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O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Créditos hipotecarios y AJD reloaded

Cataluña. Respirad profundamente, que os invada la relajación, y jugad conmigo un rato al pasapalabra temático catalán, así salteado. Con la B, forma popular de denominar al club de fútbol más importante de Cataluña (fácil). Con la E, ley que lleva varada en el TC desde tiempo inmemorial (casi tan fácil como la anterior), con la C, producto hipotecario en el que se ha basado la expansión de la banca de consumo de más de una entidad catalana. ¿Cómo que no sabéis la respuesta? Venga, no me digas que no conocéis los créditos hipotecarios. He dicho créditos, no préstamos.. Pues quizás, sólo quizás, vuestra hipoteca es un crédito hipotecario. Y quizás, tal vez quizás, alguien tenga una sorpresa desagradable para vosotros.

Recordemos que un crédito hipotecario supone, a diferencia del préstamo, un contrato en el cual, en determinadas condiciones, se puede volver a disponer del dinero ya amortizado. Por lo demás, estos créditos hipotecarios customizados, funcionan de modo muy similar a un préstamo hipotecario: se establecen amortizaciones por el sistema francés, se va reduciendo en cada una de las amortizaciones el limite disponible de la linea principal de financiación, etc..(sin perjuicio que, de común acuerdo, y gracias  a la amortización de aquella se vaya habilitando poco a  poco la posibilidad de segundas y terceras disposiciones (más caras, que esto se les suele olvidar. ¿Por qué las entidades apostaban por este producto y qué problemas están surgiendo ahora?

Los créditos hipotecarios se usaban  si o si por estas entidades. Generalmente lo que se hacía era contemplarlos en la financiación a promotor, de tal manera que con ello lograban captar un buen numero de clientes particulares a un tipo de interés más elevado que el de la hipoteca a pelo. Eso era posible debido a las ventajas fiscales que tenían los compradores por subrogarse en dichos créditos. Una vez habían firmado, si con el tiempo se daban cuenta de que había ofertas financieras mejores, las posibilidades de irse vía ley de subrogaciones eran muy limitadas, ya que la interpretación general era que dicha normativa solo funcionaba con préstamos, incluso hay dudas de si cabe con créditos tras la reforma de la misma.

Por tanto, este producto permitía blindar, retener, a la clientela captada vía subrogaciones de promotor. Atraídos por una inicial ventaja (el ahorro de AJD) acababan pagando más en intereses, y sabiendo que para irse debían cotizar esos impuestos, más comisiones de cancelación, más. Estaba perfectamente pensado (amén de facilitar la posibilidad de dar financiación recurrente con garantía real y baja carga de trabajo para oficinas ajustadas en temas de personal).

Lo cierto es que con el tiempo empezaron a aparecer grietas en este idílico escenario. Para empezar estaban aquellos clientes que se daban cuenta de su condición de rehenes fiscales en la que se encontraban frente a los que habían firmado préstamos hipotecarios. Pero además, creo recordar que hubo quien se cuestionaba el tratamiento fiscal de este chollo hipotecario. Por ejemplo, a  la hora de las bonificaciones fiscales en AJD para jóvenes en Castilla León había quien no lo acaba de ver claro allá por el 2006 (me gustaría saber como acabó el asunto en cuestión).

Pero esto era algo nimio en comparación con lo que está ocurriendo últimamente, y que trataré de resumir sin abrumar con normativa ni interpretaciones jurídicas. Algunas CCAA, entiendo que apremiadas por un hambre fiscal canina, han reformulado la práctica habitual con la que venían aplicando sus liquidaciones de AJD. Entienden ahora que, cuando se produce la subrogación del comprador de la vivienda en el crédito del promotor esta operación no está exenta de AJD, a diferencia de lo que sucede con el préstamo. Por tanto que hay que pagar, si o si. Las consecuencias de este cambio se dividen entre las evidentes y las no tan evidentes.

1. Desmonta la estrategia de negocio hipotecario de dichas entidades, al menos en el corto plazo en esas CCAA. Hasta que no se resuelva el asunto en vía judicial, alguien tendrá que cobrar menos.

2. Las entidades han de informar a los potenciales clientes compradores, cosa que me consta que se hace. Se les dice, eso si, que cuentan con resoluciones favorables en casos similares en otras CCAA. En todo caso, desconozco si se refieren a resoluciones administrativas o judiciales, y estas últimas de que tipo. Me agradaría que alguien me lo indicase. Eso si, les indican que a pesar de ello deberán pagar inicialmente y que mientras recurran, dándoles un modelo a tal fin (cosa que me parece insuficiente, debieran poner su equipo jurídico a disposición de sus clientes y asumir una eventual desestimación).

3. Algunas CCAA están osando girar complementarias para aquellas liquidaciones no prescritas. O sea que más de uno puede encontrarse en el buzón con un a complementaria con intereses y recargos golosos por una deuda no prescrita de AJD después de unos cuantos años. Casi nada tu. Estamos hablando de cantidades cifradas muchas veces en miles de euros. Justo ahora. Obvio decir que el comportamiento de estas Haciendas autonómicas me parece lamentable, aunque no es la primera vez. En todo caso, si se acepta esta salvajada, cabría hablar de las responsabilidades políticas. Más allá, incluso de responsabilidades patrimoniales de una Administración autonómica que, competente en Consumo, ha permitido la comercialización de este tipo de productos durante lustros, sin cuestionar las liquidaciones, dándolas por buenas (y dejando que prescribiesen en su caso si eran incorrectas). 

4. Es evidente para mi que, dado que la Gestoría para tramitar y liquidar las operaciones la impone la entidad financiera, ha de ser ésta la que asuma, inicial y finalmente, el perjuicio económico que le supone a su cliente esta revisión fiscal. El cliente no tiene autonomía para liquidar y por tanto no debe asumir errores que le son ajenos. 

Me gustaría conocer vuestras experiencias al respecto. Yo por mi parte creo que ésta es una ocasión clara para matar dos pájaros  de un tiro. Creo que estas hipotecas deben tener el mismo trato fiscal que las suscritas a través de préstamo. Y eso significa que no se debe cobrar AJD en las subrogaciones a promotor. Y, por la misma lógica, por ser idénticas, tampoco se les puede excluir de las ventajas fiscales de la Ley de Subrogaciones. Las entidades afectadas verían así por un lado solucionado un marrón fiscal a cambio de no ponerse tontas respecto a la igualdad de sus clientes respecto a otros para desengancharse hipotecariamente de ellas.,

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El AJD, las Haciendas Autonómicas, y la indefensión del contribuyente paganini
Trileros fiscales y el AJD
Los gastos en las operaciones inmobiliarias
  1. en respuesta a conseguido
    - Ver mensaje
    #26
    Mequierenrobar

    Disculpa ahora me he dado cuenta de tu pregunta, pensaba que no sabias enviarme un privado y eso era lo que te habia explicado, entiendo que el mp que te envie te lo tubieron que enviar en tu correo, en mi caso te saldra que soy XX.

    SALUDOS

  2. en respuesta a conseguido
    - Ver mensaje
    #25
    Mequierenrobar

    Hola si clicas en mi nick, Mequierenrobar te saldra mi perfil, alli le pones a enviar email y me llega a mi, a mi email de registro, si ves que no te sale dimelo y te pongo aqui mi email.

    Agradezco mucho tu ayuda y tu molestia por contestar.

    Saludos

  3. en respuesta a Mequierenrobar
    - Ver mensaje
    #24
    conseguido

    perdoname pero no tengo por la mano este tipo de comunicaciones, explicame por favor como acceder a los privados.

  4. en respuesta a conseguido
    - Ver mensaje
    #23
    Mequierenrobar

    Hola, por supuesto que a mi me interesa si te parece te mando un privado sigo aun en ello en breve iva a hacer el recurso al banco de España para luego si tocara acabar en los tribunales, a y tambien una reclamacion al colegio de notarios porque yo sinceramente sigo pensando que aunque el banco tiene culpa, el notario es el que debia haber avisado.

    Saludos, te mando un mp

  5. en respuesta a Mequierenrobar
    - Ver mensaje
    #22
    conseguido

    te quiero contestar dandote una buena noticia.Mi caso es muy similar al tuyo y he conseguido que catalunya-caixa me devuelva los 4300 mas intereses. si le interesa a alguien que lo diga y se lo explicare con detalle,

  6. #22
    Mequierenrobar

    Hola a todos soy Gerardo y os intentare explicar mi caso para ver si me podeis ayudar en algo :
    Con fecha 23/02/2006 firmo mediante notario y segun pone en el encabezamiento ESCRITURA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO con Caixa de Catalunya ahora ya Catalunya Caixa.

    Mi ESCRITURA DE PRÉSTAMO resulto ser un CREDITO HIPOTECARIO pero aconsejado por el director del banco que era mejor que un prestamo firme, aunque como digo en el titulo de la escritura pone ESCRITURA DE PRESTAMO HIPOTECARIO.

    Después de haber negociado verbalmente a finales del año 2006 con el director de mi banco una mejora en el porcentaje de intereses por entonces Euribor + 0,70 (Bonificada), habiamos acordado Euribor + 0,45 (Bonificada) que el mismo director me aplicaba sin firmar nada, este me propone con buena fe, que mejor lo firmaramos todo ante notario por si el dia de mañana el no estava, lo trasladaban o se jubilaba no hubiera problemas, a lo que yo decido aceptar.

    Con fecha 30/04/2008 y despues de haber pagado si no recuerdo mal mas de 500 Euros al notario, realizamos segun encabezamiento ESCRITURA DE NOVACIÓN DE CRÉDITO unica y exclusivamente para modificar la parte donde aparecen los intereses o sea lo que habia negociado con el director, firmamos y listo hasta hace 5 dias que me llega una notificacion de la Agencia Tributària de Catalunya (que ni habia oido hablar de ella)

    En dicha notificacion me ponen en conocimiento el inicio de un acto administrativo en el cual me instan a una propuesta de liquidacion de segun pone en concepto:
    AJ17 MODIFICACION DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS Meritacion:30/04/2008 Vencimiento:30/05/2008 Fecha de Presentacion 30/05/2008

    Y por el cual me solicitan la magnifica cantidad de 4106,27 Euros intereses de demora incluido.
    En su motivacion exponen una consulta vinculante con número V1739-09 de 23 de Julio y que se pronuncian con terminos donde hablan (Por no haceros leer todo) del articulo 9 de la ley 2/1994, el articulo 10.2 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre de la Regulacion del Mercado Hipotecario, etc...

    Como podreis imaginar me enfado muchisimo y me acuerdo que tengo un conocido que trabaja en la Agencia Tributaria Catalana y decido llamarlo.
    Resulta que ya no esta destinado alli pero quedamos y le enseño la notificacion, al leerla alucina literalmente porque segun me comenta incluso el cuando estaba alli se dedicaba a hacer estos tramites y jamas habian ido detras de novaciones como la mia, (lo cual no habia nombrado fue un primer prestamo para construccion de una vivienda particular, sin intermediarios ni nada, directametne yo), o sea novaciones que solo modificaban condiciones iniciales, etc...
    El hace una llamada a alguien que trabaja alli y le comenta que si que les estan haciendo buscar de debajo de las piedras y que es una gran.....lo que me han echo pero esta asi el tema, que despues de mas de 3 años de haber novado me ha tocado a mi y a TODOS los catalanes que esten en mi situacion seran los siguientes.
    Mi conocido me comenta que el posible recurso que pueda presentar casi seguro me lo denegaran aunque evidentemente lo presente, alegando entre otras cosas el tema de la consulta vinculate que es fecha de 2009 y mi novacion de 2008.

    Pero el tema no acaba aqui, llego a casa y me vuelvo a leer mi escritura y oh! sorpresa encuentro un apartado donde el NOTARIO cita expresamente, lo voy a escribir:

    -La operacion contenida en la presente escritura está exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido, de conformidad con el artículo veiente, 1, 18, c) de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, y con la Sexta directiva del Consejo de las Comunidades Europeas, asi como del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Júridicos Documentados, en su modalidad Actos Juridicos Documentados sobre documentos notariales, en virtud del aritculo 9 de la Ley 2/94 de 30 de marzo.
    O sea que ni el banco ni el Notario me avisaron que tendria que pagar esos impuestos (segun argumenta hacienda).
    Evidentemente he ido al banco para ver que pasaba y el director que es nuevo, me ha dicho que habia oido hablar algo pero que es el primer caso que se encuentran y tiene que consultar como proceder.

    Se que de primeras voy a tener que pagar este dinero a no ser que sea el banco el que lo haga que lo dudo, y supongo que el banco pondra a mi disposicion sus abogados (por supuesto tendra que ser gratuitamente) porque como yo se van a encontrar a cientos de afectados, ya que segun me dijo mi conocido esta modalidad de buscar debajo las piedras es nuevo de este año y el no tenia ni conocimiento de esto, con el añadido que supongo que habra mas gente igual que yo que un NOTARIO te esta diciendo en ESCRITURA PÚBLICA QUE LO QUE VAS A FIRMAR ESTA LIBRE DE UNOS IMPUESTOS que por otro lado ahora una comunidad me quiere cobrar.

    Espero que no se os haya echo muy pesado mi problema, y que me haya expresado bien, os agradeceria que opinaiseis todo lo que podais porque seguro que me sera de ayuda, muchas gracias por adelantado.

    Saludos

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  • Echevarri

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