Lo de Hacienda no tiene un pase (inmobiliario)

13
Estos días de atrás he tenido la suerte de recuperar un lectores valor mucho sus comentarios. Algo, de todos modos, nada infrecuente en este blog. soy afortunado. Me refiero a Taxman, e quien evidentemente me separan muchas cosas, como las trincheras, la concepción ideológica sobre la sociedad, etc...pero me une el gusto por la fiscalidad y por la educación a la hora de exponer su opiniones, sin eximirlo de firmeza.
Bien, tras el recibimiento del Hijo Pródigo, voy al grano. Taxman sostenía que en materia fiscal la solución se llamaba mano dura y más plantilla, que los contribuyente pagamos siempre de mal gusto. Nada de permisividades. Le respondía que lo que hay que hacer, aplicando una de las fórmulas del Derecho Penal es legislar lo justo e imprescindible, no caer en regulaciones interminables que abren más agujeros que cierran, etc. No es mi intención reabrir el debate (creo que aquel post ha batido el record de comentarios en este blog), pero al intercambiar las opiniones con él recordé que tenía pendiente un post.
Lo primero que tenéis que hacer es leer el artículo de la página 24 del Diario Negocio. venga, que no tenemos todo el día. ¿Ya? Algunos a estas alturas ya estarán sonriendo. Otros no sabrán muy bien de que va toda esta historia. Reagrupemos al peloton, los chicos listosesperad un momento.
En primer lugar hay que tener claro que fiscalidad tenemos a la hora de la compra de una vivienda (razón aquí). Ya sabemos que la compra de la vivienda nueva, la compra a promotor genera IVA. Así, si compramos sobre plano, se generara un IVA del 7% (salvo excepciones) que iremos pagando en cada entrega.
Durante los años dorados del crecimiento inmobiliario, uno de los deportes habituales del español medio era el passing shot (perdón, estoy viendo la Davis). Me refiero al pase inmobiliario. Ya sabéis. Compro sobre plano, y antes de escriturar lo revendo a otro particular. En ocasiones, sobre una misma vivienda se daban 2 o 3 operaciones antes de la escrituración, lo cual a muchos promotores les volvía locos y les ponía de mala uva. Les volvía locos ya que tenía que mover papeles, anular y formalizar contratos, devolver cantidades, etc, aunque en ocasiones cobrasen por ello. Les ponía de mala uva ya que les jodía ver que otros ganasen pasta con ello (de hecho llegaban a introducir claúsulas sobre ellos). Otro día os doy mi opinión sobre el tema, que ahora no me quiero despistar.
En estos contratos de cesión de derechos, de compraventa de derechos de compraventa, la discreción solía ser máxima. Nada de escritura pública, y si me apuran, nada de contrato privado. Muchos se lo llevaban totalmente crudo (y los adquirentes finales lo tenían jodido para desgravarse cantidades teóricamente no existentes). resultado: las plusvalías obtenidas no se solían declarar.
Pero hace aproximadamente 2 o 3 años, Hacienda dijo basta. Y comienzo a desatar una feroz campaña para fiscalizar estas operaciones. ¿Cómo? Presionando al promotor, examinando sus contratos, detectando vía declaraciones fiscales como gente que pagaba IVAS por cantidades sobre plano no acaba comprando la vivienda, etc. Hacienda esgrimían normativa creo que nueva, aunque no estoy seguro de este dato, de donde se derivaba responsabilidad del promotor. ¿Cuál era su obligación?
El promotor, para aceptar una cesión de derechos, debía exigir que dicho contrato hubiese pasado por Hacienda, y se hubiesen liquidado los impuestos correspondientes (en general, entre particulares, el ITP frecuentemente un 7%). Algun promotor aprovecho esta situación para colaborar mediante una renuncia y una compra simultanea, jugándosela eso si, pero exigiendo algo menos de ese 7%, que en muchos casos acababa descabalgando la operación.
Resumiendo, que Hacienda empezó a cobrar su 7% por las operaciones de cesión, además del IRPF correspondiente por la ganancia en su momento. Hasta ahí nada que objetar.
El problema estribaba en la interpretación de Hacienda en estos casos. Consideraba que la base sobre la que había que liquidar el ITP era el precio final de la vivienda. Un ejemplo, compro una vivienda de 240 mil euros, entregando 6000 euros, a los pocos días le cedo los derechos a un tercero por 10.000, ganando cuatro mil en la operación. Pues según los criterios de Hacienda, la Base Imponible del contrato de cesión de derechos era el precio final, 240 mil. Es decir, 16800 euros que debía pagar el adquirente. Y, por supuesto debería seguir pagando el IVA correspondiente Vamos, un caso, en mi profana opinión, se cobraba impuesto sobre una base económica irreal, rozando la doble imposición, etc...Pues nada, que si quieres arroz Catalina. mano dura y tentetieso. La jugada la podéis ver en la página 14 de esta edición de Negocio.
¿Resultado? El criterio negaba la viabilidad financiera de casi cualquier operación, aparte de ser claramente injusto. No creo que recaudasen mucho. Acabo, mucho antes de la crisis por terminar de alejar a los inversores-especuladores de las promociones.
Si ahora os acordais del articulo dichoso, si, el de la página 24 de hace unos días, veréis como Hacienda ha cambiado de criterio. Las CCAA solo podrán aplicar el ITP sobre el valor real de la obra en curso, que es lo que se esta vendiendo ni mas ni menos (y ya me parece mucho, pues el que compra la vivienda acaba pagando impuestos por esa obra ejecutada doblemente, vía IVA de las entregas realizadas y del ITP, en términos generales). Pero la diferencia es sustancial. ¿Cosas de la política económica?, ¿mejor ser algo más realistas y poder cobrar algo que ser talibanes y no cobrar nada? Sólo se que la combinación de mano dura e inseguridad jurídica es muy mala. Take it easy.
  1. #13
    Anonimo
    13/02/10 23:59

    Nice fill someone in on and this enter helped me alot in my college assignement. Thank you as your information.

  2. #12
    Anonimo
    11/02/09 05:27

    En la pagina 14 no se hace referencia a ninguna notica de caracter fiscal.

  3. #11
    02/10/08 22:04

    Hoy anndo petado petadisimo...(y aún le debo el meme sobre quiebrars a Fernan2), pero ante to bien hallado learner...
    De memoria juraría que la ley habla de valor real, de valor del bien transmitido. La duda esta en cual ese valor real. Pero yo iria más alla, ¿estoyy transmtiendo un piso? ¿o el derecho a comprar un piso que no existe? Depende de la redacción del contrato, pero desde un punto de vist no jurídico, lo que esta claro es que no estoy comprando una casa tal y como lo haría si estaria construida. Me parece alg muy distinto.
    Cuando hablo de doble imposición tambien lo hagodesde un punto de vista material.
    En todo caso, ya da igual. Lo que jode es la inseguridad jurídica que generan estos señores...
    Ya vi lo currado del post de Euribor...
    Gracias por las felicitaciones y no te empaches con el blog

  4. #10
    Anonimo
    02/10/08 11:39

    A ver no es por echarme flores pero al contenido del artículo me refería yo en un comentario sobre un post tuyo creo que relativo a que el cambio a hipoteca multidivisa en una subrogación generaba de nuevo ajd,

    pero ojo¡ no se si lo he leido todo pero el cobrar por la totalidad del precio de la vivienda, es lo QUE DICE LA LEY, EL REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1993 DEL TRITP Y AJD cuando regula las operaciones de opción.

    Lo gracioso del tema es que ésto lleva así desde hace muchos años y no fue hasta una consulta de la dgt de 2001 creo, que se aclaró que se pagaban los 2 imptos, la opción y luego la compraventa y los 2 por el comprador (no había doble imposición porque el iva se supone que lo ingresa a las arcas del estado la promotora aunque el paganini es el mismo).

    Más gracioso aún es que un funcionario de una ccaa que un día en internet vio la consulta empezó a aplicarla en su comunidad allá por 2005-2006 al menos en una ccaa muy amiga de crear impuestos.

    Bueno enhorabuena por el blog a ver si recupero y me leo lo de septiembre.

    Por cierto el post que te pedía sobre amortizar plazo o cuota se lo han currado en el blog de www.euribor.com.es de hace 3 días échale un vistazo un saludo a todos

  5. #9
    29/09/08 20:10

    Taxman, la pertenencia a un colectivo no puede ser indicio de nada en un marco legal que se rija por el principio acusatorio. Es claramente discriminador. Una pena que esta enseñanza del Derecho Penal no se haya trasladado a otros Ordenes Jurisdiccionales, donde el justiciable parrece tener menores deechos. Afortundamente, repito, que si el tema fiscal deriva en un asunto penal y se acredita que la investigación ha comenzado con esos indicios puede y debe ser tumbable.

    ¿Que leyes son las adecuadas? Las menos posibles. Todo exceso perjudica.

  6. #8
    Anonimo
    26/09/08 22:53

    Tienes toda la razón en pensar que un Estado, desde el punto de vista moral, no puede exigir cumplimiento de sus ciudadanos cuando él es el primero que utiliza la Ley con criterios oportunistas y no estrictamente fiscales.

    Pero un Estado que tiene algunos puntos oscuros no legitima algunas actitudes de los diferentes agentes. Es preferible, desde mi punto de vista, que a veces, el Estado no cumpla con su parte del contrato social aun obligando a los ciudadanosa cumplir la suya, a que en aras de una igualdad Individuo-Estado queden aspectos a la autoregulación de los individuos. No se si me he explicado.

    Yo no creo ni en la supremacia absoluta del Estado, pero tampoco en que el Individuo es algo que esté absolutamente por encima. Cada uno en su sitio.

    No se trata de hacer pocas leyes y así hay menos incumplimientos. Se trata de hacer las necesarias. ¿Qué fue antes el huevo o la gallina? Todos tenemos que pagar. Algunos piensan que no y eluden las normas tributarias; unos a lo bestia, otros sofisticadamente y luego terceros conocedores del sistema que se amparan en la Ley para eludir sus obligaciones. Dicho de otro modo, fraude de ley.

    Después el legislador comienza a poner trabas o parches que hacen la norma compleja. Y así sucesivamente.

    La prevención es un aspecto muy importante en la lucha contra el fraude. Compararlo con las brigadas precrimen es algo exagerado pero ayuda a entender tu postura.

    Yo creo que considerar que un promotor inmobiliario como un potencial defraudador es positivo si ello conduce a que el colectivo al que pertenece cumpla con sus obligaciones contributivas. Si son sospechosos es porque hay indicios de ello. Y como bien sabes no es lo mismo ser sospechoso que ser culpable. Creo que esa opción es mejor que sentarse a esperar que los PPII se sientan motivados a contribuir. ¿No?

    TAXMAN

  7. #7
    24/09/08 23:19

    Taxman:
    Coincido contigo en que esto merece una discusión más profunda, un post propio. Me lo apunto para un offtopic. De todos modos , respecto al elevado coste de entrada hay de todo. Es más, diria que en niveles bajos de la Administración, el acceso más que costoso en terminos de esfuerzo es en ocasiones un tanto aleatorio. Pero ya trataremos el tema.
    2. CRB me divierte. Es un buen divulgador. Y creo que tien su punto de razón. En el fondo es un poco lo que anima a hackers, piratas, etc...los malotes estan de moda. A las tías les gustan más. Preguntaselo ; ).
    la sociedad siempre va ir más rapida que la regulación.Siempre. Por eso más vale tener 4 principios claros que toda una bateria de medidas que envejece antes de nacer.
    Dices que no declarar unos ingresos no tiene que ver con un exceso regulatorio. Depende. Por poner un ejempolo, depende de lo que se considere ingreso. Pongamos un ejemplo, en personas fisicas las plusuvalias latentes de los fondos de inversion no eran y no son ingresos hasta que no se materializan. Sin embargo en Sociedades, cuando era un FIAMM si. No quiero caer en el casuismo, pero este barroquismo legal trufado de intencionalidad política no funciona.
    Y lo que no pude ser es que se utilice el arma penal para criminalizar a los contribuyentes por sistema. El Derecho Penal es la ultima ratio y la sociedad debe ser muy cuidadosa con su uso.
    Por cierto, supongo que no viene al tema, pero con algun que otro matiz soy paridario de la despenalización del tráfico de drogas.
    Lo de anticiparse al fraude suena mal.Suena a las Unidades de Precrimen de la películade Minority Report. En parte desde vuestra trinchera ya lo estais haciendo, trabajando determinados colectivos sospechosos (por cierto, que no se hasta que punto, este tipo de investigación basada en prejuicios estadísiticos no debería ser declarada inconstitucional, sobre todo en vía penal, pero eso es otra historia). Insisto, para evitar el fraude menos normas que defraudar. para evitar el fraude austeridad total por parte de la Administración que consiga la implicación del ciudadano, que los ienta como algo más cercano.
    Respecto al tema del dinero es algo que ya se esta aplicando en materia de subvenciones.

  8. #6
    Anonimo
    23/09/08 23:30

    Perdona que no haya respondido antes.

    - Lo de los funcionarios: me ha gustado tu ejemplo pero podríamos pensar que esa ausencia de riesgo se compensa con el elevado precio de adquisición. De todas formas es un asunto que merece una discusión más profunda. No creo que la función pública sea una cuestión que pueda reducirse a una simple relación rentabilidad/riesgo.

    - Una cosa que me llama la atención es el concepto desregulación y su relación con el fraude fiscal. El otro día escuché al prof. Rodríguez Braun decir más o menos "la regulación produce en los agentes un deseo por saltarse la regulación y dicha actuación de evitar la regulación produce distorsiones en el sistema". No puede ser más retorcido. Es como decir que existen ladrones porque la propiedad está regulada. Es algo tan chocante como la afirmación "clásica": existen las guerras porque existen los ejércitos.

    Partimos de la base de que algún tipo de regulación tiene que haber porque sino la convivencia se limitaría a las conocidas "leyes naturales".

    En lo relativo a los impuestos una norma básica de convivencia es que existen gastos "comunes" (y aquí seguro que discutiremos mucho) que todos debemos sufragar de acuerdo con unos principios (tb. discutibles, seguro). Pero mientras no se reforme la Constitución son los recogidos en su art. 31.

    Por otra parte el mundo económico es muy complejo y en consecuencia las normas tributarias lo son también. Las distorsiones no siempre se producen porque haya un exceso de regulación sino todo lo contrario: se quiere regular lo complejo con normas simples. Mejor dicho la sociedad evoluciona más rápido que la legislación y es cuando se producen las distorsiones.

    No estamos ante un exceso de regulación cuando una sociedad o una persona física no declaran todos los ingresos de su actividad económica. O cuando fulanito de tal se deduce el préstamo hipotecario del pisito de la playa. O cuando con total alevosía, nocturnidad, escalamiento, fuerza, etc..., ni siquiera se tiene la decencia de declarar la transmisión de un inmueble (Y aquí tuve un caso que era de "fosa común"). Y así muchas más.

    Si mañana bajasen el tipo impositivo de sociedades el fraude seguiría siendo el mismo porque se defrauda o por negligencia o por un acto de voluntad.

    Cuando se subió el límite para el delito fiscal lo único que ocurrió es que unos cuantos se sintieron aliviados porque ya no irían a la cárcel. Bajan los delitos, claro, porque se sacan de la estadística unos cuantos. No hay delito pero sigue habiendo fraude. Muerto el perro se acabó la rabia. Si se legaliza el tráfico de drogas fíjate cuanto bajarían los delitos por narcotráfico.

    Regular lo justito, de acuerdo, pero qué es lo justito?

    - Mano dura y control: Lo primero no es mandar a la carcel a nadie sino, y siguiendo tu ejemplo, establecer un régimen sancionador verdaderamente desincentivador del fraude. Creo que hace poco escribiste sobre el Código Penal algo muy interesante. Mano dura es utilizar las bases de datos con criterios de eficiencia fiscal y no de oportunidad política. Control es establecer protocolos que permitan anticiparse al fraude. Ya está bien que los de tu trinchera disparéis primero.

    - Reflexioné sobre tu propuesta del criterio de caja en IVA y vi una gran ventaja. Con el criterio de caja la deducibilidad como la repercusión vendrán motivados por el hecho del pago o del cobro y no por el momento de la realización
    del negocio en cuestión. Lo interesante es que ya la factura no sería un medio de prueba suficiente. Habria que acreditar un medio de pago y por supuesto el pago en efectivo no tendría efectos fiscales. Ventaja: se acaba el dinero negro en las transacciones comerciales.

    Bueno no quiero aburrirte más. Sigue así de didáctico. Por cierto estoy de acuerdo contigo en este asunto del TPO.

    TAXMAN.

  9. #5
    23/09/08 19:54

    Gracias Anónimo, pero ponte un nick aunque sea sin registrarte...
    ¿Qué en tu empresa me leen? ¿Qué tal pagan? ; )
    Si, ciertamente se puede entender que la interpretación es pelin exenisva. Pero lo hacen. Más extensivo es lo de la valoración que realizan y les parece de lo más normal.
    Por cierto, hoy en Negocio, pag. 23, recogen como aún pueden dejar cierta holgura a las CCAA para que sigan machacando con esa pasa-da.

  10. #4
    Anonimo
    23/09/08 18:35

    De nuevo el anonimo de antes. Anonimo, y anonimo pq gente de mi "empresa" ojea este blog, sin duda por su calidad, y paso que me digan que no pierda el tiempo leyendo blogs...
    De acuerdo con tu comentario, sin embargo el artículo 53 TPO está pensado para otra cosa -transmisión de bienes muebles, e inscripciones registrales... y otros-, no para que el privado se tenga que preocupar si en una operación triangular se liquidó o no el TPO. Aunque las Administraciones autonomicas matan moscas con cañonazos... yo tambien he visto, e incluso recurrido actos de derivación de responsabilidad mezclando la responsabilidad solidaria del colaborador necesaria y el 53 TPO... ellos liquidan y si luego el TEAR le tira de las orejas... pues allá nosotros... a ellos les da igual.
    Enhorabuena por el blog y sigue así.

  11. #3
    22/09/08 21:45

    Joseant, yo creo más bien que se han dado cuenta de que con este mrcado y de esta manera no van a recaudar nada, es injusto y además joden el sector aún más.
    respecto a lo que propones hace ya tiempo que se exige. hay que aportrar justificantes de los medios de pago empleados en la compra en el momento de escriturar el Notario debe hacerlos constar. Pero no es un control efectivo para este fin, basta con omitir ese pago y sanseacabo hay que tener en cuenta que en la escrituración no comparace el que ha dado el pase, y el promotor no ha recibido nada del comprador (en teoría)
    Anónimo, pues si y pues no. El at. 53 de TPO dice:
    Los órganos judiciales, bancos, cajas de ahorro, asociaciones, sociedades, funcionarios, particulares y cualesquiera otras entidades públicas o privadas, no acordarán las entregas de bienes a personas distintas de su titular sin que se acredite previamente el pago del impuesto, su exención o no sujeción, salvo que la Administración lo autorice.

    Luego si hay una obligación formal. Otra cosa distinta es que sea responsable del pago del impuesto. Ahí me he debido expresar mal. No lo es, pero sin duda de no exigirlo incumple una obligación formal, que dará lugar a la correspondiente sanción. Y te garantizo que apretaron por ahi pero bien (al margen de que pudiesen acusarles administrativamente de otras cosas)
    Rescpecto al Notario, lo expuesto más arriba. Los requisitos que les impone la Ley, realemnet no tienen nada que ver con el supuesto planteado.

  12. #2
    Anonimo
    22/09/08 11:02

    Querido Echeverri.

    El promotor en los pases de vivienda no puede tener ningún tipo de responsabilidad, ya que normativamente no encaja en ningún tipo sancionador. En el de colaborar con una infracción tributaria, me parece desvirtuar el tipo infractor de una forma muy amplia, ya que no existe obligación de comprobar si el pasador ha liquidado el Impuesto. En todo caso es igualmente colaborador necesario el notario...

  13. #1
    21/09/08 23:41

    Me parece un abuso cobrar tres veces por lo mismo: iva, itp, irpf.
    Parece otra ayudita pactada con las promotoras, se les están cayendo muchas pre-ventas a la hora de ir a escriturar.
    El cruce de información con las CCAA deja bastante que desear.
    Yo creo que no han hecho mucho empeño en controlarlo, si lo quisieran controlar podrían exigir adjuntar los justificantes de pago de todas las cantidades entregadas a cuenta en la escritura, para comprobarlo cuando pasa por el registro.
    Un saludo.

Cookies en rankia.com

Utilizamos cookies propias y de terceros con finalidades analíticas y para mostrarte publicidad relacionada con tus preferencias a partir de tus hábitos de navegación y tu perfil. Puedes configurar o rechazar las cookies haciendo click en “Configuración de cookies”. También puedes aceptar todas las cookies pulsando el botón “Aceptar”. Para más información puedes visitar nuestra política de cookies.

Aceptar