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Blog de economía doméstica y pequeñas empresas
Debate de ideas, financiación y formación financiera básica

Ante las ofertas bancarias de viviendas – algunos problemas que nos podemos encontrar *053*

Es un hecho que un banco o una caja de ahorros carece de vocación inmobiliaria, ahora lo son por las circunstancias, sin embargo esperar que sean especialistas en estos mercados a mí entender es mucho suponer. Pensemos que tienen obra nueva, segunda mano, vivienda que se adjudicaron de una promoción en plan “esqueleto”, vamos más o menos con la construcción de la estructura y ellos han tenido que acabar las obras para poder darle un valor en sus balances, al mismo tiempo disponen de fincas fruto de refinanciaciones de deudas empresariales que podemos convenir que en ocasiones no lo quiere casi nadie, tomaron la hipoteca para reconducir un préstamo personal o una póliza de crédito y el deudor les dio como garantía lo único que tenía, que desde luego no era una buena finca, las “comibles” ya tenían hipoteca previa.

Con todo ello lo que intento decir es que las carteras inmobiliarias de las entidades financieras o sus sociedades filiales inmobiliarias son un cajón de sastre donde hay de todo, bueno, mediocre, malo y malísimo. Yo he podido comprobar que en las webs inmobiliarias no está todo lo que tienen, no les interesa comercialmente poner todo lo que tienen en cartera, y van incluyendo nuevas fincas a medida que se van vendiendo otras.

También he comprobado que en muchas ocasiones los datos de la web no siempre son exactos, como ejemplo y no solo una vez, sino varias, que una vivienda sita en el extrarradio de la ciudad de Barcelona, el plano de situación de la web, lo ponen cerca de Plaça Catalunya, en pleno centro neurálgico de la ciudad condal  ¿error o política comercial para un efecto “llamada”? sinceramente no lo sé, lo que sí  es un hecho es que no es la primera ocasión ni creo que sea la última.

Dentro de todo este lío, y para complicarnos un poco mas la vida, la gestión de los inmuebles se suele subcontratar a agentes de la propiedad inmobiliaria externos al banco o caja de ahorros, y cuando llamamos a los 902 de las webs inmobiliarias, lo normal es que tomen nota de nuestro interés indicando que nos llamará un comercial, y la persona que nos atiende al teléfono, tiene casi la misma información que aparece en la web, es raro que nos puedan responder a cosas tan simples como ¿tiene ascensor? Si la web no lo indica, es mas que probable que dicha persona tampoco tenga acceso al dicho dato.  El comercial va a comisión, y ante la apatía del mercado debemos ser muy cautelosos en todo en proceso, esto es recomendable siempre, en tiempos de expansión económica también, ahora como mucho mas motivo. 

Problemas que nos podemos encontrar:

 

Viviendas calificadas urbanísticamente como despachos: Esto ocurre en algunas grandes o medianas ciudades, que por la densidad de la zona el permiso de obras era para construir el edificio con una parte de despachos, los mismos pueden perfectamente estar construidos como vivienda, con todos los servicios, pero “los papeles” no cuadran con ello, y para conseguir un cambio de uso y legalización no va a ser precisamente tarea fácil.  Teóricamente la nota simple informativa de finca emitida por el Registro de la Propiedad nos dará cuenta de esta cuestión.

Viviendas que no podemos visitar por estar ocupadas: Con toda probabilidad serán más económicas, y ello puede responder a que están alquiladas, el cuyo caso deberemos respetar en contrato o que no hubiera efectuado el lanzamiento de sus ocupantes (desahucio), atención a esto porque desconocemos en qué estado nos dejarán la finca. Que sea más barata no presupone que tras las obras de acondicionamiento que tal vez nos veamos obligados a realizar, sigua siendo eso “un buen precio”.

Porterías, trasteros o buhardillas habilitadas como viviendas: Mucha atención a la situación urbanística, en estos casos recomiendo la visita acompañados de un profesional, un arquitecto técnico (aparejador), la factura nos puede resultar muy rentable.

Fincas en edificios semi ocupados: En principio no es problema, si está todo en regla, lo que nos puede ocurrir es que nos las veamos y deseemos para constituir la comunidad de propietarios, y hartarnos a reclamaciones al propietario del resto de fincas, para atender a los gastos de la comunidad, que cobraremos tarde o temprano, esto seguro, pero es “desgaste” para ello es una posibilidad,   y que al final en que la limpieza de la escalera comunitaria o la hacemos semanalmente nosotros mismos o se queda como está, lo cual no es muy higiénico que digamos.

Fincas que no son aptas como viviendas: En este y en los casos anteriores yo recomiendo pedir copia de la cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación si es vivienda nueva, o solamente cédula si es usada, nos puede ocurrir que el API nos indique que no la tienen (ni la van a pedir, que en todo caso cuando sea de nuestra propiedad la podremos pedir a cualquier arquitecto o aparejador), yo en estos casos aun suponiendo un gasto entre 150 y 250 €, la pediría a mis expensas si es preciso, y si al final no compró, pues mala suerte, pero como me quede con una propiedad pagada o firmada la hipoteca y que no se pueda conseguir la cédula, dudo que nos devuelvan el dinero, tendremos un problema muy gordo, con lo cual “la inversión” puede ser extremadamente productiva.

Fincas que podrían estar afectadas por un plan urbanístico nuevo: Esto es muy difícil de conocer, pero hay cosas que claman al cielo porque se ven a la legua. No hace muchos días estuvo viendo una finca propiedad de un banco, solo desde la calle, ni siquiera pedí visita, me extraño “muy mucho” el precio, era excesivamente “competitivo”, pues con solo un paseo por la calle observé que dicho edificio estaba en distinta línea que los demás, algo más avanzado, con lo cual es de suponer que la actual normativa es de calle / aceras algo más anchas, por tanto el edificio estaría afectado, pero no, no tiene porque existir un expediente de derribo, pero vamos yo comprar una finca afectada por un nuevo plan urbanístico,  como que no…..

Fincas rústicas:Tienen sus particularidades, no se me ocurren los problemas, en cuyo caso, para comprar algo de esto, recomendaría el asesoramiento a un profesional. 

Pensemos que el hecho de estar pagando en Impuesto de Bienes Inmuebles, que en ocasiones puede figurar como “urbano”, no significa que la finca se hubiera convertido en ello. Luego que aun con varias hectáreas, no supone que se pueda dividir y vender una parte del terreno, hay limitaciones legales. Al mismo tiempo es más fácil encontrarse algún día con una expropiación forzosa (una autovía por ejemplo). De ahí que para conseguir una hipoteca nos encontremos con algunos problemas, las entidades financieras prefieren garantías mediante otro tipo de fincas… digamos… mas estándar.

Y todo no significa que sean baratas, al contrario, como hay poco a la venta, si por ejemplo preguntamos  el precio de una masía catalana en la comarca de L’Empordà, pues ni con la excusa de que a menudo sopla la tramontana la encontraremos “a precio”.

Un caso de fincas rústicas son las Bordas Aranesas , que creo que no es solo patrimonio de La Vall d’Aran, también hay algunas en la parte del pirineo aragonés y en el resto de comarcas del Pirineo de  Lleida 

 

Otras cuestiones:

 

Cuerpo cierto: En muchas ocasiones nos van a vender la finca como “cuerpo cierto” ¿Qué significa? Pues que nos venden la finca como está, si hay mas metros mejor para nosotros, y si hay menos hemos renunciado a la posibilidad de reclamar el defecto de cabida, esto ocurre porque en fincas antiguas a veces los metros registrados no cuadran con los reales, al parecer antaño para ahorrar impuestos se registraban las fincas por menos cabida de la real, y al aceptar “cuerpo cierto” lo que supone es que lo que nos entregan es lo que hay, con independencia de lo que digan los documentos. Luego habrá ocasiones en las que podremos (con tiempo y mucho papeleo) adecuar los metros reales con los registrados, en otras no será posible porque la finca se construyó con medidas algo distintas a las que el permiso de obras permitía, pero la infracción urbanística ya figura prescrita.

Entregas a cuenta o reserva: No entregaría una dinero como reserva a ningún API, por mas delegado de la sociedad propietaria que manifieste ser, el dinero a la entidad financiera o a su filial inmobiliaria, porque si hay problemas tenemos la posibilidad de reclamar al SAC, al Defensor del Cliente y en última instancia al Banco de España, pero a un API ¿dónde reclamamos? Si, vale .. a consumo ¿será solvente para devolvernos la entrega luego? No lo sé, ni quiero averiguarlo, si se entrega al banco o caja, creo que es aquello de “muerto el perro, se acabó la rabia”.  

Documentación mínima: Avanzo que esto va a ser un problema … fijo … reconozco que tal vez soy demasiado cauto (no, ni tal vez ni leches, me paso tres pueblos) pero como poco pediría antes de entregar un euro, un plano de la finca (no hace falta que sea de arquitecto, con un croquis a escala sería suficiente), copia de la cédula de habitabilidad, copia de la licencia de primera ocupación (caso de viviendas nuevas) y nota simple de fincas emitida por el Registro de la Propiedad.  ¿Qué problema tiene esta exigencia? Pues que el API se deje de historias y busque a otro comprador menos “toca pelotas”, pero claro la verdad es que dudo que tengan cola de ofertantes, si bien “el amago” normalmente se pone encima de la mesa “mire … tengo otras ofertas, con lo cual el primero que ponga los 3.000 € se lo queda ….”

Hipoteca: En teoría las entidades financian al 100% y en condiciones financieras muy ventajosas, pero no sería la primera vez que deniegan el 100 y solo aceptan hasta el 80% del mayor de los valores, el de tasación o el de compra, por tanto la entrega a cuenta debería tener “una coletilla” por la cual si la entidad matriz (el banco o caja) no aceptase la financiación, se devolverá íntegramente la entrega a cuenta o reserva realizada. 

Agradecimientos: Jexs71

 

http://www.youtube.com/watch?v=1CD8hPS7Igs

 

www.yoreklamo.com

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  1. #1

    Wenomeno

    Una anécdota acerca del cuerpo cierto. En Galicia es frecuente que las medidas de las fincas dedicadas a labranza consten en las escrituras en "ferrados". El problema es que el tamaño del "ferrado" varía según la población. Pueden ser 20x20, 24x24, 24x20, ... esto es varias medidas entre 400 y 640 m2.

    Lo mismo ocurre en otras regiones de España donde las medidas figuran en fanegas, varas, etc., todo ello con distintas equivalencias en m2 dependiendo del pueblo.

    Y repito que consta así en las escrituras de propiedad.

  2. #2

    W. Petersen

    en respuesta a Wenomeno
    Ver mensaje de Wenomeno

    Mas o menos como en Catalunya, cuarteres, jornals, vessanas ..... e incluso algunas medidas del mismo nombre, no tienen la misma cabida en comarcas distintas, solo son parecidas.

  3. #3

    Xman6020

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Hola felicidades por el post.
    en cantabria estan los famosos carros de tierra. que tambien dependiendo del municipio tienen una medida u otra( cosa que parece increible)

  4. #4

    W. Petersen

    en respuesta a Xman6020
    Ver mensaje de Xman6020

    Hay una medida que se llama "jornal" en Catalunya, que es el trozo que tierra de labranza que se puede trabajar en un día, observa esto

    TARRAGONA
    .................... Metres Quadrats .........Localitat
    Jornal..............4.242,00 .................Tarragona
    Jornal antic .....5.400,00 .................Tarragona
    Jornal de Rey...6.048,00 ................Tarragona
    Jornal .............8.202,00 ..................Reus
    Jornal .............2.190,20 ..................Tortosa
    Jornal .............4.896,50 ..................Montblanc
    Mesura ...........6.100,00 ..................Ulldecona

    No, no creo que las gentes de Tortosa fueran vagos y los de Montblanc muy trabajadores, tiene que ver con las costumbres y los tipos de cultivos, supongo que no es lo mismo trabajar en viñas (uva) que en arrozales.

  5. #5

    Mini_Trabajador

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Yo me he encontrado con que los comerciales de las immobiliarias que gestionan la venta de las propiedades de las entidades bancarias...no estan mucho por la labor de vender. quizás porque saben que es muy dificil vender o lo que sea.

    Yo estoy interesado en comprar en Barcelona ciudad (con unas caracteristicas concretas) y no les veo las ganas de negociar nada el precio de venta.

    S2

  6. #6

    W. Petersen

    en respuesta a Mini_Trabajador
    Ver mensaje de Mini_Trabajador

    Depende de las zonas, si quieres algo Carrer Agudes, Padre Manjón o Rasos de Peguera, no tengo ni idea que les pasa a estas calles, bueno es por la zona ........ pero casi todos los bancos y cajas tienen cosas ahí, pero si te vas mas para el Eixample, Les Corts (Av. Madrid, Plaça Centre .... detras de l'Illa .... ) o incluso hasta la zona del Camp de l'Arpa tocando a l'Eixample, ya por Passeig Maragall, pues no, allí todo lo que no sea porterías o buhardillas recicladas tampoco les veo yo mucho interés, es lógico esto es lo que buscamos todos y buen precio, ya sabemos que en Santaló, Escoles Pies, Plaça Molina, Muntaner por el 400 y pico no vamos a encontrar casi nada, y menos a precio.

    La última vez que visité algo fue en Carrer Padilla tocando Diagonal, por la Monumental, según la web un primer piso, entonces uno cree que es realidad un segundo, ya sabes por el principal .... ¿que era? una portería reciclada que difilcimente conseguiría la cédula, el comercial con todo el desparpajo me dice "si convierte esto en un loft, todo el piso tendrá ventilación directa y la cédula la tendrá ¿directa a dónde? a un patio de luces interior, por lo menos fuera al patio de la manzana !!!!!!!!!

    Otro en Diagonal mas o menos cerca del cruce con Aragó, no indicaban piso mmmmm maaaaaloooooooo!!! a ver que hay, un semi sótano sin luces ni ventilación ... pero esto no consigues que te lo digan antes, haces un puto viaje de 150 Km. para ver una mierda colgada de un palo, por la que pretenden 220.000 €, eso si las fotos de la fachada majisimas, una finca supongo de los años 1920 ó 30, con cara lavada ultimamente (una mano de pintura y reparación de grietas o balcones) y te dices "me gustaría un pisito de 50-60 m2 en una finca regia" ........ anda y que les den ....

  7. #7

    aa123

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Hay que tener en cuenta que todas estas propiedades pasan por las manos de muchos directivos, tanto del banco como de su filial inmobiliaria. Estos directivos (que tienen bastante dinero para invertir) y sus familiares se van quedando los chollos y al final solo queda la mier..

  8. #8

    Mini_Trabajador

    en respuesta a aa123
    Ver mensaje de aa123

    Pues la Mier.. se la van a quedar ellos porqué ahora mismo sólo estan por comprar los inversores (que buscan buenos precios y más o menos buenos productos)con la pasta en la mano y algún particular que no le afecte mucho la crisis...

    Pero el resto de mortales no pueden comprar nada porqué no se les concecde la financiación necesaria.

    S2.

  9. #9

    theknight

    Si la oferta de pisos no se adecua a la demanda (en este caso lo que uno busca)lo más coherente es simplemente no comprar dado que estamos en un mercado de tendencia claramente bajista.

    A no ser que haya una necesidad o urgencia imperiosa de hacerlo será mas asequible/óptimo realizar dicha compra hacia finales de la actual década que a principios de la misma una vez el precio haya tocado fondo. Recordemos que a muy largo plazo el precio de una vivienda como mucho bate ligeramente la inflación por lo que las viviendas ofertadas siguen masivamente sobrevaloradas respecto a la tendencia histórica. Es por ello que cuanto menos gente compre en estos momentos más rápido se ajustarán los precios a la nueva realidad del mercado.

    Otro punto que merecería un blog aparte sería el tema de la actualización del valor catastral que se toma como referencia para el pago del ITP y del IBI entre otros. En algunas comunidades se están actualizando dichos valores a los años del pico de la burbuja por lo que uno puede comprar un piso por 200.000 y tener que pagar ITP como si el piso costara 300.000. De nuevo este tema será evitable (espero) con una compra hacia el final de esta década (tras la nueva actualización de los valores) sino ahora nos veríamos envueltos en temas legales de reclamaciones y demás que como bien dices suponen un gran desgaste.

  10. #10

    W. Petersen

    en respuesta a theknight
    Ver mensaje de theknight

    Efectivamente, en general así es, no obstante cuando uno busca algo muy concreto con por ejemplo las zonas céntricas de las grandes ciudades, o viviendas con medidas superiores o inferiores o lo más estándar, por ejemplo estudios de 40-50 metros que sean exteriores (nada de porterías recicladas) o de muchos metros 150-200, entonces de esto si uno lo encuentra el momento es el que es, el stock es de 70-100 m2 como mucho o como poco, aquí insisto si además se buscan zonas muy concretas, pues hay lo que hay ....

  11. #11

    Mini_Trabajador

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Tengo dos zonas en mente: Gracia-Lesseps-Parc Güell y la otra es la zona de la Sagrada Familia. Peró poca cosa o nada...y aún menos ganas de negociar el precio.

    Nada...paciencia y a esperar. Hay un dicho catalán que dice así: "Qui espera...desespera". (quien espera...desespera).

    S2.

  12. #12

    W. Petersen

    en respuesta a Mini_Trabajador
    Ver mensaje de Mini_Trabajador

    Veo que las calles que indico no te interesan, mier** ... te podría recomendar un montón de web's con stock ..... a mi también me gusta la zona de Sagrada Familia incluso hasta Hospital de Sant Pau por la zona de la antigua DAMM .... por abajo llegando a Aragó y Encants ya no ..... si bien el día que lleguen a "enterrar" el nus de Trinitat, supongo que en 15 años como pronto, no será mala zona,ahora digamos ... ¿media? pues entonces será al contrario, de primera .... cuando miré lo de Padilla con Diagonal era con esta idea ....

    De todas formas para comprar en esta zona que quieres, esto de "Mini_Trabajador" vete pensando en lo de "Maxi" porque por barato que compres con "Mini" no llegas

    :-)

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