Las hipotecas, la fiscalidad, y los aprendices de brujo

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Nene, con la comida no se juega. Nene, esas son cosas de mayores. Nene...que lástima que no haya ninguna madre que les diga a los políticos donde están sus limites, que les reconvenga, que evite que se metan en cosas de mayores. Y es que hay mucho aprendiz de brujo en esto de la política, de los tres tardes de Economía y ya juego en la championluis de las economías mundiales. Y nadie les dice que la economía es un ecosistema sensible donde los haya, sumamente frágil, y donde nuestra actuación sobre una variable determinada puede desatar consecuencias insospechadas. Vamos , todo un efecto mariposa...
Algo de eso hay en la entrada de Blog Hipotecario a propósito de las Hipotecas Patrocinadas. Los políticos, encuentran una solución mágica (que curioso), la aplican y piensan que sólo traerá multitud de efectos positivos (vamos, fundamentalmente que les voten). Nada nuevo en un país que desprecia la formación económica y empresarial, nada nuevo en un país que sigue buscando ElDorados en vez de hincarla con ahínco.
Pues yo también tengo una historia acerca de los aprendices de brujo. Aunque en este caso esta claro que conocían medianamente bien los efectos perversos de sus decisiones.
Supongamos que hace algún tiempo los virreyes coloniales de nuestras Comunidades Autónomas recibieron con alborozo la gestión del Impuesto de AJD. Impuesto que grava la constitución de hipotecas. En su origen era un impuesto con un tipo del 0,5%. Ya he descrito alguna vez su funcionamiento, pero merece la pena repetirlo.
El impuesto se aplica sobre la Responsabilidad Hipotecaria. Esta, que es la suma que garantiza la Hipoteca, viene a ser el 150%, más menos, del nominal de la Hipoteca. Es decir, si el tipo era un 0,5% sobre la RH venía a ser un 0,75% sobre el nominal de la Hipoteca. Un impuesto fácil de cobrar, pues era necesario liquidarlo para poder inscribir la Hipoteca. Y de imposible defraudación, ya que los números estaban claros. Vamos, una golosina.
Se trata además de un impuesto de gran importancia a la hora de elegir una hipoteca u otra, ya que cuando nos subrogamos en la hipoteca de quien nos vende la vivienda estamos exentos del mismo, dando lugar a un ahorro considerable. Evidentemente, la entidad que tiene la Hipoteca también lo sabe, y aplica la vieja máxima de nipatinipami, cobrando tipos superiores a los que podría llegar, escudándose en las ventajas fiscales.
Algún agudo Virrey comunitario vio sus inmensas posibilidades. ¿Y si lo multiplicamos por 2? ¿o más aún? Dicho y hecho, muchas Comunidades Autónomas subieron el Impuesto hasta el 1% o incluso más. Y es que eso reportaba a nuestros amigos políticos una ventaja evidente, y algunas ocultas. Pasemos lista:
1. Esta claro que el efecto directo era la subida de la recaudación. Un crecimiento del 100%. Con un par. Eso si, mientras hablaban de rebajar los costes notariales, o de que los Bancos debían esforzarse en ayudar a la gente en financiación de la vivienda, o de la necesidad de subvenciones, o creaban un observatorio chupiridiendi de la vivienda para estómagos agradecidos amigos, o...Que más da, ande yo caliente y riáse la gente, pensaban nuestros gobernantes locales. Con un poco de suerte, la gente pensaría que esos gastos los cobraba el Banco o el Notario.
2. Pero había un efecto invisible, pero claramente buscado por estos políticos. Favorecer a las Entidades Financieras Locales, fundamentalmente Cajas, pero también algún Banco. Y es que que las entidades lideres en una región, de las que son originarias, son generalmente las que marcan la pauta en volúmenes en crédito hipotecario a promotores. Y claro, no es lo mismo tener las hipotecas del promotor blindas en la subrogación con un impuesto al 0,5 que con un impuesto al 1%. De un plumazo, se encarecía fuertemente el firmar una hipoteca con una Entidad Financiera que no fuese la del Promotor. El Banco o caja del Promotor tenía así mucho más margen para aplicar condiciones superiores a las de mercado.
3. Este efecto invisible se extendía también al mercado de segunda mano. Si alguien compraba una vivienda a un particular, y quería ahorrarse un dinerillo, jugaba un papel fundamental el poder subrogarse en su Hipoteca. Y estadísticamente estaba claro quien tenia el mayor número de Hipotecas en la Región. No hace falta decir, que fuesen Bancos o Cajas, la relación de las instituciones locales con el líder financiero de su región es una variable a mimar y cuidar ampliamente. Debe ser generosamente regada. En este caso con dinero del contribuyente.
4. Pero es que además se beneficiaba a los promotores locales en particular, y el desarrollo inmobiliario en general. Los mejores promotores suelen estar en manos de estas Entidades líderes. Las entidades nuevas que entraban en el territorio, o se dejaban las plumas en ofrecer a estos promotores VIP condiciones suicidas o rebajaban su novel de exigencia en riesgos, bien asumiendo proyectos de los mismos de menor interés y mayor problemática o bien se dirigían a promotores de menor nivel.
Vamos, que de una tacada, los defensores de las Autonomías (como no serlo, si ven a cuenta de ellas) incrementaban los ingresos de las mismas para financiar sus proyectos, agradaban y blindaban a la Banca amiga y le hacían la vida más fácil a los promotores locales. La factura de todo esto la pagaba el contribuyente y los Bancos nuevos....
Evidentemente, en un escenario de competencia hipertrofiada esto conduce a políticas de riesgo incorrectas, a la dualización de precios en el mercado hipotecario, la alteración del libre mercado, etc...
Así son las cosas y así se las hemos contado
  1. #7
    01/01/08 11:23

    Ay, el efecto mariposa!... ¡Qué lejos están los políticos de intuir sus efectos en la Economía! Y más en unos tiempos donde los brujos profesionales andan dando palos de ciego y cruzando los dedos constantemente. O sea un nuevo orden mundial que todavía nos parece caótico, pero que simplemente aún no conocemos suficiente.

    Salud, € y feliz 2008, vecino.

  2. #6
    31/12/07 01:22

    Hola Fernan2...

    Evidentemente en la subrogación no se paga AJD. Pero si se paga comisión de cancelación, gastos notariales y registrales, com. de apertura (en ING no, pero en muchos Bancos, y en muchos casos una nueva tasación).

    Algunos se van, pero si la Entidad ajusta los suficiente, financieramente muchas veces el cambio no interesa. No hablo de cobrar euribor+1, pero con un euribor+0,50 lo cosa empieza a estar muy ajustada

    PD: Donde te metes, que yo posteo poco pero tu estas missing

    Feliz Año Nuevo

  3. #5
    31/12/07 00:03

    Pues aunque la idea general es interesante y bien expuesta, yo esta vez discrepo en un par de puntos, Echevarri; uno de los dos debe estar confundido en ellos:

    - "¿Y si lo multiplicamos por 2? ¿o más aún?" Casi todas han aprovechado para subirlo al 1% y hacer caja, pero eso es lo más que le permite la ley; más aún no lo ha hecho ninguna, sencillamente porque no pueden.

    - Subrogación: Sé que tú sabes más que yo del tema, por lo que es probable que me equivoque; pero si yo me llevo mi hipoteca de bancaja a ING, ¿no estoy exento del AJD? Estoy casi seguro de que sí (vamos, estaba seguro al 100% hasta leer tu artículo). Claro que de entrada me subrogaré en el préstamo del promotor, aunque por ley no esté obligado... pero al día siguiente me paso a ING!! Poco ganan las cajas con eso...

    s2

  4. #4
    30/12/07 22:11

    Gracias por las felicitaciones.
    Celecanto, cuando dicen que quieren la competencia tal, realemnte pasana u huevo de ello, lo que quieren es el dinero, la posibilidad de nombrar personal, etc...Un ejemplo,la competencia de Consumo, catastroficamente gestionada por las Comunidades

  5. #3
    Anonimo
    30/12/07 19:26

    Las comunidades autónomas y los ayuntamientos son tremendamente irresponsables con los impuestos:
    En cuanto reciben la gestión de un impuesto, o lo elevan como en el caso que relatas, o lo eliminan por motivos electoralistas.
    No tienen ningún cuidado con las consecuencias.
    Eso sí, después se quejan de que les falta dinero para todo, se lo piden al gobierno central, y lloriquean por las esquinas si no se lo dan(sobretodo si es de otro partido).

  6. #2
    Anonimo
    30/12/07 10:48

    Conocimientos, visión y facilidad de expresarlos.
    Enhorabuena Echevarri

    Patxi

  7. #1
    Anonimo
    29/12/07 23:22

    Impresionante post. Enhorabuena Echevarri.

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