¿Subrogaciones a la brava? Sin inmueble y con préstamo

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Se me han adelantado. El asunto ha estallado antes de que le dedicase un post de mis Episodios Económicos. Estoy hablando de la noticia de la que se hace eco El País en una noticia titulada Con deuda y sin casa. El asunto resulta escalofriante, y creo que del mismo la gente puede aprender muchas lecciones. Eso si, teniendo en cuenta que no suele confiar en exceso en el nivel de os periodistas en estas materias todo debe ser cogido con pinzas, aunque, en esencia, se corresponde bastante bien con otros casos que he oído.
Os recomiendo que leáis primero la noticia. A continuación os expongo mi resumen, y para acabar preciso aquellos puntos clave.
Familia con una cuota hipotecaria que no puede pagar. Aparece una empresa, una SL, que se ofrece a comprarles la vivienda y subrogarse en la hipoteca. El precio de la compra sería el saldo pendiente de la hipoteca. Dicho operación conllevaría que dicha familia permaneciese en su antigua propiedad de alquiler, pagando una cantidad de renta sustancialmente inferior a la de la cuota. Todo esto se hace en escritura publica, pero sin contar con la entidad bancaria titular de la hipoteca. La nueva propietaria de las fincas ni consigue subrogarse en los préstamos ni paga las cuotas. Para más inri, según lo escrito ni siquiera liquida los gastos fiscales correspondientes de ITP, estando la propiedad sin inscribir en el Registro (salvo una). El Banco da por vencidas las hipotecas, y reclama la deuda, con intereses y gastos, a los antiguos propietario que nunca han dejado de ser deudores.
Conclusiones:
1. La subrogación del deudor no es algo a lo que este obligada la entidad bancaria. Hasta ahí se podía llegar. El Banco puede o no admitir a un cliente. Lo normal, la práctica generalizada, como conoce cualquiera que se haya subrogado en el préstamo promotor por la compra de un inmueble nuevo, es hablar con el banco previamente, que éste comparezca en la firma, consintiendo en la subrogación (ojo, no en la compraventa, que se puede hacer sin su consentimiento), y modificando el préstamo según las negociaciones que se hubiesen mantenido.
2. Evidentemente también cabe la subrogacion a posteriori, aunque es muy muy rara e inhabitual. En esencia funciona tal y como teóricamente se planteaba en estas operaciones. Se compra y a posteriori el Banco comparece y autoriza la subrogación. Lo cierto es que, en os casos que conozco, dicha práctica se da por razones de urgencia, y SIEMPRE se ha hablado con el Banco que ha mostrado verbalmente su conformidad. Hacer lo contrario es un tanto suicida.
3. Y digo que es suicida ya que, y os invito a leer vuestra Hipoteca, cuenta con una serie de cláusula de vencimiento anticipado (y ojo, entre otras alquilar sin su consentimiento o en determinadas circunstancias). Y por lo general, entre ellas suele estar la transmisión de la vivienda sin su OK. Alguno pensará que ésto choca con mi afirmación de que no es necesario tal consentimiento para la compraventa. Para nada. Uno puede vender y el otro comprar, pero se reserva el Derecho de declarar en ese mismo momento vencida la hipoteca y por tanto exigir el 100% de la misma, que es lo que parece que han hecho. ¿Por qué esta clausula?
4. Es una vieja discusión en Rankia, y a muchos no les entra en la mollera, pero el asunto esta claro. En un préstamo hipotecario conviven dos garantías, la hipotecaria y la personal. Y por muy mal que lo estén pasando esas familias, entiendo que el Banco prefiere la garantía personal de dichas familias a las de una SL constituida con 3000 euros y que, por lo que se desprende de la noticia, no cuenta con músculo financiero alguno. Por tanto el Banco no gana nada (más bien pierde) con dicho cambio, por lo que difícilmente admitiría la subrogación ni el pago de la hipoteca por otra persona que no sea el deudor con el que a contrato. Llegado ese punto, el comprador deberá buscarse la vida, conseguir una nueva hipoteca y, yendo de la mano con el vendedor-deudor cancelar el préstamo vencido.
5. No quiero entrar en las posibles derivaciones penales del asunto (la noticia habla de estafa). No conozco suficientemente todos los detalles. Ahora bien, me gustaría llamar la atención sobre un punto. ¿Cómo esperaba pagar la diferencia entre las cuotas hipotecarias y los alquileres?, ¿qué tipo de ingresos tiene esa sociedad como para hacer frente a esos diferenciales ingresos-pagos, en relación con un montante hipotecario de dos millones de euros? Ni a eso, ni a la siguiente pregunta parece tener respuesta el representante de la entidad, que da unas explicaciones, a mi juicio, chocantes.
6. No deben ser muchos los ingresos cuando, y esto si que es de traca, de la noticia resulta que las compraventas (salvo una) no se han inscrito en el Registro (lo que no impide que la sociedad sea la propietaria de esas viviendas), y es que ni siquiera se han liquidado los impuestos. Eso complica el asunto aún más. Por un lado, al no figurar en el Registro a nombre de la sociedad, al menos los acreedores de la misma, en una primera instancia, no lo tendrán fácil para embargarlos. Pero por otro lado, hay una afección real de esos inmuebles al ITP generado en la operación de Compraventa, lo que de hecho, y tal como se desarollan los hechos,se convertirá en una carga más sobre el inmueble. Tremendo galimatías.
7. Con todos mis respetos, lo de los deudores es también de traca. Hubo quien hablo previamente con su Banco y fueron avisados de que ni se les ocurriese. Pero ellos nda, ni caso. Hablaron con la Oficina de Consumidores y les dijeron que era legal. Que peligro lo de las Oficinas de Consumo, y la de algunos profesionales que asesoran en estas materias. Claro que es legal. Pero también es legal dar el préstamo por vencido. Y, aunque ya se que la gente oye lo que quiere oír, no me suena nada extraño que les hayan dado esa respuesta. Es como cuando les dicen a una pareja que se separa y en la que uno se adjudica la vivienda y el pago de la hipoteca que el Banco debe pasar por ello. Impresionante.
8. Igual de impresionante que la doble moral del medio. Resulta que se identifica al Notario que interviene en la operaciones, operaciones legales tal y como recuerdo en el punto anterior. Muy bien. ¿Por qué no se identifica al responsable de la Oficina de Consumo que les asesoró?, ¿no tiene nada que decir?
9. Sigo dándole vueltas al modelo de negocio de esta sociedad. En su día se dedicaban a opciones sobre viviendas. Entiendo que se trataba del típico negocio de pases inmobiliarios, donde se vendía esa opción a un tercero, que era el que finamente escrituraba. Dicho negocio funciona en mercados alcistas. Pero en este caso, uno se queda pensando, y siento ser pesado, de dónde pensaba sacar la pasta para aguantar el tirón, o cómo pnesaba hacer dinero, habida cuenta de que, presuntamente no la tenía. ¿Acaso con una brutal bajada de los tipos que pusiese en breve la cuota por debajo del importe de los alquileres? Si es así, este es un hombre de riesgo y no un gestor de hedge funds. Otras explicaciones que se me ocurren son mucho peores.
10. Me llama la atención el desconocimiento de este hombre sobre la operativa real de las entidades financieras. Y ojo con las responsabilidades personales, y no estoy hablando de las penales. No solo él como administrador, es que los accionistas pueden tener serios problemas si se demuestra que esta sociedad estaba infracapitalizada para desempeñar el negocio que desarrollaba. Másles vale no tener bienes a su nombre.
¿O habeís aburrido mucho? A mi me parece un tema apasionante.
  1. #35
    06/05/09 21:18

    Gracias a los dos.

    Mónica, para empezar el Banco puede dar porvencida la hipoteca, y exigirle el total de la deuda al vendedor. Como difilmente podrá pagar, ejecutara la hipoteca, cosa que te afectará de lleno.

    Es posible que se haga el longuis, pero que el vendedor dee de ingresar, con lo que estaremos en la misma.

  2. #34
    Anonimo
    06/05/09 10:47

    Bueno mira quería saber si me puedes ayudar con el otro lado de la cuestión, es decir, que efectos tiene para el comprador que no avisa de la compra no hace subrogación de la deuda pues él simplemente sigue pagando las cuotas mensualmente. Mi pregunta es, como afectaría esta situación a futuro al comprador que tiene su escritura y además aparece en Registro. Si muere el titular del crédito? o cosas así GRACIAS y muy bueno tu Blog att(Mónica)

  3. #33
    Anonimo
    05/01/09 11:21

    ¡¡¡Interesante post Echevarri!!!

    Negocietes como el del colega Bernie y el del colega Fernando deben hacernos reflexionar y asesorarnos bien antes de actuar.

  4. #32
    Anonimo
    05/01/09 06:42

    La culpa ha sido mía por no aclarar las cosas, era una subrogación de acreedor en sentido estricto...
    Y también tienes razón hay algo de "personal" del notario en ese asunto (la mayoría de las hipotecas de ese banco en la provincia, aunque sean de otra localidad pasan por ahí)... Supongo en los demás sitios pasará algo parecido y habrán llegado a algún acuerdo con el ntoario de la zona y todo sea "cuestión de confianza"...

    Lo que pasa es que "la competencia" es una cooperativa de crédito (de las pequeñas de pueblo perdido de la Mancha) con escasas oficinas y con clientes " de pueblo" y es esa la manera que usan para mantenerlos...



    Por cierto, si alguien sigue teniendo alguna duda respecto de los alcances de la garantía real de la hipoteca y la responsabilidad personal para con el préstamo hipotecario concertado (préstamo que es ejecutivo por la forma de documentarlo) puede leerse los AAP de Navarra (sección 1º) de 25 de noviembre de 1998, SAP de Toledo de 2 de febrero de 2000 y SAP de Madrid (sección 14º) de 15 de enero de 2001, donde "precisamente" se discutió el alcance de la garantía personal que se presta en esas operaciones y la ejecutividad de la escritura. En estos casos las partes ejecutadas "pretendían" que la ejecutividad del préstamo bancario se terminara con la ejecución hipotecaria y las Audiencias dicen que en la escritura del préstamo coexisten dos tipos de obligaciones, complementarias entre sí una real y otra personal, ejecutables mediante procedimientos diferentes, PERO PERFECTAMENTE COMPATIBLES ENTRE SÍ...
    Abreviando.... Que la escritura pública del préstamo hipotecario causa "per se" la ejecución de las cuantías adeudadas con responsabilidad personal ilimitada del deudor...
    Un saludo

  5. #31
    05/01/09 00:38

    Uy, se me fue el enter.
    Concluyo, y no se si tiene que ver con el tema. La figura del Notario en las hipotecas unilaterales no es nada agradable. Lo comen´té en el Blog y creo que debería ser elimimanda dicha posibilidad legalmente, pues puede dar legal a múltiples problemas en la práctica diaria.

  6. #30
    05/01/09 00:36

    Me explico:
    1 Si estamos hablando del segundo caso, cancelación y apertura de una nueva, no creo queningun NOtario pueda expediruna escritura de cancelación sin la firma del titular del crédito. Y no entiendo que el banco azul no mande una OMF o se presente con el cheque en el Banco titular de la hipoetca. Por cierto, que los del Banco azul en esos casos tampoco se presentan a las cancelaciones, al menos en bena parte de de España. Lo hacen luego, a psoteriori.

    2. Si hablamos de una subrogación el Banco de la competencia no tiene por que presentarse. Si ha emitido certificado de deuda, el Banco azul puede pagarle con OMF o con talón. Si no ha emitido certificado, solo co talon. Lo dea depositado en Notaria y el otro Banco yab subira a recogerlo, aunque dsde ea fecha la hipoteca se entiende subrogada.

    Me extrañan esos retrasos del Banco (si quieren hacer un boicot pueden hacerlo gracias a la lamentable ley de suboragciones, como bien sabe ese banco azul, y como ya he comnetado en ste blog) Lueme suena a aque hay algo personal con el Notario también.

    Pregunto: ¿puede ser que el banco azul firme las hipcas unilateralmente,e s decir, que no comaparezca apoderado y todo lo haga el Notario, emitiendo cheques de su propa cuenta? Voy más allá. ¿Puede ser que los Baanco esten hasta el gorro de tener que subior a Notaria a recoger cheques cuando puede hacerse perfectamente con una OMF o con un talón? Voy más allá, prescindiendo del tema de las subrogacione, en las quue creo recordar que el Banco si esta obligado, tengomis dudas sobre si esta obligado a recoger un talón en Notaria en una cancelación norma. Casi seguro que no (y, ojo, qe no me parece mal, pero es que insisto, el Banco azul nasti de plasti.)

  7. #29
    05/01/09 00:25

    Antonio, antes de comentar sobre el caso que expones una pregunta
    ¿Hablas de suborgaciones d acreedor en sentido estricto en sentido estricto o de levantar una hipoteca sin más con cancelación y apertura de una nueva? Es que de lo que expones no lo acabod e ver claro...

  8. #28
    Anonimo
    05/01/09 00:04

    A veces el banco se niega por sistema a coger el dinero...
    Hace unos meses cierto banco "azul" lanzó una campaña para buscar clientes donde se ofrecía subrogarse en aquellas hipotecas que tuvieren menos de 15 años de duración y efectuadas antes del 2003. Las "Ofertas "se hacían telefónicamente (el diferencial del 0,33% era menor que el de otras entidades).
    Ciertas entidades, optaron por boicotear a la competencia negándose a recoger el dinero y cierto amigo mío notario lo arregló de la siguiente forma.
    Dado que no cogían el dinero y se negaban a "negociar", mandaba un requerimiento a la entidad notificándole que tenía depósitado en su notaría la cuantía del préstamo debido a su disposición, expidiendo las correspondientes escrituras de cancelaciónm del préstamo hipotecario.
    El banco de la competencia "puenteado", durante un par de meses le dijo al cliente, que le ejecutarían el préstamo, que se quedaría sin casa E INCLUSO SE ATREVIÓ A CARGARLE un recibo del "préstamo a su cuenta"...
    Ese caso estará en la memoria del trimestre que viene del BdE.
    Un saludo

  9. #27
    04/01/09 17:55

    De todos modos ya comento que, en breve, habra un post sobre como se debe actuar a la hora de cancelar un hipoteca en una operación de compraventa....

  10. #26
    04/01/09 17:38

    Y tu director no acudio al Notario a recoger el cheque o el dinero. Pero algun apoderado acudiría tiempo despues para firmar esa escritura de cancelación. Si no ya me diras quien autoriza la canclación registral de la hipoteca.

  11. #25
    04/01/09 17:37

    Pues si que es normal, Roberto. es una carga, y eso significa que ya puedes hacer con ese bien lo que quieras, venderlo, donarlo rehipotecarlo, que sea de quien sea ese bien, responde de esa deuda. Más lógica no pude tener.

    A lo que cada vez veo menos sentido es a lo que me comentas. Tu vendiste un piso con hipoteca. la pèrsona que te lo compro puso dinero suyo o financiado con otro banco. Y entiendo que ese mismo dñia, o a la más tardar al dia siguiente ese dinero se entrego a tu banco para cancelar tu hipoteca. desde ese momento tu prestamo hipotecario deja de existir. Otra cosa es la lo que pase en el Registro.

  12. #24
    Anonimo
    04/01/09 16:48

    Reconozco que el tema me supera, y no te voy a discutir porque seguramente tengas razón en casi todo, pero ..La hipoteca es una carga que no limita el poder de disposición del bien. Es no es ilógico, es así, y que yo recuerde, funciona así en todos los ordenamientos jurídicos...

    Me sigue pareciendo ILÓGICO porque si pido un préstamo hipotecario en el cual entre otras cosas respondo con un inmueble, no es normal que pueda venderlo sin satisfacer la deuda.

    En el segundo punto estoy confuso lo reconozco, en mi caso el director de la sucursal no supo explicarse, de echo no acudió al notario dijo que no era necesario. Cuando el comprador le entregó una copia de las escrituras (tardó aproximadamente un mes) entonces el préstamo dejo de aparecer en mi cuenta.

  13. #23
    04/01/09 15:40

    Roberto, de ilógico nada. La hipoteca es una caraga que no limita el poder de disposición del bien. Es no es ilógico, es así, y que yo recuerde, funciona así en todos los ordenamientos jurídicos del mundo. De todos modos me da la sensación de que no axcabas de entender como funciona el tema

    Dices que el banco no te quita de deudor hasta que no recibe un copia de la escritura (de cancelación escrita). Perdona, pero no es como lo cuentas.

    El Banco titular de la hipoteca, una vez cobrada la pasta que le debes,no es que te quite de deudor, es que ya no lo eres. Cosa distinta es que, lógicamente, la carga hipotecaria siga figurando en la finca inscrita en el Registro de la Propiedad hasta que alguien no le lleve al Registro una escritura de cancelación. Es el Registro el que tiene que cancelar no la deuda, si no la carga hipotecaria. Ese es el primer error.

    Segundo error, el tema esa de la buena voluntad. Si yo compro a alguien que tiene una hipoteca, me encargo, como ya he explicado y volvere a explicarme de asegurarme de la cancelación de la deuda. Para la cancelación de la carga lo que hago es retenerle del precio de vneta un dinero para los gastos, redondeando por encima, evidentemente, y luego me encargo yo, o mi Banco si lo hace con Hipoteca, de tramitar esa escritura de cancelación en el registros, ya que yo, como comprador, no quiero tener, aunquque sepa que la deuda esta cancelada, cargas registrales que no son mías obre mi finca. LLegado este punto, el problema suele estar en que el Banco de la hipoteca suele retrasarse y hay que andar encima.

    Una vez la deuda esta cancelada económicamente, al antguodeudor se la pela el que siga figurando la carga en el piso que vndio. Ese es un marrón que debe vigilar el comprador, del modo que te he comentado. Creo que confundes ambas situaciones.

    Y respecto a la sobreprotección de los Bancos creo que no es tal. Se tyrata de garantizar el cumplimiento de las obligaciones, sea el acreedor un Banco o un particular. Y menos mal, ya que luiego el sistema judicial bien que protege a los deudores, voluntaria o involuntariamente. Y eso si es costot y en última instancia ilógico.

  14. #22
    Anonimo
    04/01/09 14:41

    Parece que todos aquí lo tenéis muy claro y os leéis los contratos de arriba abajo. Lo que ocurre es que es algo ilógico, poder vender un bien con el cual estoy respaldando una deuda no debería permitirse hasta el saldo de dicha deuda ó con el consentimiento del acreedor.

    Recientemente vendí mi piso (el banco aceptó la subrogación) pero hasta que no recibe una copia de la escritura inscrita en el registro el banco no te quita como deudor. ¿Y si el nuevo propietario no se la lleva? El director de la caja me decía que siempre en algún punto hay que confiar en las personas.

    De todas formas me parece que los bancos en españa tienen una sobreprotección totalmente abusiva, hay que pensárselo dos veces antes de endeudarse.

  15. #21
    03/01/09 17:41

    Gallina, por partes:
    El banco no tiene que esperar a ver que no se cobra con tu excasa (por cierto, el nuevo propietario no es vulgarmente lo que se llama un bicho, tal y como te explica Antonio) para dirigirse contra ti. Puede hacerlo desde el primer momento (recuerda tu garantía personal) y sin vía judicial (lle tu hipoteca, si la tienes), por ejeplo contra una suma que tengas depositada en él.
    Y de tus deudas siempre responderas con tus bienes presentes o futuros.
    De todos modos, la disyuntiva que planteas no es tal (parece que tienes dinero para cancelar o te admten la suborgación o estas jodido, y no es asi).

    Lo normal (que me pisas el próximo post) es que el dia de la firma el que compra tenga un cheque bancario preparado, y que venga el banco que cancela recogerlo (raro) o bajesi luego juntos a hacerlo, o si no a traves de una transferencia (controla que se haga) Todos esos documentos se incorporan luego a la escritura de compraventa.

    Maty, yo diría que hay quien lo entende pero no quiere entenderlo..,y no es un trabalenguas

    Antonio, totalmente de acuerdo, yo trataba de explicar la forma de pensar de esa gente. Pero es que no hace falta ser progre para penar asi. Despues de ver la postura del PP en relación con determinados temas financieros, no se cual de los dos partidos es más progre

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