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No sé si es porque me interesado en diversas ocasiones por viviendas propiedad de bancos y cajas, pero he visto bastantes cosas curiosas, ye me voy a permitir relatarlas. No es nada contra ni a favor, sin embargo creo que hay que tomar ciertas precauciones.

 

Primero cuento alguna anécdota

 

Según la web vivienda en pleno centro de una ciudad importante al menos en el plano de situación de la información, que cuando pides visita, pues esto de tan céntrica no es, según la información es un primer piso, y resulta que en realidad son 6 escalones contados desde el nivel de calle, luego cuando preguntas por la cédula de habitabilidad por teléfono se te indica que esto el comercial que se pondrá en contacto …… al final pues portería reciclada a vivienda, sin cédula, con una única salida a patio de luces, que nada tiene que ver con el interior de la manzana, y que para conseguir la cédula, fácil no va a ser …..

Vivienda situada en un cruce de calles que está perfectamente identificado, no siempre figura  dicha información en la web, lo cual no deja de ser curioso, porque se supone que la calle de lo que tienen en cartera la conocen, las preguntas las mismas, lo de la cédula suele ser un dato que no siempre conoce el o la operadora del 902 de turno, te cuentan que es planta baja, y en este caso ya no subes 6 escalones, sino que bajas 17 ó 18, vamos …. Un semi sótano o totalmente sótano, y lo de las luces y vistas, pues ……

Vivienda cuyo precio parece interesante, siempre y cuando se consiga alguna mejora, aunque esta sea de poco calado, y resulta que está calificada como despacho, con lo cual vas tú y consigues que el ayuntamiento decrete el cambio de uso, nada del otro mundo, pues metete y verás como las gastan.

Viviendas cuyo estado es deplorable, y no se han gastado ni 50 € para que una empresa de limpieza lo adecente un poco ¿ya me diréis como va “entrar por los ojos”?

No hace ni una semana, que pedí para un amigo mío que busca una vivienda en una zona, donde una entidad es propietaria de todo el bloque, nada pedí la nota simple de fincas, en esto al menos por teléfono indican que no habrá problema, luego pido un plano de la vivienda, esto ya parece más complicado de obtener, y eso que todo el bloque es de la entidad y son ellos los que terminaron las obras, con lo cual algún arquitecto por cuenta de la entidad tuvo que intervenir, digo yo, pero parece que esto va a ser un problema …. Y lo de la cédula y la licencia de primera ocupación, manifiestan que disponen de ella, pero de mandarlo por mail ya puede que sea un problema. Es curioso, pero por el contrario aparecen las prisas, porque claro si tengo que analizar tanta cosa, ya han vendido 15 de las 30 unidades, y si no doy la paga y señal ya mismo, me quedo sin la opción, a mi la verdad me da lo mismo, las prisas las llevan ellos, yo no, pero esto puede “colar” ante otros interesados.  

En otro caso tuve la osadía de indicar al comercial que quiero hacer una oferta por escrito, y éste indicar que el precio es el que es …. Yo no digo que tengan que aceptar mi oferta, pero no permitir que la presente es ya de libro,, si bien esto creo que ha cambiado bastante últimamente, y claro luego lo haces directamente al banco, y alguien coge un cabreo de tres pares … ¿Qué pretende el comercial?

No … no mire el depósito de la reserva lo hago al banco o a su sociedad inmobiliaria, a su empresa (API) lo siento ….. pues otro problema, al parecer.

Luego, en Rankia he visto en un hilo que hay problemas con la recuperación del depósito porque el banco no acepta la hipoteca al 100%, y no tiene porque hacerlo, sin embargo lo que no sería de recibo es no condicionar una cosa con la otra, si el banco no accede, y repito en su derecho está, lo que no puede ocurrir es que empiecen los problemas para recuperar el depósito.

 

 

 

En fin …. tras todo ello yo voy a tener la osadía de recomendar unas cuantas cosas.

 

1 – Las entidades financieras precisan “soltar lastre”, con lo cual en la mayoría de ocasiones el precio va a ser negociable, si bien nos encontraremos con ciertas resistencias, es normal que así sea, y en algún caso especial, no desean negociar absolutamente nada, sea por las características de la finca, o en los casos que la venta es de todo un bloque y comercialmente no interesa que cada vecino pague precios distintos sin que guarden relación entre ellos.

Y ello se agraba con la obligación que pretende el actual gobierno en cuanto a nuevas dotaciones por minusvaloración de los activos inmobiliarios propiedad de las entidades financieras. 

2 – Atención a los temas legales como la cédula de habitabilidad o en el caso de viviendas nuevas, la licencia de primera ocupación.

3 – Calificación urbanística, en grandes ciudades existen multitud de fincas que están calificadas como despachos, y el mero hecho de que cuenten con  distribución e instalaciones de vivienda, no significa que lo sean, o que se pueda conseguir que el Ayuntamiento nos otorgue un cambio de uso a dichos efectos, obviamente la podremos usar como vivienda, pero no lo va a ser en términos legales.

4 – Las entregas en concepto de reserva: Debe procurarse hacer la entrega al banco o a su sociedad inmobiliaria (filial del banco o caja), es poco recomendable hacer la entrega al API, la solvencia no es la misma, y por sentido común la entrega en concepto de reserva tiene que ser al propietario.

5 – En viviendas que normalmente no se pueden visitar por estar alquiladas, tendremos que conseguir copia de los contratos, y que nos los revise un profesional a los efectos de conocer sus limitaciones, vencimiento, prorrogas pactadas, etc.

6 – Desahucios: Podremos adquirir viviendas propiedad de bancos y cajas, pero sobre las cuales no se ha realizado el lanzamiento del ocupante, en estos casos o se conocen los asuntos, se cuenta con un profesional que los conozca o los riesgos son elevados, si bien los precios minoran bastante en viviendas con esta característica.

7 – La prisa en la venta la tienen los bancos y cajas, normalmente no la tenemos los potenciales adquirientes, es probable que perdamos alguna oportunidad, pero tal como está el patio, me parece que nos irán “llegando” nuevas “oportunidades”.  Los comerciales van a comisión, otro motivo más para que el tema de la prisa este en su tejado, no en el nuestro.

8 – Normalmente la mejor hipoteca nos la otorgará el banco o caja que tenga dicha vivienda en cartera, no nos va a ser fácil que nos otorgue la hipoteca el banco vecino, y si lo hace las condiciones serán más altas.

9 – Yo me negaría a facilitar avales familiares, esto por principios, pero en estos casos con más motivo todavía.

10 – Viviendas muchas, en buena zona algunas menos, en dichos lugares los precios normalmente no son los que esperamos, lo cual tiene su lógica (lo de las zonas), en esta crisis, como en las anteriores, los que más la sufren son las personas económicamente más modestas. 

11 - Recordemos que la compra de una vivienda está sujeta a impuestos, IVA si es de nueva construcción e ITP si es usada, y aunque paguemos IVA, una parte de impuesto de ITP adicional nos toca pagar, tanto por la compra como para la hipoteca, si bien cuando concurre IVA su porcentaje es mucho menor, en la parte que afecta a la escritura de compra, pero en lo que afecta a la escritura de hipoteca el importe es idéntico. 

12 – No sé si me dejo algo ….. supongo que muchas cosas …

99 - En todo caso, la compra de una vivienda es de las inversiones mas importantes de nuestra vida, en algunos casos la mas importante, y no debe suponer problema alguno contar con la colaboración de un profesional, porque la inversión en ello (factura de honorarios) puede ser muy rentable, no hablo de comisionistas, me refiero a técnicos que nos cobrarán su minuta por su asesoramiento, y esto se torna imprescindible cuando hay cualquier asunto ... digamos ... no estadarizado ¿que es estándar? pues vivienda registrada a favor del vendedor, libre de cargas o, en caso de que hubiera hipoteca (sin mas anotaciones al margen de las notas de afecciones fiscales (*)) si nuestra compra es también con hipoteca, será el mismo banco que nos la concede el que se ocupará, por su propio interés, que todo esté correcto, de otro modo es recomendable la concurrencia de un profesional, al final estas cosas del ahorro pueden tener mala solución.

(*) Las afecciones fiscales, son notas que figuran como cargas de las fincas, que suponen que los impuestos liquidados por compra - ventas, herencias o cualquier modificación de titularidad o de cargas, están sujetos a revisión por parte de la administración pública, y hasta un máximo de 4 años. 

 

http://www.youtube.com/watch?v=RromYeF8TqQ&feature=related

 

www.yoreklamo.com

 

  1. #5
    Solrac

    Yo tengo la impresión de que sólo sacan pisos-porquerías porque hasta ahora han retenido los buenos en su balance con la peregrina idea de volver a venderlos a buen precio "cuando la crisis pase". Al final ocurirá too lo contrario: colocarán algún ñordo infumable como el que describes a precios de LA Castellana y dentro de poco se venderán pisos decentes por menos de 100.000 euros en buenas zonas.

    O eso o resulta que en los balance de los bancos sólo hay promociones chungas, que también puede ser.

  2. en respuesta a Art_madd
    #4
    W. Petersen

    Modificado al final, gracias............

  3. en respuesta a W. Petersen
    #3
    Art_madd

    Bueno, yo ni siquiera he comprado nunca una vivienda. Me parece bastante completo, quizá añadir el tema de los gastos e impuestos (en especial el salvaje ITP), pero no es específico de las viviendas de los bancos.
    Y, personalmente, en cuanto la operación se desviara de lo absolutamente estándar (vivienda vacía sin cargas de ningún tipo y con todos los papeles en regla) creo que es mejor la ayuda de un especialista, en general por 1.000 euros o menos podremos conseguir asesoramiento que nos evite una metedura de pata.
    Un saludo

  4. en respuesta a Art_madd
    #2
    W. Petersen

    Tu que eres "de ramo del papeleo" al igual que yo, se te ocurre alguna precaución mas a considerar ????????????? porque en su caso y como todavía tengo la posibilidad de editar, la pondría ahí.

    Me ha gustado eso de "proceso de selección adversa", es una definición cojonuda.

    Saludos.-

  5. #1
    Art_madd

    Claro, es un proceso de selección adversa, los pisos que acaban en el balance de los bancos son los que menos interés despiertan (en defenderlos por el hipotecado original o en comprarlos por un tercero). En Madrid capital, por ejemplo, los bancos sólo parecen tener bajos y sótanos. Así que si los precios inmobiliarios en España en general bajan un 20% da un poco de miedo pensar cuánto deberían bajar los de la cartera bancaria.
    Un saludo

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