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¿Qué es el sistema de amortización francés?

El sistema de amortización francés es uno de los principales sistemas que se emplean a la hora de amortizar hipotecas en España. El sistema de amortización francés se caracteriza por ser un sistema de amortización de cuotas constantes. Veamos la explicación en mayor profundidad y completemos esta definición viendo un ejemplo práctico del sistema de amortización francés.

¿Qué es el sistema de amortización francés?

 

Sistema de amortización francés, sistema de cuotas fijas

El sistema de amortización francés, como ya hemos dicho, es un sistema de amortización con el que siempre pagaremos una cuota fija, a excepción de si tenemos una hipoteca a tipo variable o mixta, que cambiará con la revisión del Euribor de cada periodo, generalmente de un año. Pero este cambio de cuota se realizaría en base al valor del Euribor, y durante todo el periodo hasta la siguiente revisión, tendremos la misma cuota, debido al sistema de amortización francés.

La cuota fija de amortización está compuesta por los intereses del préstamo y por la parte del préstamo que amortizamos, pero no en la misma cantidad. Es decir, que aunque la cuota sea fija, la cantidad de amortización e intereses que componen la cuota van variando a lo largo de la vida de nuestra hipoteca.

Los intereses de cada cuota se calculan en base a la cantidad del préstamo que nos quede por amortizar, es por ello que los primeros años pagaremos más intereses que de cara a los últimos años de la hipoteca, como vemos en el ejemplo de más abajo.

Factores a tener en cuenta en el sistema de amortización francés

  • Capital prestado
  • Tipo de interés
  • Duración del préstamo

Cabe destacar que si se produjera un aumento de los tipos de interés, dado que estamos ante un sistema de amortización de cuotas constantes, se debería aumentar la duración del préstamo o aumentar la cuota a pagar. Pero si por ejemplo queremos realizar una amortización parcial anticipada de capital, podemos elegir entre reducir cuota o plazo. Es decir, podemos elegir entre seguir pagando la misma cuota pero un periodo menor de tiempo, o bien, mantener el plazo pactado pero reduciendo la cuota mensual a pagar.

Hemos hecha un reflexión sobre qué es mejor para el hipotecado, si reducir cuota o plazo mediante la amortización anticipada, ¿te interesa?

A continuación podemos ver la fórmula para calcular la cuota total y los tipos de intereses en función del capital pendiente de amortizar:

sistema amortizacion frances cuota

Donde:

  • C = Cuota a pagar
  • V = Cantidad del préstamo hipotecario
  • i = tipo de interés del período (siguiente fórmula)
  • n = número de cuotas

sistema amortizacion frances intereses

Donde:

  • I (p - 1, p) = tipo de interés del período
  • i = tipo de interés
  • V (p - 1) = Capital del préstamo hipotecario pendiente de amortizar

 

Con esta hoja Excel podrás calcular la cuota de tu hipoteca y el ahorro tras realizar una amortización parcial

 

Ejemplo de calculo de una hipoteca con sistema de amortización francés

Pongamos un ejemplo real para ver cómo es el cuadro de amortización francés. Imaginemos que solicitamos una hipoteca de 70.000€, a 10 años. Como estamos poniendo un caso real, usaremos el tipo de interés que ofrece la Hipoteca Fija Coinc para estas condiciones, que sería del 1,50% TIN. Utilizando del simulador del Banco de España, nuestro cuadro de amortización quedaría de la siguiente forma:

  • Cuota mensual: 628,54€
  • Intereses en total durante los tres años: 5.424,92€
  • Cantidad total pagada por el préstamo de 70.000 euros: 75.424,92€

Cuadro amortización francés de una hipoteca

Gráfico composición cuota de amortización de una hipoteca

En la primera tabla podemos ver la amortización de los primeros 30 meses de la hipoteca que describíamos al principio. Como vemos, la cuota de amortización se mantiene constante, pero cada cuota está formada por una cantidad de intereses y amortización que no se mantienen constante. Como resultado tenemos que los primeros meses de hipoteca pagaremos más intereses, mientras que la amortización sobre el importe financiado será muy bajo. Al final de la hipoteca la cuota estará formada casi en su totalidad por amortización, y no se pagarán apenas intereses.

No hemos adjuntado la tabla completa pues sería muy larga, y creemos que el objetivo, que es ilustrar como los intereses se van reduciendo a lo largo del tiempo, es decir, que pagamos más intereses durante los primeros años del préstamo, queda bien reflejado. Si deseáis que adjuntemos la tabla entera, podéis decírnoslo en los comentarios. ¿Sabías que también existen el sistema de amortización alemán y americano?

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  1. #1

    buenavista

    Hola,

    pues la calculadora del Banco de España (10.000 euros y 36 meses)
    http://www.bde.es/clientebanca/simuladores/simulador_hipotecario.htm
    da una cuota de 290,81 euros.

    Saludos.

    PS: Aprovecho a ver si alguien desenmascara el perverso sistema de amortización constante que emplea Unicaja pues siempre da como resultado unos euros más que cualquier calculadora confiable.

    1 recomendaciones
  2. #2

    santiago_naya

    A mi también me parecen muchos intereses para un tipo del 3% y tan poca cantidad, debe de haber algo mal.

  3. #3

    Eduardr6

    Ciertamente la tabla de amortización presentada no se corresponde con un tipo de interes del 3% sino a una del 36% de interes anual con el metodo frances, por lo que claramente se trata de un error al calcular el ejemplo e introducir los tipos de interes en la calculadora.

    Sino todos los hipotecados estariamos arruinados :):):)

  4. #4

    gsbreak

    en respuesta a Eduardr6
    Ver mensaje de Eduardr6

    El ejemplo, como pone en el articulo, esta hecho con un tipo de interes del 3% mensual, no anual.

    1 recomendaciones
  5. #5

    santiago_naya

    en respuesta a gsbreak
    Ver mensaje de gsbreak

    Pues vaya interés, como para pedir un préstamo.

  6. #6

    Eduardr6

    en respuesta a gsbreak
    Ver mensaje de gsbreak

    Cierto pone mensual, por lo que el cuadro de amortización sería correcto pero para ser un ejemplo me parece un mal ejemplo dado que nadie paga un 3% mensual de interés por un crédito hipotecario almenos hoy en dia. En el pàsado se pagaron interes altos del 17% pero creo que al 36% nunca llegó.

  7. #7

    María Isabel Alarcón

    en respuesta a Eduardr6
    Ver mensaje de Eduardr6

    Buenas, el hecho de poner en el ejemplo un tipo de interés del 3% mensual, no es porque en el mercado se encuentren normalmente esos tipos de interés, sino porque es una forma de poder calcular la cuota del sistema de amortización francés de forma fácil y simple y que los usuarios pudieran observar con facilidad las variaciones y por tanto, la importancia de negociar los tipos de interés de una hipoteca.
    Un saludo.

  8. #8

    María Isabel Alarcón

    en respuesta a santiago_naya
    Ver mensaje de santiago_naya

    Buenas Santiago, se trata de un ejemplo no relacionado con los tipos de interés de la vida real, sino un ejemplo sencillo para poder calcular manualmente la hipoteca por el sistema de amortización francés a través de las fórmulas y así, observar la importancia que tienen los tipos de interés en las cuotas.
    Un saludo.

  9. #10

    Phantom 1816

    en respuesta a Eduardr6
    Ver mensaje de Eduardr6

    Ciertamente que estaremos arruinados, en mi país se cobra un interés anual que anda entre el 30% y el 48% a 5 o 6 años, algo que da miedo, pero que más se puede hacer, si ocupas el dinero

  10. #11

    Westwood

    en respuesta a buenavista
    Ver mensaje de buenavista

    Buenas, yo lo he desentrañado por fin :)
    Imagino que te refieres a "La cláusula PI" de cálculo no?


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