Cada vez que alguien hereda una vivienda se hace la misma pregunta: ¿cuánto me va a costar? La respuesta no es una cifra única, porque depende sobre todo de la comunidad autónoma, el parentesco y el valor del inmueble. Aun así, en la mayoría de casos, el esquema es el mismo: se liquida el Impuesto de Sucesiones, se revisa la plusvalía municipal y, si más adelante se vende la casa, entonces puede entrar el IRPF por la ganancia. Con esta guía lo verás claro y podrás calcularlo sin sorpresas.
¿Cuánto se paga a hacienda por heredar una casa? Antes de entrar en detalle, esto es lo clave: 👇
🧾 Impuesto principal al heredar:Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) (depende de la CCAA).
🏛️ Otro impuesto frecuente:plusvalía municipal (IIVTNU), la paga el heredero al recibir la vivienda.
🧮 IRPF: no se paga por heredar, pero sí puede haber IRPF si vendes después y hay ganancia.
⏰ Plazo típico:6 meses desde el fallecimiento (con posible prórroga).
¿Qué impuestos se pagan por heredar una casa en España?
Cuando heredas una vivienda, lo habitual es que aparezcan estos costes:
Impuesto de Sucesiones (ISD): se liquida por heredar (lo gestiona la comunidad autónoma).
Plusvalía municipal (IIVTNU): impuesto municipal por el incremento del valor del terreno; en herencias lo paga el heredero (transmisión gratuita).
Gastos de notaría, registro y gestoría: no son impuestos, pero cuentan en el coste total (varían por caso).
Y una idea clave para tranquilizarte: por heredar no pagas IRPF, pero si vendes la casa heredada y hay ganancia, entonces sí tributas en la Renta del año siguiente a la venta.
¿Qué determina cuánto se paga?
Hay 4 variables que cambian completamente la factura final:
Comunidad autónoma: bonificaciones y reducciones del ISD dependen de la CCAA.
Parentesco: no tributa igual heredar de padres a hijos que entre hermanos o no familiares.
Valor de la vivienda: cuanto más alto, más base imponible (y más cuota).
Porcentaje heredado y número de herederos: repartir puede cambiar la carga.
¿Cómo calcular rápido cuánto pagarías por heredar una casa?
Paso 1: calcula el “valor” que vas a declarar
Para Sucesiones, la administración puede comprobar el valor declarado. En la práctica se usa el valor fiscal/administrativo que corresponda (y conviene evitar infravalorar).
Aquí lo importante es que tengas un valor coherente y justificable, porque condiciona ISD y plusvalía.
Tarifa y coeficientes (según normativa autonómica)
Bonificaciones (si existen en tu CCAA)
Reducción por vivienda habitual del fallecido
Si heredas la vivienda habitual del causante y eres cónyuge/descendiente/ascendiente (u otros supuestos), existe una reducción estatal del 95% con límite por heredero (según Ley 29/1987).
Esto puede marcar la diferencia: no es lo mismo heredar “una casa cualquiera” que la vivienda habitual del fallecido.
Paso 3: calcula la plusvalía municipal (IIVTNU)
En herencias, el sujeto pasivo es quien recibe la vivienda (el heredero). El cálculo depende del ayuntamiento (valor catastral del suelo, años de tenencia, método objetivo/real cuando proceda, etc.). Por eso el importe puede variar mucho incluso dentro de la misma provincia.
Paso 4: piensa si vas a vender
Si vendes la vivienda heredada:
tributas en IRPF por la ganancia patrimonial (venta – valor de adquisición heredado y gastos), en la base del ahorro por tramos.
¿Qué pagas y a quién cuando heredas una casa?
Concepto
Quién lo cobra
Cuándo se paga
Impuesto de Sucesiones (ISD)
Comunidad autónoma
Tras aceptar la herencia (plazo habitual 6 meses)
Plusvalía municipal (IIVTNU)
Ayuntamiento
Con la herencia (plazos y trámite municipal)
IRPF (solo si vendes)
AEAT (Renta)
En la Renta del año siguiente a la venta
Plazos que no conviene saltarse
Lo más habitual es que el Impuesto de Sucesiones se presente en 6 meses desde el fallecimiento, con posibilidad de prórroga si la pides a tiempo (muchas CCAA permiten prorrogar otros 6 meses; el procedimiento exacto depende del caso).
Ejemplo sencillo para hacerte una idea
Imagina que heredas el 100% de una vivienda valorada en 200.000 €.
En Sucesiones, partirías de esos 200.000 € y aplicarías las reducciones/bonificaciones que correspondan (por parentesco y, si aplica, por vivienda habitual).
En plusvalía municipal, el ayuntamiento calcularía el impuesto según el valor catastral del suelo y los años (puede variar muchísimo).
IRPF: 0 € por heredar. Solo entraría si luego vendes y hay ganancia.
Preguntas frecuentes
No. Heredar una vivienda no genera IRPF por sí mismo. Donde sí puede aparecer IRPF es si vendes la casa heredada: entonces declararías la ganancia patrimonial en la Renta del año siguiente a la venta, calculada por diferencia entre valores y gastos.
En transmisiones gratuitas (como una herencia), el sujeto pasivo suele ser el heredero, es decir, quien recibe el terreno/inmueble. El cálculo y la gestión dependen del ayuntamiento, por lo que conviene revisar la ordenanza municipal y los métodos disponibles en tu municipio.
Con carácter general se maneja un plazo de seis meses desde el fallecimiento, y en muchos casos se puede solicitar prórroga si se pide dentro del plazo establecido. El procedimiento puede variar (residentes/no residentes y según CCAA), así que conviene no apurar.
Puede pagar menos por la reducción por vivienda habitual prevista en la normativa del ISD, con condiciones y límites por heredero (y posibles mejoras autonómicas). Si se cumple, reduce de forma importante la base sobre la que se calcula Sucesiones.
Es un caso frecuente. Antes de firmar, conviene estudiar opciones (prórroga, fraccionamiento/ aplazamiento si procede, acuerdo entre herederos, o incluso renuncia). Lo importante es no firmar “a ciegas” y revisar plazos para evitar recargos.
¿Con qué te quedas para calcularlo sin fallar?
Si quieres saber cuánto se paga a Hacienda por heredar una casa, piensa en 2 facturas (y una tercera si vendes):
Sucesiones (CCAA) con reducciones/bonificaciones,
plusvalía municipal (ayuntamiento),
IRPF solo si vendes después y hay ganancia.
Si me dices comunidad autónoma, valor aproximado y parentesco (padre/madre, cónyuge, hijo, hermano…), puedo devolverte una estimación orientativa y los puntos que más suelen ahorrar (sin inventar tipos: con la normativa aplicable a esa CCAA). En caso de necesitarlo, también es importante saber cuándo es aconsejable contratar un asesor fiscal para la Renta.
3 hermanos heredamos la vivienda habitual de nuestro padre fallecido en septiembre de 2025. No hay testamento y la declaración de herederos y la aceptación de la herencia se hacen en 2026. Nuestra duda es si en nuestra declaración de 2025 deberíamos incluir el porcentaje de 33,33 de esta vivienda o tendríamos que hacerlo ya en 2026. Gracias
#1
23/02/26 12:50
Hola. Mi pregunta es referida a la transmisión de una vivienda habitual a un hijo por herencia en vida. En Galicia existe una figura denominada “pacto de mejora” por lo que transmites la casa, no pagas hasta un millón de euros en sucesiones y el hijo que la recibe es por el valor de entrega del pacto, o sea, un valor del bien actualizado. Pero que sucede si mi hijo la vende? El valor de adquisición para él es el transmitido en el pacto, o el valor de origen del padre? La ganancia patrimonial para el hijo es muy distinta según sea uno u otro criterio. Creo que la legislación está cambiando. Gracias
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