € a 25 años)
5,00% TIN - 5,80% TAE
3,95% TIN - 4,63% TAE
Bonificaciones
BBVA no publica bonificaciones
Hasta 1 punto en BBVA
Comisión de apertura (BBVA)
0,50%, mínimo 500 €
No figura en su ejemplo
Notaría, registro y gestoría
A tu cargo si no eres consumidor
A cargo del banco
Amortización anticipada en fijo
La que pactes: en BBVA, 0,50% los 5 primeros años y 0,25% después, más hasta un 1% por riesgo de tipo
Máximo 2% los 10 primeros años y 1,5% después
Ley 5/2019
Solo si compras como consumidor
Sí
Deducción fiscal
Intereses y amortización si está afecto a la actividad
Solo régimen transitorio para compras anteriores a 2013
⁉️ ¿Por qué son más caras las hipotecas para locales comerciales?
El motivo es el riesgo percibido por la entidad financiera. Un negocio puede fracasar, generar pérdidas o cerrar, y un local es más difícil de vender que una vivienda si el banco tiene que ejecutar la hipoteca. Por eso, en el mismo BBVA, el mismo préstamo de 150.000 € a 25 años sale al 5,00% TIN para un negocio y al 3,95% para una vivienda, ambos sin bonificar.
Hipoteca para nave industrial: condiciones y particularidades
La hipoteca nave industrial (también llamada hipoteca para nave industrial) funciona bajo los mismos principios que la hipoteca local comercial, pero tiene algunas particularidades que conviene conocer si necesitas financiar una nave:
Importes más elevados: las naves industriales suelen tener un precio de compra mayor al de un local a pie de calle, lo que implica que la financiación necesaria es mayor y la negociación con el banco más compleja.
Misma estructura: se aplican los mismos límites de financiación que a un local, hasta el 70% en BBVA y el 60% en Bankinter, y el tipo se fija tras estudiar la operación.
Uso acreditado: el banco exigirá que acredites la actividad industrial o logística que se desarrolla en la nave. Es imprescindible un plan de negocio sólido.
Sin simulador específico: ningún banco publica un simulador para hipotecas de nave industrial. Lo habitual es contactar directamente con el gestor de empresas de la entidad para obtener una propuesta personalizada.
Para una hipoteca nave industrial, BBVA incluye de forma expresa las naves industriales y agropecuarias en su Hipoteca Negocios, y Bankinter y Sabadell también las mencionan en su hipoteca para empresas, en el caso de Sabadell incluso para construirlas.
Un matiz importante: el banco no solo tasa el inmueble, también valora la ubicación (polígono industrial consolidado o en desarrollo), el estado de las instalaciones (electricidad trifásica, altura libre, muelles de carga) y si cuenta con licencia de actividad vigente. Una nave con la licencia ya concedida agiliza mucho la operación frente a una que la tenga pendiente de tramitar.
¿Y si lo que compro es una oficina o una consulta?
Las hipotecas para oficinas y para consultas profesionales (médicas, de abogados, clínicas) siguen las mismas reglas que la hipoteca local comercial. BBVA incluye las oficinas en su Hipoteca Negocios y CaixaBank financia oficinas y locales hasta 15 años. La diferencia suele estar en la tasación, algo más sencilla que la de una nave por tratarse de un inmueble más estandarizado.
Hipotecas para empresas: qué opciones existen
Cuando hablamos de hipotecas para empresas, nos referimos a cualquier préstamo hipotecario que una sociedad mercantil solicita para adquirir un inmueble afecto a su actividad.
La hipoteca para empresa funciona igual que la de un autónomo, con la diferencia de que el análisis del riesgo se realiza sobre la cuenta de resultados de la sociedad, no sobre la nómina de una persona física. Los requisitos de documentación son más amplios: balances, cuentas anuales, declaraciones del Impuesto sobre Sociedades (IS) y justificantes de la actividad.
Si la hipoteca no encaja, la alternativa más habitual es el leasing inmobiliario: el banco compra el inmueble y te lo alquila con opción de compra al final del contrato, que en inmuebles tiene una duración mínima de diez años para disfrutar de sus ventajas fiscales.
Para encontrar la mejor hipoteca para empresas, lo más recomendable es solicitar propuestas a varias entidades simultáneamente y compararlas tanto en el coste financiero total (TAE) como en las comisiones y gastos que asumes.
Hipoteca local comercial para autónomos: requisitos específicos
Si eres autónomo y quieres comprar el local donde ejerces tu actividad, el proceso tiene matices propios frente al de una empresa o un asalariado que compra vivienda. Los bancos analizan tu negocio, no solo tus ingresos, así que la documentación y los plazos cambian.
Actividad acreditada: productos como la Hipoteca Negocios de BBVA solo se conceden a personas físicas con actividad empresarial, así que tendrás que demostrar que estás de alta y facturando.
Ingresos demostrables: el banco revisa tus declaraciones de IRPF e IVA de los últimos ejercicios, no un mes puntual. Una facturación estable o creciente pesa más que un pico de ingresos aislado.
Plan de negocio del local: además de tu solvencia personal, tendrás que justificar la viabilidad de la actividad que vas a desarrollar en ese local comercial concreto.
Aportación propia más alta: como en cualquier hipoteca local comercial, cuenta con aportar al menos el 30% del valor del inmueble, o el 40% si el banco financia solo el 60%, más los gastos.
Si lo que buscas es información sobre hipotecas para autónomos en general, no ligadas a la compra de un local comercial, consulta nuestra guía sobre cómo conseguir una hipoteca siendo autónomo.
Requisitos para solicitar una hipoteca local comercial
Los requisitos para conseguir hipotecas para locales comerciales son más estrictos que en una hipoteca residencial. Estos son los criterios habituales:
Edad: en BBVA, la edad del titular más joven con ingresos más el plazo del préstamo no puede superar los 70 años.
Solvencia económica: extractos bancarios, declaraciones de la renta e impuestos de los últimos ejercicios y justificantes de otros créditos vigentes. Aquí tienes la documentación para solicitar una hipoteca que te pedirán como base.
Plan de negocio: descripción del proyecto, actividad prevista, proyección de ingresos y estudio de viabilidad económica.
Sin deudas: no figurar en ficheros de morosos como ASNEF u otros registros de impagados.
Aportación propia: disponer del 30% al 40% del precio de compra, según el banco, más los gastos asociados.
Capacidad de endeudamiento: como referencia, la cuota mensual no debería superar el 30-35% de los ingresos netos. Te explicamos cómo se calcula el ratio de endeudamiento.
Documentación empresarial: en el caso de empresas, balances, cuentas anuales y declaraciones del Impuesto sobre Sociedades.
Cómo hipotecar un local comercial: paso a paso
Si estás pensando en hipotecar un local comercial o necesitas un crédito para comprar un local comercial, este es el proceso habitual:
Define tu presupuesto real: calcula cuánto puedes aportar de entrada. Necesitarás al menos el 30% del precio de compra más los gastos de la compraventa (notaría, registro, gestoría e IAJD o ITP, según el caso).
Comprueba el local antes de comprometerte: pide una nota simple para confirmar que no tiene cargas y verifica en el Ayuntamiento que el uso y la licencia permiten la actividad que vas a desarrollar.
Prepara el plan de negocio: los bancos que ofrecen hipotecas para locales comerciales no analizan solo tu solvencia personal: quieren entender el proyecto. Prepara un plan de negocio con proyección de ingresos, gastos y viabilidad económica. Este documento puede marcar la diferencia entre que te concedan o te denieguen la hipoteca.
Solicita la tasación del inmueble: antes de que el banco te haga una oferta formal, necesitará tasar tu inmueble. La tasación la realiza una empresa homologada y su coste va a tu cargo. El banco financiará un porcentaje sobre ese valor tasado, no sobre el precio de compra. Puedes tasar a través de Rankia con una tasadora homologada y conseguir un 30% de descuento exclusivo.
Compara ofertas de diferentes entidades: calcula la cuota de cada propuesta con su tipo y compara siempre la TAE, no solo el TIN, porque es la que recoge comisiones y gastos.
Firma ante notario e inscribe en el Registro: si compras como autónomo o empresa, la hipoteca de tu local no está amparada por la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, por lo que la notaría, el registro y la gestoría del préstamo corren de tu cuenta. El AJD de la escritura de hipoteca, en cambio, lo paga el banco.
Ventajas fiscales de la hipoteca para local comercial
Una de las razones más poderosas para pedir una hipoteca local comercial en lugar de pagar el local al contado es la fiscalidad. Si el local está afecto a tu actividad profesional o empresarial:
Autónomos (IRPF): los intereses del préstamo hipotecario son deducibles como gasto de la actividad económica, reduciendo directamente tu rendimiento neto.
Empresas (IS): los gastos financieros derivados de la hipoteca son deducibles en el Impuesto sobre Sociedades.
Amortización del inmueble: el local es un activo amortizable. Las tablas del Impuesto sobre Sociedades permiten un coeficiente máximo del 2% anual para edificios comerciales y del 3% para edificios industriales; en estimación directa simplificada, el 3% para edificios. Siempre sobre el valor de la construcción, nunca del suelo.
IVA: si es la primera transmisión, la compra lleva IVA y, si eres empresario o profesional, podrás deducírtelo. Si es de segunda mano, la operación está exenta de IVA y paga ITP, salvo que el vendedor renuncie a la exención porque tú, como comprador, tienes derecho a deducir el IVA: entonces pagas IVA por inversión del sujeto pasivo y AJD, en lugar de ITP.
Estas ventajas fiscales pueden compensar en parte los tipos de interés más altos respecto a una hipoteca de vivienda. Consulta siempre con un asesor fiscal para calcular el impacto real en tu caso concreto.
Gastos asociados a la compra de un local con hipoteca
Además del precio de compra, una hipoteca para local comercial implica una serie de gastos que debes calcular con antelación. Te los explicamos en detalle en nuestro artículo sobre los gastos e impuestos de comprar un local comercial, pero estos son los principales:
Tasación del inmueble: obligatoria para determinar el valor sobre el que el banco calcula la financiación. Siempre la pagas tú.
Comisión de apertura: en las hipotecas para negocios es habitual. En BBVA es del 0,50%, con un mínimo de 500 €.
Notaría, registro y gestoría: la escritura de compraventa siempre la pagas tú. Los de la escritura de préstamo también corren de tu cuenta si compras como autónomo o empresa; solo los asume el banco si compras como consumidor.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): el de la escritura de hipoteca lo paga el banco. El de la compraventa solo aparece si la operación lleva IVA, y su tipo varía según la Comunidad Autónoma.
IVA o ITP: dependiendo de si la operación está sujeta a IVA (primera transmisión o renuncia a la exención) o al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (segunda transmisión).
Como orientación, Banco Sabadell recomienda contar con ahorros de alrededor del 45% del valor del local: el 30% que no cubre la hipoteca y cerca de un 15% para los gastos.
¿Puedo convertir un local en vivienda con hipoteca?
Es una pregunta frecuente. Sí, es posible comprar un local comercial con hipoteca y posteriormente convertirlo en vivienda, pero hay varias cosas que debes saber:
El banco financia como local: las condiciones de la hipoteca se aplican bajo normativa de local comercial. No podrás beneficiarte de las condiciones más favorables de una hipoteca residencial.
Cambio de uso obligatorio: para vivir legalmente en el inmueble necesitas tramitar un cambio de uso ante el Ayuntamiento correspondiente.
Reformas y licencias: el local deberá adaptarse a los requisitos técnicos de habitabilidad: altura mínima, ventilación, instalaciones… y necesitarás licencia de obras y cédula de habitabilidad.
Coste adicional: el proceso puede ser largo y costoso. Valora si compensa económicamente respecto a comprar directamente un piso.
Cinco errores que salen caros al pedir una hipoteca para local
Esperar el tipo de una vivienda. En el mismo banco, un negocio paga más: en BBVA, 5,00% TIN frente al 3,95% de la vivienda, sin bonificar. Si tu plan de negocio solo cuadra con un tipo de vivienda, no cuadra.
Olvidar los gastos que no paga el banco. Si compras como autónomo o empresa, la notaría, el registro y la gestoría del préstamo son tuyos, y además suele haber comisión de apertura.
Fiarse de un simulador genérico. Si el banco no publica su tipo, cualquier simulador te da una cifra inventada. Calcula la cuota con el TIN de tu oferta y compara por TAE.
No negociar la amortización anticipada. Fuera de la Ley 5/2019 no hay topes legales. BBVA, por ejemplo, cobra un 0,50% los cinco primeros años y puede añadir hasta un 1% por riesgo de tipo de interés si amortizas un fijo.
Comprar sin comprobar la licencia y la fiscalidad. Una nave sin licencia de actividad retrasa la operación, y no es lo mismo pagar ITP que IVA con renuncia: confírmalo antes de firmar las arras.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas para locales comerciales
BBVA es el único que publica un ejemplo de tipo para negocios: 5,00% TIN fijo y 5,80% TAE a 25 años, con hasta el 70% de financiación y 24 meses de carencia. Bankinter financia hasta el 60% y CaixaBank concede hasta 15 años. Santander y Sabadell fijan sus condiciones tras estudiar cada operación.
En general, no. La Hipoteca NARANJA de ING, por ejemplo, solo financia la compra de vivienda habitual o segunda vivienda, con sus garajes y trasteros. Para un local tendrás que acudir a la banca de empresas de una entidad que analice tu negocio.
En la ficha de BBVA para negocios sale más barata la fija: 5,80% TAE frente al 6,94% de la variable, que pasa a euríbor + 3,50% desde el segundo año (calculada con el euríbor al 2,954%). La variable solo compensa si esperas que el euríbor baje con claridad durante muchos años.
El banco puede reclamar las cuotas vencidas y, si no las pagas, ejecutar la hipoteca y quedarse con el inmueble. Además respondes con todos tus bienes presentes y futuros, no solo con el local, y se aplican intereses de demora: en BBVA, el tipo pactado más tres puntos.
Con una hipoteca no es lo habitual: BBVA pone el tope en el 70% del valor de tasación y Bankinter en el 60%. Si no llegas a la entrada, una alternativa es el leasing inmobiliario, que Bankinter ofrece como leasing hipotecario.
Aplica la fórmula del sistema francés: cuota = C × i / [1 − (1 + i)⁻ⁿ]. Con 140.000 € al 5,00% TIN pagarías 1.107 € al mes a 15 años, 924 € a 20 y 818 € a 25. Como casi ningún banco publica su tipo, usa siempre el de tu oferta.
Teneis datos actualizados sobre hipotecas para locales comerciales?
#1
26/10/15 16:00
Soy un particular y estaba interesado en comprar un local comercial que esta arrenadado ahora por el cual desembolsaria en efectivo el 50% y pediría el 50 % vía financiación bancaria.Puedo desgravarme el coste financiacion aunque no sea autónomo. Que % se lleva e hacienda de la renta q percibo? Que gastos pueden ser imputables?
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