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Blog El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Inversiones inmobiliarias en el extranjero

Hace unos días Alfonso posteaba sobre algunos productos inmobiliarios que se están empezando a comercializar. Ante la subida de tipos, la ralentización del mercado, y el enfriamiento de las expectativas, esos reclamos se están generalizando. La llamada es clara: Compre Vd. en Polonia, Hungria, Marruecos, Miami, Riviera Maya, etc....
Me parece un tema interesante con sus pros y sus contras, y además intentaré darle continuación con otras alternativas que estan tomando cuerpo....
En primer lugar decir que no es algo nuevo que inversores españoles individuales(no me refiero a sociedades inmobiliaria ni similares) inviertan en el extranjero. Recuerdo como, en la resaca del 92, mucha gente realizó operaciones en Miami, México....Luego, con el brutal crecimiento del mercado español fue perdiendo peso, salvo coyunturas como las de la crisis argentina más reciente, dónde algunos también le sacaron partido. Es más, hace ya 6 años, un conocido del trabajo acabó en Berlín rehabilitando edificios.

Lo que si que creo que es nuevo es su comercialización masiva y la extensión del fenómeno a mercados de habla no española.

De esa experiencia anterior conozco casos de todo tipo: Ha habido gente que ha hecho mucho dinero y ha habido otros que han perdido hasta la camisa. Por eso creo que es fundamental pararse a considerar 10 puntos antes de hacer una operación inmobiliaria fuera de la piel de toro.

1. Destino de la compra: Entiendo que también forma parte del proceso de decisión cuando se compra en España. Compro para disfrutarlo o compro como inversión(o mixto). En función de ello otros de los puntos que expongo ganan o pierden peso a la hora decidirse. Si es de disfrute y se va a mantener en el tiempo habrá que considerar los gastos de mantenimiento,p.ej. Si es una operación inversora y la opción es salirse por venta será importante la fiscalidad.. Etc....

2. Riesgo País: Como dice Alejandro Sanz, no es lo mismo. No es lo mismo Marruecos que Polonia. No es lo mismo Polonia que Rumania.No es lo mismo Rumania que la zona turística de Mejico...Tendremos que considerar los riesgos políticos, sociales, etc...que gravitan sobre cada pais. Habrá gente que le acojone vivir en Marruecos(y ojo, que eso no es Marruecos, sino una reseva para guiris) y hay otros que son felicísimos en sus riads. pero conviene conocer la realidad de cada país, más allá del folleto de propaganda que nos dan,mas allá de los muros de la urbanización privada....
Hay que saber preveer. Donde esta el país ahora y donde puede estar en el futuro. A mi, particularmente me dan juju cierto paises inestables, donde existen regimenes políticos autoritarios y lo suficientemente lejos de Occidente como para no afectarnos su convulsión. Ojito con esos.

3. Riesgo Divisa: Clave en aquellos operaciones que no coticen en euros. Si no te cubres adecuadamente la leche puede ser mayúscula, bien durante el proceso de entregas a cuenta(recomendable siempre prefijar en euros), bien cuando se venda, ya que lo mas normal es que se venda conforme al mercado local y este cotizará en esa otra divisa. Ese riesgo divisa suele estar intimamente relacionado con el punto 2. Y la depreciación de la divisa en algunos países puede ser lo de menos. Puede acabar en un corralito o similar...

4. Riesgo Legal: Hay que informarse claramente de como funciona el sistema jurídico en ese país: Como se registran las propiedades, como se firma una operación, que derechos tengo, que coste tiene ejercer mis derechos, etc... A pesar de las críticas de algunos, el sistema notarial-registral español es uno de los mejores del mundo en relación con la seguridad. Los notarios dominicanos, o anglosajones no son lo mismo que nosotros entendemos por notarios,p.ej. Hay que saber que el sistema registral norteamericano es poco garantista y conlleva unos gastos financieros vía seguros para poder dormir tranquilamente que encarecen notablemente el mantenimiento de la propiedad.
Evidentemente que todo se firme con traducción jurada al castellano(salvo que domineis el polaco, claro)
Esto en cuanto a la legalidad inmobiliaria. Además hay que saber que la inversión de los españoles en el extranjero es libre,pero que existen obligaciones en materia de comunicación a Hacienda respecto a estas inversiones y al movimiento de capitales. Si te cogen con 60000 euros en billetes en Barajas tendrás problemas...

5. Riesgo promotor: Esto funciona igual que a nivel nacional. Hay que saber muy bien a quien se le compra. Algunos preferirán que sea un grupo español por aquello de tenerlo mas a mano para cantarle las cuarenta.Eso si, es muy recomendable saber cual es su experiencia en el extranjero y en esos países...Que la novatada la paguen otros...
No se lo digáis a nadie pero existe una cosa llamada avales. Pedidlos si es en construcción.

6. Riesgo souvenir: Relacionado con el anterior, y es que el precio sea precio para turista. Vamos,que te claven hasta la médula por tu desconocimiento del mercado y por las facilidades que te dan. Me refiero básicamente a las ofertas que recibimos aquí vía prensa, internet, etc... Evidentemente esas facilidades hay que pagarlas, y me parece normal y deseable. Pero conviene testear en el el mercado local cuales son los precios...

7. Riesgo Fiscal: Hay que saber cuales son los impuestos que gravaran nuestra operación, en la adquisición,mantenimiento, y venta.Hay que tener cuidado porque se pueden dar supuestos de doble imposición, o sea pagar allí y aquí por el mismo concepto.Para evitarlo existen los famosos tratados de Doble imposición Habrá que estudiarlo.
Y aunque es tentador no declarar la plusvalía a Hacienda, cuidadin si se ha declarado la inversión en su momento al Fisco porque éste no olvida.

8. Riesgos Financieros: Aquí me refiero estrictamente a si se financia o no la operación y en base a que tipo y producto. Habrá que estudiar caso por caso, pero creo que lo mejor, en general, es que si se hace con garantía hipotecaria, la operación se haga en el lugar de la inversión, y si se va a pagar con ingresos ordinarios en euros, y por tanto referenciada a euribor y si se esperan obtener ingresos en divisa local se podría estudiar endeudarse en ella.

9. Riesgo Tiempo Compartido:En mi modesto entender, el time sharing o aprovechamiento por turnos no es una inversión inmobiliaria: Puede ser una forma fantástica de disfrutar de tus vacaciones pero desde luego no conozco a nadie que haya ganado dinero con ello.

10. Riesgo Banco: Financies o no allí se necesitará al final un Banco local. Creo que la mejor opción es la filial de un Banco Español, y de un Banco Español del cual seas buen cliente. Si no tiene red en ese país, informate en tu banco sobre la existencia de Oficinas de Representación(especialmente interesante a efectos de asesoramiento) y especialmente de los llamados Bancos Corresponsales. Que hagan unas llamadas y te abran la puerta.

Me dejo muchas cosas,pero ya iran saliendo...

Alguno ha tenido experiencia en el tema?
  1. en respuesta a Echevarri
    - Ver mensaje
    #22
    Supermario

    hola, enhorabuana por el blog pues puede resultar muy util para la gran cantidad de gente que quiere hoy en dia invertir fuera de españa
    yo ya hace un par de años que vine a latinoamerica, compre una parcelas que aun tengo en Bariloche, Argentina,y ahora estoy en Pucon, un centro vacacional de categoria alta en el sur de Chile, somos muchos los españoles por aqui comprando terrenos e incluso construyendo hoteles, chile es bueno para invertir por que los precios aun estan baratisimos (unos 20000 euros las parcelas de 5000m2, urbanizadas con vistas al lago y al volcan y cerca del centro de esqui) los paisajes son unicos en el mundo, sobre todo los multiples lagos, y se puede disfrutar de una naturaleza salvaje pero amigable (sin bichos que te maten, jeje) y realizar multiples actividades como rafting, escalada,treking,kayak, piraguismo tranquilo en lagos, pesca, etc etc, todo esto en un pais muy civilizado, seguro, tranquilo, y sobre todo con una seguridad juridica de nivel europeo y una estabilidad politica a toda prueba. otras ventajas son, unos casi inexistetes niveles de corrupcion, unas normativas urbanisticas claras, muy liberales y nada complicadas para construir y ademas unos precios de construccion para, por ejemplo hacerte una buena casa, muy muy bajos aun.a esto se suman unas expectativas de revalorizacion elevadisimas ya que en los ultimos años se mentuvieron los precios demasiado estables y hoy son claramente bajos en realacion al nivel de vida del pais
    asi que si alguien desea mas informacion sbre la zona que no dude e escribirme y se la brindo con mucho gusto, aqui cada dia hay mas españoes haciendo cosas que huyen de los centros de turirmo playero masivo y buscan cosas mas tranquilas
    saludos

  2. #21
    Echevarri

    El problema no es tanto la finalidad como la garantía. Si no prestas garantías en España veo normal que no te financien. Dicho lo cual sigo recomendando, salvo excepciones, que cada cual se financie alli donde realice la inversión. El arbitraje financiero no suele deparar buenos resultados. Insisto en mis posts.

Autor del blog
  • Echevarri

    Usuario de Rankia desde sus inicios. Su blog está considerado uno de los más representativos de Rankia.

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