Financiación hipotecaria - Consideraciones adicionales *174* (continuación de los post 171 y 173)

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Tercera parte

 

Es continuación de los post:

http://www.rankia.com/blog/economia-domestica/2677406-actualizacion-post-financiacion-hipotecaria-i-049-fecha-31-07-2012-171

http://www.rankia.com/blog/economia-domestica/2683402-actualizacion-post-050-financiacion-hipotecaria-ii-173

 

Consideraciones adicionales  

 

Salvo algunas contadas excepciones, la mayoría de entidades en estos momentos prestan el 80% de menor de menor de los valores, el de tasación o el de compra (el que figurará en la escritura)

¿Excepciones? Alguna entidad puntualmente está tomando solo el de tasación, y en las compras de fincas propiedad de las entidades están financiando al 100%.

Esto no se hace por puro capricho, sino para que el solicitante demuestre el grado de implicación que tiene en la operación. Quien compra una casa sin aportar ahorros o fondos propios a la operación,  por una parte demuestra una capacidad de ahorro nula, es decir si con su sueldo no es capaz de ahorrar nada ¿cómo afrontará las cuotas? Se puede objetar que si está pagando un alquiler sustituye un gasto por otro pero el coste de un alquiler muestra menos oscilaciones a corto plazo que los que pueden producirse en una hipoteca a tipo variable y en un alquiler hay una serie de gastos que no corren por cuenta del arrendatario si no del arrendador (reparaciones, impuestos, etc.) y que si hay que desembolsar lo suele hacer el propietario.

Sin esa capacidad de ahorro la única vía para solucionar esos problemas es aumentando endeudamiento lo que en sí mismo puede constituir otro problema.

Se demuestra una implicación baja o nula tal que a la mínima puede dejar de pagar puesto que no le ha supuesto esfuerzo la adquisición y simplemente se dedica a pagar cuotas equivalentes a un alquiler.

Asimismo, para los casos en que hace unos años se superaba el 80%, era habitual que la entidad financiera solicitase  garantías adicionales vía avalistas o incluso pidiendo que se hipotequen otras propiedades libres de cargas o se pignorasen otras garantías reales.

Adquirir viviendas o fincas propiedad de una entidad financiera (o su filial inmobiliaria)

 

Las entidades cuentan con un importante stock de viviendas y fincas de todo tipo para ofrecer al mercado, algunas proceden de financiaciones que han  resultado fallidas por la imposibilidad de los compradores de hacer frente a las cuotas, pero al mismo tiempo hay algunas (o bastantes) procedentes de refinanciaciones de deudas diversas, en estos casos el banco ha aceptado la garantía que el deudor le pudo ofrecer, lo que había, con lo cual no siempre son fincas “en perfecto estado de revista”, y no nos referimos precisamente a su estado de conservación, que ello tiene soluciones relativamente simples, la idea son las situaciones legales.

Seguidamente detallamos los temas que precisan de una atención:

Cédula de habitabilidad o posibilidad de su obtención como “segunda ocupación”... Existen fincas calificadas urbanísticamente como despachos, aun cuando estén habilitadas como viviendas, y no siempre es posible obtener un cambio de uso ante el ayuntamiento.

Licencia de primera ocupación,  caso de viviendas nuevas.

Temas contadores de suministros (luz, agua, gas...) En ocasiones el anterior propietario puede haber dejado un “pufo”, y para conseguir los nuevos suministros o bien tendremos que pagar la deuda anterior, o contratar un nuevo contador, si bien nos podemos encontrar que la instalación no esté actualizada de acuerdo a las normativa actual y deberemos efectuar obras en su adaptación.

En caso de viviendas nuevas la existencia de boletines de suministros, porque es difícil conseguir que un industrial firme documentos si no participado en las obras, no es fácil que alguien se responsabilice de algo que no efectuó ¿se puede conseguir? Claro que sí, pero el que firme los documentos querrá asegurarse de la corrección de la instalación mediante una revisión a fondo, y esto no es gratis.

Desahucios: Podremos adquirir viviendas propiedad de bancos y cajas, pero sobre las cuales no se ha realizado el lanzamiento del ocupante, en estos casos o se conocen los asuntos, se cuenta con un profesional que los conozca o los riesgos son elevados, si bien los precios minoran bastante en viviendas con esta característica. Cuando se realiza el lanzamiento del ocupante, se cambian las cerraduras, pero nada nos garantiza que vuelvan dicha finca, pero en esta ocasión en “plan okupa”, lo que puede suponer en estos casos, bastante inhabituales el iniciar un nuevo proceso legal, que nada tiene que ver con el asunto hipotecario.

La mejor hipoteca nos la otorgará el banco o caja que tenga dicha vivienda en cartera, no nos va a ser fácil que nos otorgue la hipoteca el banco vecino, y si lo hacen las condiciones serán más altas. Y tal como está el panorama bancario, con ausencia de liquidez, de dinero para prestar, en un negocio que si no prestan no hay negocio, tiene poca lógica consumir esta liquidez en financiar el problema de un competidor.

En la compra de viviendas alquiladas: Existe esta posibilidad de compra, en cuyo caso no siempre se podrán visitar, y tendremos que conseguir copia de los contratos, y que nos los revise un profesional a los efectos de conocer sus limitaciones, vencimiento, prorrogas pactadas, etc.

La solicitud de la concurrencia de avales familiares para la financiación, en la mayoría de ocasiones la negativa a ello puede suponer la no concesión, pero en fincas propiedad de las entidades (o de sus filiales) es un asunto que se puede salvar,  esto por principios, pero en estos casos con más motivo todavía, porque el interés básico de la entidad será siempre la venta de la finca, y si tienen que dejar de tomar una garantía adicional en este caso se podrá negociar, cosa que en fincas de terceros, como dije, será posiblemente un tema insalvable .

La financiación en estos casos se llega a ofrecer al 100%, aun cuando intentarán que sea menor, e incluso se ofrecen carencias de capital (ciertos años con únicamente el pago de intereses), ello para abaratar la cuota, pero esto puede ser un asunto peligroso en mi modesta opinión, tomar una carencia por el mero hecho de que es menor cuota, y esperar (o desear) que en unos años las cosas mejoren. Nosotros pensamos que es un mal planteamiento, esto solo es interesante si en el horizonte de dicho tiempo tenemos la certeza de una reducción de gastos, por ejemplo si estamos pagando otra vivienda y la hipoteca termina o, si tenemos hijos en edad universitaria y más o menos por estas fechas habrán finalizado sus estudios….

Ciertamente conocemos de casos de financiaciones que de otro modo (si la finca no fuese del propio banco) serían imposibles de conseguir, la lógica del análisis de concesión no las recomendaría nunca, y aun así se hacen, y aunque parezca un despropósito, tiene su lógica, si ponemos un ejemplo lo veremos mucho más claro:

Un banco “pillado” en una promoción de 30 viviendas (por ejemplo), que el promotor era una sociedad limitada con un capital mínimo (3.000, 6.000 ó 10.000 € ….), éste no puede pagar, entonces si el banco consigue a 30 compradores, aunque sea generoso en la concesión, estadísticamente es muy improbable que los 30 impaguen, con lo cual si alguno lo hace, el problema se recude mucho, aunque sea a 10 a los que no debió dárseles la financiación, y esto es mucho por meras probabilidades, pues el resultado es que el 66,66% del problema se habría resuelto, y los 10 que no podrán, alguna cuota habrán pagado, con lo que en el peor de casos en esta hipótesis el 70% de problema se resolvió, vale … es insuficiente …. Pero mejora, vaya si mejora.

Ahora bien si el banco no pone la suficiente cordura, pongámosla nosotros como hipotecados, que tal como indicaremos al final en recomendaciones esto no va de voluntarismos, algunas “realidades” tenemos que poner.

Las entregas en concepto de reserva: Debe procurarse hacer la entrega al banco o a su sociedad inmobiliaria (filial del banco o caja), es poco recomendable hacer la entrega al API, la solvencia no es la misma, y por sentido común la entrega en concepto de reserva tiene que ser al propietario. Y al mismo tiempo condicionar la devolución de la misma si no se concede la financiación, pongamos un ejemplo, entregamos 3.000 € y la hipoteca solo se nos concede al 80%, cuando precisamos del 90%, tendremos un problema salvable si se ha condicionado dicha entrega a la concesión de la financiación.

Del mismo modo condicionar dicha entrega si hay problemas legales (cédula….) a su resolución.

Al final no debemos olvidar que el interés y la  prisa en la venta la tienen los bancos y cajas, normalmente no la tenemos los potenciales adquirientes, es probable que perdamos alguna oportunidad, pero tal como está el mercado inmobiliario, nos parece que nos irán “llegando” nuevas “oportunidades”, menos que hace uno o dos años, pero siguen ahí.  Normalmente las entidades financieras tienen cedida la gestión de sus inmuebles a Agentes de la Propiedad, que  van a comisión, otro motivo más para que el tema de la prisa este en su tejado, no en el nuestro.

Asimismo tengamos en cuenta que de viviendas muchas, en buena  zona ya  algunas menos, en dichos lugares los precios normalmente no son los que esperamos, lo cual tiene su lógica (lo de las zonas), en esta crisis, como en las anteriores, los que más la sufren son las personas económicamente más modestas.

En un post de mi blog un reputado forero comentaba que “es un proceso de selección adversa, los pisos que acaban en el balance de los bancos son los que menos interés despiertan”, es una definición muy interesante y responde a la realidad.

Recordemos que la compra de una vivienda está sujeta a impuestos, IVA si es de nueva construcción e ITP si es usada, y aunque paguemos IVA, una parte de impuesto de ITP adicional nos toca pagar, tanto por la compra como para la hipoteca, si bien cuando concurre IVA su porcentaje es mucho menor, en la parte que afecta a la escritura de compra, pero en lo que afecta a la escritura de hipoteca el importe es idéntico.

RECOMENDACIONES:

El derecho a la información a todo.

Dos días antes de la firma no es un buen momento para informarse de los productos que tendremos que comprar además de la hipoteca.

Los documentos de la finca debemos tenerlos en nuestro poder antes de tomar compromisos.

Firmar la oferta vinculante en la sala de espera de la notaria no es precisamente donde se debe, esto se firma y se negocia al menos 10 días antes de ir a notario, se revisa, se consulta, etc.…, el despacho del notario no es ninguna iglesia (pedimos disculpas por el símil pero creemos que es una expresión con la que todos nos entendemos) bien…. uno puede perfectamente decir que no está de acuerdo, que no es lo que se acordó y que se volverá a firmar cuando el contrato refleje exactamente lo que debe (*).

El notario lee toda la escritura por obligación legal, no es un rollo que hay que aguantar nos guste o no, el Sr. o Sra. Notario, es un fedatario público y un mediador, no va a favor de la entidad financiera, ni al nuestro, se le debe preguntar, solicitar aclaraciones, incidir en lo que entendemos o no nos queda claro, tenemos incluso el derecho de leer la escritura nosotros mismos, ante notario solo se firma la escritura.

Todos los demás documentos se firman antes o después con calma y con su debida lectura, allí en la notaria, con las prisas no es el lugar adecuado, y menos en la sala de espera.

Tenemos el derecho de solicitar a la notaria, tres días hábiles antes de la firma, un borrador integro de lo que firmaremos, utilicemos dicho derecho, y en casa nos proveemos de un rotulador fluorescente y marcamos lo que no nos queda claro que lo preguntaremos al banco antes y al notario después.

Y en todo caso hay que ser altamente sincero con uno mismo, huir de voluntarismos, siendo muy conscientes de que al firmar una hipoteca estamos firmando una operación financiera a muy largo plazo, tal vez la operación financiera más importante de nuestra vida en términos económicos,  debemos verla desde esa perspectiva.

No es nada aconsejable embarcarse en una operación a 30-35-40 años pensando "y si sube la cuota, ya me privaré de...", y en estos momentos con tipos de interés tan bajos considerar que muy probablemente éstos subirán durante la vida del préstamo, con lo cual recomendaríamos que los números se realizasen con simulaciones a precios algo más altos, no podemos saber si la simulación debe realizarse al 4,5, al 5 ó al 6%, pero de lo que estamos convencidos es que es un despropósito considerar que durante 30 ó 40 años pagaremos una media del 2 ó 2,15% de tasa de interés.

¿Qué garantía nos da esto, la de no equivocarnos?, no, solo nos da la garantía de que sabemos perfectamente donde nos metemos, y a que nos comprometemos exactamente. ¿No tendremos sorpresas en el futuro?, es de suponer que alguna tendremos, pero bastantes menos, y para las que podamos tener, al menos podremos estimar o intuir con previsión y conocimiento. 

 

Queda pendiente publicar una cuarta parte, en la que pretendo hablar de las subrogaciones de hipotecas existentes, cuando un comprador pretende además de la adquisición de la vivienda, “aprovechar” la hipoteca existente sobre dicha finca.

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